BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Saksnr.: 201112563/37 Saksbeh.: TDTO Emnekode: EBYGG-5210 Til: Byrådsavd. for byutvikling, klima og miljø Kopi til: Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 5.11.2012 Bergenhus gnr 167 bnr 248, Persenbakken 61. Klage på rammetillatelse på vilkår for rivning av eksisterende bolighus og oppføring av nytt bolighus. 1. Hva saken gjelder Saken gjelder søknad om tillatelse for rivning av eksisterende bolighus og oppføring av nytt bolighus. Det ble gitt rammetillatelse den 8.12.2011. Tiltakshaver er Bjarte Langenes. Vedtaket er påklaget av Sophus Philsgate borettslag, Sophus Phils gate 14, ved brev datert 2.1.2012. Vedtaket er også påklaget av advokatfirmaet Harris ved brev datert 4.1.2012. Advokatfirmaet Harris representerer Hilde Risti og Jarle Kr. Hitland, Persenbakken 63. Sophus Philsgate borettslag skriver blant annet at bygget blir mer ruvende og er til sjenanse for hus og allmennhet. Videre vil det ta utsikt, sol og lys fra leiligheter i borettslaget. Advokatfirmaet Harris viser blant annet til at det skulle vært gitt avslag på søknaden, at tiltakshaver mangler eierrådighet for deler av arealet og at han mangler veirett. Eiendommen er uregulert og er i kommunedelplan Sandviken- Fjellsiden Nord planområde E vist som bolig. I kommuneplanens arealdel er eiendommen vist som byggeområde med plankrav. Søknaden behandles etter pbl. 2008. Det er gitt dispensasjon fra pkt. 1 Plankrav i Kommuneplanens arealdel. Det er også gitt dispensasjon fra pbl. 29-4 for bygging inntil 0 m fra nabogrense mot gnr 167/175. Byantikvaren har uttalt den 12.4.2012 at de motsetter seg rivning av eksisterende sveitservilla på det sterkeste. Byantikvaren gir også noen føringer på hva en bør unngå om en godkjenner et nybygg på eiendommen. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3. Det er registrert merknader fra eiere av Persenbakken 57, Persenbakken 63, og Sophus Pihlsgate 14 (Sophus Pihls gate borettslag). Klager, Sophus Phils gate borettslag, har bedt om oppsettende virkning. Kommunen tok stilling til dette spørsmålet den 2.3.2012. Vedtaket ble ikke gitt oppsettende virkning.
Saken er blitt vurdert på nytt basert på innkommet klage og øvrige opplysninger, uten at det er funnet grunnlag for å ta klagen til følge. 2. Forslag til vedtak: Vedtak datert 8.12.2011 opprettholdes. Klagen tas ikke til følge. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Trygve Sæle seksjonsleder 3. Klage/tilsvar: Sophus Phils gate borettslag gjør i hovedsak gjeldene følgende: Det bør ikke være enkelt å få tillatelse til rivning av et bygg med så klare historiske kvaliteter. Det planlagte bygget blir langt mer ruvende og dermed også til større sjenanse for hus og allmennhet. Bygget tar utsikt fra Persenbakken mot byen og sol og lys fra leiligheter i Sophus Phils gate. I saksfremstillingen blir det sagt at bygget blir liggende 6 meter nærmere de sørøstvendte leilighetene i nr. 10 og med Sandviksfjellet(Fløyfjellet?) som bakgrunn. Av tegningen fremgår det at bygget kommer vel 9 meter nærmere, det vil rage opp mot himmelen sett fra leiligheter i nr. 10 og dermed ta noe sol. Det bes om oppsettende virkning. Tiltakshaver gjør i hovedsak gjeldende følgende i sitt tilsvar: Det vises til kart med påtegnede avstander som viser at kjeller og hovedetasje i nybygg vil ha en avstand på ca. 12 meter fra grense mot nord. Disse to etasjene vil ikke ta lys eller sol fra beboerne i borettslaget. Leilighetene vil få minimal eller ingen negative innvirkninger for plassering og utforming av omsøkt bolig. Advokatfirmaet Harris gjør i hovedsak gjeldende følgende: Det er ikke grunnlag for å dispensere fra plankravet. Tiltakshaver mangler eierrådighet over til deler av det er areal det er gitt rammetillatelse til. Tiltakshaver mangler veirett. Søknaden skulle vært avslått med bakgrunn i visuelle kvaliteter. Huset er bevaringsverdig. Det forutsettes at det innhentes ny uttale fra Byantikvaren. 2
Tiltakshaver gjør i hovedsak gjeldende følgende i sitt tilsvar: Den omsøkte boligen vil ikke være til ulempe for Hitland/Risti. Det er ikke riktig å sammenligne eksisterende bolig med omsøkt bolig da de ikke har samme krav til parkering. Omsøkte bolig vil tilpasse seg stil, plassering på tomt samt dagens krav til moderne arkitektur. Boligen blir i hovedsak synlig fra mindre områder lokalt i Sandviken, Nordnes og Bergenhus festning. Den omsøkte boligen vil ivareta krav om avstand til nabogrense(4 meter). Spørsmålet om veiretten ble avklart i 2008 og Langenes har veirett. Det vises til målebrev/kart/delingsforretning. Carporten har ingen praktisk betydning for Hitland/Risti. Det vises for øvrig til klagene og tilsvar i sin helhet. 4. Merknader/vurderinger: 4.1 Plankrav Eiendommen ligger i et byggeområde der det gjelder et plankrav. Det er gitt dispensasjon fra kommuneplanens arealdel pkt. 1- Plankrav. Fagetaten har foretatt følgende vurdering av dette spørsmålet i forbindelse med at det ble gitt rammetillatelse: «Hovedhensynet bak de nevnte planbestemmelsene er hensynet til sikring av en god arealdisponering gjennom en forsvarlig og planlagt arealbruk, samt gi naboer og andre instanser muligheter til å ivareta deres interesser gjennom en planprosess. For mindre tiltak anses forholdene å være tilstrekkelig opplyst i situasjonsplanen gjennom nabovarsler og eventuell uttalelse fra andre instanser. I den konkrete saken endres ikke områdets formål, infrastruktur eller antall boenheter. En reguleringsplan eller bebyggelsesplan ville ikke gi et bedre beslutningsgrunnlag eller tilføre tiltaket eller området noe av betydning og anses unødvendig. Tiltaket vurderes å ikke komme i strid med de hensyn bestemmelsene skal ivareta. Fordelene ved tiltaket er at det oppføres en ny boligbygning som tilfredsstiller dagens krav til teknisk standard og universell utforming, og at en ny bolig har en stor helsemessig betydning i forhold til en istandsetting av den gamle bygningen der det er påvist skadelig sopp. Ulempene vil være at bygningen vil være større ved at den strekker seg lenger mot nord. Tomteutnyttelsen på %-TU = 60 % (kommunedelplanens 10) overskrides ikke, da ny bygning vil gi en utnyttelse på ca %-BRA = 58 %. Utsikten mot sør for nærmeste bygning bak i Persenbakken blir noe redusert, men effekten er minimal på grunn av tiltakets avtrapping med takterrasse. Boligene her vil likevel opprettholde en panoramautsikt over Bergen og Byfjorden. Ved en helhetlig avveining vil etter bygningsmyndighetens vurdering fordelene ved tiltaket være klart større enn ulempene.» Fagetaten har vurdert klagene og opprettholder vår vurdering om å gi dispensasjon fra plankravet i kommuneplanen. 4.2 Rivning Eksisterende bolig er oppført i 1902. Det er utarbeidet tilstandsrapport av takstmann som påviser skader fra sopp og skadedyr. Tilstandsrapporten anbefaler rivning og nybygg ut fra en økonomisk betraktning. Søker har opplyst at huset er fraflyttet pga. helseplager. Byantikvaren har uttalt seg negativt til rivning av boligen. 3
Fagetaten har foretatt en selvstendig vurdering av spørsmålet om det skal gis tillatelse til rivning, jf. pbl. 20-1 litra e. Slik det fremgår av rammetillatelsen har vi lagt stor vekt på bygningens helsemessige risiko. Et nybygg vil være et bedre helse- og bomessig sikrere og bedre alternativ enn en fullstendig oppgradering og istandsetting. Med bakgrunn i denne vurderingen har vi tillatt rivning av boligen. Denne vurderingen opprettholdes. 4.3 Visuelle kvaliteter Det følger av pbl. 29-1 og 29-2 at ethvert tiltak skal prosjekteres og utføres slik at det får en god arkitektonisk utforming og innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til omgivelser og plassering. Det er i kommunedelplan Sandviken- Fjellsiden Nord 5 gitt enkelte krav og retningslinjer for utforminger av bygninger i planområdet. Byantikvaren har uttalt seg negativt til rivning av eksisterende bolig. I forhold til det omsøkte nybygget anbefales det at det blir gitt klare føringer er på valg av kvaliteter mht. materialbruk og fasadeutforming. Man bør unngå bruk av glass og stål samt velge et materiale for hovedformen. Videre anmodes det om at man reduserer lengde og dybde på altan i front og at denne ikke blir understøttet på søyler. Byantikvaren ønsker også at takform og fasade mot Fjellveien endres til å harmonere med sitt omkringliggende historiske bygningsmiljø. Fagetaten har foretatt følgende vurdering: «Bygningsmyndighetene mener at utformingen er av tilstrekkelig kvalitet i henhold til intensjonene om modernitet i kommunedelplanen, under forutsetning av at fasaden mot vest endres noe. Kommunedelplanen sier i 26 at all bebyggelse skal vurderes sett fra Fjellveien og i tillegg skal altaner i ny bebyggelse som er eksponert fra Fjellveien integreres i fasadeutformingen. Altanen på hovedplanet er plassert på stolper utenfor fasadelivet. Det er arkitektonisk uheldig at altanen opptar størsteparten av fasadelengden i bredde på ca 1,35 m og går rundt hjørnet mot nord. Det anmodes derfor om en bearbeiding av fasaden med smalere altan som er integrert bedre i fasadelivet uten underliggende stolper, og trukket inn fra hjørnet mot nord.» Det er i rammetillatelsen satt vilkår om at det før søknad om igangsettingstillatelse skal sendes inn og være godkjent tegninger av endret fasade der altan/balkong i 1. etg er bedre integrert i fasaden. Tiltaket har tilfredsstillende visuelle kvaliteter, jf. pbl. 29-1 og 29-2. 4.4 Byggverkets plassering, jf. pbl. 29-4 Det følger av pbl. 29-4 første ledd at «Byggverkets plassering, herunder høydeplassering og bygningens høyde skal godkjennes av kommunen». Pbl. 29-4 praktiseres slik at byggherrens ønske imøtekommes der ikke avgjørende grunner taler imot dette. Med avgjørende grunner sikter en særlig til plassering og høyde som medfører betydelig ulempe for eksempel for naboer og omkringliggende miljø. Det er i forbindelse med søknaden mottatt nabomerknader. Fagetaten har i rammetillatelsen tatt stilling til nabomerknadene. Det er i forhold til Persenbakken 57 foretatt følgende vurdering: «Den omsøkte boligens plassering vil påvirke utsiktsforholdene noe. Bygningen er avtrappet mot øverste etasje og takhøyden vil ikke komme høyere enn eksisterende bygning. Utsiktsforholdene fra nr. 57 vil bli noe redusert mot syd, ned mot sentrum, men bare i en 4
sektor på ca 6-7 grader. Tatt i betraktning at dette utgjør en liten del av totalutsikten på ca 150 grader over Sandviken og Byfjorden, anser ikke bygningsmyndighetene at denne reduserte utsikten vil innvirke på bokvalitet eller eiendommens verdi.» I forhold til Sophus Phils gate borettslag er det foretatt følgende vurdering: «Bygningsmyndigheten vurderer at omsøkt bolig ikke vil ha vesentlig innvirkning på lys- og solforhold for borettslaget nedenfor. For leiligheter i nr 10 som bare har vinduer mot sørøst vil det høyeste punkt på taket på nybygget komme i en avstand på ca 20 m, ca 6 m nærmere enn eksisterende bygning. Høyden er den samme, og det medfører at et eventuelt lystap blir minimalt.» Fagetaten har vurdert klagene og kan ikke se at disse inneholder opplysninger som tilsier en endret vurdering i forhold til pbl. 29-4. Yttervegg for tilbygg for tørkeplass og carport vil ligge ca 0,6 meter fra grensen mot gnr. 167/175(Persenbakken 57). Tiltaket er derfor avhengig av dispensasjon fra pbl. 29-4 2. ledd. Naboeiendommen er på dette stedet svært smal(1-2 meter) og vurderes til ikke å være nyttbart til byggetiltaket eller andre tiltak som skulle bli hindret av tilbygget. Eksisterende carport ligger i dag i eiendomsgrensen. Ut fra fagetatens vurdering kommer ikke tiltaket i strid med de hensyn bestemmelsen er satt til å ivareta, slik som hensynet til brannsikkerhet og sikre luft, lys og en viss avstand mellom bygninger for å begrense innsyn, tap av utsikt mv. Videre er det vurdert fordeler og ulemper med å gi en slik dispensasjon. Det vises til vurderingen gjort under 4.1 Plankrav. I tillegg vil fordelene med plasseringen av carport her, være at det skapes en gårdsplass ved hovedinngang ved at parkering trekkes bakover. Etter vår vurdering er det klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon samt at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. Dispensasjon fra pbl. 29-4, 2. ledd opprettholdes. 4.5 Veirett Det følger av pbl. 27-4 at «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller før Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomta enten være sikret lovlig atkomst til veg som er åpen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf. veglova 40 til 43.» Det er i rammetillatelsen lagt til grunn at eiendommen anses å være sikret lovlig adkomst, jf. pbl. 27-4, jf. Samferdselsetatens vedtak datert 10.12.07 (sak 200717767). Det er videre vist til at det foreligger dokumentasjon på veirett i form av bekreftelse fra eier av gnr. 167/246 (Persenbakken 63) gjennom brev fra Advokatkontoret Fløien datert 13.11.08. Det er her uttalt at «Det bestrides da heller ikke at Langenes har rett til å bruke sin bil frem til egen carport». Advokatfirmaet Harris bestrider ikke at det foreligger en bruksrett til veien. Men det bestrides at det er en kjørerett. Det vises blant annet til at adkomstveien aldri ar vært bygget som en kjørevei og ikke er dimensjonert for biltrafikk. Spørsmålet er om den omsøkte eiendommen er sikret veirett, jf. pbl. 27-4. 5
Det omsøkte tiltaket innebærer nybygg av bolig til erstatning for den som står der i dag. Nybyggingen vil ikke føre til en økning av boenheter. Nybygget vil derfor ikke føre til noen økt bruk/trafikk på den private veien. Agnar Naustdal opplyser på vegne av tiltakshaver at gnr. 167/248 sin veirett er dokumenter at skjøte av 1888, kartforretning i 1903, kartforretning i 1907 og overskjøting i 1914. Det vises også til brev fra advokat Komnes den 13.11.2008 der det uttales at «Det bestrides da heller ikke at Langenes har rett til å bruke sin bil frem til egen carport». Etter fagetatens oppfatning har det vært bolig på eiendommen i så lang tid, og med den ordning at den private veien har blitt benyttet til adkomst, har det alle formodninger mot seg at en veirett ikke skulle foreligge. Fagetaten vurderer det slik at veiretten er sikret, jf. pbl. 27-4. Vi presiserer at fagetaten ikke har rettslig myndighet til å avgjøre om tiltakshaver faktisk har de privatrettslige rettigheter. Selv om det gis en tillatelse til tiltaket etter plan- og bygningsloven, så vil ikke noen av de privatrettslige forhold tilsidesettes/avgjøres, jf. plan- og bygningsloven 21-6, 1.ledd, tredje punktum. 4.6 Eierrådighet til grundstrimmel Advokatfirmaet Harris hevder at det fremgår av grunnboken at tiltakshaver for gnr. 167/248 ikke eier hele grunnen det er gitt rammetillatelse for. I kartforretning av 7.10.1903 er det beskrevet en såkalt grundstrimmel som har blitt liggende igjen på nabos eiendom da det aldri ble betalt avtalt grunnleie for dette arealet. Bjarte Langenes har på vegne av tiltakshaver vist til at det: «I kartforretning datert 7.oktober 1903 har Breistølveien 20b fått tillagt eit mindre areal mot å «svare et tillæg til den øvrige grundleie». Den øvrige grunnleige er å forstå som oppgjer for den opprinnelege tomta. Om grunnleiga er eingongsoppgjer eller årleg betaling går ikkje fram av forretninga, men det går fram at eigedomssituasjonen må vere den same for begge parsellane. Vidare har bnr. 248 disponert arealet sidan overtaking ved kartforretning i 1903 og vilkår for god tru erverv er med dette oppfylt. Advokat Jæger tek feil når han påstår eigedomsrett for gnr. 246 til den ovanfor omtala grundstrimmel.» Spørsmålet er om søknaden skulle vært avvist pga manglende privatrettslige rettigheter, jf. pbl. 21-6. Det følger av denne bestemmelsen at «Dersom det framstår som klart for bygningsmyndighetene at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, kan søknaden avvises.» Tiltakshaver er i grunnboken oppført som eier av gnr. 167/248 og tiltaket er plassert på denne eiendommen, jf. situasjonskart. Fagetaten kan ikke se at det er «klart» at den omtalte grundstrimmelen ikke ligger på gnr. 167/248. Kommunen har derfor ikke anledning til å avvise søknaden pga. manglende privatrettslige rettigheter. Det understrekes at denne tillatelsen ikke innebærer noen avgjørelse av de privatrettslige forholdene som her er omtvistet. På bakgrunn av ovenstående anbefales klagen ikke tatt til følge. 6
Trykte vedlegg: 1. Situasjonskart 2. Situasjonsplan 3. Tegninger 4. Reviderte tegninger 5. Oversiktsfoto 6. Brev fra Bjarte Langenes, datert 18.4.2012 7. Uttale fra Byantikvaren, datert 12.4.2012 8. Kommentar til klage, datert 30.1.2012 9. Klage på vedtak, datert 4.1.2012 og 22.3.2012 10. Klage på vedtak, datert 30.12.2012 11. Rammetillatelse på vilkår, datert 8.12.2011 12. Nabomerknader 7