Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

OPAKs Prisstigningsrapport Prisstigningsrapport nr. 6-7 - 2009

EIENDOMSMARKEDET - PRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Leieprisene for prestisjelokaler i Vika og på Aker Brygge har falt med ca 20% det siste halvåret. Dette betyr en tilsvarende prisnedgang på slike lokaler. Leieprisene har også begynt å falle i de nest største byene. Avkastningskravet flater ut. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Sverre Seeberg i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir følgende presentert: Vedlegg 1: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Oslo-området fra 1986 til juni 2009, tegnet ut som kurver for de ulike segmenter. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 2. halvår 2009. Vedlegg 2: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Norges største byer fra 1988 til juni 2009, tegnet ut som kurver for hver av byene Kristiansand, Stavanger sentralt / Stavanger oljemiljø, Bergen, Trondheim og Tromsø. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 2. halvår 2009. Vedlegg 3: Tallgrunnlaget for Dagens Næringsliv eiendomsindeks i tabellform. Vedlegg 4: Avkastningskrav, yield. Vedlegg 5: Gjennomsnittsverdi for kontorbygg (høy standard, sentralt) i Oslo-området og Bergens-området, fra januar 1981 til juni 2009. Vedlegg 6: Gjennomsnittsverdi for kontorbygg og boligbygg i Oslo-området, fra januar 1981 til juni 2009. Vedlegg 7: Indekser pr. 15.06.2009. Vedlegg 8: Indekser pr. 15.07.2009

LEIEPRISER FOR KONTOREIENDOMMER: side 3/13 Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området: Alle segmentene viser leieprisfall i første halvår 2009, det samme som for de siste 12 måneder: Kontorlokaler i Oslo-området kr. /m²/år pr. juni 2009 % endring 1. havår 2009 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2009 Prestisjelokaler sentralt redusert til 3.000 ned 20% ned 25% ned Høy standard sentralt redusert til 2.100 ned 7% ned 9% ned Nyere bygg sentrum redusert til 2.500 ned 4% ned 4% ned God standard sentralt redusert til 1.850 ned 3% ned 3% ned Høy standard randsone vest redusert til 2.000 ned 9% ned 9% ned Høy standard randsone nord/øst redusert til 1.550 ned 6% nec 6% ned Eldre, urasjonelle lokaler redusert 900 ned 5% ned 5% ned Det har vært et leieprisfall mellom 3 og 20 prosent det siste halvåret, størst fall for prestisjelokaler og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet. Det har vært et leieprisfall mellom 3 og 25 prosent de siste 12 måneder, størst fall for prestisjelokaler og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet. Tendensen for andre halvår 2009 spås "ned" for alle kategorier. Den eventyrlige oppgangen i Oslos kontormarked med en dobling av kvadratmeterprisene for prestisjelokaler fra 2005 til 2007 har snudd, og prisene er på vei nedover igjen. Leiepriser for kontorlokaler i Norges største byer utenfor Oslo: I fire av de fem største byene har leieprisene sunket første halvår 2009, og i tre av de fem byene har leieprisene sunket de siste 12 måneder: Kontorlokaler i andre byer kr. /m²/år pr.juni 2009 % endring 1. halvår 2009 % endring siste 12 måneder tendens 2. halvår 2009 Kristiansand redusert til 1.500 ned 3% ned 5% ned Stavanger sentralt redusert til 1.650 ned 3% ned 3% ned Stavanger oljemiljø redusert til 1.350 ned 4% ned 4% ned Bergen redusert til 1.500 ned 3% uendret ned Trondheim redusert til 1.600 ned 3% ned 3% flatt Tromsø uendret 1.300 uendret uendret flatt Det har vært et leieprisfall mellom 0 og 4 prosent det siste halvåret, høyest i Stavanger og lavest i Tromsø, hvor situasjonen er uendret. Det har vært et leieprisfall mellom 0 og 5 prosent de siste 12 måneder, høyest i Kristiansand og lavest i Bergen og Tromsø, hvor situasjonen er uendret.

side 4/13 Tendensen for andre halvår 2009 spås "ned" for Kristiansand, Stavanger og Bergen, og i Trondheim og Tromsø en uendret utvikling. Det er fortsatt Stavanger og Trondheim som har de høyeste leieprisene utenfor Oslo, men de ligger fremdeles på omtrent det halve i forhold til de høyeste leieprisene i Oslo. AVKASTNINGSKRAV VED SALG AV NÆRINGSEIENDOM Bankenes tilbakeholdenhet med hensyn til å finansiere eiendomskjøp reduserer potensielle kjøperes betalingsevne, spesielt for kjøpere uten høy andel egenkapital. Dette bidrar til å holde eiendomsprisene nede, og dette betyr igjen et høyt avkastningskrav basert på rentenivået og en anslått risikopremie. Avkastningskravet holdt seg stabilt de siste årene frem til 3. kvartal 2007, da det stupte ned til bunn-nivået 5,25% i 2006. Deretter økte det igjen til midten av 2008. Da kom finanskrisen, og siden da har avkastningskravet holdt seg rundt 6,75%. Så lenge det ikke er utsikter til bedringer i forventede leieøkninger eller generelt bedret økonomi, kan avkastningskravet vise seg å holde seg på dagens nivå en tid fremover. MARKEDET FOR SALG AV NÆRINGSEIENDOM Presset nedover på leieprisene er forventet å vedvare. Dette henger sammen med de økonomiske usikkerheter som har etterfulgt finanskrisen i 2008. Det er heller ingen tegn i sikte som tilsier økt transaksjonsvolum med det første. For tiden er det relativt dødt i transaksjonsmarkedet, både på kjøper- og på selgersiden. Prispresset nedover på leieprisene og markedets høye krav til avkastning fører til avventende holdninger mht. omsetning av næringseiendom. Selv om styringsrenten er rekordlav, er det forventninger om at arbeidsledigheten skal betydelig opp i de usikre økonomiske tider vi har. Dette påvirker markedsaktørene, og medfører et lavt aktivitetsnivå. Bankenes tilbakeholdenhet på lånegiversiden, med manglende tilgang og høy pris på kapital, er heller ikke med på å øke aktivitetsnivået. Rammebetingelsene medfører at profesjonelle eiendomsbesittere har fått høy fokus på drift og på å optimalisere driftskostnadene. Her er det mye å hente, da det er en god stund siden det var fokus på leietakerpleie og optimal drift. Dette kan gi et klart konkurransefortrinn den dagen tidene endres, og det igjen blir et fungerende marked for omsetning av næringseiendom. BYGGEBRANSJEN Medlemsbedriftene i Byggenæringens Landsforening (BNL) melder om at medlemsbedriftenes syn på fremtiden har gått fra helsvart til noe mer optimistisk i løpet av det siste halvåret, selv om tallene for igangsettelse av næringsbygg har falt med ca. 25 prosent i perioden januar-mai 2009 i forhold til samme periode for ett år siden. Flere entreprenører melder at ordrebøkene er i ferd med å fylles igjen, men det er store forskjeller mellom regionene og de enkelte firmaer. Dette kan tyde på at sjokkbølgene som kom etter konjunkturomslaget i fjor høst nå har lagt seg. I de undersøkelser som BNL har foretatt kommer det signaler som tyder på mindre nedgang enn tidligere ventet, og faktisk også oppgang på enkelte områder.

Som det fremgår av vedlegg 8, har byggekostnadene det siste året steget med 2,2 prosent for eneboliger og 1,8 prosent for boligblokker, i følge Statistisk Sentralbyrå. side 5/13 Fra 2004 til 2008 fant det sted en realvekst i bygge- og anleggsmarkedet på ca. 23 prosent i følge Byggenæringens Landsforening. Som følge av finanskrisen, sank igangsetting av boliger fra 33.000 til 20.000 fra 2007 til 2008. Siden august i 2008 har tendensen fortsatt, og hittil i år er det påbegynt 25 prosent færre boliger enn på samme tid i fjor. Den samme utvikling skjedde i markedet for næringseiendom, hvor leieprisene og verdiene begynte å synke våren/sommeren 2008. Igangsetting av næringsbygg viser samme tendens, dvs. en nedgang på ca. 23 prosent det første halvår i år sammenlignet med samme periode i fjor. Det førte til store utfordringer for byggenæringen. Det har vært en generell nedgang i entreprenørpriser gjennom 2008 og hittil i 2009 etter toppåret 2007. Som følge av finanskrisen har entreprenørenes ordrereserve gått ned, og det har vært mange permitteringer i bransjen. Det har gitt flere tilbydere og større interesse for å regne anbud. Anbudsprisene har klart ligget lavere enn forhåndskalkulerte priser. I seg selv betyr dette at det har vært en prisnedgang det siste året, men nå er det mer labilt, og tendensen med økte permitteringer kan se ut til å ha snudd. Det er usikkert hva vi kan forvente fremover. Som er en stor aktør på bestillersiden følger OPAK denne utviklingen nøye i alle deler av markedet. NORSK ØKONOMI Den økonomiske situasjonen i Norge er fremdeles ustabil etter finanskrisen. Selv med de tiltakspakkene som har blitt iverksatt, har bankenes tap på lån økt det siste halve året og dette vil trolig fortsette. Lavere renter bidrar til å dempe nedgangen i produksjon og reduserer veksten i arbeidsledigheten. Norges Bank holdt styringsrenten uendret på 1,25 prosent i siste rentemøte 12.08.2009, men det ble varslet at en renteøkning kan komme raskere enn tidligere antatt. I Norge er det tegn til ny vekst, men det er likevel for tidlig å fastslå at konjunkturene har snudd, i følge Norges Bank. SLUTTKOMMENTAR Norges Bank uttaler at optimismen i eiendomsmarkedet har vært større enn den virkelige situasjonen skulle tilsi. Det er ikke bare på børsen det snur fort. Det samme kan skje i eiendomsmarkedet. Som eksempel nevnes doblingen av eiendomsverdiene fra 2004 til 2007. Deretter snudde det, som følge av fall i leieprisene, og eiendomsverdiene har deretter falt med mellom 15 og 25 prosent. Med de gjennomgående høye belåningsgrader som eiendomsselskapene har, medfører det ikke bare lavere marginer og lavere avkastning, men også redusert aktivitetsnivå. Norges Bank spår at utviklingen i eiendomsmarkedet med fallende leiepriser og økende kontorledighet ventes å vare, det er ingen signaler som tyder på noe annet. Oslo, 18.08.2009 for OPAK AS Vedlegg Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør

side 6/13 VEDLEGG 1

side 7/13 VEDLEGG 2

side 8/13 VEDLEGG 3

side 9/13 VEDLEGG 4

side 10/13 VEDLEGG 5