Saksfremlegg Deres ref.: Vår ref.: Saksbehandler: Dato: 14/7125 /65643/17-PLNID Anniken Romuld 17.10.2017 1516 A Telefon: 901 18 135 Saken skal behandles i følgende utvalg: Byutvikling-, miljø og transportkomiteen Kommunestyret PLAN 1516 A - REGULERINGSPLAN FOR EVJENVEGEN 92 - ENDELIG VEDTAK Innstilling til vedtak: Reguleringsplan for Evjenvegen 92, med plankart av 29.11.2016 og planbestemmelser av 17.10.2017, vedtas. Vedtaket er gjort iht. 12-12 og 12-14. Britt Elin Steinveg Administrasjonssjef Mette Mohåg Kst. avdelingsdirektør for byutvikling
Sammendrag Mål for planen John Kristoffersen Arkitektkontor ønsker på vegne av Traasdahl Eiendom AS å fremme en endring for Evjenvegen 92. Tidligere reguleringsplan for området er plan 1516 Tomasjord park, vedtatt 30.08.2006. Hovedinnhold Planendringen omhandler økt utnyttelse for Evjenvegen 92. Åtte nye boenheter ønskes plassert på toppen av allerede vedtatt bygningskropp, som nytt plan tre og fire trappet opp mot sør. Planforslaget medfører ikke store endringer ift trafikkavvikling og uteareal. Vurdering Det er mottatt 11 merknader. Fire av disse kom fra berørte parter, og omhandler alle reduserte utsikts, lys- og solforhold, økt trafikk, innsyn og tap av verdi for egen tomt på grunn av ny utbygging. Disse forholdene har alle vært vurdert tidligere i planprosessen, og det har ikke dukket opp noen nye momenter i saken. Ved utlegging til offentlig ettersyn støttet administrasjonen seg til gjeldende plan som et bedre planforslag enn aktuelle endring, og mente at en lav bebyggelse på to etasjer mot Evjenvegen ville være det beste for området. Dette grunnet i at det i plan 1516 ble tatt en helhetlig vurdering av planforslaget, hvor utsiktsforholdene for bakenforliggende småhusbebyggelse ble ivaretatt og bebyggelsen fikk tilnærmingsvis samme skala/størrelsesforhold på begge sider av veien. Planforslaget ble likevel lagt ut til offentlig ettersyn for å få vurdert og belyst enkelte dilemmaer ved boligfortetting. Nytt påbygg er lagt i sør, og tar derfor hensyn til nabomerknader fra beboerne i bebyggelsen på østsida av Evjenvegen tidligere i planprosessen. Påbygget skygger kun for eget bygg, men utnytter heller ikke solforholdene på tomta. Planforslaget er i tråd med boligstrategiske mål for Tromsø kommune som tilsier økt fortetting av bynære områder. Endring av planen medfører ikke store endringer ift trafikkavvikling og ekstra behov for uteareal. De negative konsekvensene av planforslaget, veid opp mot de overordnede mål om fortetting, vurderes å være av en slik grad at planen kan vedtas. 2
01 Saksdokumenter Vedlagte saksdokument (ikke uttømmende) Dato: 01. Oversiktskart + lokaliseringskart Udatert 02. Forslag til reguleringsplankart 29.11.16 03. Forslag til reguleringsbestemmelser 17.10.17 04. Forslagstillers planbeskrivelse og evt. 11.02.17 05. ROS-analyse 19.12.05 06. Utomhusplan 27.10.16 07. Terrengsnitt 26.09.16 06. Perspektiv 25.09.16 09. Sol-/skyggediagram 30.09 15 10. Geoteknisk vurdering 13.10.16 11. VAO-plan 10.02.17 12. Merknadsoversikt 13.10.17 Berørte planer og planstrategiske dokument ikke vedlagt Kommuneplanens arealdel 2017-2026 Plan 1516 Reguleringsplan for Tomasjord Park 30.08.06 Plan 1516 Tomasjord Park 3
02 Planfakta Forslagsstiller: Traasdahl Eiendom AS Grunneiere: Traasdahl Eiendom AS og Tomasjord Park / Sundet Borettslag Plankonsulent: John Kristoffersen Arkitektkontor AS Hovedformål: Boligbebyggelse Planområdets areal: 1773 m2 Antall boenheter: Åtte nye boenheter BRA: 3700 m2 inkl. parkering 03 Beskrivelse av planprosessen Dato: Oppstartsmøte med Byutvikling Annonsert oppstart av planarbeid (og tilskrevet 11.03.16 partene) Naboskapsmøte 08.12.14 Komplett forslag til reguleringsplan 10.02.17 Offentlig ettersyn (1.gangsbehandling) 07.04.17 Planprosessens spesielle sider Forslagsstiller ønsket i utgangspunktet å fremme saken som en mindre endring. På grunn av merknader fra naboer i bakenforliggende småhusbebyggelse på østsida av Evjenvegen har ikke dette vært mulig, og planforslaget blir derfor fremmet som en ny plan, som en endring av plan 1516. 4
04 Planvurdering Bakgrunn John Kristoffersen Arkitektkontor ønsker på vegne av Traasdahl Eiendom AS å fremme en endring for Evjenvegen 92. Ønsket endring består av et påbygg som inneholder åtte boenheter. Boligbebyggelse Evjenvegen 92 vil til sammen romme 26 leiligheter fordelt på fire etasjer. Hovedformen består av ei lavblokk på to etasjer mot Evjenvegen, som hjemlet i plan 1516, hvor nytt påbygg vil trappe seg opp til fire etasjer i sør. Terrengforholdene utgjør en etasje, slik at bygget fra internvei mot vest på det høyeste består av fem etasjer. Bygget er trukket tilbake fra Evjenvegen. Valgt utbyggingsprinsipp, hvor påbygget legges mot sør, bunner i de innkomne merknadene fra naboene i nordøst i forhold til tap av utsikt, og at blokka på denne måten trapper opp mot blokka rett sør for denne, på fem etasjer. I forhold til hvordan sol- og skyggeforholdene påvirkes av utbyggingen, ville det ha vært en fordel om påbygget ble plassert mot nord, hvor de nye takterrassene ville kunne få sol fra sør, og på bygget kun vil skyggelegge inn-/utkjøring til tunnelen under sundet. Et påbygg i sør vil kun skyggelegge egne arealer, innenfor planområdet. Naboer utenfor planområdet vil ikke bli påvirket av reduserte solforhold på grunn av planforslaget. Forslagsstiller har prioritert nabomerknader foran bokvalitet i eget prosjekt når utbyggingsprinsipp ble valgt. Bygget vil måtte få et ekstra trappehus med heis i sør, på grunn av plasseringen av de nye boenhetene og kravene til tilgjengelighet, som egne volum, og svalganger med inngangsdører til den enkelte leilighet. Evjenvegen 92 sett fra småhusbebyggelsen i øst. Illustrasjon: JKA arkitektkontor as Fasade mot vest vil bestå av private verandaer fra 2. etasje og oppover. Kjelleretasje, på bakkeplan mot vest, består av næringsarealer og parkeringsanlegg. 5
Evjenvegen 92 sett fra nordvest. Illustrasjon: JKA arkitektkontor as Selv om naboene til dels er hensyntatt i valgt utbyggingsprinsipp, er det forhold ved ønsket tiltak som vil kunne få negative konsekvenser. Den økte høyden vil få konsekvenser for bakenforliggende småhusbebyggelse, og også naboer som ikke har klaget vil miste utsikt. Administrasjonen har stilt spørsmål ved det estetiske uttrykket. Fasaden mot Evjenvegen, som den nye utsikten for bakenforliggende bebyggelse, har blitt lite vektlagt av forslagsstiller. Terrengsnitt øst-vest. Illustrasjon: JKA arkitektkontor as Uteopphold Alle leiligheter vil få privat uteopphold i form av veranda mot vest. De nye endeleilighetene på 3. og 4. etasje vil i tillegg få mulighet for takterrasse mot nord. Strøkslekeplass Uteopphold i form av en strøkslekeplass er felles for alle boliger innenfor planområdet, samt nærområdet rundt. Strøkslekeplassen ligger i sør, med skrånende terreng mot vest, og har gode solforhold. Arealene nærmest Evjenvegen, en ballbane og en bålplass, er allerede etablert. Det vil bli stilt krav til opparbeiding av arealet i vest i denne planen, hvor kommunen vil stå for prosjekteringen. Arealet mot vest er støyutsatt, og det må vurderes om det må etableres ytterligere støytiltak i form av voll og støyskjerm langs fylkesvegen som del av denne planen. 6
Strøkslekeplass i sør Parkering Parkering etableres i samsvar med plan 1516, innenfor eiendommen, og delvis i parkeringskjeller. Det skal avsettes 1,25 parkeringsplasser pr. boenhet, inkludert gjesteparkering, noe som tilsvarer totalt 12 p-plasser. Tre av p-plassene forbeholdes personer med nedsatt forflytningsevne. I tillegg skal minimum 25% av biloppstillingsplassene ha lademulighet for el-biler. Trafikk Adkomst skjer via Evjenvegen, i samsvar med gjeldende plan 1516. Endringen medfører ikke endrede adkomstforhold, inn-/utkjøring skjer fra nord. Evjenvegen er stengt for gjennomkjøring. Det er satt opp en bom sør for planområdet, plan 1516 A, for å regulere gjennomkjøring kun for busstrafikk. Personbiler dirigeres til E8, fylkesvegen. Myke trafikanter Det er i dag etablert et bredt fortau langs østsida av Evjenvegen for gående og syklende. Kollektivtilbud Det er god bussforbindelse til/fra sentrum, med busstopp i nærhet til planområdet. Universell utforming Alle boenheter i Evjenvegen 92 har universell tilgjengelighet fra to felles trapperom med heis. Uterom og lekeplasser vil få tilgjengelighet via stier og gangveier. 7
Barnehage og skole Planområdet ligger i gang- og sykkelavstand til både barnehage, barne- og ungdomsskole. Nærmeste barneskole er Lunheim barneskole, som i dag har liten kapasitet. Antall nye boenheter vil derimot ikke endre situasjonen merkbart. Det er flere barnehager i nærområdet, nærmeste barnehage i gangavstand er Tomasjordnes barnehage. ROS-analyse Det ble utarbeidet en Risiko- og sårbarhetsanalyse i forbindelse med planprosessen for plan 1516. Denne avdekket ikke noen forhold som tilsier behov for nytt krav om utarbeiding av ROS-analyse. Støy Området ligger støyutsatt til i forhold til E8 i vest, tunnelinnslaget i nord og Evjenvegen. Det ble utarbeidet en støyrapport i forbindelse med plan 1516, men det vil likevel bli stilt krav til en ny vurdering ift dagens krav. Dette gjelder først og fremst skjerming av utearealet på strøkslekeplassen, og eventuelle behov for støyskjerming langs fylkesvegen. Kulturminner Det bli ikke avdekket noen kulturminner innenfor planområdet. Renovasjon Eksisterende anlegg for søppelnedkast og søppelsug forutsettes benyttet også for de nye leilighetene. Vann og avløp Eksisterende VAO-ledninger er vurdert som tilstrekkelige for økningen av boligtallet som reguleringsplanen medfører. Brannteknisk rådgiver har vurdert behovet for sprinkling, og konkludert med at boligsprinkling kan benyttes. Eksisterende tilknytning til kommunale anlegg kan benyttes som vanntilførsel, og avklares med VA ved søknad om byggetillatelse. Forenklet VAO-plan er godkjent av Vann og avløp, Tromsø kommune. Grunnforhold Undersøkelser utført av Multiconsult konkluderer med at sonderingen viser at løsmassene i området ikke har sprøbruddsegenskaper. Områdestabiliteten er tilfredsstillende. 8
05 Vurdering av merknader og evt. innsigelser I løpet av høringsperioden er det mottatt totalt 11 merknader. Fire av disse kom fra berørte naboer, og gjaldt i hovedsak tap av utsikts-, lys- og solforhold, økt trafikk i området og verdiforringelse av partenes eiendom. Ingen av disse forholdene er nye momenter i saken. Det kom ingen merknader fra offentlige myndigheter. Fullstendig merknadsbehandling er lagt ved saken som vedlegg nr. 12. 07 Konklusjon Administasjonen mener at planforslaget bidrar til å tilføre flere boliger i området, og at prosjektet til dels hensyntar naboene i øst. Samtidig er det viktig at ulempene som tiltaket vil kunne påføre naboeiendommene øst for Evjenvegen, i form av tap av utsikt, reduseres så langt det er mulig. Planforslaget er i tråd med boligstrategiske mål for Tromsø kommune som tilsier økt fortetting av bynære områder. Endring av planen medfører ikke store endringer ift trafikkavvikling og ekstra behov for uteareal, og formålet benytter seg i det vesentligste av eksisterende infrastruktur. Forholdene veid opp mot hverandre tilsier at planen anbefales vedtatt. 9