NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Ole Christian Øvrebø L.nr.: 9492/2018 Arkivnr.: 20170002/L12 Saksnr.: 2017/408 Utvalgssak Forslag til detaljregulering for endring av Stadionkvartalet - 1. gangsbehandling etter 12-10 og 12-11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske 03.04.2018 38/18 tjenester Grunnlag for saken Politisk behandling av råd gitt i oppstartsmøte, utvalgssaksnr. 43/17 Kommuneplanens arealdel av 07.10.2015 Juridisk grunnlag Plan- og bygningsloven Vedlegg 1 Plankart til detaljregulering for endring av Stadionkvartalet 12.03.2018 2 Planbestemmelser til detaljregulering for endring av Stadionkvartalet 13.03.18 3 Planbeskrivelse til detaljregulering for endring av Stadionkvartalet.12.03.18 4 ROS analyse 5 Konsekvensutredning til endring av detaljregulering for Stadionkvartalet.07.03.18 6 Trafikkanalyse 7 Støyutredning 8 Solstudie Mars 20 planforslag 9 Solstudie Mars 20 med byggehøyde 20.0 moh iht gjeldende plan Sammendrag På vegne av Mjøndalen Idrettsforening ønsker Profier å omregulere østlige del av stadion i nåværende detaljregulering MJ Stadionkvartalet som er regulert til «idrettsstadion/kontor/tjenesteyting» til å også kunne bebygges med boliger. Planforslaget legger opp til 3 boligblokker på 4 etasjer, som bygges på underliggende sokkeletasje tiltenkt garderober/klubblokaler med tribuneanlegg i forkant, samt bodanlegg for boligene. Planforslaget avviker fra kommuneplanen, hvor planområdet er avsatt til idrettsanlegg. På Side 1
grunnlag av dette avviket fra kommuneplanens arealdel er det utarbeidet konsekvensutredning av endret arealformål, og rådmannen vurderer at endringen av arealformålet ikke vil medføre vesentlige negative virkninger for miljø og samfunn. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og tilråder at det legges ut på høring og til offentlig ettersyn. SAKSUTREDNING Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et fullstendig planforslag (i tråd med kommunens krav), skal kommunen etter 12-11 i PBL snarest, og senest innen tolv uker, i 1.gangsbehandling vurdere om planforslaget skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Denne saken er underlag til slik behandling i hovedutvalget, hvor det tas stilling til om kommunen kan anbefale detaljene i planforslaget, samt formelt overta ansvaret for den videre behandling av planen. Planområdet og eierforhold Planområdet består av et avgrenset område i den østlige delen av Isachsen Stadion i Mjøndalen (illustrasjon nr.1), og omfatter deler av gbnr. 13/520 som eies av Mjøndalen Idrettsforening, og gbnr. 13/523 som eies av Lagånd As. Området er i dag opparbeidet med en liten tribune og garderobeanlegg/ mediebygg. Planområdet ønskes endret i nåværende detaljregulering MJ Stadionkvartalet, vedtatt 19.06.2013. Planstatus Planområdet ligger i areal avsatt til idrettsanlegg i kommuneplanens arealdel, samt hensynssone for flom (illustrasjon nr. 2). I gjeldende reguleringsplan er arealet regulert til Idrettsstadion/kontor/tjenesteyting (I/K/TY 2-3) og Idrettsstadion/gatetun (I/GT). Illustrasjon nr. 1: Ortofoto, planområdet markert med rødt Illustrasjon nr. 2: Utsnitt kommuneplanens arealdel Side 2
Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Pågående planarbeid i nærområdet Reguleringsplan for Stadionkvartalet ligger inntil områdeplan for Mjøndalen sentrum. Det pågår også planarbeid for flomsikring av Mjøndalen sentrum, men denne berører ikke området direkte. Flomsikringsplanen tar for seg Vassenga idrettsområde som er ca. 150 meter øst for stadion, og østover mot Orkidehøgda. Planforslaget Planforslaget består i hovedsak i å endre arealformål øst for fotballbanen til også å tillate boligbebyggelse i tillegg til eksisterende formål som er idrettsstadion/kontor/tjenesteyting. Arealformål: For det avgrensede planområdet ønskes arealformål I/K/TY 2 (idrettsstadion/kontor/tjenesteyting) erstattet med B/I/K/TY (bolig/idrettsstadion/kontor/tjenesteyting). I tillegg ønskes deler av arealformål I/GT (Idrettsstadion/gatetun) erstattet med B/I/K/TY. Illustrasjon nr. 3 og 4 nedenfor viser utsnitt av planområdet i henhold til arealformål slik de foreligger i gjeldende reguleringsplan mot foreslått endring. Illustrasjon nr. 3: Arealformål i gjeldende detaljregulering MJ Stadionkvartalet Illustrasjon nr. 4: Foreslått endring av arealformål Side 3
Utnyttelse: For arealformål B/I/K/TY foreslås % BYA på minimum 30 %, jfr. planbestemmelsene 3.5.1. For arealformål I/GT foreslås % BYA på maksimum 100 %, jfr. planbestemmelsene 3.6.1. Byggehøyder: For arealformål B/I/K/TY foreslås det en gesims/mønehøyde på maksimalt 21.0 moh. I gjeldende plan er gesims/mønehøyde vedtatt til maksimalt 20.0 moh. For arealformål I/GT foreslås det, i henhold til plankartet, en gesims/mønehøyde på maksimalt 20.0 moh. Dette tilsvarer gjeldende plan. Boligsammensetning: Det foreslås etablert 3 boligblokker med 4 etasjer, som bygges på underliggende sokkeletasje tiltenkt garderober/klubblokaler med tribuneanlegg i forkant, samt bodanlegg for boligene (illustrasjon nr. 5 og 6). Det legges opp til 60 boenheter i varierende størrelse, fordelt på 2-, 3- og 4-roms leiligheter: Totalt ca. 3800 m 2 BRA boliger 2 roms (37 m 2 ) 4 stk 3 roms (49 m 2 ) 32 stk 4 roms (63-77 m 2 ) 24 stk Totalt ca. 800 m 2 BRA garderobe/ kontor/ tjenesteyting Totalt ca.750 m 2 BRA bodanlegg boliger/ tekniske rom/ fellesarealer Ca. 650 sitteplasser for tribuneanlegg Illustrasjon nr. 5: Illustrasjonsskisse fra planbeskrivelse Side 4
Illustrasjon nr. 6: Prinsippsnitt fra planbeskrivelse Uteoppholdsareal og lekeplass: Foreslått uteoppholdsareal for arealformål B/I/K/TY er minimum 20 m 2 pr. boenhet og privat uteoppholdsareal på minimum 10 m 2. Dette er i tråd med kommuneplanens bestemmelser for blokkbebyggelse. Det foreslås 2 småbarnslekeplasser på 40 m 2 som skal plasseres i midtpartiene mellom blokkene på tak over tribuneanlegget. I tillegg foreslås det å etablere nærlekeplass på formål FO1, sør-vest for stadion. Dette er et kommunalt eid friområde, og forslagsstiller må derfor avklare nærmere med kommunen hvordan dette løses. Parkering: Det foreslås bilparkering i tråd med gjeldende reguleringsplan: 1 biloppstillingsplass for leiligheter < 55 m2 BRA. 1,25 biloppstillingsplasser for leiligheter mellom 55-100m2 BRA. 1,5 biloppstillingsplasser for næring klubblokale per. 100 m2 BRA. Rekkefølgekrav: Eksisterende rekkefølgekrav i gjeldende regulering videreføres. Rekkefølgekravet i 7.2.3 er supplert med arealformål B/I/K/TY: Før det kan gis ferdigattest/ midlertidig brukstillatelse for bygninger og anlegg i IS 2, I/K/TY 2 og B/ I/K/TY skal K 6 med tilhørende grøntareal, gang- og sykkelareal, samt FP være ferdig opparbeidet. Dersom bygninger/anlegg tas i bruk mellom 1.10 og 1.5, skal arbeidene ferdigstilles så snart som mulig påfølgende sommer. Det er lagt til et nytt rekkefølgekrav i forbindelse med opparbeidelse av lekeplasser til utbygging på B/I/K/TY, 7.1.4 er foreslått som følger: Før det gis ferdigattest/midlertidig brukstillatelse til boliger på B/I/K/TY skal lekeplass på FO1 og lekeplasser på tak/tribune innenfor felt B/I/K/TY være ferdig opparbeidet. Side 5
I tillegg til ovenfor arealformålsendring har rådmannen ønsket å gjør noen mindre endringer i plankartet. Arealformålet VA2 i krysset Drammensveien/Hagatjernveien er utvidet noe for å muliggjøre ny kommunal pumpestasjon. Areal til annen veggrunn grønt lengst nord i Skolegata er foreslått fjernet og B/K/TY 7 utvides tilsvarende dette reduserte arealet. Det er også rettet opp i vei sør for B/K/TY 7, som hadde en uhensiktsmessig form i tidligere plan. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet i Eikerbladet 06.07.2017, samt ved brev til naboer/andre berørte og på kommunens hjemmeside. Tiltakshaver mottok 6 merknader til dette varselet. Tiltakshaver har i tillegg gjennomført 2 møter med berørte naboer. Utbyggingsavtale (UBA) Parallelt med reguleringsplanen er det varslet mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret. VURDERING Rådmannen vurderer at planforslag er tilfredsstillende utredet. Det vises til tiltakshavers planbeskrivelse (vedlegg 3). Oppfølging av råd i oppstartsmøte I politisk behandling av rådene gitt i oppstartsmøtet ble det gitt følgende krav og føringer for videre arbeid med reguleringsplanen: Krav / føring 1 Planavgrensning varsles som vist i oppstartsmøtereferatet, punkt 3.1, dvs. hele gjeldende reguleringsplan for Stadionkvartalet varsles med hensikt på å endre I/K/TY 2 og 3 samt I/GT til nytt formål B/K/TY/I 2 Endring av arealformål til også å gjelde boligbebyggelse tilrådes, mot at endringen konsekvensutredes 3 Det bør utredes virkning av flombelysningen på stadion for boligene, ettersom dette blir boligenes «stille side» i forhold til støy fra Hagatjernveien 4 Det anbefales at gesimshøyde i gjeldende plan videreføres, og eventuelle avvik bør utredes og grunngis Rådmannens vurdering, det foreslås avtale på lik linje som for boligene i nord, avvik på 1,0 m for B/I/K/TY begrunnet Side 6
5 Det tilrådes bestemmelser til maksimal antall og maksimal størrelse på leiligheter 6 Det bør utredes sol og lysforhold for nærliggende eiendommer. Utfall av utredningen bør gi rammer for eventuell nedtrapping til nærliggende eiendommer 7 Krav til sykkelparkering bør følge kommuneplanens arealdel 8 Eksisterende rekkefølgekrav bør videreføres i sin helhet 9 Det bør utredes mulig løsning for leke- og felles uteoppholdsareal på kommunalt friområde innenfor gjeldende reguleringsplans yttergrense. Småbarnslekeplass bør opparbeides på egen grunn 10 Parkeringsdekningen bør følge gjeldende reguleringsplan Ikke utført. Krav til parkeringsdekning er styrende på samme måte som eventuelle bestemmelser ville vært, og dette punktet er derfor ikke fulgt opp videre Etter rådmannens vurdering er disse føringene ivaretatt og innarbeidet i planforslaget. Oppfølging av merknader til varsel om oppstart I kap. 4.5 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer derfor at de fleste av merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og innarbeidet i planforslaget. Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Planforslaget avviker fra kommuneplanen, ved at arealformålet bolig foreslås i stedet for idrettsanlegg. På grunnlag av dette avviket ble det vedtatt i forhåndsvurderingen at det skulle utarbeides konsekvensutredning av endring av arealformål, uten krav til planprogram. I henhold til planforslaget og konsekvensutredningen er virkningene av planforslaget som følgende: Endring av arealformål Gjeldende bestemmelse for arealet er som følger: «Det tillates etablert fotballstadion med tilhørende anlegg. Tilhørende anlegg kan være tribune, flerbrukshall, garderober, mindre serveringssteder/kiosk, presse/vip-rom/mindre konferanserom, administrasjon m.m.» Endringen medfører for det meste en endring av hva som er tillatt bruk av bygg, ikke formen og plassering mot berørte naboer. Området kan fortsatt brukes til idrettsstadion/kontor/tjenesteyting i tillegg til det nye formålet bolig. I tillegg vises det til at Side 7
naboeiendom i nord er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanen, noe som tillater boligbebyggelse. Rådmannen vurderer at denne endringen ikke vil medføre vesentlige negative virkninger for miljø og samfunn. Trafikksikkerhet Boligutbyggingen vil medføre økt belastning på vegnettet, med ca. 220 flere bilturer per døgn, og ca. 30 flere bilturer per time. I konsekvensutredningen ble det vurdert at denne økningen ikke vil påvirke trafikkavvikling eller trafikksikkerhet nevneverdig. Trafikksikkerhet for myke trafikanter opprettholdes gjennom videreføring av eksisterende bestemmelser i gjeldende reguleringsplan. Rådmannen vurderer at endringen for trafikksikkerheten i planområdet er ivaretatt i planforslaget. Byggehøyder og solforhold Endring av gesimshøyde fra 20,0 moh. til 21,0 moh. i B/I/K/TY vil ikke medføre store virkninger angående solforhold for naboer. Denne endringen begrunnes med at tilpasningen av tribuneanlegget til tilliggende fotballbane har medført ca 60cm høyere bygg i prosjektet som er beskrevet. Det vises også til at gesimshøyde for Stadionkvartalet i nord er 23,5 moh, en etasje høyere. Rådmannen vurderer at endring av byggehøyde ikke vil medføre vesentlige negative virkninger. Støy og flombelysning Planområdet er utsatt for støy fra Hagatjernveien. Støyforebyggende tiltak er sikret i bestemmelsene 2.3, hvor det er presisert følgende spesielt for B/I/K/TY: Alle leilighetene skal være gjennomgående og har tilgang til stille side. Minst et soverom i hver boenhet skal ha vindu med støybelastning Lden = 55 db eller lavere. Rådmannen vurderer at virkninger av støy er tilstrekkelig utredet og tatt hensyn til i planforslaget. Boligenes stille side vil vende ut mot stadion, og flombelysning i forbindelse med arrangementer vil derfor være en belastning for beboerne. Planforslaget legger opp til samme løsninger her som for boligene nord for stadion i gjeldende detaljregulering, hvor det er utarbeidet føringslinjer/avtale som regulerer når lys og aktivitet på fotballbanen skal foregå. Det foreslås å inngå samme betingelser for nye boliger, og rådmannen vurderer derfor at planforslaget legger opp til gode løsninger for virkninger av flombelysning. Parkering Parkering foreslås i tråd med gjeldende regulering som anbefalt av rådmannen i forhåndsvurderingen. Idrettsformål Ved å gjennomføre byggeprosjektet som nå ønskes av MIF, vil muligheten til å øke kapasiteten på stadion i fremtiden være begrenset til sørsiden av fotballbanen. Prosjektet legger til rette for etablering av 650 sitteplasser under tak. Økonomiske konsekvenser Det er i utvalgssak 65/16, søknad om dispensasjon fra rekkefølgekrav til opparbeidelse av deler av Hagatjernveien med gang- og sykkelvei i forbindelse med søknad om media- og kommentatorbygg på stadion, gitt dispensasjon fra rekkefølgekravet. Rekkefølgekravet vil utløses på nytt ved utbygging i forbindelse med det tiltenkte prosjektet. Side 8
Barn og unges interesser/lekeplasser Leke- og felles uteoppholdsareal foreslås i FO1 innenfor gjeldende reguleringsplan og det foreslås 2 x 40 m 2 nye småbarnslekeplasser på egen grunn. For øvrig er planen identisk som ved vedtak av den opprinnelige planen. Det bygges for tiden lekeplass i Vikhagan som følge av utbyggingen av Stadionkvartalet. Rådmannen vurderer derfor at planforslaget legger opp til gode løsninger for å sikre lekearealer for barn og unge. Miljøkonsekvenser Området som ønskes endret er i dag brukt til tribune, garderobe- og mediebygg og parkeringsplass. Det er derfor svært begrenset hvilken konsekvens endringen har for miljøet. Rådmannen vurderer derfor at hensynet til miljøet er ivaretatt. Naturmangfoldloven 8-12 vurderes som tilstrekkelig utredet i planforslaget og i gjeldende detaljregulering. Planområdet er allerede bebygget, og svært lite verdifull natur vil gå tapt som følge av tiltaket. HMS/Folkehelse Det foreslås opparbeidelse av felles leke- og uteoppholdsareal i FO1 med for eksempel treningsapparater og fellesfunksjoner som vil bidra positivt til folkehelse for beboerne i området. Rådmannen vurderer at endringen av planen ellers har liten innvirkning på dette temaet. Særlige vektlagte forhold Følgende forhold er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen; - Gjeldende plan videreføres i sin helhet, med tillegg at det tillates bolig øst for fotballbanen. - VA2 utvides for å muliggjøre bygging av kommunal pumpestasjon. - Mindre karttekniske endringer for å rette opp i plankartet. På bakgrunn av dette videreføres gjeldende 1, Planens hensikt. KONKLUSJON Rådmannen vurderer planforslaget å være tilstrekkelig utredet. Planforslaget for endring av reguleringsplan for Stadionkvartalet avviker noe fra kommuneplanens arealdel, men er etter rådmannens anbefaling i oppstartsmøtet konsekvensutredet i henhold til endring av arealformål. Planforslaget er i tråd med krav og føringer fastsatt i oppstartsmøte. Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alternativ 1 Alternativ 2 Tiltakshavers planforslag vedtas lagt ut på høring. Rådmannens alternative planforslag vedtas lagt ut på høring. Side 9
Alternativ 3 Alternativ 4 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jf. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følger retningslinje for videre arbeid. Planforslaget avslås. Ettersom planforslaget ikke er i tråd med kommuneplanen, kan ikke tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Tilråding Tiltakshaver og rådmannen er omforent om planforslaget. Rådmannen vurderer derfor at det ikke er grunnlag for å fremme alternativt forslag (alternativ 2 i tabellen ovenfor). Rådmannen anbefaler derfor alternativ 1: Tiltakshavers planforslag sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Planmessig begrunnelse for rådmannens anbefaling: Planforslaget legger til rette for fleksibel arealbruk med blandede formål som er tilpasset kommuneplanens sentrumsområde. Videre legger det opp til gode løsninger for trafikkavvikling, trafikksikkerhet, samt fortetting av sentrumsområder i direkte tilknytning til kollektivknutepunkt i tråd med samordnet areal- og transportplanlegging. Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Stadionkvartalet datert 06.03.2018 med tilhørende planbestemmelser datert 07.03.2018 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for fleksibel arealbruk med blandede formål som er tilpasset kommuneplanens sentrumsområde. Videre legger det opp til gode løsninger for trafikkavvikling, trafikksikkerhet, samt fortetting av sentrumsområder i direkte tilknytning til kollektivknutepunkt i tråd med samordnet areal- og transportplanlegging. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 03.04.2018: May-Britt Andersen (AP) fremmet følgende forslag: Rådmannens alternativ 3 med følgende tilleggspunkter: Nedkjøring til parkeringskjeller fjernes fra syd Bygget trappes ytterligere mot nord eller forsyves sydover Tor Tveter (H) fremmet følgende forslag på vegne av H og FRP: Rådmannens innstilling med følgende tilleggspunkt: Side 10
Sydlige adkomst til område B/I/K/TY fjernes. Votering: Forslag fra Tor Tveter (H) fremsatt på vegne av H og FRP ble vedtatt med 10 stemmer (1 FRP, 4 H, 3 AP, 1 MDG og 1 SV) mot 1 stemme (1 AP) avgitt for May-Britt Andersen (AP) sitt forslag. Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 03.04.2018: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Stadionkvartalet datert 06.03.2018 med tilhørende planbestemmelser datert 07.03.2018 sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn med følgende tillegg: Sydlige adkomst til område B/I/K/TY fjernes. Begrunnelse for vedtaket er at: Planforslaget legger til rette for fleksibel arealbruk med blandede formål som er tilpasset kommuneplanens sentrumsområde. Videre legger det opp til gode løsninger for trafikkavvikling, trafikksikkerhet, samt fortetting av sentrumsområder i direkte tilknytning til kollektivknutepunkt i tråd med samordnet areal- og transportplanlegging. Merknader til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for merknader er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 11