Saksutskrift Søknad om dispensasjon for riving i antikvarisk spesialområde - Gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1 - Tilbygg og ombygging Arkivsak-dok. 14/03706-69 Saksbehandler Line Gulbrandsen Saksgang Møtedato Saknr 1 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker 15-19 19.06.2017 71/17 Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesakers behandling 19.06.2017: Forslag: Lasse Botten fremmet følgende endringsforslag på vegne av Fremskrittspartiet: «Som rådmannens innstilling med følgende endringer: Punkt 3: ordet «Fargesetting» fjernes. Punkt 5: hele punkt 5 fjernes.» Linda M. Byström fremmet på vegne av Miljøpartiet De Grønne saksutredningens alt. 2: «Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i punkt 1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak som i første punktum setter forbud mot riving av eksisterende bebyggelse, for riving av henholdsvis eksisterende boligbygning og riving av en garasje, som allerede er revet. A. Eksisterende bolig Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Hovedutvalget finner at hensynene bak forbud mot riving innenfor Antikvarisk spesialområde Drøbak blir vesentlig satt til side, dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at eiendommen ligger innenfor det område i Drøbak hvor hensikten er å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Ved å rive eksisterende bolighus, vil en del av Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø bli endret og redusert. Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra forbud mot riving, jf reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak pkt. 1.2.1 første ledd, 1.punktum. B. Garasje Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak forbud mot riving ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon for riving av garasje, og at Postadresse Besøksadresse Telefon 64 90 60 00 Org.nr. 963 999 089 Postboks 10 Rådhusveien 6 Telefaks 64 90 60 01 Bankgiro 1617.07.02720 1441 Drøbak 1443 Drøbak postmottak@frogn.kommune.no www.frogn.kommune.no Side 1 av 14
fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for å rive garasjen på gnr 71, bnr 80. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at bygningen er av nyere dato og ikke er vurdert å ha særlig kulturminneverdi i seg selv.» Votering: Ved alternativ votering over innstillingen og MDGs forslag ble innstillingen vedtatt. Deretter ble Frps forslag om endring i punkt 3 vedtatt med 10 mot 1 stemme (1=MDG). FrPs forslag om å stryke punkt 5 ble vedtatt med 10 mot 1 stemme (1=MDG) Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesakers vedtak 19.06.2017: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i punkt 1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak som i første punktum setter forbud mot riving av eksisterende bebyggelse, for riving av henholdsvis eksisterende boligbygning og riving av en garasje, som allerede er revet. A. Eksisterende bolig Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon for å rive boligen på ovennevnte eiendom. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at ny bygning vil ivareta den gamle bygningens visuelle utforming og at det på grunn av bygningens dårlige tekniske tilstand vil være lite igjen av den eksisterende bygningen etter en istandsetting. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Før bygningen tas ned, skal den fotodokumenteres innvendig og utvendig. Dokumentasjonen sendes til Museene i Akershus (MiA) og Akershus fylkeskommune før riving kan igangsettes. 2. Bygning som gjenoppføres skal være slik at den stil og periode den er ment å kopiere kan oppleves. 3. Bygning som gjenoppføres skal ha samme fotavtrykk, form, høyde, materialbruk og panel som eksisterende bygning. 4. Bygning som gjenoppføres skal ha rød teglstein på taket. B. Garasje Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon for riving av garasje, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for å rive garasjen på gnr 71, bnr 80. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at bygningen er av nyere dato og ikke er vurdert å ha særlig kulturminneverdi i seg selv. Vår ref.: 14/03706 Side 2 av 14
Saksutskriften bekreftes Frogn, 23.juni 2017 Guro Merlid Dokumentet er elektronisk godkjent Vår ref.: 14/03706 Side 3 av 14
Tidligere behandlinger Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i punkt 1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak som i første punktum setter forbud mot riving av eksisterende bebyggelse, for riving av henholdsvis eksisterende boligbygning og riving av en garasje, som allerede er revet. B. Eksisterende bolig Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon som omsøkt, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl) 19-2 gis det dispensasjon for å rive boligen på ovennevnte eiendom. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at ny bygning vil ivareta den gamle bygningens visuelle utforming og at det på grunn av bygningens dårlige tekniske tilstand vil være lite igjen av den eksisterende bygningen etter en istandsetting. Dispensasjonen gis på følgende vilkår: 1. Før bygningen tas ned, skal den fotodokumenteres innvendig og utvendig. Dokumentasjonen sendes til Museene i Akershus (MiA) og Akershus fylkeskommune før riving kan igangsettes. 2. Bygning som gjenoppføres skal være slik at den stil og periode den er ment å kopiere kan oppleves. 3. Bygning som gjenoppføres skal ha samme fotavtrykk, form, høyde, materialbruk, panel og fargesetting som eksisterende bygning. 4. Bygning som gjenoppføres skal ha rød teglstein på taket. 5. Ved gjenoppføring skal deler av kledningen som kan gjenbrukes, gjenbrukes. B. Garasje Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon for riving av garasje, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for å rive garasjen på gnr 71, bnr 80. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at bygningen er av nyere dato og ikke er vurdert å ha særlig kulturminneverdi i seg selv. Vedlegg: Tilleggsuttalelse til gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1.msg Omgjøring av vilkår i rammetillatelse - Gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1 - Tilbygg og ombygging Vår ref.: 14/03706 Side 4 av 14
Rammetillatelse - Gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1 - Tilbygg og ombygging Uttalelse til gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1 - Tilbygg og ombygging Kopi til - uttalelse - Gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1 - Gnr 71 bnr 80 Johanne Dybwads vei 1 - Tilbygg og ombygging - Tilbygg og ombygging, riving av eksisterende bolig - Vurdering av søknad om endring av tiltak i antikvarisk spesialområde Drøbak - Uttalelse JD1.Vedlegg.C07. Komm Nabomerknader.pdf JD1.Følgebrev.10.01.17 JD1.Vedlegg.B01.Dispensasjonsøk JD1.Vedlegg.C02.Merknad Verneforeningen JD1.Vedlegg.C03.1.Merknad Schlytter JD1.Vedlegg.C04.Merknad Solgård-Jensen JD1.Vedlegg.C05.Merknad I Dybwad JD1.Vedlegg.C06.Merknad K.Bækkevold JD1.vedlegg.D01.A10-01 Situasjonsplan A40-03 3D-illustrasjoner 1 A40-04 3D-illustrasjoner 2 JD1.Vedlegg.F01.Redegjørelse JD1.Vedlegg.F03.Notat til tilstandsrapport JD1.Vedlegg.Q01.Tilstandsrapport.17.10.16.FolloProsjekt Vår ref.: 14/03706 Side 5 av 14
SAKSUTREDNING: Sammendrag: Saken gjelder søknad om dispensasjon fra forbud mot riving etter bestemmelse i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak. Det er tidligere gitt rammetillatelse for utskifting av kledning og innvendig ombygging av eksisterende bolighus og for tilbygg til boligen. Etter skifte av ansvarlig søker og prosjekterende er det søkt om endring av tillatelse, herunder om tillatelse til å rive eksisterende bolig og garasje. Garasjen er allerede revet. Det foreligger tilstandsrapport på eksisterende bolig. Rådmannen finner at vilkårene for å gi dispensasjon fra riveforbud er oppfylte både når det gjelder eksisterende bolig og (tidligere) garasje. Rådmannen anbefaler at Hovedutvalget gir dispensasjon for å rive eksisterende bolig og for å rive garasjen. Oversiktskart. Gnr 71 bnr 80 og bygningen marker med pinn og gul farge: Bakgrunn for saken: Plangrunnlag Gnr 71 bnr 80 omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak med reguleringsformål boliger. Etter reguleringsbestemmelse punkt 1.2.1, første ledd, 1. og 2. punktum skal eksisterende bebyggelse bevares og tillates ikke revet med mindre det er avklart i en reguleringsplan. Vår ref.: 14/03706 Side 6 av 14
Spørsmålet om plankrav Etter møte med ansvarlig søker høsten 2016 vurderte kommunen om en eventuell riving med påfølgende oppføring av helt ny bolig vil utløse krav om regulering etter reguleringsplanen for antikvarisk spesialområde Drøbak. Kommunen konkluderte med at det ikke vil utløse plankrav, og ga følgende tilbakemelding til ansvarlig søker: Reguleringsbestemmelse nr. 0.1.1 om plankrav er først og fremst ment for tilfeller hvor det er snakk om å etablere helt nye boenheter eller større bygg hvor det ikke har væt bolig eller stor bygning tidligere. Det vil si når et tiltak medfører at situasjonen på en eiendom endres vesentlig. Dersom det gis dispensasjon for riving på vilkår om blant annet at det oppføres ny bygning med samme bruk, plassering, volum, uttrykk, fotavtrykk m.m. som den bygningen som rives («gjenoppføring»), utløses etter dette ikke krav om regulering etter bestemmelse nr. 0.1.1. Tiltak, foreliggende byggesak og tillatelser Det ble i dok. 14/03706-69, datert 06.07.2015, gitt rammetillatelse for tilbygg til eksisterende boligbygning på gnr 71, bnr 80 og samtidig ombygging av eksisterende bygning. Ombyggingen av eksisterende bolig skulle omfatte fasadeendringer i form av utskifting av panel og noe endret vindusplassering, samt etterisolering og innvendig ombygging. Deretter er følgende vedtak fattet i saken: Omgjøring av vilkår i rammetillatelse, vedtak av 09.10.2015. Igangsettingstillatelse 1 av 02.02.2016 for grunnarbeider. Igangsettingstillatelse 2 av 22.02.2016 for resterende arbeider unntatt taktekking og demontering av konstruksjoner. I søknaden om igangsettingstillatelse 2 ble det opplyst at det var vurdert som nødvendig å ta ned store deler av eksisterende boligbygning for deretter å bygge den opp igjen i samsvar med gitt tillatelse. Demontering av eksisterende boligbygning var ikke omfattet av tidligere tillatelser i saken, og kommunen satte vilkår i igangsettingstillatelse 2 om at det måtte sendes inn en søknad om endring av tillatelse for demontering av eksisterende bolig, for å bytte ut større deler av konstruksjonen, og for endring av taktekkingsmateriale. Søknad om endring av tillatelse ble mottatt 10.01.2017. I tillegg til demontering (riving) av eksisterende bolig og riving av garasjen, søkes det om endringer av tilbygget, og noe endret uttrykk på volumet som søkes oppført til erstatning for eksisterende bolig. Hovedutvalget for miljø-, plan- og byggesaker skal behandle søknaden om dispensasjon fra riveforbudet. Søknaden om dispensasjon Det søkes samtidig om dispensasjon for riving av garasje og bolig. Hovedpunkter i ansvarlig søkers søknad om dispensasjon (er): - En nærmere gjennomgang av husets tekniske status viser at det ikke er tilrådelig å gjennomføre den opprinnelig planlagte rehabilitering av bolighuset. Vår ref.: 14/03706 Side 7 av 14
- Den eksisterende nyere garasjebygning på eiendommen er uhensiktsmessig liten og til hinder for en god disposisjon av bebyggelse og uterom på eiendommen. - Det er gitt tillatelse til omfattende ombygginger av eksisterende bolig. Bygningen ville etter gjennomføring av de godkjente endringene fremstå som en komplett fornyet versjon av det opprinnelige volumet, med unntak for endrede vinduer. - Med de godkjente endringene må bevaringsverdier ligge i de deler av bygningen som ikke rives, eller som demonteres og gjenbrukes. Disse delene må finnes i ytterveggens strukturelle deler, gulvkonstruksjoner, takkonstruksjoner og grunnmur/fundamenter. - Når det gjelder bygningens tekniske tilstand, vises det til vedlagt tilstandsrapport av 17.10.2016 og ansvarlig søkers notat til denne. For fullstendig søknad vises det til vedlagte kopi av dispensasjonssøknaden. Skråfoto av eiendommen Tegninger av godkjent tiltak og av omsøkte endringer Godkjent tiltak fasade sør Vår ref.: 14/03706 Side 8 av 14
Godkjent tiltak fasade vest Omsøkte endringer fasader nord og øst Omsøkte endring fasade vest og sør Alternativer: 1. Som innstillingen. 2. Hovedutvalg for miljø-, plan- og byggesaker har vurdert søknad om dispensasjon fra bestemmelsen i punkt 1.2.1 i reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak som i første punktum setter forbud mot riving av eksisterende bebyggelse, for riving av henholdsvis eksisterende boligbygning og riving av en garasje, som allerede er revet. A. Eksisterende bolig Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Hovedutvalget finner at hensynene bak forbud mot riving innenfor Antikvarisk spesialområde Drøbak blir vesentlig satt til side, dersom det gis dispensasjon som omsøkt. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at eiendommen ligger innenfor det område i Drøbak hvor hensikten er å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Ved å rive eksisterende bolighus, vil en del av Drøbaks mangfoldige bygningstradisjon og miljø bli endret og redusert. Vår ref.: 14/03706 Side 9 av 14
Det gis avslag på søknad om dispensasjon fra forbud mot riving, jf reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak pkt. 1.2.1 første ledd, 1.punktum. B. Garasje Hovedutvalget finner etter en samlet vurdering at hensynene bak forbud mot riving ikke blir vesentlig satt til side dersom det gis dispensasjon for riving av garasje, og at fordelene ved en dispensasjon er klart større enn ulempene. Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gis det dispensasjon for å rive garasjen på gnr 71, bnr 80. Ved avgjørelsen er det særlig lagt vekt på at bygningen er av nyere dato og ikke er vurdert å ha særlig kulturminneverdi i seg selv. Naboforhold: Søknad om dispensasjon er nabovarslet sammen med søknad om endring av foreliggende rammetillatelse. Det er innkommet merknader. Merknadene gjelder endringene av tilbygget og ikke den omsøkte rivingen, bortsett fra én kommentar om at garasjen allerede er revet. Nabomerknadene kommenteres ikke her siden saken ikke omhandler tilbygget eller et eventuelt gjenoppbygget bolighus. Verneforeningen Gamle Drøbak bemerker til dispensasjonssøknaden at det bør stilles krav om at det legges frem en tilstandsrapport til vurdering før det gis dispensasjoner. bør også kunne hente råd om husets verneverdi fra Byantikvaren for å få avklart hva som bør tas vare på, eventuelt bygges videre på av det som i dag finnes i huset, eventuelt grunnmurer osv. Uttalelser Akershus fylkeskommune har avgitt uttalelse i egenskap av regional fagmyndighet for kulturminnevern. Fylkesrådmannen har ingen merknad til at (eksisterende) garasje rives. Garasjen antas å være av nyere dato. Rive og gjenoppføre eksisterende bolig: Fylkesrådmannen anbefaler primært istandsetting og videre bruk av eksisterende bygning. Sekundært at den gjenoppføres slik at den stil og periode bygningen er ment å kopiere kan oppleves. Dersom bygningen rives, anbefaler fylkesrådmannen at den fotodokumenteres innvendig og utvendig, og at dokumentasjonen sendes til Museene i Akershus (MiA) og til Akershus fylkeskommune før riving. Dersom det under rivingen fremkommer noe av vesentlig betydning for bygningens historie, bør dette dokumenteres i form av fotografier og beskrivelse. Endringssøknaden innebærer riving av eksisterende bolig, som gjenoppføres med samme ytre avgrensning, høyde, materialbruk og form. Den eldre tømmerkjernen utgjør en mindre del av husets konstruksjon, deler av den er fjernet, og den oppleves ikke fra offentlig rom. Etter fylkeskommunens vurdering er det bevaringsverdier knyttet til huset slik det ble ombygget på 1940-tallet som må vurderes i sammenhengen. Vår ref.: 14/03706 Side 10 av 14
Johanne Dybwads vei 1 er bærer av fortellingen om Drøbaks bebyggelse fra det 20. århundret. Materialbruk, hovedform, vindusplassering og kledningen med karakteristiske gjærdede hjørner plasserer bygningen stilhistorisk i mellomkrigstid/tidlig etterkrigstid. Fylkesrådmannen motsatte seg ikke enkelte fasadeendringer i sin tidligere uttalelse i saken. Dette var under forutsetning av at bygningen for øvrig skulle bevares og gjenbrukes. Foto og tilstandsrapport viser at det er utfordringer forbundet med istandsetting. Byantikvaren i /kommunens kulturminnefaglige rådgiver etterlyser i en midlertidig uttalelse en grundigere tilstandsrapport enn den som er mottatt, og uttaler at endelig uttalelse ikke vil foreligge før kommunen har mottatt en mer detaljert tilstandsrapport, som også vurderer bygningen som kulturminne. Ansvarlig søker deler ikke byantikvarens syn på foreliggende tilstandsrapport, og har på vegne av tiltakshaver gitt muntlig tilbakemelding om at det ikke vil bli innhentet ytterligere tilstandsrapport. Økonomiske konsekvenser: Ingen for. Vurdering: Generelt Plan- og bygningsloven 19-2 gir kommunen hjemmel til å dispensere fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Det følger av bestemmelsens ordlyd at dispensasjon ikke kan gis «dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon. Det er kun rettslig adgang til å gi dispensasjon dersom begge vilkårene er oppfylt. Hensyn bak og formål med reguleringsbestemmelse pkt. 1.2.1 første punktum er blant annet å bevare områdets kulturhistoriske, arkitektoniske og miljømessige verdier. Tillatelse til tiltak på eiendommer som ligger innenfor vernesonen bør kun tillates der det omsøkte ikke vil føre til at den mangfoldige bygningstradisjonen og miljøet i Drøbak blir forringet. Avvik fra reguleringsplan, som det er søkt om i denne saken, reiser særlige spørsmål. De ulike planene er som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ. Plan- og bygningslovens formålsparagraf, 1-1, tredje ledd, viser sammenhengen mellom plansaker og byggesaker gjennom å peke på byggesaksreglenes funksjon blant annet som virkemiddel for å sikre at private interesser skjer innenfor rammer trukket opp av folkevalgte organer. Det sikrer at overordnede hensyn og allmenne interesser ivaretas. Et sentralt formål med byggesaksreglene er å sikre myndighetene mulighet til å gjennomføre vedtatte planer i forbindelse med konkrete tiltak. A. Ad riving av bolighus I et område som gamle Drøbak med gammel trehusbebyggelse, er det meget viktig å ta vare på verdifulle kulturminner fra det 20. århundre. Det er et viktig hensyn at tiltak og videreutvikling innenfor vernesonen skjer på kulturminnenes premisser. Vår ref.: 14/03706 Side 11 av 14
I gjeldende verneplan står vern av Drøbaks bygningsmiljø sentralt. Planen forutsetter at bygninger fra ulike tidsepoker skal ivaretas, og dermed vise historien til Drøbaks bebyggelse. På bakgrunn av omfattende ombygginger av det opprinnelige huset på Johanne Dybwads vei 1, og at den eldre tømmerkjernen utgjør en mindre del av husets konstruksjon, har fylkesrådmannen i sine uttalelser spesielt vektlagt betydningen av bygningens verdier som kulturminne knyttet til huset slik det ble ombygget på 1940- tallet, og ikke den opprinnelige bygningen. Bygningen slik den fremstår i dag representerer stilhistorisk mellomkrigstid/tidlig etterkrigstid. Tidligere tillatelser og vurderinger i saken forutsatte at større deler av bygningen skulle bevares og gjenbrukes. Med materialbruk, vindusplassering og kledningen med karakteristiske gjærdede hjørner i tillegg til hovedformen fremstår bygningen som et eksempel på bygning fra 1930-/1940-tallet. I begrunnelse fra ansvarlig søker for å gi dispensasjon, vises det til at boligen har gjennomgått omfattende ombygging og at den tekniske tilstanden er meget dårlig, og at på bakgrunn av foreliggende tillatelse til endringer på bygningen må det være konstruksjonen og eventuell grunnmur som kan ha bevaringsverdi. Foreliggende tilstandsrapport viser at den tekniske tilstanden på eksisterende bygning er dårlig, og rådmannen ser at det vil være utfordringer forbundet med å sette i stand huset slik det er nå. Dét er imidlertid i seg selv ikke tilstrekkelig til å tillate riving innenfor antikvarisk spesialområde. I tilstandsrapporten uttales at teknisk forskrift (TEK10) vil være gjeldende for hele bygningen ved ombygging av eksisterende bygning, og at dette ikke er gjennomførbart uten at eksisterende bygning rives. Rådmannen bemerker at plan- og bygningsloven og TEK10 åpner for unntak fra gjeldende tekniske krav når det ikke er forenlig med vernehensyn. Oppfyllelse av TEK10 er derfor ikke et tungtveiende moment i dette tilfellet. Rådmannen slutter seg i utgangspunktet til fylkesrådmannens anbefaling om at bygningen bør istandsettes og brukes videre fremfor å rives. Gjenbruk av materialer var også forutsatt da rådmannen vurderte den opprinnelige søknaden om tillatelse til tiltak. Rådmannen legger spesielt vekt på at det i gamle Drøbak er et unikt bygningsmiljø med gater og hus som har kommet til over tid og vært med på å forme den byggeskikken som er der i dag. Ved å fjerne et av de eksisterende bolighusene, vil en del av det bygningshistoriske reduseres selv om selve bygningsmiljøet ikke nødvendigvis vil bli vesentlig redusert dersom det gjenoppføres en bygning med samme volum, materialer og uttrykk som det som tas bort. Den opprinnelige tømmerkonstruksjonen i bygningen er det mindre igjen av. En forutsetning for at hensynene bak riveforbudet ikke skal bli vesentlig satt til side ved en eventuell riving av boligen i denne saken vil etter rådmannens vurdering være at det på eiendommen vil bli ført opp et nytt bygg hvor bygningens nåværende stilart bevares. Det innebærer at konstruksjoner og utvendige materialer bør bli en nøyaktig tilbakeføring i forhold til høyder, materialbruk og detaljering. Plassering og utforming av vinduer og farge på fasaden vil også være med på å definere bygningens stilart. Vår ref.: 14/03706 Side 12 av 14
Etter en konkret vurdering av forholdene i denne saken opp mot hensynene bak riveforbudet i verneplanen som gjelder for gamle Drøbak, finner rådmannen at hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjon fra riveforbudet for å rive eksisterende bolig, forutsatt at dispensasjon gis på vilkår. En dispensasjon vil ikke hindre bærekraftig utvikling. Hensynene bak formålsbestemmelsen i plan- og bygningsloven blir ikke vesentlig satt til side. Et av vilkårene for å innvilge dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 er etter dette oppfylt. Fordelene ved en dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering for å kunne gi dispensasjon. Fordeler ved en dispensasjon vil blant annet være at det gir mulighet for å (gjen)oppføre en bygning med samme form og volum som den eksisterende, med bruk av mindre ressurser enn om bygningen skulle blitt satt i stand, på grunn av dens tekniske tilstand. Det vil være lite igjen av eksisterende bygning med gjennomføring av tiltakene som er godkjent i rammetillatelse. Samtidig kan bygningsmiljøet i stor grad bevares, når det settes tilstrekkelige vilkår for bygningen som skal oppføres. Denne eiendommen omfattes av reguleringsplan for antikvarisk spesialområde Drøbak. Det betyr at eksisterende bebyggelse skal bevares og tillates ikke revet. Det betyr at det kun er tillatt med tiltak i tråd med denne bestemmelsen. Det vil anses som en ulempe å innvilge dispensasjon som fører til en godkjenning av å rive et av de eldre husene i Drøbak. Fylkeskommunen anbefaler i sin siste uttalelse istandsetting og videre bruk fremfor riving. For å redusere ulempene ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon med etterfølgende tillatelse til gjenoppføring av boligbygning, må det settes konkrete vilkår for bygningen som skal gjenoppføres. Etter en samlet vurdering finner rådmannen at fordelene ved en dispensasjon fra riveforbudet er klart større enn ulempene. Rådmannen anser ikke innvilgelse av dispensasjon for å medføre konsekvenser for helse og sikkerhet i den grad det skal vurderes. Miljømessige konsekvenser av en dispensasjon vil bli at det blir rivningsavfall. Det vil imidlertid bli en del avfall også ved istandsetting av bygningen. Uttalelse fra statlig eller regional myndighet: Akershus fylkeskommune anbefaler istandsetting og videre bruk. Subsidiært ber fylkesrådmannen om at bygningen må fotodokumenteres dersom det likevel gis tillatelse til å rive. Fylkeskommunen vil få tilsendt kopi av vedtak ved en eventuell innvilgelse av dispensasjon. B. Garasje Verken fylkesrådmannen eller s byantikvar har innvendinger mot at den nå revne garasjen fjernes. Det ble tidligere i møter mellom kommunen og tiltakshaver og daværende ansvarlig søker vurdert fra kommunens side at prosjektet kunne bli bedre dersom garasjen ble Vår ref.: 14/03706 Side 13 av 14
tatt bort. Tilbakemeldinger fra tiltakshaver var den gang at det ikke var ønskelig å ta bort garasjen. Rådmannen finner at hensynene bak riveforbudet ikke blir vesentlig satt til side ved en dispensasjon for å rive garasjen. Heller ikke hensynene bak plan- og bygningslovens formålsbestemmelse blir vesentlig satt til side. Fordeler ved en dispensasjon vil blant annet være at et nyere, mindre tilpasset element i et eldre bygningsmiljø blir tatt bort og disponeringen av tomten blir bedre. Ulemper ved en dispensasjon vil først og fremst være den ulempen det alltid er å dispensere fra en plan. En dispensasjon svekker planen som styringsverktøy. Etter en helhetsvurdering finner rådmannen at fordelene ved dispensasjon vil være klart større enn ulempene. Vilkårene for å gi dispensasjon for å rive garasjen anses oppfylt. Mulige presedensvirkninger av dispensasjoner En eventuell dispensasjon for riving av eksisterende bolig gis på bakgrunn av konkret vurdering av den aktuelle bygningens tilstand og bevaringsverdi. Eventuelle senere søknader om dispensasjon fra riveforbudet for andre bygninger og eiendommer i vernesonen må vurderes konkret for seg, og ikke på bakgrunn av konklusjoner i denne saken. Konklusjon: Rådmannen vurderer søknaden som tilstrekkelig begrunnet. Rådmannen anser at vilkårene for dispensasjon er oppfylt for riving av boligen og garasjen ved at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved å innvilge dispensasjoner vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Rådmannen anbefaler at omsøkte dispensasjon for å rive bolig godkjennes og at omsøkte dispensasjon for å rive garasje godkjennes, jf ovenstående saksutredning. Rådmannen i Frogn 15.06.2017 Harald K. Hermansen Vår ref.: 14/03706 Side 14 av 14