ULLENSAKER Kommune SAKSUTSKRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 135/15 Hovedutvalg for overordnet planlegging 22.06.2015 1.GANGSBEHANDLING AV DETALJREGULERINGSPLAN FOR ONSRUD GNR/BNR 88/23 Vedtak Med henvisning til plan og bygningslovens 12-11 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljreguleringsplan for «Onsrud, GNR/BNR 88/23», datert 28.05.2015, legges ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve reguleringsplan for «Onsrud Leir», vedtatt 03.05.2004 (Plan ID 230). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Rett utskrift Kurt O. Kristoffersen Formannskapssekretær Sendt: Saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/634-41 Side 1 av 9
Saksprotokoll i Hovedutvalg for overordnet planlegging - 22.06.2015 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentanter. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksnr. 2015/634-41 Side 2 av 9
RÅDMANNENS INNSTILLING Med henvisning til plan og bygningslovens 12-11 vedtar Hovedutvalget for overordnet planlegging (HOP) at forslag til detaljreguleringsplan for «Onsrud, GNR/BNR 88/23», datert 28.05.2015, legges ut til offentlig ettersyn. I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve reguleringsplan for «Onsrud Leir», vedtatt 03.05.2004 (Plan ID 230). Planen blir i sin helhet erstattet av ny plan. Ullensaker, 11.06.2015 Erlend Eggum kommunaldirektør Saksnr. 2015/634-41 Side 3 av 9
Saksbehandler: Vidar Iversen Vedlegg: Saksdokumenter: Forslag til reguleringsplan, datert 28.05.2015 Forslag til reguleringsbestemmelser, datert 28.05.2015 Planbeskrivelse, datert 28.05.2015 Illustrasjon over dagens situasjon Illustrasjon over framtidig situasjon ROS-analyse, datert 28.05.2015 Geoteknisk rapport, datert 09.04.2015 Trafikkanalyse, datert 01.06.2015 Notat om trafikkgenerering, datert 29.05.2015 SAMMENDRAG Reguleringsplanforslaget for «Onsrud, gnr/bnr 88/23», med tilhørende forslag til reguleringsbestemmelser, blir fremmet som et privat forslag til detaljregulering (PBL 12-3). Planen er utarbeidet av Landskapsarkitekt MNLA Nils Skaarer, på vegne av M. Wasqas Nasir, som er grunneier og oppdragsgiver. Planområdet er ca. 70 daa, og har i dag ca. 7600 m 2 eksisterende bebyggelse fordelt på 16 bygninger. Området er tidligere brukt av Forsvaret til militærleir, og av Statsbygg som asylmottak. Asylmottaket ble lagt ned i 2004. Planområdets avgrensning er identisk med det området i kommuneplan som er avsatt til «framtidig erverv», og er lokalisert sørøst for Algarheim. Planforslaget regulerer området i hovedsak til hotell/overnatting og forretning/industri. I tillegg reguleres området til samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur, fritids- og turistformål og grønnstruktur. Planområdets utnyttelse varierer fra % BYA = 45 80 %. Grønnstrukturen er regulert som eget formål, og utgjør ca. 24 daa av planområdet. Planforslaget legger til rette for en ny bruk av eksisterende bygningsmasse. Det er på to områder i plankartet åpnet for en fortetting av eiendomsmassen. Dette er innenfor felt H2 og FI. Hovedbygningen fra 1886-87 med tilhørende parkanlegg er regulert til bevaring, og dette er videreført i planforslaget. Statens vegvesen har varslet at de vil ha innsigelse til den varslede detaljreguleringen hvis ikke rekkefølgekrav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs fv. 174 fra Onsrud til Algarheim innarbeides i planforslaget. SAKEN GJELDER 1.gangsbehandling av detaljreguleringsplan for «Onsrud, gnr/bnr 88/23», datert 28.05.2015. Planforslaget tilrettelegger for oppføring av hotell/overnatting og forretning/industri med tilhørende infrastruktur i planområdet. Planområdet er på ca. 70 daa, og består av gnr/bnr 88/23. I tillegg er det tatt med noe areal til siktlinjer i krysset Onsrudvegen/fv. 174. Planområdet omfattes av reguleringsplan for «Onsrud Leir», vedtatt 03.05.2004. Saksnr. 2015/634-41 Side 4 av 9
Bakgrunn Planforslaget er utarbeidet av Landskapsarkitekt MNLA Nils Skaarer på vegne av forslagsstiller M. Wasqas Nasir. Hensikten med planen er å regulere fremtidig bruk av eksisterende bygningsmasse. Eksisterende detaljregulering «Onsrud Leir» fra 2004 regulerer området til offentlige bygninger, da Onsrud leir tidligere ble brukt som transittmottak for asylsøkere. Etter at nåværende eier M. Wasqas Nasir kjøpte stedet i 2013 fra Statsbygg, har området bare delvis vært i bruk. Det er nå ønskelig å omregulere området fra offentlig bebyggelse til blandete formål for blant annet å ta vare på eksisterende bygningsmasse og tilrettelegge for at eksisterende bygningsmasse igjen kan tas i bruk. Planstatus Planområde omfattes av reguleringsplan for «Onsrud Leir», vedtatt 03.05.2004. Forslaget til ny detaljreguleringsplanen erstatter i sin helhet reguleringsplanen for «Onsrud Leir» vedtatt 03.05.2004. Arbeidet med å oppheve denne planen vil gå parallelt med prosessen for ny detaljregulering av området. I kommuneplan for Ullensaker kommune 2008 2020 er området avsatt til «framtidig erverv». Planprosess Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble gjennomført hos Ullensaker kommune 10.12.2014. Varsling Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad 5. februar 2015 og Eidsvoll Ullensaker Blad 4. februar 2015, i tillegg til elektroniske medier. Offentlige myndigheter, grunneiere, naboer og gjenboere ble tilskrevet med brev 2. februar 2015. Frist for innsendelse av merknader ble satt til 27. februar 2014. Det kom inn 7 merknader til varsel om oppstart. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen, rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til merknadene. Akershus Fylkeskommune, datert 06.03.2015 Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 02.03.2015 Hafslund, datert 10.02.2015 NVE, datert 26.02.2015 Ola Fjeldheim, datert 02.03.2015 Ruter, datert 05.02.2015 Statens vegvesen, datert 04.03.2015 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Onsrud ligger i et større landbruksområde med ravineformede skogs- og jordbruksarealer sørøst for Algarheim. Til tross for landlig preg er det kort vei til overordnet vegnett (E6 og E16), samt Jessheim (6 km) og Gardermoen (13 km). Saksnr. 2015/634-41 Side 5 av 9
Planavgrensningen er sammenfallende med det området som i kommuneplan er avsatt til «framtidig erverv». I tillegg er det tatt med noe areal til siktlinjer i krysset Onsrudvegen/fv. 174. Planområdet er 73,5 daa stort, og regulerer området til hotell/overnatting og forretning/industri, i tillegg til grønnstruktur, teknisk infrastruktur og samferdselsanlegg. Hovedhuset på Onsrud er fra 1886-7 og vil sammen med parkanlegget bli regulert til hensynssone bevaring kulturminne. Hensikten med planforslaget er å ta vare på dagens bygningsmasse, og fylle de med nye funksjoner. Planområdet består av i alt 16 eksisterende bygninger av ulik alder og kvalitet. Det er tenkt oppført to nye bygg, et bygg innenfor område for forretning/industri og et bygg på en eksisterende grunnmur innenfor felt H1. Innenfor felt FI (forretning/industri) er det tenkt lett industri som verksted, lager og forretning for plasskrevende varer som bilforretning. Området har i dag to store garasjebygg, med en mønehøyde på ca. 6 meter på det høyeste. Disse byggene framstår i dag med et dårlig arkitektonisk uttrykk. Planen åpner for å bygge disse byggene sammen med en mønehøyde på maksimum 14 meter. Denne mønehøyden skyldes byggenes avstand, slik at det gis rom for saltak i tråd med flere av de eksisterende byggene. Utnyttelsesgraden for felt FI er % BYA = 80 %. Innenfor felt H (hotell/overnatting) er den eksisterende bygningsmassen tenkt brukt til enkelt overnattingstilbud, selskapslokale, romutleie, industrikjøkken og catering. Innenfor arealet til dette formålet er det plass til 50-100 rom med 2 sengeplasser per rom innenfor eksisterende bebyggelse. Ved en opprustning av all bygningsmasse innenfor H1-3 vil dette tallet kunne øke til 200 rom. Utnyttelsen for felt H1, H2 og H3 er % BYA = 60 %, 70 % og 45 %. Dette inkluderer bygningsmasse og parkering. Alt av grøntområder er regulert som eget formål i plankartet. Innenfor H1 står det i dag en eldre grunnmur uten bebyggelse oppå. Dette er det andre bygget som er tenkt oppført, over eksisterende grunnmur. Gesimshøyde er foreslått til 10,5 meter og mønehøyde er foreslått til 14 meter. Antall rom for overnatting er anslått til 200 samlet for felt H1, H2 og H3. Forslag til rekkefølgekrav sikrer opparbeidelse av 1,5 meter bredt fortau langs Onsrudvegen ned til fv. 174. Planforslaget går dermed bort fra rekkefølgekrav om opparbeidelse av gangog sykkelveg langs fv. 174 fra Onsrud til Algarheim. For utfyllende informasjon vises det til planbeskrivelsen. VURDERINGER/DRØFTINGER Overordnede mål Planforslagets formål er i henhold til kommuneplan, som åpner for næringsutvikling på området. Bygningsmassen som er på området i dag (16 bygninger), dateres fra 1700-tallet og frem til 1960-tallet. Dette har gitt området en karakter og et særpreg som er ønskelig å ta vare på. De få bygningsmessige utviklinger som forutsettes gjort i planområdet, er tenkt Saksnr. 2015/634-41 Side 6 av 9
gjennomført med samme uttrykk som allerede finnes i området. Dette er videreført i forslag til planbestemmelser. En fremtidig bruk av Onsrud vil kreve en omregulering (detaljregulering) fra gjeldende reguleringsplan som regulerer området til offentlig tjenesteyting. Ønsket utvikling av området er avklart i kommuneplan. Da det er krav om regulering av Onsrud for videre bruk (bruksendring), vil konsekvensen av at planforslaget ikke blir vedtatt være videre forfall av bygninger og hageanlegg. Planforslagets innhold må veies opp mot konsekvensene av ikke å gjennomføre en detaljregulering av området. En bruk og en videreutvikling innenfor de rammene som plankart og bestemmelser åpner for, vil være en god måte å ta vare på Onsrud som et historisk område. Planforslaget anses å være innenfor de rammene som kommuneplan har satt for området. På denne måten synes fordelene å være større enn ulempene ved dette planforslaget. Utnyttelse Utnyttelsesgraden for feltene regulert til hotell/overnatting (H) og forretning/industri (FI) synes å være innenfor den ønskede utviklingen for området. Høyder og utnyttelse er regulert i planbestemmelsene, og er vurdert til ikke å få større konsekvenser for nabobebyggelse eller området avsatt til hensynssone bevaring kulturminne. Denne utnyttelsen inkluderer parkering på bakkenivå. I tillegg er alt av grønnstruktur og teknisk infrastruktur regulert som egne formål, noe som vil tillate en høyere % BYA på grunn av mindre areal til eksisterende og fremtidig bebyggelse. Oppføring av de to byggene innenfor H1 og FI må sees på som en beskjeden fortetting av allerede eksisterende bygningsmasse. Det er snakk om å gjenreise et bygg der det i dag står en grunnmur i felt H1, og bygge sammen to bygg i felt FI for å få større bruksareal til bilforretning/verksted/lager. Formålene er valgt for å sikre at man slipper å omregulere ved skifte av leietagere/bedrifter/virksomheter. Det er kommet fram til formål og sosikoder som skal omfavne ønsket bruk av området, i tråd med kommuneplan. Områdets bygningsmasse er av ulik alder og standard, og vil kunne tilby ulike kvaliteter til de formål det planlegges for. Formålet hotell/overnatting er lagt til hensynssonen bevaring kulturminner og de omkringliggende arealene. Innenfor H1-3 finner man størstedelen av bygningsmassen. Samtidig er dette det formålet som vil kreve mest av selve bygningene, i form av oppgraderinger og vedlikehold. Med bakgrunn i dette vurderes det at de aktivitetene som planlegges i H1-3 vil være passende for eksisterende bygningsmasse, da det er formål som krever jevnlig vedlikehold av bygninger og uteoppholdsareal. På denne måten sikrer man området fra å forfalle gjennom en fornuftig bruk og vern av planområdet. Formålet forretning/industri er lagt helt i nord i planområdet, og vil på denne måten skjermes fra det formålet som antas å gi mest reisende/besøkende. Innenfor FI (forretning/industri) åpnes det for etablering av små og mellomstore bedrifter innen bilforretning/verksted/lager. Dette er formål som egner seg til eksisterende bygningsmasse, og som har en lav besøksintensitet. Innenfor felt H1-3 (hotell/overnatting) er Saksnr. 2015/634-41 Side 7 av 9
det tenkt å ta i bruk eksisterende bebyggelse til enkelt overnattingstilbud gjennom hotell/romutleie, industrikjøkken, catering og selskapslokaler. Nærheten til overordnet vegnett og flyplass gjør at området har potensiale til dette formålet, samtidig som dette vil bidra til oppgradering og økt vedlikehold av planområdet som helhet. Uteoppholdsareal Uteoppholdsarealene i planforslaget er regulert som grønnstruktur (G1-8) og park (P). Dette er et areal som utgjør litt over 24 daa til sammen. Sett i sammenheng med planområdets størrelse på 73 daa og eksisterende bygningsmasse på ca. 7600 m 2, anses uteoppholdsarealene til å være rikelige. Dette er også intensjonen med planen, når man tar planområdets beliggenhet og historie i betraktning. Lekeplasser er ikke regulert i plankartet, men forslag til reguleringsbestemmelser åpner for opparbeidelse av mindre lekeplasser innenfor arealer avsatt til grønnstruktur. I tillegg er det gode muligheter for lek og rekreasjon rundt planområdet, da det ligger i et landbruksområde med ravineformede skogs- og jordbruksarealer. Trafikk Det er utarbeidet en trafikkanalyse av forslagsstiller i samråd med ekstern konsulent (Rambøll) for planforslaget. Vegløsningen er regulert slik den fremstår i dag, hvor de interne vegene i planområdet er felles privat. Onsrudvegen møter fv. 174 sør i planområdet, hvor det er en bussholdeplass i dag. Onsrudvegen har i dag en ÅDT på ca.118, etter bruksendring er det estimert at Onsrudvegen vil få en ÅDT på 840, hvilket vil si en økt ÅDT på 722. For Onsrudvegen er dette en markant økning. I planforslaget er det derfor regulert inn et fortau fra krysset Onsrudvegen/fv. 174 til området med hensynssone bevaring kulturminne. Dette er også foreslått som et rekkefølgekrav i planbestemmelsene. Med opparbeidelse av fortau langs Onsrudvegen ned til bussholdeplass ved fv. 174, vil man legge til rette for en trafikksikker adkomst fra Onsrud til kollektivtilbud. Rekkefølgekrav I gjeldende kommuneplan 2008 2020 er det stilt et rekkefølgekrav om opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs fv. 174 fra krysset ved Onsrud til Fonnbekk. I forslag til kommuneplan 2015 2030 er dette rekkefølgekravet endret til «Behov for gang- og sykkelveg skal avklares i forbindelse med reguleringsplanarbeidet». I varsel om oppstart av detaljregulering for Onsrud varslet Statens vegvesen mulig innsigelse hvis ikke rekkefølgekravet i kommuneplan 2008 2020 ble innarbeidet i planforslaget. Samtidig varslet Statens vegvesen innsigelse til revidert kommuneplan for omformulering av rekkefølgekravet knyttet til gang- og sykkelveg langs fv. 174. Statens vegvesens ønske om et rekkefølgekrav som sikrer opparbeidelse av gang- og sykkelveg langs fv. 174 fra Onsrud til Algarheim er ikke innarbeidet i planforslaget. Fv. 174 mellom Onsrud og Algarheim har i henhold til trafikkanalysen en ÅDT på 6500, planforslaget åpner for en økt ÅDT på 722. Saksnr. 2015/634-41 Side 8 av 9
Strekningen langs fv. 174 fra krysset Onsrud/fv. 174 til Algarheim er 2,5 km. Denne strekningen er ikke prioritert i kommunens trafikksikkerhetsplan. Da planforslaget innebærer en omregulering fra offentlig tjenesteyting (asylmottak) til næringsformål, er det vurdert at behovet for gang- og sykkelveg på nevnte strekning er redusert. Dette begrunnes i lavere besøksintensitet for de næringsformål som planen åpner for samt en endring i brukergruppen. Parkering Parkering er ikke gitt et eget formål i plankartet. Dette inngår som en del av % BYA for de ulike delfeltene hvor det eksisterer bebyggelse. I forslag til planbestemmelser tillates det maksimalt 300 parkeringsplasser for hele planområdet. Dette er vist i illustrasjonsplanen (se vedlegg). Minimum 5 % av avsatte parkeringsplasser skal være HC-plasser, i tillegg skal 5 % være tilrettelagt for ladning av el-bil og el-sykkel. Med dette anses hensynet til parkering å være godt ivaretatt. Risiko og sårbarhetsanalyse De forhold som er nevnt i ROS-analysen er tatt hensyn til i utarbeidelse av plankart og planbestemmelser. Dette gjelder også geoteknisk utredning. Kulturminner og biologisk mangfold Hovedbygningen i planområdet er i tidligere planer avsatt med hensynssone bevaring kulturminne. Dette er videreført med forslag til strenge planbestemmelser for å videreføre de kvalitetene som er ønsket ivaretatt. I nærheten av denne hensynssonen er det regulert et lite område (507 m 2 ) til fritids- og turistformål (F/T) hvor et gammelt sprengstofflager er tenkt brukt som et lite gårdsmuseum. Forslag til planbestemmelser fastsetter at sprengstofflageret ikke skal endres utvendig. Det biologiske mangfoldet har blitt redusert ved en tidligere utbygging, samt grunnet manglende skjøtsel av eng og hage rundt bygningene. Planforslaget er vurdert til å ikke føre til noen forringelse av naturmangfoldet, da planforslaget i all hovedsak er en omregulering av eksisterende bygningsmasse. KONKLUSJON Rådmannen anbefaler HOP å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn og arbeid med å oppheve reguleringsplan for «Onsrud Leir», vedtatt 03.05.2004 (Plan ID 230) igangsettes. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/634-41 Side 9 av 9