Saksbehandler: Vibecke Mohr Arkiv: Arkivsaksnr.: 12/798 HAFJELL FJELLANDSBY - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA REGULERINGSPLAN Vedlegg: 1. Tomteskisse Hafjell Fjellandsby H7-7-område, tomt 1,2,3 2. Situasjonsplan Hafjell Fjellandsby H7-7-område, Hytte og parkering tomt 1 3. Søknad om dispensasjon datert 5.7.2012 fra Rambøll Norge AS Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Reguleringsplan for Hafjell Fjellandsby av 26.03.2009, sak 13/9 Sammendrag: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-3 vedtar planutvalget i Øyer delvis å imøtekomme søknad om dispensasjon fra krav om detaljplan i reguleringsplanens bestemmelser for Hafjell Fjellandsby, for å skille ut tomt og føre opp én visningshytte i felt H7-7, tomt 1. Dispensasjonen gis midlertidig slik at det kreves detaljplan før resten av tomtene blir utskilt og bebygget. Den omsøkte tomten skal da inngå i detaljplanen. Den positive innstillingen begrunnes med at dispensasjonen ikke vil endre på arealbruken i reguleringsplanen. Ved å gjøre dispensasjonen midlertidig, sørger en for at kravet om detaljregulering blir overholdt før øvrige tomter blir utskilt og bebygd. Saksutredning: Rambøll Norge AS har på vegne av utbygger Norgesski AS og ansvarlig søker Leve Hytter AS søkt om dispensasjon fra reguleringsplan for Hafjell Fjellandsby, område H7-7. Dispensasjonssøknaden gjelder fravik fra krav til utarbeidelse av detaljregulering (tidligere bebyggelsesplan) for område H7-7 for å skille ut en tomt til oppsetting av en visningshytte med BYA 117 m 2 og takvinkel 27 o. Vedlegg 1 - Tomteskisse Hafjell Fjellandsby H7-7-område, tomt 1,2,3 Vedlegg 2 - Situasjonsplan Hafjell Fjellandsby H7-7-område, Hytte og parkering tomt 1 Vedlegg 3 - Søknad om dispensasjon datert 5.7.2012 fra Rambøll Norge AS
Planstatus I reguleringsplan for Hafjell Fjellandsby, godkjent av Øyer kommunestyre 26.03.2009, ligger tomten i område H7-7. I reguleringsbestemmelsene som angår H7-7 står det: 3.1 «Byggeområder som krever bebyggelsesplan: For byggeområdene H4-1 til 3, H5 1, H6, H7 1 til 7, H8, BL1, BL2, BL3, BL4, BL5, BL6, BL7, BL8, BL9 og BL10 skal det utarbeides egne bebyggelsesplaner som skal godkjennes før byggearbeidene kan iverksettes. Området BLF1 skal bebygges iht. pkt. 4.14 i disse bestemmelsene.» 4.7 «På den enkelte tomt i område H1 kan det oppføres 3 bygninger: Hytte, anneks og uthus/garasje, men kun en boenhet. Samlet bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 200 m 2. Bebygd areal (BYA) skal ikke overstige 15 % av tomtens areal. Anneks skal ikke overstige 30 m 2, uthus/garasje skal hver ikke overstige 40 m 2 bebygd areal (BYA). I tilknytning til den enkelte hytte kan det, i tillegg, oppføres terrasse uten takoverbygg på maksimalt 30 % av hyttens bebygde areal (BYA). Ingen del av grunnmur eller pilarer for terrasse må være mer enn 130 cm over planert terreng, kommunen kan ved skjønn tillate høyden hevet. Hyttene kan maksimalt ha mønehøyde 5,65 m og gesimshøyde 3,2 m. Der det bygges oppstugu tillates, for denne, maksimal mønehøyde 6,35 m og gesimshøyde 5,10 m. Oppstuguas bebygde areal (BYA) skal ikke overstige 1/3 av bygningens samlede bebygde areal (BYA). På tomter der terrengforholdene ligger til rette for det kan det i tillegg bygges med sokkeletasje. Maksimal mønehøyde 8,95 m og maksimal gesimshøyde 5,90 m.» 4.9 «I områdene H2-1 til 8, samt H3-T1, H3-T2, H3-T6, H3-T7 og H9 kan det oppføres fritidsboliger/leiligheter innenfor hver tuntomt. Innenfor hver enkelt tuntomt skal bebygd areal (BYA) ikke overstige 35 %. Nedgravet garasje eller lignende regnes også som bygning. I forbindelse med utbyggingen av tuntomtene skal det etableres 1 stk. biloppstillingsplass pr. boenhet, i tillegg skal det opparbeides minimum 20 % ekstra plasser for gjesteparkering. Maksimal mønehøyde er 8,95 m og maksimal gesimshøyde 5,9 m. Ved utbygging av terrasseleiligheter beregnes mønehøyden og gesimshøyden etter denne bestemmelsen, men høyden måles for hvert enkelt nivå i terrasseringen. For tun skal det utarbeides egen situasjonsplan for det enkelte tunområde.» 4.10 «I områdene H4-1 til 3, H5, H7 1 til 7, samt H8 skal bestemmelsene i pkt. 4.7 legges til grunn ved utbygging av enkelttomter og bestemmelsene i pkt. 4.9 legges til grunn ved utbygging av tun.» Lovgrunnlaget Før søknader om dispensasjon blir lagt frem til behandling i Planutvalget, skal de berørte partsinteressene i saken gis anledning til å uttale seg, jf. Plan- og bygningslovens 19-1: - «Dispensasjon krever grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles på den måten som nevnt i 21-3. Særskilt varsel er likevel ikke nødvendig når
dispensasjonssøknad fremmes samtidig med søknad om tillatelse etter kapittel 20, eller når søknaden åpenbart ikke berører naboens interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjon fra planer, plankrav og forbudet i 1-8.» Nabovarsling De berørte naboer er varslet om søknaden i hht Plan- og bygningslovens 21-3. Det har kommet inn en merknad til varslingen. Merknaden går på ivaretakelse av kulturminnet, kullgrop, som er regulert inn i reguleringsplanen som KU1 spesialområde til bevaringsformål. Håndtering av dette må inngå i detaljplanen for H7-7 og har derfor ingen innvirkning på utfallet av dispensasjonssøknaden. Fylkesmannen i Oppland, uttalelse datert 26.09.2012 Fylkesmannen støtter kommunens vurdering og har ingen merknader til at det gis midlertidig dispensasjon i saken. Oppland fylkeskommune, uttalelse datert 01.10.2012 Kulturarvenheten kan ikke se at det forelagte tiltaket vil komme i strid med de registrerte kulturminnene, men forutsetter at bevaringsområder og reguleringsbestemmelser overholdes ved en eventuell realisering av tiltaket. De minner om meldeplikten i Kulturminnelovens 8 og ber om at følgende tekst innarbeides i evt vedtak i saken: - Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter, jf lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Regionalenheten støtter kommunens vurdering av søknaden og har ingen merknader til at det gis midlertidig dispensasjon i denne saken. Vurdering: Med dispensasjon i plan- og bygningslovens forstand, menes tillatelse til i enkelttilfeller å fravike bestemmelser eller formål i planer som er gitt i eller i medhold av loven til gunst for søker. De ulike planer og bestemmelser har som oftest blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess. Det fremgår derfor av forarbeidene til Plan- og bygningsloven at det derfor ikke skal være en kurant sak å fravike disse. En dispensasjon skal ikke undergrave plangrunnlaget eller hensikten bak en bestemmelse. Det fremgår også klart at vesentlige planforutsetninger aldri skal fravikes ved dispensasjon. Dersom en søknad åpenbart berører konfliktfylte forhold, eller det er klart at tiltaket ikke ville blitt lagt inn i den opprinnelige planen, skal det vanligvis ikke gis tillatelse ved dispensasjon.
Plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd: - «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler.» Videre har 19-2 fjerde ledd slik ordlyd: - Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Det er i forarbeidene til 19 med hjemmel til dispensasjonshjemmelen presisert at kommunen skal vektlegge statlige og regionale rammer og mål, samt regionale myndigheters uttalelse i saken. Videre skal det vurderes om fordelene ved å tillate tiltaket blir klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Her må det foretas en konkret vurdering av de faktiske forhold sett i sammenheng med de hensyn som ligger bak planen/bestemmelsen det er søkt om dispensasjon fra. Dette krever en gjennomgang av hvilke forhold som taler for og hvilke forhold som taler mot dispensasjon. Ved denne gjennomgangen må man vurdere både relevans og vekt av de grunner som er påberopt eller som foreligger i saken. Når det her snakkes om fordelene, er det primært de samfunnsmessige interesser som er relevant. Dispensasjoner kan også gis midlertidig, jf Plan og bygningslovens 19-3, første ledd: - Midlertidig dispensasjon kan gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Presedens Positivt vedtak i denne saken vil skape presedens, men dette vil være av en slik art og et slikt omfang at det ikke vil hindre utbyggingen av resten av området, eller i andre tilsvarende områder i kommunen. Konklusjon: Samlet vurderes det fra rådmannens side å være en overvekt av forhold som tilsier at den foreliggende søknaden kan imøtekommes. Fordelene ved å sikre lokalt næringsliv mulighet til å vise potensielle hyttebyggere lokalt produserte hytter før fradeling av tomter, vurderes i denne sammenhengen som større enn ulempene ved at det ikke kreves utarbeidet detaljplan fra første hytte. Ut fra tegningene som foreligger er hytten i overensstemmelse med reguleringsbestemmelsene for området. Det forutsettes at taktekking og fargebruk også vil være overensstemmende med reguleringsbestemmelsene.
Rådmannens forslag til vedtak begrunnes med at dispensasjonen ikke vil endre på arealbruken etter reguleringsplanen. Ved å gi midlertidig dispensasjon med krav om detaljplan før videre utbygging av hyttefelt H7-7, sikres det at reguleringsplanens intensjoner oppfylles før mesteparten av hyttefeltet bygges ut. Merknadene fra kulturarvenheten i Oppland fylkeskommune innarbeides i vedtaket. Rådmannens forslag til innstilling/vedtak: Med hjemmel i Plan- og bygningslovens 19-2 vedtar planutvalget i Øyer midlertidig dispensasjon etter PBL 19-3 fra reguleringsplanens bestemmelser for Hafjell Fjellandsby, krav om detaljplan, for å skille ut tomt og føre opp én visningshytte i felt H7-7, tomt 1. Det stilles som forutsetning for vedtaket at det blir utarbeidet detaljregulering før resten av felt H7-7 blir bygget ut. Tomten og hytten skal inngå i detaljreguleringen når denne blir utarbeidet. Den midlertidige dispensasjonen opphører når detaljplanen er godkjent. Dersom visningshytten ikke er ment som et permanent bygg, skal detaljplanen inneholde frist for fjerning av hytten og nødvendige detaljer for permanent bebyggelse på tomten. Dersom det i forbindelse med tiltak i marka blir funnet automatisk fredete kulturminner som ikke er kjent, skal arbeidet straks stanses i den grad det berører kulturminnene eller deres sikringssone på fem meter, jf. lov om kulturminner 8. Melding skal snarest sendes til kulturminnemyndighetene i Oppland fylkeskommune slik at vernemyndighetene kan gjennomføre en befaring og avklare om tiltaket kan gjennomføres og eventuelt vilkårene for dette. Sveinar Kildal Rådmann Vibecke Mohr