Saksnr.: 2017/3452 Dokumentnr.: 20 Løpenr.: 163390/2018 Klassering: 685/2 Saksbehandler: Diana J. Hansen Møtebok Behandlet av Møtedato Utvalgssaksnr. Planutvalget 26.09.2018 94/18 Mindre endring av reguleringsplan for Holm, Torsnes arealplanid 0106594 - Borge Forslagsstiller: Øyvind Lind og Rolf Mikkelsen Utvalgsleders innstilling Utvalgsleder anbefaler planutvalget å fatte følgende vedtak: Fredrikstad, 18.09.2018 Planutvalgets behandling 26.09.2018: 10 av 11 tilstede under behandling av saken. Votering: Utvalgsleders innstilling ble enstemmig vedtatt. Planutvalgets vedtak 26.09.2018: Fredrikstad, 28.09.2018 Rett utskrift: ---------------------------------------- Irene Lundstrøm møtesekretær Utskrift til saksbehandler Diana J. Hansen kommunalsjef Bente Meinert Kort begrunnelse for eventuelt endret innstilling fra utvalgsleder Ingen endring. Ingen kommentar. Rådmannens forslag til innstilling Side 1 av 5
Sammendrag Plankonsulent fremmer på vegne av forslagsstillere Øyvind Lind og Rolf Mikkelsen forslag til mindre endring av rekkefølgebestemmelsene i reguleringsplan for Holm, Torsnes. Endringene anses ikke å gå utover hovedrammene i gjeldende plan, og kan behandles som mindre endring. Det foreligger ingen innvendinger mot forslaget. I henhold til Fredrikstad kommunens delegeringsreglement kan planutvalget vedta mindre endringer i reguleringsplaner. Rådmannen anbefaler at forslaget til mindre reguleringsendring godkjennes. Vedlegg 1 Oversiktskart i målestokk 1: 20 000 2 Plankart datert 23.04.10. 3 Reguleringsbestemmelser sist revidert 26.09.18. Andre saksdokumenter (ikke vedlagt) Øvrige saksdokumenter se sak 2012/8868. Saksopplysninger I henhold til plan- og bygningsloven 12-14 søkes det herved om mindre endring av reguleringsplan for Holm, Torsnes. Gjeldende reguleringsplan ble vedtatt av Fredrikstad kommune den 25.03.2010. Søknad om mindre endring av reguleringsplan utarbeides av GPLAN AS på vegne av Øyvind Lind og Rolf Mikkelsen. Beskrivelse av endringene Forslaget innebærer endring av gjeldende reguleringsbestemmelse 3.1 som lyder følgende: «Maksimalt 12 nye boliger kan bebygges før hoved adkomst (V2), bussholdeplass (BH1) og gang-/sykkelveg GS1-2 utbedres og opparbeides.» Endret til: «Maksimalt 12 nye boliger kan bebygges før GS2 og 2-sidig kanstopp for buss er etablert langs Thorsøveien ved avkjørsel V2 og PV3. Del av GS1 skal opparbeides mellom kantstopp og V2.» Forslaget innebærer endring av bestemmelsens krav om opparbeidelse av bussholdeplass BH1 til krav om etablering av 2-sidig kantstopp. Det foreslås også krav om opparbeidelse av hoved adkomst V2 tatt ut med bakgrunn i at V2 ble av Fredrikstad kommune som veieier reasfaltert og utvidet til regulert bredde parallelt med sluttbehandling av reguleringsplanen, og er således oppfylt. Denne bestemmelsen har en uklar betydning, da veien allerede er rustet opp. For å fjerne denne uklarheten i fremtidige behandlinger av byggesaker foreslås denne tatt ut. Det foreslås videre at den delen av gang- og sykkelveg GS1 som blir sør for det nye kantstoppet ikke omfattes av rekkefølgebestemmelsen, mens GS2 skal fortsatt opparbeides i sin helhet. Da de foreslåtte endringene er innenfor regulerte veiformål i gjeldende plan, foreslås kun en endring av reguleringsbestemmelsene. Reguleringsplanen for øvrig foreslås beholdt uendret. Forslaget til endringer er markert med rød skrift i vedlagte bestemmelser. Side 2 av 5
Bakgrunn og konsekvenser av planforslaget Det har i løpet av gjennomføring av reguleringsplanen vist seg vanskelig å få en god prosjektøkonomi. Dette skyldes i hovedsak omlegging/flytting av offentlig VA-anlegg, nedlegging av høyspent luftstrekk til jordkabel gjennom området og opparbeidelse av nødvendig ny infrastruktur for nye boliger. Reguleringsplan for Holm er en fortettingsplan i et eldre boligområde som har vokst frem gjennom mange år og avstanden mellom nye tomter gjør at fremføring av nødvendig infrastruktur er langt mer kostbar enn om man utbygger et jomfruelig område. De 12 første tomtene i området er solgt og boliger er under oppføring. Det har i løpet av 2016 vært innhentet tilbud for opparbeidelse av bussholdeplass BH1 og gang-/sykkelveier mot eksisterende snuplass BH2. Etter mottatte anbud ble det konkludert med at det ikke er økonomisk lønnsomt å utvikle de resterende boligtomtene i feltet. Det er ikke åpnet for ny boligbygging i Torsnes gjennom de 2 siste rulleringene av kommuneplanens arealdel utover det aktuelle feltet i Holm. Befolkningsgrunnlaget og demografien i bygda gjør det utfordrende å holde liv i barnehager, lokal dagligvareforretning og fritidstilbud som idrettslag mv. Rektor ved Torsnes skole har i møter med lokalsamfunnsutvalget presentert prognoser for de kommende år og uttrykt stor bekymring for fallende elevtall. I overordnet planverk som fylkesplan og kommuneplan har det de siste 10-årene vært fremholdt et bærende prinsipp om at boligutbygging skal skje i bysentra og at lokalsentrene skal begrenses til en «vedlikeholdende utbygging». Dagens boligtilbud i Torsnes er etter planleggers vurdering begrenset og de siste års boligutbygging har ikke vært vedlikeholdende for lokalsamfunnet. Med bakgrunn i dette bør det prioriteres å legge til rette for utbygging i de få områdene som gjennom kommuneplan og reguleringsplan åpner for boligbygging. Det har i løpet av 2017 vært dialog mellom utbygger/grunneier og fylkeskommunens samfunnsplanavdeling, Nettbuss, Østfold kollektivtrafikk og Statens vegvesen for å drøfte mulige alternative løsninger for å ivareta trafikksikkerheten. I dag er det opparbeidet bussholdeplasser mellom Veel og Lunds gartneri, men busstopp er i all hovedsak etablert som kantstopp i Torsnes. I Holm benyttes avkjørsel til Holmsdalen som stoppested «holdeplass» for reisende mot Fredrikstad og skolebarn til Torsnes barneskole og Borge Ungdomsskole og tilsvarende avkjørsel Toresmyr i motsatt retning. Det er ønskelig å legge til rette for en forbedret situasjon i krysset og med bakgrunn i dette tatt initiativ til befaring med nevnte instanser. Befaring ble avholdt 10.03.2017 og det er i e-post datert 22.03.2017 mottatt svar fra Østfold Fylkeskommune i forståelse med de øvrige deltagerne. Det foreslås av Statens vegvesen og ØFK å etablere kantstopp jmf kollektivhåndbokas figur 25 på begge sider av veien i krysset Holmsdalen/Toresmyr/ Thorsøveien. Samråd og medvirkningsprosess Saken med tilhørende dokumenter har vært forelagt berørte myndigheter og berørte eiere/festere i henhold til plan- og bygningslovens 12-14. Innkomne uttalelser til forelegging av mindre endring Østfold fylkeskommune, brev datert 26.5.17. ØFK har ingen kommentarer til endringen siden den er i tråd med anbefalinger på tidligere befaring med Statens vegvesen, Østfold kollektivtrafikk og Nettbuss. Ingen. Fylkesmannen i Østfold, brev datert 31.05.17. og 20.03.18 Forslag til endring av reguleringsbestemmelsene ble forelagt Fylkesmannen i Østfold to ganger. Grunnen til det var delvis manglende informasjon fra plankonsulentens side ved første oversendelse samt at opprinnelig forslag ble revidert. I uttalelsen datert 31/5-2017 har FMØ ment å stille spørsmål ved om endringene samlet sett ville gi en like god trafikksikkerhet og tilrettelegging for bl.a. gående og syklende i Side 3 av 5
planområdet og for kollektivtrafikken, jf. Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Plankonsulenten har besvart uttalelsen ved å oversende supplerende informasjon samt innrette endring i henhold til tidligere merknader og bedt om ny uttalelse. Det refereres videre til den andre uttalelsen, datert 20/3-2018-2018. FMØ konkluderer med at de forhold som ble etterspurt er nå vurdert og ivaretatt. Forslag til endring av reguleringsbestemmelsen ble innrettet etter merknadene i uttalelsen, datert 31.05.17. FMØ påpeker at så lenge Statens Vegvesen som fagmyndighet aksepterer løsning vil de ikke gå nærmere inn i dialogen med fagmyndigheten og har ingen ytterligere kommentarer til endring som foreslås. Statens Vegvesen, brev datert 09.06.2017. Statens Vegvesen aksepterer at rekkefølgebestemmelsen blir endret fra busslomme til kantstopp samt som oppføring av sørdel av GS1 tas ut av rekkefølgekrav. Det påpekes også at krav av opparbeidelse av hele GS2 og den del av GS1 som ligger mellom V2 og kantstoppet på vestsiden av fv. 532 opprettholdes. Den foreslåtte endringen er i samsvar med Statens Vegvesens forutsetninger. Nabo Anne Marit Berge, tilbakemelding/samtykke datert 06.06.2018. Det foreligger bekreftelse på naboens samtykke til den foreslåtte mindre reguleringsendringen med noen kommentarer og forbehold. Plankonsulenten har besvart alle punktene i naboens kravliste og bekreftet at forutsetningene overholdes. Forutsetningene i nabosamtykket anses å være av privatrettslig karakter som virker å være avklart mellom partene og dermed ikke nødvendig å ta inn i planens rekkefølgebestemmelsene. Det foreligger tilstrekkelig dokumentasjon som viser at naboens interesser er ivaretatt på en god måte og at det foreligger ingen motsetninger til endringsforslaget fra naboens side. Økonomiske konsekvenser Ikke relevant. Konsekvenser levekår/folkehelse Vurderes uendret i forhold til gjeldende reguleringsplan. Ansattes medbestemmelse Ikke relevant. Vurdering Rådmannen mener at endringene ikke vil føre til at hovedtrekkene i planen endres. Justeringene innebærer ikke endring i forutsetningene for å kunne gjennomføre planen for øvrig, sett i forhold til planen som helhet og de formålene den skal fremme. Rådmannen klassifiserer derfor forslaget som en mindre endring av reguleringsplanen. Den foreslåtte endringen vurderes ikke å utløse negative konsekvenser for trafikksikkerhet og gjør det samtidig økonomisk gjennomførbart å bebygge de siste ledige boligtomtene i Holm. Før det treffes vedtak om mindre endringer i en vedtatt reguleringsplan, skal saken forelegges berørte myndigheter, og eiere og festere av eiendommer som direkte berøres av vedtaket skal gis anledning til å uttale seg. Dette er gjort og det foreligger ingen innvendinger mot forslaget fra noen av disse. Side 4 av 5
Etter en samlet vurdering finner rådmannen grunnlag til å anbefale at den fremlagte planendringen godkjennes. Side 5 av 5