Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Inest AS 10 4. KVARTAL RAPPORT PR. 31. DESEMBER 10
1. SAMMENDRAG AV KVARTALET Nordisk Areal I AS sin eiendomsportefølje utiklet seg positit gjennom 4. kl 10. Eiendomserdiene h steget betraktelig i perioden som følge a ny leiekontrakt i Philip Pedersensei, til tross for at tolt utleid eal for hele porteføljen er noe laere. Den norske delen a porteføljen er opp NOK 19 millioner, mens den senske delen a porteføljen er opp 28 millioner (opp SEK 33 millioner). Etter en periode med fall i de lange rentene, så i i fjerde kl at de begynte å styrke seg igjen. Dette bidro positit med NOK 3,40 per aksje i klet som følge a redusert oerkurs på selskapets rentebindingsaler. Tolt styrket kursen i Nordisk Areal Inest AS seg med NOK 10,50 per aksje i fjerde kl og ligger nå på NOK 77,50 per aksje. Asle Løsd 2. INNLEDNING adm. dir. First Newsec Asset Management AS Nordisk Areal I AS er et eiendomsselskap med en aktit foraltet nordisk eiendomsportefølje. Selskapet tidligere eiet a de to inesteringsselskapene SpeBank 1 Eiendomsinest I AS og First Eiendomsinest I AS. Disse to selskapene er nå fusjonert til selskapet Nordisk Areal Inest AS, motiert ut fra et ønske om å gjøre selskapsstrukturen så effekti som mulig ettersom fondet nå h gått oer i en foraltningsfase. Fusjonen ble endelig gjennomført og registrert i VPS i oktober 10. Fusjonen er gjennomført ed at aksjonærene i First Eiendomsinest I AS mottok 0,98 aksjer i SpeBank 1 Eiendomsinest I AS for her aksje de eide i First Eiendomsinest I AS. Fondet foraltes a First Newsec Asset Management AS. Løsd er utdannet ed Handelsakademiet i Oslo, og h lang erfing fra eiendomsbransjen, både innenfor transaksjoner og for- Selskapsstruktur og eiendomsportefølje fremgår a figuren under: altning. Fra 05 og frem til ansettelse i First i ms 07 han økonomidirektør i Oslo Areal ASA/ Inestorer Newsec Asset Management AS. Nordisk Areal Inest AS I perioden 01 04 han økonomidirektør. for Vil Eiendom AS. Nordisk Areal I AS Nordisk Areal Fastigheter I AB Philip Pedersens ei 1 Økerneien 94 Mieboesgate 13 Kihaugeien 89 Keiser Wilhelmsgate 34 Robsrudskogen 15 Eiendoms portefølje Serige 3
Foralter First Newsec Asset Management AS urderer fremdeles utiklingen i det nordiske eiendomsmkedet som positi ed utgangen a 4. kl 10. Etter en lengre periode med nedgang i leieniåene i Norge og Serige, registrer i nå en leieøkning både i Oslo og Stockholm. I følge Jones Lang LaSalles leieindeks for kontor økte leien i Europa med 0,8 prosent i tredje kl 10. Dette blant annet dreet a en økning på 2,6 prosent i Stockholm. Transaksjonsmkedet i Norge h også tt seg betydelig opp. Foreløpige ll for 10 indikerer olumer for NOK 35 millider, som er betydelig oer niåene i 08 og 09. Den underliggende driften i selskapet er tilfredsstillende. En historisk høy differanse mellom renteniået og yield for næringseiendom i Norden gir en god konntstrøm i porteføljen, spesielt i Serige hor en relati la andel a gjelden er sikret. Eiendomserdiene i porteføljen h steget betraktelig gjennom klet. Utleiemkedet opplees fortsatt som noe kreende, men aktiiteten er i ferd med å seg opp. Det er positit å registrere at leien h nådd et bunniå og er i ferd med å styrke seg i flere segmenter. Ledigheten i porteføljen er håndterb, og foralter jobber aktit for å holde den på et aksepbelt niå. I løpet a klet h man lyktes med å få inn ny leieker i Philip Pedersens ei 1. Dette h bidratt mye til erdiøkningen på den norske porteføljen. Utleid eal er imidlertid noe laere enn kontrakten med forrige leieker, noe som medfører at ledigheten h økt til 17,8 prosent per utgangen a fjerde kl. 3. AVKASTNING OG KAPITALFORHOLD Akastning Nordisk Areal h som langsiktig målsetting å oppnå en konkurransedyktig akastning på egenkapilen (IRR). Dette er nærmere definert som en akastning på 9-12 prosent pr. år etter foraltningshonorer og skatt. Akastning i eiendomsfondet måles ut fra to pameter; direkteakastning og erdiendring i porteføljen. Kursutiklingen i Nordisk Areal Inest AS i perioden fra første innbeling a egenkapil den 27. april 07 til utløp a fjerde kl 10 h ært -22,6 prosent. Dette tilser en annualisert akastning på -6,7 prosent. Akastningen i fjerde kl isolert ble 15,5 prosent. NOK/aksje 140 1 Tegningskurs VEK 1 80 77,50 60 40 0 27/04/07 30/09/07 31/12/07 31/03/08 30/06/08 30/09/08 31/12/08 31/03/09 30/06/09 30/09/09 31/12/09 31/03/10 30/06/10 30/09/10 31/12/10 (For definisjoner, se side 12). 4
Verdien på den norske eiendomsporteføljen økte i fjerde kl 10 med 1,5 prosent, tilsende NOK 18,8 millioner. Verdien på den senske porteføljen ble justert opp med ca. SEK 33,2 millioner i klet. I NOK tilser dette 28 millioner. Verdiurderingen a de norske eiendommene er forett a Akershus Eiendom AS og DTZ Realkapil Verdiurdering AS, mens erdiurderingene i Serige er utført a DTZ Sweden AB. Verdien på selskapets rentebindingsaler h utiklet seg positit i klet som følge a en økning i de lange rentene. Den langsiktige gjelden er redusert i klet som følge a et adrag på SEK 4,4 millioner. På basis a de gjennomførte erdiurderingene og oppnådde resulter i fjerde kl 10, er tegningskursen i Nordisk Areal Inest AS beregnet til NOK 77,50 pr. aksje. Tolt styrket kursen seg med NOK 10,5 pr aksje i Nordisk Areal Inest AS. First Securities AS h eblert et system for håndtering a annenhåndsomsetning a aksjer i Nordisk Areal Inest AS. Omsetning a aksjer forutsetter imidlertid at det eksisterer en kjøper a tilgjengelige aksjer, og at det oppnås enighet om kurs på aksjene mellom kjøper og selger. Anbefalt omsetningskurs er siste offisielle beregnede tegningskurs. Ved tegning a nye aksjer og/eller ed kjøp/salg a aksjer i annenhåndsmkedet, anbefales det at prospekt og annet tilgjengelig salgsmateriale for Nordisk Areal Inest AS gjennomgås. Kapilforhold Nordisk Areal Inest AS gjennomførte i løpet a 07 tre emisjoner. Samlet innhentet kapil til inesteringsselskapet således ed utgangen a 07 tolt NOK 562,3 millioner. Det h i 08, 09 og i 10 ikke funnet sted ytterligere emisjoner i selskapet. I tråd med aksjonærinformasjon sendt ut i løpet a ms inneærende år, anses det fra styrets side som usannsynlig at det il hentes inn ytterligere kapil til selskapet. Nedsalg/emisjoner Det er ikke planlagt nye emisjoner i Nordisk Areal Inest AS. Aksjer i selskapet er imidlertid tilgjengelig gjennom annenhåndsomsetning. For mer informasjon, ennligst konkt Deres rådgier. 5
4. MARKEDSSYN Verdensøkonomien Det globale konjunkturoppsinget ble sterkere enn entet i 10, med gode bidrag både fra industrilandene og fra fremoksende økonomier. Dessuten kom ekstkten i global økonomi bra opp igjen mot slutten a fjoråret, etter en merkb oppbremsing på forsommeren og utpå høsten. Målt i forhold til en langsiktig trendbane er det imidlertid fortsatt mye ledig kapasitet mange steder, og eksten h så langt ikke ært rask til nok å presse beidsledigheten ned i særlig grad. Det ligger an til at eksten i global BNP il dempes litt i 11, men trolig forbli sterk og høyere enn trend. Den økonomiske eksten i de største rike landene kan se ut til å bli litt sterkere i 11 enn i 10, men et fortsatt stort negati produksjonsgap il bidra til at inflasjonen il forbli la med noen unnk som blant annet inkluderer Storbrinia. Laere produktiitetet enn før krisen mange steder gjør at det fortsatt er usikkert om oppsinget blir sterkt nok til å kunne presse beids-ledigheten ned. Veksten i EMU h oerrasket i positi retning hoedsaklig kket ære et mkert oppsing i Tyskland, noe som il ha positie ringirkninger til andre land. Imidlertid er situasjonen fortsatt sært utfordrende for PIGS-landene. Momentet i USA er også positit, og her irker politikken fortsatt i ekspansi retning. De fremoksende økonomiene i Asia fortsatte å okse raskt gjennom fjoråret, og il neppe kunne fortsette i samme tempo eldig lenge. Vi ser kle tegn til etterspørselsdreet inflasjonspress i mange land, blant annet i Kina, India og Brasil. I disse landene h myndighetene allerede innført en lang rekke innstrammingstilk, og flere il trolig komme. I andre fremoksende økonomier i Asia blir eksten stimulert a fortsatt ekspansi pengepolitikk, ettersom myndighetene forsøker å holde alukursene sbile. Et idere inflasjonspress og raskt stigende formuespriser il imidlertid bli møtt med strammere politikk, noe som etter hert il medføre noe laere ekst. Den oppbremsingen i så i ekstkten globalt i fjor høst ikke unormal, sett i lys a at erdensøkonomien inne i det andre året med gjeninnhenting etter Den Store Resesjonen. Som antt altså denne amattingen ikke begynnelsen på en ny global nedtur, og ekstkten h siden hentet seg bra inn igjen. Den økonomiske eksten i fremoksende økonomier er mer seldreen enn tidligere, og i de rike landene il en rekordhøy sperate som trolig il falle heller enn å stige ytterligere støtte opp under idere ekst i forbruket. Vi anslår at global BNP steg med 4,8 prosent i 10, og at eksten il a til rundt 4,4 prosent i 11. Norge Veksten i norsk økonomi høyst moderat i de første klene etter endepunktet, men tiltok endelig i andre halår i fjor. Industriproduksjonen trender oppoer, og både ordreinngangen og bometrene indikerer en idere bedring fremoer. I følge selskapene sel il inesteringene i oljesektoren stige nokså mye i år, og det er utsikter til ekst i inesteringene også i andre sektorer. Særlig er boliginesteringene altfor lae gitt det høye salget, de høye prisene og det sdig laere anllet boliger som ligger ute for salg. Veksten i priat konsum tiltok betydelig i fjor høst, men et uentet stort fall i desember bidro til å dempe den underliggende eksten noe. Retningen er imidlertid fortsatt positi, og forbrukertilliten er gradis på ei opp. Et fortsatt lat renteniå, den høye speraten (som trolig il komme litt ned) og en begynnende bedring på beidsmkedet il trolig støtte opp under forbrukseksten også fremoer. Sysselsettingen h ligget nokså sbilt siden i fjor sommer, men flere bometre indikerer en moderat oppgang i tiden fremoer. Arbeidsledigheten er trolig likeel på sakte ei ned. Vi enter en esentlig raskere ekst i BNP for Fastlands-Norge i år enn i fjor. Vi anslår at økonomien okste med rundt 2,0 prosent i 10, mens i enter en ekst på 3,3 prosent i 11. Norges Bank il trolig hee renten tre ganger i løpet a inneærende år, til 2,75 prosent ed utgangen a året. Vi enter at den første renteøkningen kommer i mai. 6
Akastning på norsk eiendom Det er i hoedsak tradisjonelle norske, industrielle aktører som nå kjøper eiendom, mens det er færre utenlandske aktører i mkedet. Unnket er NIAM og Genes, to senskbaserte fondsaktører, som begge foralter internasjonal kapil og som h gjort større kjøp i Norge i løpet a 10. I løpet a 10 h det anslagsis blitt omsatt næringseiendom for NOK 35 millider i det norske mkedet1. Dette representerer en økning på 150 prosent fra 09 og 23 prosent fra 08, men olumet er fortsatt langt laere enn i toppårene 07 og 06, med henholdsis NOK 53 og 68 millider i tolt transaksjonsolum. I leiemkedet faller ledigheten for første gang på to år. Etter et fall i leiene de siste årene, h de nå begynt å stige igjen. Jones Lang Lasalle forenter at leiene il fortsette å stige2. Leiepriser pr. 4. kl 103: Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/km) Gj. snitt leiepris per sone (nom. kr/km) 35 33 Vika-Aker Brygge Indre by sentrum Skøyen Lysaker Nydalen Bryn-Helsfyr Oslo ytre est 31 29 27 25 23 21 19 17 15 13 11 9 7 5 4K 4K 4K 4K 4K 4K 10 10 10 09 09 09 09 08 08 08 08 07 07 07 07 06 06 06 06 05 05 05 05 04 04 04 04 Kilde: Eiendomserdi Næring AS 1 DnBNOR mkedsrapport andre halår 10 2 Jones Lang LaSalle Property Clock 4Q 10 3 Leieprisrapporten 4. kl 10, Eiendomerdi Næring AS. 7
Sensk økonomi Den økonomiske aktiiteten i Serige fortsetter å okse sært raskt, med gode bidrag fra både innenlandsk etterspørsel og eksporten. Det priate forbruket h for lengst oersteget toppen fra før finanskrisen, og forbrukertilliten blant senske husholdninger er på et høyt niå. Speraten, som skjøt opp under finanskrisen, h allerede begynt å falle og det er entet at en ytterligere nedgang il fortsette å støtte opp under forbruket også fremoer. Samtidig h forholdene på beidsmkedet tydelig begynt å seg opp. Vekstkten i inesteringene h tiltt, og høye boligpriser bidr til å øke boliginesteringene. Etter en periode med sært rask ekst i fjor år h ekstkten i industriproduksjonen bremset en god del det siste hale året, men både ordreinngangen og bometrene indikerer at produksjonen trolig il fortsette å okse i et nokså bra tempo også fremoer. Riksbanken h heet styringsrenten på hert eneste rentemøte siden i fjor sommer, tolt fire ganger til 1,25 prosent. Det er entet at Banken il hee renten ytterligere fem ganger i løpet a 11, til 2,5 prosent ed utgangen a året. Vi anslår en ekst i BNP på 5,0 prosent i 10 og 3,5 prosent i 11. Akastning på sensk eiendom I det senske mkedet ble det omsatt mye næringseiendom i klet, nærmere bestemt et olum på SEK 22 millider 4. Dette er det høyeste siden 3Q 08, og tyder på at transaksjonsmkedet er tilbake til det normale. Tolt i 10 ble det omsatt næringseiendom i det senske mkedet for SEK 66 millider. En tydelig trend de to siste årene, er at transaksjonsolumet i de tre storbyområdene Stockholm, Göteborg og Malmö sdig minker. I 10 utgjør disse byenes andel a det tole transaksjonsolumet 45 prosent, mot 60 prosent i samme periode i 09. Tidligere h Stockholm alene stått for om lag halpten a tolt olum. Kjøp og salg a store eiendomsporteføljer med stor geografisk spredning, samt det relatit begrensede tilbudet a attraktie inesteringsobjekter i Stockholm, ans å ære hoedforklingen på denne trenden. Leieprisene i det senske mkedet h begynt å stige i løpet a året, og det ans en idere ekst inn i 11. Yielden innenfor handelseiendom i Serige falt gjenom 10. I både Stockholm, Gøteborg og Malmø forenter man også en idere nedgang inn i 11. 5 8 4 DTZ Inestment Mket Update, Q4 10 5 Newsec Property Update, september 10.
5. EIENDOMSPORTEFØLJEN Selskapet h inestert i en kontorportefølje bestående a seks eiendommer i Norge, samt en handelsportefølje på 1 mindre eiendommer spredt oer store deler a Serige. Den norske porteføljen ble i hoedsak ereret åren 07, mens den senske porteføljen ble oertt i ms 08. I løpet a andre kl 10 ble det solgt tre eiendommer i den senske porteføljen for til sammen SEK 13 millioner. Samlet eiendomserdi på porteføljen utgjør pr. fjerde kl 10 ca. NOK 2,0 millider, og all innhentet kapil er inestert. Eiendommer: Nordisk Areal I AS eide pr. 31. desember 10 tre kontoreiendommer i Oslo, en kontoreiendom i Ålesund, et kontor- og lagerbygg på Lørenskog og en kontoreiendom på Lysaker. Nordisk Areal I AS eide pr. samme dato idere en portefølje bestående a 97 handelseiendommer i Serige, spredt oer hele landet. Eiendom Beliggenhet Segment Philip Pedersens ei 1 Oslo Kontor 23 371 3,5 Miboes gate 13 Oslo Kontor 17 151 5,8 Økerneien 94 Oslo Kontor 18 193 0,9 Kihaugeien 89 Oslo Kontor 11 135 3,2 Keiser Wilhelms gate 34 Ålesund Butikk/kontor/lager 2 6 2,7 Robsrudskogen 15 Lørenskog Kontor/lager 10 451 - Sensk handelsportefølje Serige Handel/kontor 114 796 3,8 197 717 3,6 Tolt Areal (km) Utløpsprofil Gjenærende leietid Utløpsprofil, leiekontrakter Nordisk Areal I AS: MNOK 45,0 40,0 35,0 30,0 25,0,0 15,0 10,0 5,0 11 12 13 14 15 16 17 18 19 9
6. FINANSIERING Nordisk Areal I AS il søke å oppnå en fremmedkapilgrad på mellom 70 og 80 prosent a tol eiendomserdi i porteføljen. Eiendomsselskapet il til enher tid optimalisere finansieringsstrukturen i selskapet. First Newsec Asset Management AS il kontinuering oeråke risiko knyttet til renteendringer og likiditet, og det il løpende bli urdert hor stor andel a fremmedkapilfinansieringen som skal ligge i det faste og flytende rentemkedet. het i Serige er inngått med Swedbank. Ved utløpet a fjerde kl den tole langsiktige rentebærende gjelden NOK 1 542 millioner, hora 51,9 prosent er rentesikret. Tol belåningsgrad er pr. utgangen a fjerde kl 75,3 prosent og gjenærende løpetid på lånene er 4,2 år. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. utgangen a fjerde kl er på 4,9 prosent. Gjennomsnittlig yield, benyttet a eksterne erdiurderere, på eiendomsporteføljen er 8,1 prosent. Dette gir et positit yield gap på 3,2 prosent, hilket medfører en positi geingeffekt på egenkapilen som er inestert i eiendomsselskapet. Fremmedkapilfinansieringen a selskapets irksomhet i Norge er inngått med et banksyndikat sammensatt a SpeBank 1 Midt-Norge, Swedbank, Spebanken Hedmk og SpeBank 1 SR-Bank, mens fremmedkapilfinansieringen a selskapets irksom- Yield gap: Prosent 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 - Q 07 4Q 07 1Q 08 2Q 08 3Q 08 4Q 08 1Q 09 2Q 09 3Q 09 4Q 09 1Q 10 2Q 10 Kl Yield gap 10 Yield Nordisk Areal Rentekostnad 3Q 10 4Q 10
Selskapet h inngått rentesikringsaler for å sikre forutsigbhet i kostnader og likiditet. Rentesikringsaler h til enher tid en mkedserdi og denne blir reflektert i regnskapet klsis. I fjerde kl h de lange rentene beeget seg betydelig opp og selskapets regnskap ble påirket positit med NOK 21,8 millioner grunnet endring i mkedserdiene på rentesikringsalene. Det understrekes at dette ikke påirker den underliggende driften og at erdiendringen må sees som midlertidig da hensikten er å la alene løpe til forfall. normalniå på rundt 5,0 prosent innen utgangen a 13. Renteutiklingen i Serige antyder en forholdsis la rente fremoer sel om Seriges Riksbank på sitt møte i febru 11 heet styringsrenten med 0,25 prosent fra 1,25 prosent til 1,50 prosent. For selskapets finansiering i Serige er lae renter fremoer positit og innebærer lae rentekostnader på den flytende delen a fremmedkapilfinansieringen. Når det gjelder alusikring i forbindelse med kjøpet a den senske eiendomsporteføljen, h selskapet algt å sikre 50 prosent a tolt innbelt egenkapil i prosjektet. Den resterende innbelte egenkapilen sikres ed at man følger en glideskala som er knyttet til den underliggende alukursutiklingen. Ha gjelder renteutiklingen i Norge er det ting som tyder på at renteniået il stige noe utoer i 11, og første renteøkning forentes å komme i mai. Norges Bank holdt da også styringsrenten uendret i rentemøtet i janu 11. Renten forentes å nå sitt Renteutikling 7,50 % 6,50 % 5,50 % 10 års SWAP 3 mndr NIBOR 4,50 % 3,50 % 2,50 % 0 01 0 4. k 01 0 3. k 01 0 k 2. 1. k 01 9 9 4. k 9 3. k 9 2. k 8 1. k 8 k 4. 3. k 8 8 k 2. 1. k 7 7 4. k k 3. 2. k 7 1,50 % 11
Definisjoner: Direkteakastning Eiendomsselskap Inesteringsselskap IPD IRR Netto leieinntekter NIBOR Tegningskurs/anbefalt omsetningskurs VEK Yield/akastningskra EMU PIGS BNP Netto leieinntekter for perioden diidert på eiendommenes mkedserdi. Nordisk Areal I AS. Nordisk Areal Inest AS. Inestement Property Dabank Ltd. Uahengig bransjeorgan som urbeider eiendomsindekser for blant annet den nordiske eiendomssektoren. Prosentis årlig akastning på inestert kapil oer inesteringsperioden. Brutto leieinntekter fratrukket gårdeiers direkte kostnader. Norwegian Interbank Offered Rate er den rente norske banker er illige til å låne herandre penger for i en spesifisert periode. Single Purpose Vehicle Et selskap eblet med eneste formål å eie en eiendom. Tegningskursen i inesteringsselskapenes emisjoner tilser VEK pr. aksje tillagt kostnader knyttet til eiendomskjøp samt eblerings- og tilretteleggingshonorer. Verdijustert egenkapil. Beregnes ed å utgangspunkt i eiendommenes mkedserdi, fratrukket gjeld, tillagt/fratrukket oer-/underkurs for fondets gjeld, beregnet latent skatt og asetning for suksesshonor til foralter. Alternati rente som blir benyttet i erdiuderinger, og som gir uttrykk for summen a risikofri realrente og risikopremie. European Monery Union, euroområdet Forkortelse for Portugal, Irland, Hellas og Spania Bruttonasjonalprodukt. Den samlede erdiskapningen i et land. 12
Design og trykk: www.kursi.no Nordisk Areal Inest AS c/o First Securities ASA Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: 23 23 80 First Newsec Asset Management AS Fjordalléen 16 - Aker Brygge PB 1441 Vika, 0115 Oslo Telefon: 24 06 16 80