Saksnummer Utvalg Møtedato 089/17 Plan- og teknikkutvalget

Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: 29.06.2017 Vår ref: 16/1229-13 - 17/24734 Arkivkode: GBNR - 01/0001 Saksbeh.: Le Divenah, Victoria Line Saksnummer Utvalg Møtedato 089/17 Plan- og teknikkutvalget 15.08.2017 Gbnr 1/1 - Bergersletta 163 - Tilbygg på verksted og bygg med kontor og sanitærrom - Dispensasjon - LNF Saken gjelder: Søknad om rammetillatelse, mottatt den 20.02.17. Søknaden gjelder oppføring av tilbygg på verksted, og bygg med kontor og sanitærrom på den aktuelle eiendommen. Eiendommen som tiltaket søkes oppført på er sonet til landbruks-, natur- og friluftsområde (LNF). Tiltaket er av den grunn avhengig av dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 19-2. Plan-, teknikk- og miljøutvalget skal kun ta stilling til dispensasjonsforholdene i saken. Innstilling: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra byggeforbudet, etter kommuneplanens arealdel 11. Det nevnte med følgende begrunnelse: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 11 blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre

opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse, og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Søker er ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt ved behov elverket, televerket og driftsavdelingen i kommunen, før arbeidet igangsettes. 15.08.2017 Plan- og teknikkutvalget Innstillingen ble enstemmig vedtatt. PT- 089/17 Vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 19-2 dispenseres det fra byggeforbudet, etter kommuneplanens arealdel 11. Det nevnte med følgende begrunnelse: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 11 blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. Utvalget slutter seg til rådmannens vurdering og konklusjon i saksfremlegget. Generelle bestemmelser: Dersom arbeidet ikke er igangsatt innen 3 år etter at tillatelsen er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder også om arbeidet innstilles for lengre tid enn 2 år, jf. plan- og bygningsloven 21-9. Vi gjør oppmerksom på at kommunen i medhold av matrikkelforskriften 60 skal matrikkelføre opplysninger om søknadspliktige tiltak som gjelder oppføring av bygning, tilbygg, påbygg eller underbygning, riving, bruksendring, tap eller annen hendelse som endrer bygning, samtidig med at det gis rammetillatelse, igangsettingstillatelse, og midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest. Søker er ansvarlig for at bygget ikke kommer i konflikt med kabler, ledninger og lignende. Kontakt ved behov elverket, televerket og driftsavdelingen i kommunen, før arbeidet igangsettes. Bakgrunn: Tiltak: Tiltaket gjelder oppføring av tilbygg på verksted, og bygg med kontor og sanitærrom på den aktuelle eiendommen. Da eiendommen, i gjeldende kommuneplan, er avsatt til LNF-område er tiltaket avhengig av dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 11, jf. pbl. 19-2. Fullstendig begrunnelse for dispensasjon fremgår av søknad om dispensasjon (vedlagt saksfremlegget). Planstatus: Eiendommen omfattes av kommuneplanens arealdel av 2014-2026, som er avsatt til LNF-område. Bygningsstatus:

241 Hus for dyr/landbrukslager/silo 111 Enebolig. 111 Enebolig. Biologisk mangfold: Det er registrert yngleområde/gyteområde/kalvingsområde, for en rekke arter i området der eiendommen ligger. Videre er deler av skogarealene på eiendommen klassifisert som bevaringsverdig naturmiljø. Det er later imidlertid ikke til at dette vil berøres av det omsøkte tiltaket. Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 anses dermed som ivaretatt. Til orientering skal enhver opptre aktsomt, og gjøre det som er rimelig for å unngå skade på naturmangfoldet, jf. naturmangfoldloven 6. Kulturminnevern: Det er ikke registrert kulturminner på eiendommen. Søker har et ansvar for å undersøke om det ligger ukjente kulturminner, eller bevaringsverdige bygg i området. Støter man på et automatisk fredet kulturminne etter kulturminneloven 4 skal arbeidet straks stanses i den utstrekning det berører kulturminnet eller dets sikringssone på fem meter. Rette myndighet, Akershus fylkeskommune, skal straks varsles i henhold til kulturminneloven 8 annet ledd. Naboprotester: Hjemmelshaver til gbnr. 2/3 er ikke varslet om tiltaket og dispensasjonen. Pbl. 21-3 første ledd legger, som hovedregel, til grunn at naboer/gjenboere skal varsles. Sistnevnte bestemmelse annet ledd angir imidlertid at varsel kan unnlates når arbeidet ikke, eller i liten grad, berører interessene til naboer/gjenboere. Gbnr. 1/1 har et tomteareal på hele ca. 478.077 m2. Gbnr. 2/3 ligger et godt stykke unna gbnr. 1/1. Det later ikke til at tiltaket vil være synlig fra gbnr. 2/3. Det bes derfor om fritak for nabovarsling av tiltaket, da hjemmelshaveren av sistnevnte eiendom ikke anses å bli berørt av tiltaket. Søker har bedt om fritak for varsling av vedkommende som er hjemmelshaver av både gbnr. 1/97 og 1/22, ettersom varselet kom i retur til søker etter utsendelse. Vedkommende eiendommer er ikke å betrakte som naboer/gjenboere til gbnr. 1/1 i henhold til kommunens kartinformasjon. Det bes derfor om at påstanden ses bort ifra. Alle øvrige naboer/gjenboere er varslet om tiltaket og dispensasjonen. Det er ikke innkommet protester. Til orientering er Nesodden kommune eier av gbnr. 1/62, 30/110, 30/1 og 1/339. Nesodden

kommune er varslet via gbnr. 1/339. Etter utsending av tiltaket og dispensasjonen har søker foretatt endringer på tilbygget. I stedet for å fylle opp under deler av gulvet i tilbygget, ønskes det laget et lagerrom hvor lavt utstyr kan settes under tak (eks. traktortilhengere). Endringene later til å være uten betydning for naboene/gjenboerne. Det bes derfor om fritak for nabovarsling av endringen. Uttalelser fra andre myndigheter: Arbeidstilsynet har gitt samtykke til tiltaket, med vilkår (vedlagt saksfremlegget). Vurderingsgrunnlag: I behandling av søknaden om dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 11, skal plan- og bygningsloven 19-2 legges til grunn. Bestemmelsen lyder slik: «Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». I lovens forarbeider Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) på s. 242 står følgende om dispensasjonsadgangen: «Andre ledd avgrenser kommunens adgang til å gi dispensasjon. Vilkåret "særlige grunner" i gjeldende 7 er erstattet med en mer detaljert angivelse som klargjør og strammer inn dispensasjonsadgangen. Det kreves at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Dagens 7 blir praktisert slik at det er tilstrekkelig med alminnelig interesseovervekt, men etter den nye bestemmelsen må det foreligge klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ordvalget innebærer at det normalt ikke vil være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Tredje ledd angir at det ved dispensasjon fra bestemmelser i lov, vedtekt eller forskrift skal legges vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Dette vil særlig gjelde i byggesaker. Formålet er at dispensasjoner ikke må innebære løsninger til nevneverdig skade for slike hensyn». Rådmannens vurdering: Ved behandlingen av dispensasjonsforholdet er spørsmålet i hovedsak om omsøkte tilbygg, og bygg med kontor og sanitærrom medfører at hensynene bak kommuneplanens arealdel 11, hva

gjelder byggeforbudet i LNF, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Videre om fordelene ved dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl. 19-2. Vurdering av om hensynet bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon: Kommuneplanens arealdel 11 stadfester at det innenfor LNF-områder ikke er tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet enn den som har direkte tilknytning til landbruksdrift/stedbunden næring. Føringene til planbestemmelsen angir at dispensasjon ikke vil kunne påregnes ved etablering av nye næringsbygg. I gjeldende sak er det imidlertid ikke tale om etablering av et nytt næringsbygg, hvilket trekker i retning av at dispensasjon kan innvilges. Videre angir føringene til planbestemmelsen at det kan gis dispensasjon til bygging av mindre tilbygg i LNF-områder. BYA skal imidlertid ikke overstige 20 %, og samlet BRA skal ikke overstige 350 m2. Eksisterende bebyggelse på eiendommen har et BRA på 1680 m2. Omsøkte tiltak har et BRA på 205 m2. Tilbygget, og bygget med kontor og sanitærrom er lite sett i forhold til øvrig bebyggelse på eiendommen. Det kan av den grunn betraktes som mindre. En oppføring av tiltaket vil føre til at eiendommens BYA kommer på 0,56 %, hvilket er godt innenfor maksimal tillatt utnyttelsesgrad. Samlet BRA vil imidlertid komme på 1885 m2. Det nevnte er å betrakte som en betydelig overskridelse av maksimal tillatt BRA. Til orientering overskrider imidlertid allerede eksisterende bebyggelse kravet betydelig, og store deler av bebyggelsen på eiendommen benyttes til landbruksdrift/stedbunden næring. Dette indikerer at dispensasjon kan innvilges i gjeldende sak. Hensynet bak byggeforbudet er å bevare store sammenhengende områder. Dette for å unngå uheldig omdisponering og fragmentering av disse områdene. Det er allerede oppført flere bygg på eiendommen, som ikke er tilknyttet landbruksdrift/stedbunden næring. Dette indikerer at en oppføring av tilbygget, og bygget med kontor og sanitærrom i realiteten ikke tilsidesetter hensynet som byggeforbudet er ment å ivareta. Videre later det til at den videre gårdsdriften er avhengig av en gjennomføring av tiltaket. Dette da hjemmelshaver må redusere gårdsdriften, dersom tiltaket ikke gjennomføres. Videre gårdsdrift på eiendommen er i overensstemmelse med ønsket om landsdrift/stedbunden næring i området. Tiltaket vil tilpasses eksisterende terreng. Det vil av den grunn ikke komme i konflikt med bevaring av eiendommens kulturlandskap. Videre later det til at en gjennomføring av tiltaket ikke vil påvirke ferdselsmuligheter og tilgjengelighet. En samlet vurdering trekker i retning av at en gjennomføring av tiltaket ikke vil føre til omdisponering og fragmentering av området eiendommen ligger. Hensynet bak byggeforbudet i LNF-områder kan, på denne bakgrunn, ikke betraktes som vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon. Vurdering av om fordelene ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene: Gården på eiendommen drives i dag med kornproduksjon på eget areal, og leid areal. Foruten kornproduksjon blir det produsert ved for salg med utgangspunkt i skogen på eiendommen. Jordbruksdriften er ikke tilstrekkelig til å gi full sysselsetting eller inntekt. Med utgangspunkt i gårdsverkstedet er det startet et lite mekanisk verksted som tilleggsnæring.

En gjennomføring av tiltaket vil føre til at hjemmelshaver kan kombinere arbeid i verkstedet med gårdsdriften. Videre vil gårdsdriften til hjemmelshaver kunne fortsette, som på nåværende tidspunkt, ved en gjennomføring av tiltaket. Ved vurdering av om en dispensasjon skal innvilges er det lite rom for å vektlegge personlig anliggende, jf. forarbeidene (Ot.prp. nr. 32 (2007-2008) på s. 242). Denne fordelen kan dermed, i utgangspunktet, ikke tillegges nevneverdig vekt. Sistnevnte fordel kan imidlertid vinkles i den retning at fortsatt drift av gården er viktig for å holde den dyrkede marken i kommunen i drift. En slik vinkling gjør at fordelen får en mer allmenn karakter, slik at den kan tillegges vekt. Videre vil en gjennomføring av tiltaket føre til bedre arbeidsforhold for arbeiderne på den aktuelle arbeidsplassen. Tiltaket er nødvendig for å tilfredsstille arbeidsmiljøkrav. Utformingen av både tilbygget, og bygget med kontor og sanitærrom vil føre til at de på en naturlig måte vil inngå i eksisterende bygningsmiljø. Videre vil bebyggelsen på eiendommen fortsatt ikke fremstå som dominerende på sine omgivelser. Kart og øvrig dokumentasjon vedlagt søknaden viser at tilbygget, og bygget med kontor og sanitærrom vil bli lite eksponert mot annen bebyggelse, og arealer for allmennheten. Endelig later det ikke til at en gjennomføring av tiltaket vil komme i konflikt med kultur- og naturmiljøer på eiendommen. Det utpeker seg ingen utpregende ulemper ved det omsøkte tiltaket. På denne bakgrunn er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon: Etter en konkret vurdering kan det ikke sees at hensynene bak kommuneplanens arealdel 11, hva gjelder byggeforbudet i LNF, blir vesentlig tilsidesatt ved dispensasjon i gjeldende sak. Videre anses fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Dispensasjonen kan heller ikke sees å medføre negative konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet, eller være i konflikt med statlige og regionale rammer og mål. På bakgrunn av ovennevnte grunner anses det å foreligge en klar overvekt av fordeler som taler for at dispensasjon fra kommuneplanens arealdel 11, i medhold av pbl. 19-2, innvilges i gjeldende sak. Rådmannen anbefaler at utvalget slutter seg til vurderingen ovenfor, og at omsøkte dispensasjon innvilges. Anne Dybevold Kommunalsjef Elektronisk signert. Zubair Ali Syed Fagleder byggesak Vedlegg Gbnr 1/1 - Bergersletta 163 - Tilbygg verksted - Søknad om rammetillatelse Situasjonsplan Tegning - Plan og snitt Tegning - Fasader og situasjonsplan Tegning - Plan underetasje og adm. bygg

Arbeidstilsynets samtykke Søknad om dispensasjon Brannkonsept Branntegning Kommuneplanbestemmelser Følgeskriv