BÆRUM KOMMUNE OMRÅDEUTVIKLING Deres ref.: Vår ref.: Dato: 18/86200/TERHAN 18.04.2018 Kommuneplanens arealdel 2017-35 Tilleggshøring - utbygging av Fridtjof Nansens vei 15, Lagåsen Kommunestyret i Bærum sluttbehandlet kommuneplanens arealdel 2017-35 i møte 4. april 2018 og vedtok følgende: Fridtjof Nansens vei 15, Lagåsen: «Innspillet fra tiltakshaverne fra september 2016 legges ut på høring ifm kommuneplanen.» Vedtaket medfører at kommuneplanens arealbruk er unntatt rettsvirkning for Fridtjof Nansens vei 15. Et forslag om utbygging av eiendommen legges med dette ut på høring. Frist for merknader til høringsforslaget settes til 6.juni 2018. Merknader sendes: Bærum kommune, Områdeutvikling, 1304 Sandvika eller som e-post til: post@baerum.kommune.no Merknader bes merket arkivsak 16/37785 Dokumenter kan sees på hjemmesidene til Bærum kommune: https://www.baerum.kommune.no/kommuneplanen Bakgrunn Et innspill fra Boxs Arkitektstudio vedrørende utbygging av Fridtjof Nansens vei 15 (FN15) ble september 2016 registrert som innspill til kommuneplanens arealdel 2017-35. Det vises i innspillet til en presentasjon forslagsstiller hadde for planutvalget i august 2016, hvor planutvalget oppfordret forslagsstiller om «å sende materialet som høringsinnspill til rullering av kommuneplanen.» Innspill fra Boxs ble vurdert og kommentert i forbindelse med sluttbehandling av kommuneplanens samfunnsdel og arealstrategi. Rådmannen vurderte innspillet slik: «Rådmannen vil ikke anbefale at det legges til rette for fortetting på Lagåsen utover det som gjeldende regulering åpner for». Kommuneplanens samfunnsdel ble sluttbehandlet av Postadresse: Postboks 700 1304 SANDVIKA E-post: post@baerum.kommune.no Besøksadresse: Kommunegården Arnold Haukelands plass 10 Org. nr: 974553686 Bank: Telefon: 67 50 44 63 Faks: 67 50 43 15 KLART SPRÅK? Hjelp oss å bli bedre: klartsprak@baerum.kommune.no
formannskapet 29.11.16 og kommunestyret 25.1.2017 uten endringer av rådmannens innstilling vedrørende FN15. Da kommunens videre behandling av innspill til kommuneplanens arealdel ikke har omfattet FN15, har dette innspillet heller ikke vært på høring. Gjennom sitt vedtak 4. april 2018 ønsker kommunestyret at innspillet høres. Parallelt med kommuneplanprosessen pågikk en detaljregulering for det samme området, med oppstart høsten 2016. Et forslag til detaljregulering ble sendt inn av Boxs Arkitektstudio i april 2017. Planforslaget viste sju kjedete eneboliger på den søndre delen av den aktuelle eiendommen. Forslagsstillers beskrivelse av reguleringsforslaget er dekkende for innspillet til kommuneplanens arealdel, og er vedlagt. Reguleringsforslaget er ikke vedtatt. Innspill til endring av kommuneplanens arealdel Boxs arkitektstudio fremmer på vegne av grunneier et forslag om tilrettelegging for oppføring av konsentrert småhusbebyggelse i form av 7 kjedete eneboliger på søndre del av eiendommen. Forslag om utbygging med 7 eneboliger FN15 - Dagens situasjon Eiendommen Fridtjof Nansens vei 15 (gnr. 41 bnr. 36) ligger på Lagåsen, mellom Lysaker og Fornebu. Eiendommens størrelse er 13,2 dekar. Opprinnelig bebyggelse er datert rundt 1900 og består av et hovedhus og 2 tjenerboliger/garasje. Syd på eiendommen står en gammel låve som er flyttet hit fra Gol, samt et drivhus. Bebyggelsen er i dag benyttet til boligformål. Tomtens terreng er skrånende der hoveddelen av bebyggelsen ligger på toppen. Ny bebyggelse er foreslått plassert i den lavereliggende delen av tomten. I følge forslagsstiller er hensikten med forslaget å sikre at eksisterende bygninger og hageanlegg innenfor planområdet bevares og at det kan innpasses nye boliger som del av et samlet boliganlegg. Eierne ønsker å sikre at eiendommen sikres økonomiske forutsetninger slik at nødvendig vedlikehold skjer, og slik at eiendommen driftes forsvarlig. Forslaget vil kunne legge grunnlag for en bærekraftig utvikling av eiendommen. Side 2 av 5
Forslaget til endring av kommuneplanens arealdel vil innebære at FN15 omdisponeres fra nåværende til fremtidig boligområde. Hensynssone bevaring av kulturmiljø forutsettes opprettholdt. Høringsforslag Fridtjof Nansens vei 15 endring fra nåværende til fremtidig boligområde Planstatus I kommuneplanens arealdel 2015-30 er eiendommen avsatt til nåværende boligbebyggelse med hensynssone bevaring av kulturmiljø. Denne hensynssonen dekker størstedelen av Lagåsen. I kommunedelplan for kulturminner og kulturmiljøer er Lagåsen avsatt som ett av de store prioriterte kulturmiljøene i Bærum. I planen er kulturmiljøet beskrevet slik: Lagåsen/ Fornebu hovedgård syd for Lysaker sentrum er et særpreget og intakt miljø. Området har en rekke perler fra norsk arkitekturhistorie omkring 1900-tallet. Lysakerkretsen med blant annet Fridtjof Nansen, Erik Werenskiold og Gerhard Munthe bodde her. Reguleringsplan for Lagåsen, Rjnr 1997006 (vedtatt i 2002) regulerer eiendommen til boligformål, frittliggende småhusbebyggelse, samt spesialområde bevaringsområde av historisk, antikvarisk eller annen kulturell verdi, herunder vegetasjon og landskap. Eiendommen er i reguleringsplanen benevnet som felt B24 og er ansett som ferdig utbygd. Foreløpig vurdering av forslaget Lagåsen har en sentral beliggenhet nær Lysaker, et av Norges største knutepunkter. Fornebubanen vil dekke Lagåsens søndre deler og gi området et svært godt kollektivtilbud. Kommunens arealstrategi vektlegger at ny utbygging primært skal skje i gangavstand til kollektivknutepunkter. Når Lagåsen likevel er skjermet fra å være et transformasjons- og fortettingsområde i kommunens planer, skyldes dette områdets store bevaringsverdi. Lagåsen ble utparsellert i perioden 1890-1910, og en rekke kjente politikere, kunstere og vitenskapsfolk kjent som Lysakerkretsen, bosatte seg her. Utbyggingen var preget av økonomiske oppgangstider og det ble oppført herskaplige villaer på store eiendommer. Boligene ble tegnet av noen av landets Side 3 av 5
fremste arkitekter på den tid, herunder Arnstein Arneberg og Magnus Poulsson. Munkebakken er et av Arnebergs hovedverk og har meget høy arkitektonisk kvalitet, Fornebu hovedgård er fredet. Lagåsen er vurdert til å ha nasjonal, regional og lokal kulturhistorisk verdi. Planmessig er områdets bevaringsverdig reflektert gjennom en detaljert reguleringsplan, vedtatt i 2002. Planen gir konkrete og detaljerte rammer for utbygging og vern. Kommuneplanens arealdel 2015-30 anvender hensynssone kulturmiljø over storparten av Lagåsen. Dette er videreført i KP 2017-35. Videre er vedtatt langsiktig vekstgrense for Lysaker- Fornebu trukket utenom Lagåsen. Bærum kommune samarbeider med Oslo kommune om en veiledende plan for offentlige rom (VPOR) for Lysakerbyen. Planen angir en struktur for offentlige rom og viser transformasjonspotensial for en mer bymessig utvikling av Lysaker. Lagåsen inngår ikke i områdene som foreslås transformert. VPOR har vært på høring og forventes vedtatt i løpet av 2018. Kommunen arbeider systematisk og langsiktig med å legge rammer for en omfattende byutvikling i Lysaker-Fornebuområdet. Kommuneplanen legger opp til at 40% av kommunens vekst skal komme i dette området, forutsatt at planlagte investeringer i bane og vei gjennomføres. Det samlede byutviklingspotensialet i allerede utpekte vekstområder vurderes som stort, og er lagt til grunn for langsiktig vekstgrense. Det vurderes å ikke være nødvendig med fortetting av Lagåsen for å nå kommunens vekstmål og andre overordnede målsetninger gitt i kommunens arealstrategi. Utsnitt fra temakart langsiktig vekstgrense for Lysaker-Fornebu. FN15 markert med gult Utsnitt fra kommuneplanens arealdel 2015-30 Når det gjelder eiendommen Fridtjof Nansens vei 15 så utgjør eksisterende bebyggelse og hageanlegg et viktig kulturmiljø. Hovedbølet ligger på en kolle nordøst på eiendommen. Hageanlegget strekker seg fra bebyggelsen sør- og vestover over på tomten. En sydøstvendt skråning deler hagen i to nivåer. Utbyggingsforslaget legger opp til en konsentrert bebyggelse plassert i skråningen og på hagens nedre nivå. Et felles garasjeanlegg med lokk over forbinder de syv boenhetene. Over terreng er de kjedete eneboligene lagt i rekker med henholdsvis tre og fire boliger. Avstanden Side 4 av 5
mellom bygningsvolumene er liten, og visuellt vil bebyggelsen fremstå som to sammenhengende rekker. Eplehagen og skråningen med de store furutrærne er viktige for opplevelsen av kulturmiljøet. Det store inngrepet i landskapet og grøntstrukturen svekker viktige verdier i miljøet. Formspråket og tettheten på den foreslåtte bebyggelsen harmonere ikke med eksisterende bebyggelse på eiendommen og på området for øvrig. Foreløpig vurderes forslaget slik at det vil svekke det vernete kulturmiljøet som har nasjonal, regional og lokal verdi. Gjeldende reguleringsplan åpner ikke for fortetting innenfor FN15, og synes å sikre kulturmiljøet og og kvaliteten i området på en god måte. Med hilsen Terje Hansen tjenesteleder områdeutvikling Dokumentet er elektronisk godkjent og trenger derfor ikke signatur Side 5 av 5