Side 1 av 8 Hol kommune SAMLET SAKSFREMSTILLING MØTEBOK Saknr. 46/08 USTAOSET-25 Arkivsaksnr.: 05/1625 Arkivkode: PLAN Saksbehandler: Trond Bølstad Saksnummer Utvalg Møtedato 15/06 Teknisk hovedutvalg 08.02.2006 31/06 Teknisk hovedutvalg 22.02.2006 107/06 Teknisk hovedutvalg 16.08.2006 126/06 Teknisk hovedutvalg 13.09.2006 150/06 Teknisk hovedutvalg 15.11.2006 100/06 Kommunestyret 14.12.2006 8/07 Teknisk hovedutvalg 17.01.2007 5/07 Kommunestyret 01.02.2007 6/08 Teknisk hovedutvalg 16.01.2008 64/08 Teknisk hovedutvalg 16.04.2008 46/08 Kommunestyret 24.04.2008 REGULERINGSPLAN FOR SOLHEIM 052/285, USTAOSET BEHANDLING ETTER 2. OFFENTLIG ETTERSYN Saksordfører: Sander Ottar Søndrål Saka avgjøres av: Reguleringsvedtaket skal fattes av kommunestyret. Vedlegg: Samlet saksframstilling fra sak TE-107/06, 16.08.06. Plankart og bestemmelser utlagt til offentlig ettersyn 07.02.-07.03.08. Planbeskrivelse. Bilde av eksisterende bygning på Solheim appartement. Kommentarer til høringsuttalelsene fra Wikborg & Rein på vegne av tiltakshaver. Dokument i saka: Jf dokumentjournal. Saksopplysninger: Kommunestyret vedtok reguleringsplanen for Solheim den 01.02.07. Fylkesmannen opphevet planvedtaket den 05.12.07. Dette skyldtes at formålet ble endret på 7,1 da av planområdet fra fritidsbebyggelse til bevertning/herberge, uten at dette var lagt ut på ny offentlig ettersyn.
Side 2 av 8 Saken ble tatt opp til ny behandling og THU vedtok den 16.01.08 i sak 6/08 å legge planen ut til nytt offentlig ettersyn med følgende vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar med hjemmel i plan og bygningsloven 27 1 å legge forslag til reguleringsplan for Solheim gnr 52/285, 52/298 og 52/299, Ustaoset ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Atkomstveg til avløpspumpestasjonen flyttes slik at den ligger 4 m fra grensa mot gnr. 52/483. Planforslaget har ligget ute til offentlig ettersyn i perioden 07.02.- 07.03.08. Sammendrag av uttalelsene: Toril Svaar eier av gnr 52/407, mottatt 15.02.08 Bebyggelsesplanen ligger i et tradisjonelt sterkt hytteområde. Utnyttelsesgrad på 30 % vil medføre alt for tett bebyggelse på området og betydelig økt støy og trafikk. 12 m mønehøyde betyr ruvende bygninger i terrenget. Dette er hun sterkt imot. Helge Svaar eier av gnr 52/407, mottatt 19.02.08 Bygninger med mønehøyde på 12 m og gesimshøyde på 9 m vil være for store i forhold til eksisterende bebyggelse i området. Han ønsker at mønehøyden reduseres til 9 m og gesimshøyde til 6 m. En utnyttingsgrad på 30 % vil innebære en betydelig fortetning i forhold til området for øvrig. Utnyttingsgraden bør ikke overstige 25 %. Forutsetter at biloppstillingsplasser inngår i bebygd areal. (Adm merknad: Parkeringsareal inngår i beregningsgrunnlaget for grad av utnytting iht teknisk forskrift 3.12.) Det bør legges betydelig vekt på 2.1.1 om harmonisering av bygninger og konstruksjoner med bygninger i området omkring. Haakon Frivold Nesse eier av gnr 52/408, mottatt 04.03.08 Han protesterer på forslaget. I følge de generelle bestemmelsene i planen skal: bygningenes form, fasade, etc. harmonere med omkringliggende bygninger. Videre: bygningene skal tilpasses den stedlige byggeskikk. Planforslaget er ikke i overensstemmelse med dette. Mønehøyde på 12 m og utnyttelsesgrad på 30 % vil være i sterk kontrast med det øvrige hyttemiljø i området. Han mener at byggehøyden bør begrenses til 2 etasjer med maks mønehøyde 9 m og utnyttelsesgrad 25 %. Buskerud fylkeskommune, mottatt 05.03.08 De har ingen merknader til planforslaget. Knut Skurtveit eier av gnr 52/409, mottatt 06.03.08 Foreslåtte høyder og utnyttingsgrad er i sterk konflikt med de generelle bestemmelsene i 2 om harmonisering med omkringliggende bygninger. Området omkring består av lav hyttebebyggelse.
Side 3 av 8 Han skriver at eksisterende Solheim appartement har mønehøyde ca 7 m (2 etg + loft). Nye bygg er ikke begrenset i forhold til kotehøyder. Utbygger vil da kunne fylle ut hele området til den høyde som passer best. I de senere år er en stor del av arealet foran eksisterende bygg fylt opp flere meter over opprinnelig terreng. Dette bør det tas hensyn til når høyder skal godkjennes. Utbyggingen vil være en særs stor belastning for naboeiendommene vinterstid som vil få en sterk økning av trafikk gjennom Tunet. Han protesterer mot de foreslåtte møne- og gesimshøyder. Maksimalt må det tillates 2 etg + loft. Det opprinnelige terrenget må være utgangspunktet for reduserte møne- og gesimshøyder og styres av maks kotehøyder. 30 % BYA er lite i samsvar med 2. Georg Christian Sibbern eier av gnr 52/133, mottatt 06.03.08 (Adm. opplysning: Eiendommen ligger på andre siden av jernbanen ca 250 m fra planområdet.) Eiendommen har en tinglyst rett til 1 m bred gangsti fra parkeringsplassen ned til jernbanen. Denne er ikke nevnt i dokumentene. Han spør om reguleringsplanen tar høyde for å parkere på Solheim sin eiendom siden de har parkert der siden 1960. Inger Helen Nesse eier av gnr 52/408, mottatt 06.03.08 Samme uttalelse som fra Jørgen Faye. Se nedenfor. Harald Skaro eier av gnr 52/483, mottatt 06.03.08 Han påpeker at planforslaget ikke inneholder tegninger/skisser som viser bebyggelsen for området. Dette er av stor betydning for å se en helhetlig løsning. En utbygging med 12 m mønehøyde vil være betydelig høyere enn nåværende hovedbygg (2 etasjer) og være meget dominerende i et typisk hytteområde. En utnyttingsgrad på BYA=30 % vil forsterke dette. Han mener at en så stor utnyttelse av arealet vil forringe hans eiendom vesentlig bruksmessig på grunn av mye større trafikk og støy. Eiendommen vil også forringes økonomisk. Bebyggelsens høyde er ikke begrenset med kotehøyder. Det medfører at utbygger kan etablere et nivå og beregne høyden ut fra dette. Det store parkeringsarealet syd for dagens hovedbygg er fylt opp flere meter fra opprinnelig terrengnivå. Nye bygg lagt på dette området eller på områder som fylles opp vil kunne bli særlig dominerende. Kommunen må styre det endelige og totale bilde /inntrykk/utseende som en slik utbygging vil gi. I samsvar med bestemmelsenes 2 vil eksisterende bebyggelse være en tung premiss. Han protesterer mot de foreslåtte møne- og gesimshøydene. Maksimal mønehøyde må settes tilsvarende 2 etg med maks mønehøyde 9 m.det opprinnelige terrenget må være utgangspunktet for reduserte møne- og gesimshøyder og styres av maksimale kotehøyder.
Side 4 av 8 Statens vegvesen, mottatt 10.03.08 Deres tidligere merknader i brev av 30.11.06 er tatt inn i reguleringsbestemmelsene, dermed har de ingen merknad til høringsforslaget. Jørgen Faye eier av gnr 52/263, mottatt 07.03.08 Nåværende hovedbygg er på 2 etasjer pluss lavt saltak. Nye bygg med maks mønehøyde 12 m vil være betydelig høyere enn dette og klart mer ruvende i området. En utnyttelsesgrad på 30 % vil forsterke dette. Foreslått BYA og byggehøyde er i klar kollisjon med omkringliggende hyttebebyggelse. Bebyggelsens høyde er ikke begrenset med kotehøyder. Det medfører at utbygger kan etablere et nivå og beregne høyden ut fra dette. Det store parkeringsarealet syd for dagens hovedbygg er fylt opp flere meter fra opprinnelig terrengnivå. Nye bygg lagt på dette området eller på områder som fylles opp vil kunne bli særlig dominerende. Kommunen må styre det endelige og totale bilde /inntrykk/utseende som en slik utbygging vil gi. I samsvar med bestemmelsenes 2 vil eksisterende bebyggelse være en tung premiss. Han protesterer mot de foreslåtte møne- og gesimshøydene. Slike bygg vil knuse omgivelsene. Maksimal mønehøyde må settes tilsvarende 2 etg + loft. Det opprinnelige terrenget må være utgangspunktet for reduserte møne- og gesimshøyder og styres av maksimale kotehøyder. Even Berge eier av gnr 52/401, mottatt 07.03.08 De har forståelse for behovet for å utvikle eksisterende næringsvirksomheter. Det er ikke tilfelle her da virksomheten er solgt og stengt. Planforslaget medfører en massiv økning av bygningsmassen. Bygningsvolumene mer enn 3- dobles. Ny bebyggelse blir vesentlig høyere enn dagens bebyggelse, tilsvarende 1-2 etasjer. De protesterer mot den høye tomteutnyttelsen og økningen av byggehøyder. Solheim ligger i et sårbart fjellterreng utenfor Ustaoset sentrum med lav fritidsbebyggelse. Den høye tomteutnyttelsen og de foreslåtte mønehøydene vil være til vesentlig sjenanse for tilliggende eiendommer. Forslaget samsvarer ikke med de krav som stilles til utbygging i området for øvrig. De ber om at byggehøydene begrenses til 2 etasjer over opprinnelig terreng og at utnyttelsesgraden reduseres vesentlig. Fylkesmannen i Buskerud, mottatt 11.03.08 Miljømessige forhold. Selv om områder som er regulert til bevertning/herberge regnes ikke som støyfølsom bruk i henhold til miljøverndepartementets retningslinje T-1442 må kommunen sørge for at det i rimelig grad tas hensyn til støyforholdene i området. Det bør sikres at de som skal bo og oppholde seg i området ikke blir utsatt for støy som overstiger støyretningslinjen og at det finnes minst et skjermet område for utendørs opphold i tilknytning til bedriften.
Side 5 av 8 Landbruks og næringsmessige forhold. Bebyggelsen bør etableres med vannbåren varme og denne bør primært varmes opp med miljøvennlig bioenergi. Ellen C. Greve og Per Christian Eriksen eier av gnr 52/373, mottatt 12.03.08 De påpeker at både det står både bebyggelsesplan og reguleringsplan på kartet og ber om at dette rettes. Planen tilfredsstiller ikke kravene til bebyggelsesplan og må behandles som en reguleringsplan. De mener at mønehøyde på 12 m og gesimshøyde på 9 m er en betydelig økning i forhold til den eksisterende bebyggelse og den forrige planen som var forelagt dem. Et slikt bygg vil bli for stort og dominerende. Det bør angis fra hvilken kotehøyde byggehøyden skal måles. Eksisterende bygg er delvis lagt på fylling. Ved nybygg kan dette senkes. Det bør derfor angis en lavere kotehøyde enn eksisterende bygg. Bygget vil bli liggende i et område uten andre bygg av tilnærmet samme høyde og størrelse. Dette bør ikke tillates. De store utbyggingene på Ustaoset bør sees i sammenheng og samles slik at man får et tjenelig Ustaoset sentrum. Hytteområdene bør spares for en slik utbygging. Strøkets karakter vil bli endret av et så stort hotell. De vil få betydelig endring av utsiktsforhold fra sin eiendom nord for riksvegen. Maks mønehøyde bør settes til 9 m og maks gesimshøyde til 6 m. Eksisterende utnyttingsgrad bør ikke tillates endret. Det bør innreguleres fortau/sykkelsti mellom Ustaoset sentrum og hotellet med rekkefølgekrav om at denne etableres før utbygging. Det bør stilles krav om over/undergang over/under jernbanen. De ber om at det innhentes uttalelse fra jernbaneverket. Jernbaneverket har fått forslaget tilsendt samtidig med alle andre berørte parter, men har ikke gitt uttalelse. Adv. Wikborg & Rein, mottatt 03.04.08. Firmaet har sendt inn kommentarer til høringsuttalelsene på vegne av tiltakshaver med følgende hovedinnhold: Plansaken har pågått i lang tid. Alle naboer ble skriftlig varslet om oppstart våren 2005. Bakgrunnen for at planen ble opphevet, var at formålsendringen og økningen i %-BYA ikke hadde vært utlagt til offentlig ettersyn. De øvrige tema er vurdert og behandlet politisk tidligere. Mønehøyden på østre del er redusert fra 15 m til 12 m i forhold til tidligere offentlig ettersyn. Bygningsmassen vil ha mindre ulempe for naboene enn tilfelle var før formålsendringen. Måleregelen for høyde har vært den samme i hele planprosessen og må ikke endres nå. Det foreligger ingen innsigelser til planforslaget. Forhold til overordna plan: I samsvar med overordnet plan.
Side 6 av 8 Miljøkonsekvenser: Utvidelse av bedriften utover dagens størrelse vil medføre økt trafikk og støy. Økonomiske konsekvenser: Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser for Hol kommune. Vurdering: Det opprinnelige planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i april 2006. De fleste forholdene i planen er hørt og behandlet tidligere. Endringene i planen ved det nye offentlige ettersynet gjelder de østre 7,2 daa av området. Regulering til bevertning/herberge medførte at planformålet nå er i samsvar med kommuneplanens arealdel hvor området er avsatt til: Nåværende byggeområde for turisme/erverv. Bygningshøyde og utnyttingsgrad De private uttalelsene hevder at planen vil tillate en stor og høy bygningsmasse, som ikke vil harmonere med den øvrige lave hyttebebyggelsen i området. En av uttalelsene hevder at mønehøyde på 12 m og gesims på 9 m er en betydelig økning i forhold til det som var forelagt dem tidligere. Det korrekte er at mønehøyden på den østre delen av planen er redusert fra 15 m til 12 m i forhold til offentlig ettersyn i april 2006. Da planen lå ute til offentlig ettersyn i april 2006 hadde den østre delen av planen en maks mønehøyde på 15 m og en utnyttingsgrad på BYA=25 %. Da teknisk hovedutvalg den 15.11.06 (og kommunestyret den 01.02.07) vedtok å endre reguleringsformålet til herberge og bevertningssted for østre del av planområde, medførte det at hele planområdet fikk samme reguleringsbestemmelser. Maksimal tillatt mønehøyde ble redusert til 12 m (tilsvarende 1 etasje lavere bygning) og utnyttingsgraden ble økt fra 25 til 30 %. Totalt sett betyr dette at det totale bruksarealet på eiendommen blir noe mindre og at bygningene vil bli mindre ruvende enn det som lå ute ved forrige offentlige ettersyn. Enkelte av naboene ønsker at bygningshøydene skal angis i kotehøyder (moh). Kotehøyder blir brukt i enkelte planer og er en eksakt måte å angi bygningshøyder på. Når annet ikke er angitt i planen, skal mønehøyden måles fra gjennomsnittlig planert terreng. (Jf Teknisk forskrift). Dette gir utbygger større frihet til å bearbeide terrenget. I denne planen har det hele tiden vært forutsatt at mønehøyde skal måles fra gjennomsnittlig planert terreng. Rådmannen foreslår derfor ingen endring av målereglene nå. Plankartet viser at den eksisterende bygningen på Solheim appartement skal inngå i planen. Bygningen har 3 etasjer over bakken mot sør og vest og 2 etasjer mot rv7 og mot øst. I tillegg kommer loft. Fra gjennomsnittlig planert terreng er mønehøyden ca 10,5 m. I byggesaken må det tilstrebes å sørge for at de nye bygningene harmonerer med omkringliggende bygninger i samsvar med reguleringsbestemmelsenes 2.1.1. Gang- og sykkelveg til Ustaoset sentrum Det er påpekt at det blir behov for gang- og sykkelveg langs rv 7 mellom Solheim og Ustaoset sentrum. Et slikt prosjekt er ikke vurdert tidligere. Statens vegvesen har heller ikke stilt krav
Side 7 av 8 om gang- og sykkelveg. Det vil være urimelig å fremme et rekkefølgekrav om gang- og sykkelveg på dette tidspunktet i prosessen. Kryssing av jernbanen En større utbygging i området vil medføre at flere krysser jernbanen. Jerbaneverket har ikke stilt krav om planfrikryssing. Det foreslås ikke å innarbeide et slikt krav nå. Trafikkstøy Det er laget en støyvurdering datert 16.09.05. Blant annet på bakgrunn av denne, er byggegrensa satt til 30 m. I forbindelse med byggesøknad skal det utarbeides en situasjonsplan. I denne bør støy på utomhusarealer også vurderes. Jf for øvrig 2.2.3 og 2.3.3. Privatrettslige forhold Eier av gnr 52/133 har en tinglyst avtale om 1 m gangsti ned til jernbanen. Denne kunne vært regulert inn i planen, men er også sikret gjennom den privatrettslige avtalen. Spørsmålet om rett til parkering på Solheims appartement er et privatrettslig spørsmål som han må ta opp med grunneieren. Plantekniske forhold Angivelsen av BYA er endret i reguleringsbestemmelsene til %-BYA=++%. Dette er i samsvar med teknisk forskrift som ble endret i 2007. Det går fram av planens navn (Reguleringsplan for Solheim osv.), plankartet, reguleringsbestemmelsene, saksdokumentene og den tidligere planprosessen at dette er en reguleringsplan. Ordet er Bebyggelsesplan skal derfor ikke stå på plankartet. Rådmannens innstilling: Teknisk hovedutvalg vedtar at følgende endringer gjøres før planen sendes til kommunestyret: Endring på plankartet: Ordet Bebyggelsesplan tas ut. Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre reguleringsplan for Solheim gnr 52/285, 52/298 og 52/299 på Ustaoset. Teknisk hovedutvalg behandlet saken den 16.04.2008, saksnr. 64/08 Behandling: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Saksordfører: Cathrin Skaune.
Side 8 av 8 Vedtak: Teknisk hovedutvalg vedtar at følgende endringer gjøres før planen sendes til kommunestyret: Endring på plankartet: Ordet Bebyggelsesplan tas ut. Teknisk hovedutvalgs innstilling til kommunestyret: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre reguleringsplan for Solheim gnr 52/285, 52/298 og 52/299 på Ustaoset. Saksordfører: Cathrin Skaune. Kommunestyret behandlet saken den 24.04.2008, saksnr. 46/08 Behandling: Saksordfører: Sander Ottar Søndrål. Innstillingen fra teknisk hovedutvalg ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 27-2, vedtar Hol kommunestyre reguleringsplan for Solheim gnr 52/285, 52/298 og 52/299 på Ustaoset.