PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok. 200603098-80 Saksbehandler Elin Aabel Bergland Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret 10.09.2015 Bystyret 16.09.2015 Kvartal 32 - detaljregulering sluttbehandling Kvartal 32 ligger sentralt i Kvadraturen, og er avgrenset av Rådhusgata/Nedre torv, Kirkegata, Tollbodgata og Markens gate. Den sentrale beliggenheten gjør utviklingen av kvartalet særdeles viktig for byen. Planen ligger inntil Torvet, som riksantikvaren har uttalt som et av Nord-Europas best bevarte renessansetorv. Planen berører dermed regionale og nasjonale kulturminneinteresser. I planen legges det til rette for å bygge ut hele kvartalet under ett. Planforslaget inneholder forretning i 3 etasjer (1. underetasje, 1. og 2. etasje), bevertning på gateplan som i dag, kontorer hovedsakelig i 2.-4. etasje, og hotell mot Kirkegata som i dag, med en utvidelse i 3.- 5. etasje i det indre av kvartalet. I 2. underetasje planlegges parkeringskjeller som kobles til framtidig parkeringsanlegg under Torvet. Å bygge inntil Nedre torv har vist seg problematisk, og tidligere planforslag har blitt møtt med innsigelser fra fylkeskommunen. Planen for Kvartal 32 ble igangsatt i 2006, og ble sluttbehandlet av bystyret i januar 2011, med innsigelser fra fylkeskommunen til høyder i kvartalet og rivning av verneverdig bebyggelse. Mekling i mai 2011 førte ikke fram. Forslagsstiller arbeidet videre med konsept for utvikling av kvartalet, og revidert planforslag ble behandlet i byutviklingsstyret og på nytt lagt ut til offentlig ettersyn våren 2015. Høringsforslaget forutsatte rivning av bebyggelse i Tollbodgata 15-21. Fylkeskommunens administrasjon innstilte på innsigelse til høyder på bebyggelse i kvartalets indre, høyder på bebyggelse i Rådhusgata 14 og 14A, samt rivning av Tollbodgata 15-21. SAM-utvalget bekreftet innsigelsen til bebyggelsens høyder, men valgte å akseptere rivning av Tollbodgata 15-21. På grunn av dette ble saken oversendt Riksantikvaren for behandling. Riksantikvaren reiste innsigelse til rivning av Tollbodgata 15-21. I tillegg tok Riksantikvarens innsigelse også opp de forhold som SAM-utvalget reiste/opprettholdt innsigelse til, slik at Riksantikvaren også er ansvarlig for innsigelsene fra regionale kulturminnemyndigheter. Etter drøftinger med Riksantikvaren er planen nå omarbeidet på følgende punkt: - Fasader mot gate på Tollbodgata 15, 15A og 21 reguleres til bevaring, og det tillates påbygg i én etasje på disse. Opprinnelig takform skal rekonstrueres, og det er varierende møne- og gesimshøyder. - Tollbodgata 19 tillates revet, men skal rekonstrueres på dokumentert grunnlag. Dette gjøres for å få tilgang til det indre av kvartalet i byggefasen. - Tollbodgata 17 erstattes av et infill-prosjekt, som vil kontrastere den verneverdige bebyggelsen, både gjennom utforming med flatt tak og materialbruk. Dette vil vise at det
skjer noe annet og nytt innenfor kvartalet, og vise vei inn i ny og moderne bebyggelse i kvartalets indre. Tollbodgata 17 vil bli den viktigste publikumsatkomsten til forretningene fra Tollbodgata, og i første underetasje etableres gangkulvert til Sandens. - Høyder på Rådhusgata 14 er redusert. - Høyde på bebyggelsen i kvartalets indre er redusert, og det er stilt større krav til volumoppbygging, materialbruk og utforming av 5. etasje. I brev datert 04.09.15 har Riksantikvaren frafalt sine innsigelser. Planen legges nå fram til sluttbehandling. Ved SAM-utvalgets behandling av planen 24.06.15 ble det reist innsigelse til søppel- og varelevering i Tollbodgata. Innsigelsen var ikke varslet, og heller ikke omtalt i fylkeskommunens saksfremlegg. Kommunens begrunnelse for å legge varelevering og søppelhåndtering i Tollbodgata, er at Markens gate er gågate og nedre Torv er et torv, der en primært ønsker å bruke fasadene til butikker, bevertning og innganger for publikum. I Kirkegata skal hotellet fortsatt være som i dag. Tollbodgata er riktignok en viktig kollektivgate, men det er kun busstrafikk i denne delen av Tollbodgata, privatbiler er ikke tillatt. Det bør derfor være akseptabelt å etablere felles varelevering og søppelhåndtering fra Tollbodgata. Det er avtalt med fylkeskommunen at det fremmes en sak i SAM-utvalget etter kommunens sluttbehandling av planen, der fylkeskommunen frafaller innsigelsen. Teknisk direktør ser det som svært positivt at forslagsstiller ønsker å utvikle hele kvartalet under ett, og derigjennom gi et løft både til torvområdet, Tollbodgata mellom Kirkegata og Markens gate, og gi mer liv til et strekk av Markens gate, som i dag er preget av en relativt anonym inngang til et banklokale. Oppgradering av bebyggelsen i kvartalet vil gi grunnlag for å få inn langsiktige leietakere og styrke og revitalisere en sentral del av byen, både med hensyn til handel og uteliv. Dette ser vi som udelt positivt. For å ivareta hensyn til både vern og utvikling er det lagt inn krav om bevaring av fasader med mulighet for påbygg på bebyggelsen i Tollbodgata (liknende Ernst hotell). Dette har Riksantikvaren vurdert som en akseptabel løsning. Teknisk direktør slutter opp om denne vurderingen og anbefaler at planen vedtas. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Kvartal 32 sist datert 03.09.15, med bestemmelser sist datert 03.09.15. 2. Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert 03.09.15 2. Bestemmelser, sist datert 03.09.15 3. Planbeskrivelse, sist datert 04.09.15 4. Oppriss mot Tollbodgata, datert 03.0915 5. Oppriss mot Rådhusgata/Nedre torv, datert 03.09.15 6. Brev fra riksantikvaren, datert 04.09.15 Utrykte vedlegg Øvrige høringsuttalelser Sakens dokumenter 2
BAKGRUNN FOR SAKEN Planforslag for Kvartal 32 fremmes av Kvartal 32 AS, som eies av Christiansholm Eiendom AS. Kvartal 32 ligger sentralt i Kvadraturen, og er avgrenset av Rådhusgata/Nedre torv, Kirkegata, Tollbodgata og Markens gate. Den sentrale beliggenheten gjør utviklingen av kvartalet særdeles viktig for byen. Kvartalet inngår i Murbyplanen, og alle byggene, med unntak av to bygg på hjørnet mot Kirkegata/Torvet er regulert til bevaring. Planforslaget Planforslaget inneholder forretning i 3 etasjer (1. underetasje, 1. og 2. etasje), bevertning på gateplan som i dag, kontorer hovedsakelig i 2.-4. etasje, hotell mot Kirkegata som i dag, med en utvidelse i 3.-5. etasje i det indre av kvartalet. I 2. underetasje planlegges parkeringskjeller som kobles til fremtidig parkeringsanlegg under Torvet. Se vedlagt planbeskrivelse for en detaljert gjennomgang av planens innhold. Planprosessen Planarbeidet for Kvartal 32 ble igangsatt i 2006. Ved offentlig ettersyn av planen i 2008, reiste Vest-Agder fylkeskommune innsigelse til høydene i kvartalets indre (c+26,5), fordi de mente at konsekvensene av dette ville berøre kulturminneinteresser i torvområdet, som er av regional og nasjonal verdi. Konseptet som lå til grunn for planen, ble omarbeidet etter høringen, blant annet for å legge til rette for kino i kvartalets indre. Bygningsvolumene ble økt som følge av konseptet, og ved nytt offentlig ettersyn i 2010, reiste igjen Vest-Agder fylkeskommune innsigelse til planforslaget på grunn av høyden på bebyggelsen i kvartalets indre (c+26,7) og volumer på ny bebyggelse, utforming av ny bebyggelse (synlighet av gavlvegg ved Rådhusgata 14/14A, og mulighet for etablering av arker på tak), gangbro over Tollbodgata, samt rivning av bevaringsverdig bebyggelse i Tollbodgata 15 og 17. 3
I januar 2011 ble planen fremmet til politisk sluttbehandling. Høydene på bebyggelsen i kvartalets indre var redusert fra c+26,7 til c+25,7. Bygningsvolumer mot Markens gate var trukket noe tilbake fra verneverdig bebyggelse. Bestemmelse om utforming av bebyggelsen var endret, ved at arker ikke kunne tillates, og at takform på Rådhusgata 14/14A måtte utformes slik at den irregulære gavlen ikke ble synlig fra gata. Tollbodgata 15 og 17 var fortsatt tillatt revet gjennom planen, men fasaden var forutsatt gjenoppbygd. 26.01.11 ble planen vedtatt av bystyret. Vest-Agder fylkeskommune opprettholdt i brev 07.03.11 sine innsigelser knyttet til - Høyde/utnyttelse i kvartalets indre, og etterlyste illustrasjon av byggets synlighet. - Rivning av Tollbodgata 15 og 17. I mekling med fylkeskommunen og fylkesmannen 12.05.11 ble man ikke enige om planens innhold på disse to temaene. Kort oppsummert ble konklusjonen som følger: - Fylkeskommunen kan akseptere en høyde over c+23 dersom det kan dokumenteres at denne delen av bygningsmassen ikke blir synlig fra aktuelle siktepunkter. Kotehøyden må fastsettes ut fra synligheten fra tidligere anvendte siktepunkter. - Rivning av Tollbodgata 17 er fra fylkeskommunens side ikke en aktuell løsning med mindre kommunen kan fremlegge dokumentasjon som viser at det ikke er teknisk mulig å unngå en rivning av dette bygget. Forslagsstiller arbeidet videre med konsept for utvikling av kvartalet, og revidert planforslag ble behandlet i byutviklingsstyret og på nytt lagt ut til offentlig ettersyn våren 2015. Høringsforslaget forutsatte rivning av bebyggelse i Tollbodgata 15-21, og bebyggelse i kvartalets indre var planlagt med gesimshøyde c+28,7. Fylkeskommunens administrasjon innstilte på innsigelse til høyden på bebyggelsen i kvartalets indrehøyder på bebyggelse i Rådhusgata 14 og 14A (gesims c+20,9 og møne c+24,0), samt rivning av Tollbodgata 15-21. SAM-utvalget bekreftet innsigelsen til bebyggelsens høyder, men valgte å akseptere rivning av Tollbodgata 15-21. På grunn av dette ble saken oversendt Riksantikvaren for behandling. Riksantikvaren reiste innsigelse til rivning av Tollbodgata 15-21. I tillegg tok Riksantikvarens innsigelse også opp de forhold som SAM-utvalget reiste/opprettholdt innsigelse til, slik at Riksantikvaren også er ansvarlig for innsigelsene fra regionale kulturminnemyndigheter. Etter drøftinger med Riksantikvaren er planen nå omarbeidet på følgende punkt: - Fasader mot gate på Tollbodgata 15, 15A og 21 reguleres til bevaring, og det tillates påbygg i én etasje på disse. Opprinnelig takform skal rekonstrueres, og det er varierende møne- og gesimshøyder. - Tollbodgata 19 reguleres til bevaring. Bygget tillates revet, men skal rekonstrueres på dokumentert grunnlag. Dette gjøres for å få tilgang til det indre av kvartalet i byggefasen. - Tollbodgata 17 erstattes av et infill-prosjekt, som vil kontrastere den verneverdige bebyggelsen, både gjennom utforming med flatt tak og materialbruk. Dette vil vise at det skjer noe annet og nytt innenfor kvartalet, og vise vei inn i ny og moderne bebyggelse i kvartalets indre. Tollbodgata 17 vil bli den viktigste publikumsatkomsten til forretningene fra Tollbodgata, og i første underetasje etableres gangkulvert til Sandens. - På Rådhusgata 14 er maksimal gesimshøyde redusert fra c+20,9 til c+18,3, og maksimal mønehøyde er redusert fra c+24,5 til c+23,8. - Rådhusgata 14A (ikke bevaringsverdig) erstattes av et infill-prosjekt, som i likhet med Tollbodgata 17 vil kontrastere tilliggende verneverdig bebyggelse, og vise at kvartalet inneholder noe nytt og annet. Maksimal gesimshøyde er opprettholdt på c+24,5. - Høyde på bebyggelsen i kvartalets indre er redusert til c+26,9, og det er stilt større krav til volumoppbygging, materialbruk og utforming av 5. etasje. I brev datert 04.09.15 har Riksantikvaren frafalt sine innsigelser. Planen legges nå fram til sluttbehandling. 4
Gjeldende planer Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging Ifølge retningslinjene skal «planer fremme utvikling av kompakte byer og tettsteder, redusere transportbehovet og legge til rette for klima- og miljøvennlige transportformer». Videre heter det at «i by- og tettstedsområder og rundt kollektivknutepunkter bør det legges særlig vekt på høy arealutnyttelse, fortetting og transformasjon». Forslaget er et godt eksempel på dette. Regionalplan for Kristiansandsregionen 2010-2050 Forslaget er i tråd med regionalplanens anbefalte strategi for utbygging (8.1) ved å fortette i eksisterende sentrum. Kommuneplanen Klimabyen (s.37) sine målsetninger oppfylles på flere måter. Planen er et bidrag til at byspredningen med flytting av handel og kontor begrenses, og at ikke transportbehovet må dekkes av privatbilisme. Handels- og servicefunksjoner lokaliseres i eksisterende sentrum, i direkte tilknytning til kollektivgate Tollbodgata. Byen som drivkraft (s.27): Planforslaget er et godt bidrag til å nå kommuneplanens målsetning om at Kvadraturen styrkes som kulturelt og historisk senter. Kommunedelplan for Kvadraturen - Sentrumsformål; forretning/ kontor/ tjenesteyting/ hotell/ bevertning/ parkering - Eksisterende oppdeling av fasader som gjenspeiler tradisjonell eiendomsstruktur skal videreføres. Variasjon i fasadeuttrykk skal opprettholdes og videreutvikles. Byggene skal arkitektonisk framstå som selvstendige bygg. Krav om brudd i gesims fra bygg til bygg. - Ved oppføring av nybygg mot gater, skal fasadene ved form, dimensjoner og utseende, tilpasses verneverdig bebyggelse. - Nybygg som oppføres inntil bevaringsverdig bygning skal ha gesims- og mønehøyde som er middelverdi av høyeste og laveste tilstøtende bygg, og maksimalt 3 m over bevaringsverdig bygnings høyder. - Murbyplanen gjelder ved motstrid mellom planene. - Maksimal gesimshøyde på 15,5 m og maksimal mønehøyde på 20,1 m. Bebyggelse i indre gårdsrom har maksimal byggehøyde 20,1 m. - BYA inntil 100 %. - Lokaler på gateplan skal forbeholdes forretningsvirksomhet, servering eller publikumsrettet servicevirksomhet mot angitte gater, se temakart. - Alle butikker i første etasje skal ha egen inngang fra gate. Heldekkende folie på glassflater er ikke tillatt. - Nye boenheter tillates ikke etablert i kvartal 32. - Ramper i gate tillates ikke. Reguleringsplan for Murbyen - Kvartal 32 er regulert til forretning/ kontor/ hotell. Serveringssteder tillates. - All bebyggelse, med unntak av Rådhusgata 14 og 14A, er regulert til bevaring. Planens formål med bevaringen er å bevare bebyggelsen, samt sikre en gradvis fornyelse som ivaretar bygningsmiljøets særpreg. Planen har utfyllende bestemmelser om områder regulert til spesialområde bevaring. - Boliger kan tillates fra 2. etasje og oppover, dersom forretningsformål fyller hele den bebyggbare del av arealet. - Hver enhet skal ha 25 m² uteareal. - Nybygg i Kvartal 32 kan ha maksimal gesims- og mønehøyde på 10 m og 16 m. Dette gjelder både mot gate og bakgård. - BYA = 80 % av netto tomteareal. - Reguleringsplan for Murbyen gjelder foran kommunedelplanen ved motstrid. 5
Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden 08.05.15-19.06.15. Det kom inn 10 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse. Hver enkelt uttalelse er ikke kommentert, da de tar opp de samme forholdene; bevaring vs. rivning, Murbyplanen, høyder mv. Disse temaene diskuteres under plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering av planen. Riksantikvaren, brev datert 14.07.15 - Riksantikvaren reiser innsigelse mot reguleringsplan for Kvartal 32. - Innsigelsen knytter seg til rivning av Tollbodgata 15, 15A, 17, 19 og 21. Riksantikvaren vurderer bygningenes fasader mot gaten som viktige historiefortellende miljøelement i Tollbodgata og den historiske murbyen. Rivning av disse er i konflikt med vesentlige nasjonale kulturminneinteresser. - Riksantikvaren krever ikke full bevaring av bygningene, men at fasadene mot gaten og taket fram til mønet bevares. Det åpnes også for økte byggehøyderfra og mønet, men innenfor høydene som SAM-utvalget har vedtatt (møne c+24,5. gesims c+20,9) - For å gjennomføre planlagte byggetiltak i kvartalet, og etablere gang-/kjøretunnel mellom kvartalene, åpner Riksantikvaren for at én av bygningene rives, forutsatt at fasaden tilbakeføres. Det tillates også at man i denne rekonstruerte fasaden etablerer ny adkomst for varelevering/søppelhåndtering. Det forutsettes at denne fasaden utformes slik at den viderefører gatens og tilstøtende bygningers karakteristiske særpreg. - Riksantikvarens innsigelse omfatter også de forhold som SAM-utvalget i møte 24.06.15 valgte å opprettholde eller reise innsigelse mot. Riksantikvaren er med dette også ansvarlig for de øvrige innsigelsene som er reist fra regionale kulturminnemyndigheter. Dette gjelder innsigelse mot byggehøyder og synlighet for nye bebyggelse inne i kvartalet, samt byggehøyder for Rådhusgata 14 og 14A. Dette innebærer at maksimal byggehøyde for indre del av kvartalet er c+23, jf. meklingsprotokoll datert 25.05.11, og at byggehøyder for Rådhusgata 14 og 14A har gesimshøyde c+18,3 og mønehøyde c+23,8. Skulle saken ende i mekling med fylkesmannen og i departementet, vil Riksantikvaren ivareta alle kulturminnerelaterte innsigelser til planforslaget. Riksantikvaren, brev datert 04.09.15 - Riksantikvaren viser til revidert planforslag datert 03.09.15, og uttaler at dette i all hovedsak er i tråd med de resultater som fremkom i forhandlingsmøtene, og svarer i all hovedsak på Riksantikvarens innsigelser. I det fremlagte forslaget bevares fire av fem bygninger i Tollbodgata, men det åpnes for påbygg som viderefører bygningenes egenart og utforming. Det tillates at en av bygningene rives og erstattes av nybygg med en utforming som reflekterer transformasjonen inne i kvartalet. De totale byggehøyder inne i kvartalet og på bygg i Rådhusgata 14 er også noe redusert. - Under forutsetning av at de reviderte planbestemmelser, plankart, og skisse til fasadeløsning (alle datert 03.09.15) legges til grunn for planvedtak i kommunen, frafaller Riksantikvaren innsigelsen. Vest-Agder fylkeskommune, SAM-utvalget 24.06.15 Vedtaket: - Positive til å skape nytt liv og aktivitet i bevaringsverdige byområder gitt at byens særpreg respekteres. - Opprettholder innsigelse når det gjelder høyder og synlighet. - Reiser innsigelse til økte høyder på Rådhusgata 14 og 14A. Akseptable høyder er maks gesims c+18,3 og møne c+23,8, tilsvarende nabohjørnet i Kvartal 33. - Frafaller innsigelse på rivning av Tollbodgata 15, 15A og17. - Reiser ikke innsigelse på rivning av Tollbodgata 19 og 21. - Reiser innsigelse til søppel- og varelevering i Tollbodgata. - I saksfremlegget er det gitt mer detaljert beskrivelse for bakgrunnen for innsigelsene, med unntak av innsigelsen til søppel- og varelevering, som ble lagt til etter forslag fra fylkeskommunens administrasjon i SAM-utvalget. - Ettersom SAM-utvalget ikke fulgte opp den administrative innsigelsen på rivning av Tollbodgata 15-21, ble saken sendt Riksantikvaren for behandling, se punktene over. 6
Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert 17.06.15 - Har ingen kommentarer til planforslaget. Statens Vegvesen, brev datert 11.06.15 - Bestemmelsene er i tråd med anbefaling om maks. 1 biloppstillingsplass/200 m² BRA. - Kan ellers ikke se at revidert plan medfører endringer i forhold til tidligere planforslag når det gjelder veitrafikk. Fortidsminneforeningen, Kristiansand og omegn lokallag, brev datert 17.06.15 - Positiv til alle tiltak som bidrar til å skape og opprettholde et levende og tradisjonelt bysentrum med urbane opplevelseskvaliteter. - Følgende forhold må ivaretas i pakt med eksisterende omgivelser og eldre bebyggelse: o Målestokk og dimensjoner o Gesimshøyder, mønehøyder, takformer og takvinkler o Materialbruk og farvesetting i fasader og på tak. - Murbyplanen må respekteres og overholdes. - Husrekka i Tollbodgata 15-21 må bevares. - Kritisk til å øke gesimshøyden i kvartalets indre til over c+23. Christianssands byselskab, brev datert 03.06.15 - Forventer at Murbyplanen blir respektert, og at dimensjoner og arkitektur blir beholdt. - Ombyggingen av Rådhuskvartalet har vist at det er fullt mulig å utvikle et område og samtidig ivareta den historiske arkitekturen. Syd-Kvadraturen Vel, brev datert 19.06.15 - Viser til at Murbyen skiller seg ut i nasjonal sammenheng hvor alle kvartaler og gatepartier ble utformet i historismens stilarter. - Kvartal 32 inngår i Murbyplanen, noe som også fremgår av Kvadraturplanen - På temakart bevaring i Kvadraturplanen er store deler av Kvartal 32 avmerket som bevart. Synes det er underlig at fasadene mot Tollbodgata er avmerket som «bebyggelse som forutsettes fjernet». Forslaget til regulering er i motstrid med andre vedtatte planer. - Går sterkt imot forslaget slik det foreligger. Posebyen Vel, brev datert 17.06.15 - Kritisk til riving av husrekka i Tollbodgata 15-21. Slike rekker med sammenhengende arkitektur er viktige å bevare. - Er i utgangspunktet positive til utvikling, men man må ta seg tid til å tenke helhetlig, og tenke mange år fram om hvordan man ønsker byen skal se ut or fremtidige generasjoner. - Kritisk til å øke gesimshøyden i kvartalets indre. Kvadraturforeningen, brev datert 17.06.15 - Viser til at både kommuneplanen og kommunedelplan for Kvadraturen er tydelige på at det er viktig å styrke sentrums rolle som møtested for handel, service og kultur. - SSB-tall viser at Kvadraturen har hatt nullvekst i 2009-2014, mens Sørlandsparken har hatt en vekst i detaljvarehandelen på ca 60%. Hovedårsaken er at Sørlandsparken har hatt en arealvekst i nye forretningslokaliteter som er tilpasset form, funksjonalitet og størrelse som profesjonelle leietakere krever. - Kvartal 32 tilfører Kvadraturen svært viktige og fremtidsretta arealer for et profesjonelt leiemarked. - Viktig å tilrettelegge for et større antall butikker og mangfold i Kvadraturen for at sentrum skal eksistere på sikt. - Ber kommunen prioritere behandling og fremdrift av regulering og byggesak for Kvartal 32 uten bevaringsrestriksjoner på gamle fasader. Agder Energi Nett AS, brev datert 07.05.15 - Har to nettstasjoner og et høy- og lavspent fordelingsnett. Flytting/omlegging må bekostes av utbygger. 7
Endringer etter offentlig ettersyn Etter offentlig ettersyn er planen endret som beskrevet på s. 4, under punktet «planprosessen». I tillegg er bestemmelsene justert i henhold til kommentarene plan-, byggog oppmålingsetaten hadde til bestemmelsene ved offentlig ettersyn av planen. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Plan-, bygg- og oppmålingsetaten ser det som svært positivt at forslagsstiller ønsker å utvikle hele kvartalet under ett, og derigjennom gi et løft både til torvområdet, Tollbodgata mellom Kirkegata og Markens gate, og gi mer liv til et strekk av Markens gate, som i dag er preget av en relativt anonym inngang til et banklokale. Oppgradering av bebyggelsen i kvartalet vil gi grunnlag for å få inn langsiktige leietakere og styrke og revitalisere en sentral del av byen, både med hensyn til handel og uteliv. Dette ser vi som udelt positivt. Planen ligger inntil Torvet, som riksantikvaren har uttalt som et av Nord-Europas best bevarte renessansetorv. Planen berører dermed regionale og nasjonale kulturminneinteresser. Å bygge inntil Nedre torv har vist seg problematisk, og tidligere planforslag har blitt møtt med innsigelser fra fylkeskommunen. Rivning av bevaringsverdig bebyggelse Planforslaget som ble behandlet i byutviklingsstyret og lagt ut til offentlig ettersyn våren 2015 forutsatte rivning av bebyggelsen i Tollbodgata 15-21. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten innstilte på at fasaden på byggene skulle bevares, men byutviklingsstyret valgte å legge ut planen slik den var fremmet av forslagsstiller. Fylkeskommunens administrasjon innstilte på innsigelse til rivning, men SAM-utvalget valgte å akseptere rivning av Tollbodgata 15-21. På grunn av dette ble saken oversendt Riksantikvaren for behandling. Etter befaring, møter og diskusjon med Riksantikvaren er planforslaget nå endret, slik at de har kunnet frafalle innsigelsen. I prosessen har Riksantikvaren vært tydelig på at å rive hele husrekka og rekonstruere bebyggelsen ikke aksepteres. Fasadebevaring med eventuelle påbygg (liknende Ernst hotell) og rekonstruksjon av takflater blir fra Riksantikvarens side ansett som en akseptabel løsning for å ivareta hensyn til både vern og utvikling. På revidert plankart er Tollbodgata 15, 15A, 19 og 21 tegnet inn som bebyggelsen mot Markens gate; med hensynssone bevaring f.o.m veggliv og et stykke inn på taket, og markert med strektype «Bygg, kulturminner mm. som skal bevares». I tillegg er bestemmelsen for hensynssone bevaring utvidet til å ta med seg disse punktene: - Tollbodgata 15: Fasade mot gate skal bevares. Det kan etableres et påbygg i én etasje. Ved påbygg skal opprinnelig takform rekonstrueres. - Tollbodgata 15 A: Fasade mot gate skal bevares. Det kan etableres et påbygg i én etasje. Ved påbygg skal opprinnelig takform rekonstrueres. - Tollbodgata 19: Fasade mot gate skal bevares. Det kan etableres et påbygg i én etasje. Fasade og takform skal bevares gjennom rekonstruksjon på dokumentert grunnlag. I byggeperioden tillates hele bygget tatt ned. - Tollbodgata 21: Fasade i 1. og 2. etasje mot gate skal bevares. Det kan etableres et påbygg i én etasje. Ved påbygg skal opprinnelig takform rekonstrueres. For å få tilgang til det indre av kvartalet i byggefasen tillates Tollbodgata 19 revet, men med krav om at fasader og tak skal rekonstrueres. Uten tilgang fra gatene rundt kvartalet vil ikke byggeprosjektet fysisk la seg gjennomføre. Riksantikvaren har akseptert dette, og plan-, bygg- og oppmålingsetaten stiller seg bak denne vurderingen. Tollbodgata 17 blir det viktigste atkomstpunktet fra Tollbodgata til forretningene i Kvartal 32. Gangforbindelse under Tollbodgata, mellom Kvartal 32 og 38, etableres under dette bygget. Å bevare fasaden vil derfor være svært vanskelig og kostbart. En rekonstruksjon av 8
eksisterende fasade har blitt diskutert, men man har gått bort fra den idéen, fordi eksisterende fasade ikke vil fungere som en tydelig inngang til kvartalet. I stedet for rekonstruksjon vil det etableres et nybygg som et infill-prosjekt, der bygget kontrasterer den verneverdige bebyggelsen, både gjennom utforming og materialbruk; det legges opp til flatt tak, med gesimshøyde c+24,5. Dette vil vise at det skjer noe annet og nytt innenfor kvartalet, og vise vei inn i ny og moderne bebyggelse i kvartalets indre. De forskjellige eiendommene er gitt varierende møne- og gesimshøyder, slik at disse kvalitetene videreføres fra eksisterende bygningsmiljø. Riksantikvaren ga råd om at maksimale gesims- og mønehøyder måtte være innenfor de høydene som SAM-utvalget vedtok 24.06.15, henholdsvis maksimal mønehøyde c+24,8 og maksimal gesimshøyde c+20,9. Dette er fulgt opp i planen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at planen slik den nå foreligger, gir et godt utgangspunkt for både vern av bygningsmiljøet og utvikling av kvartalet. Byggehøyder på bebyggelsen i kvartalets indre Høyden på bebyggelsen inne i kvartalet har vært oppe til diskusjon i de ulike planforslagene, og har vært gjenstand for innsigelser fra fylkeskommunen. I planforslaget som lå ute til offentlig ettersyn våren 2015, var maksimal gesimshøyde c+27,8. SAM-utvalget reiste innsigelse til denne høyden. I utgangspunktet var Riksantikvarens innspill at meklingsprotokollen fra 2011 skulle ligge til grunn for fastsettelse av høyder i kvartalets indre. Både forslagsstiller og plan-, bygg- og oppmålingsetaten har argumentert for at det er samfunnstjenlig å legge til rette for en utvidelse av eksisterende hotell. Dette vil bidra til at flere folk bruker sentrum, og fører flere folk til torvområdene på kvelder og i helger. Forslagsstiller har påpekt at volumet som er lagt inn i forprosjektet for utvidelse av hotellet er nødvendig for at hotellet finner det forsvarlig og lønnsomt å utvide sin virksomhet. Riksantikvaren har ikke vært opptatt av at man ikke skal kunne se den nye bebyggelsen inne i kvartalet fra Torvet eller Wergelandsparken. Han har derimot hatt fokus på at den nye bebyggelsen som blir synlig, skal gis en mer oppdelt utforming med varierende materialbruk og farger. Forslagsstiller har bearbeidet prosjektet, og etasjehøydene er redusert noe, slik at maksimal gesimshøyde er redusert fra c+27,8 til c+26,9 i revidert plan. I tillegg er det stilt krav om at 5. etasje skal brytes opp i to asymmetriske volumer, ved materialvalg, farger, brudd i fasadelinjen, ev. reduksjon på takhøyden på et «mellombygg». Tilbaketrukket brudd i fasadelinjen skal være min 60 cm dyp, og 6 m bred/lang. Illustrasjonen under viser hvordan dette kan gjøres. I høringsforslaget lå det også inne i bestemmelsene som tillot konstruksjoner for atkomst til takarealer (heisbygg/trapper) og tekniske anlegg kunne tillates over c+27,8. Denne formuleringen er nå tatt ut, noe som betyr at takterrasser med atkomster og gjerder, samt andre tekniske anlegg, ikke kan etableres over maksimal gesimshøyde. 9
Byggehøyder på Rådhusgata 14 Rådhusgata 14 er ikke regulert til bevaring i Murbyplanen, og vil med hjemmel i denne kunne erstattes med nybygg med 10 m gesimshøyde (ca c+18) og 16 m mønehøyde (ca c+24). I revidert plan er maksimal gesimshøyde er redusert fra c+20,9 til c+18,3 og maksimal mønehøyde er redusert fra c+24,5 til c+23,8. Dette samsvarer med høydene som SAMutvalget aksepterte i sitt vedtak 24.06.15. Det samsvarer også med byggehøydene i murbyplanen, og reguleringsplanen for Kvartal 32 som Kristiansand bystyre vedtok i 2011. Gesimshøyde c+ 18,3 og mønehøyde c+23,8 tilsvarer gesims- og mønehøyde på hjørnebygget på Rådhuskvartalet mot Torvet/Kirkegata. Å legge samme høyder på bebyggelsen mot Torvet på begge sider av Kirkegata gir en balanse på tvers av gateløpet. Med å redusere byggehøydene på hjørnebygget i Rådhusgata 14 gjøres overgangen til bevaringsverdig bebyggelse i Kirkegata 15 (hotellet) lettere å håndtere på en god måte. I tillegg vil det bidra til å la nybygget i Rådhusgata 14A framstå som «noe eget». Byggehøyder og takform på Rådhusgata 14A Rådhusgata 14A er ikke regulert til bevaring i Murbyplanen, og vil og vil med hjemmel i denne kunne erstattes med ny bebyggelse med 10 m gesimshøyde (ca c+18) og 16 m mønehøyde (ca c+24). Nybygget er foreslått som et infill-prosjekt, der bygget vil kontrastere den verneverdige bebyggelsen, både gjennom utforming og materialbruk; det legges opp til flatt tak, med gesimshøyde c+24,5, og en annen materialbruk enn i bevaringsverdige bygg i kvartalet. Dette vil vise at det skjer noe annet og nytt innenfor kvartalet, og vil vise vei inn i ny og moderne bebyggelse i kvartalets indre. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at framlagte illustrasjoner viser et infill-prosjekt med gode kvaliteter, og mener det er positivt at planen legger til rette for at bygget kan vise at det blir bygget i «vår» tid, at det tilpasser seg verneverdig bebyggelsen uten at den nye bebyggelsen «underordner» seg eksisterende bebyggelse. Riksantikvaren har også vurdert dette som en god løsning. Parkeringskjeller I planen legges det til rette for å etablere parkeringskjeller i 2. underetasje, med koblinger både til eksisterende parkeringskjeller under kvartal 38 (Sandens) og framtidig parkeringskjeller under Torvet. I bebyggelsen nærmest Torvet etableres publikumsatkomst til parkeringsanlegget, i samsvar med detaljregulering for Torvet parkeringsanlegg. Fra kommunens side vil det ikke stilles krav til kjørekulverten under Tollbodgata, ettersom kjøreatkomst til parkering i Kvartal 32 vil kunne løses fra Torvet parkeringsanlegg. Dette gjør det enklere å bevare fasaden på Tollbodgata 15. 10
Varelevering og søppelhåndtering Ved SAM-utvalgets behandling av planen 24.06.15 ble det reist innsigelse til søppel- og varelevering i Tollbodgata. Innsigelsen var ikke varslet, og heller ikke omtalt i fylkeskommunens saksfremlegg. Ved høring av planen i 2008 og 2010 reiste ikke fylkeskommunen innsigelse til dette. Kommunens begrunnelse for å legge varelevering og søppelhåndtering i Tollbodgata, er at Markens gate er gågate og nedre Torv er et torv, der en primært ønsker å bruke fasadene til butikker, bevertning og innganger for publikum. I Kirkegata skal hotellet fortsatt være som i dag. Tollbodgata er riktignok en viktig kollektivgate, men det er kun busstrafikk i denne delen av Tollbodgata, privatbiler er ikke tillatt. På grunn av dette mener vi det er akseptabelt å etablere felles varelevering og søppelhåndtering fra Tollbodgata. For å komme minst mulig i konflikt med de mest sentrale busstoppene nær Markens gate, vil fellesløsningen plasseres i Tollbodgata 19. Det er avtalt med fylkeskommunen at det fremmes en sak i SAM-utvalget etter kommunens sluttbehandling av planen, der fylkeskommunen frafaller innsigelsen. Boligformål Det er ikke lagt inn boligformål i planen, da det ikke er ønskelig å blande dette formålet med forretning, bevertning og hotellformål. I dag er det én leilighet i kvartalet, i Tollbodgata 23. Slik planforslaget er fremmet, kan dagens bruk til boligformål opprettholdes inntil det eventuelt søkes iverksatt søknadspliktige tiltak. Leilighetens uteareal er på terrasse i 2. etasje mot bakgård, på ca c+14. Det er ikke lagt fram sol/skyggeanalyse som viser solforholdene i detalj, men ut fra angitte byggehøyder for nybygget i det indre av kvartalet(c+26,9) er det svært sannsynlig at kvaliteten på utearealet til leiligheten går tapt på grunn av ny bebyggelse. Dette er uheldig for boligen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten er imidlertid av den oppfatning at én leilighet ikke bør legge premissene for utnyttelsen av et så sentralt kvartal. Forslagstiller har vært i dialog med boligeier, og ønsker å finne en god løsning. Nedre torv Nedre torv må reetableres når parkeringshus under Torvet etableres. Dette vil påvirke utearealene på Torvet som disponeres av serveringsstedene i kvartalet. Det er derfor stilt krav om at det skal utarbeides en møbleringsplan for Torvet før rammetillatelse kan gis. Møbleringsplanen skal vise materialbruk og tekniske installasjoner på bakkeplan «torvgolvet». Det er også lagt inn et rekkefølgekrav om at Nedre torv skal være ferdig opparbeidet før brukstillatelser kan gis. Dette må følges opp gjennom utbyggingsavtale. Øvrige tema som skal omtales i plansaker - Barn og unges interesser blir ikke berørt av planforslaget. - Universell utforming ivaretas gjennom krav i TEK10 til publikums-/arbeidsbygg. - Sjekkliste for risiko- og sårbarhet ble sendt inn med planen i 2006, og avdekket ingen risiko- og sårbarhetsmomenter som skulle utredes videre. - Området ligger midt i Kvadraturen, og kommunens kartdatabase viser ingen lokaliteter på naturmangfold. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. - Utbyggingen av kvartalet er i privat regi, og det reguleres ingen offentlige arealer i planen, bortsett fra eksisterende gategrunn i Kirkegata og Tollbodgata. Prosjektet medfører ingen investerings-/driftsutgifter for kommunen. 11
Oppsummering At kvartalet vil fylles med forretninger, hotellet utvides og Fædrelandsvennen flytter tilbake til Torvet ønskes velkommen. Dette vil bidra til større aktivitet på gateplan, gi Tollbodgata et løft, samt vitalisere et strekk av Markens gate, som i dag er preget av en relativt anonym inngang til et banklokale. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at de endringene som er gjort etter offentlig ettersyn av planen når det gjelder bevaring av fasader i byggene i Tollbodgata, samt høyder på og utforming av bebyggelsen i kvartalets indre balanserer godt hensynet til både vern og utvikling, og anbefaler at planen vedtas. Elin Aabel Bergland, 07.09.15 12