Saksbehandler: Bente Moringen Arkiv: REGPL 201409 Arkivsaksnr.: 14/1209 201409 DELTALJREGULERING - DEL AV HAUGAN - GBNR 23/1, GBNR 27/19, GBNR 27/42 KLAGEBEHANDLING Vedlegg: 1. Klage fra Jan Tore Lønning, datert 27.5.2015 2. Plankart, vedtatt 2015 3. Plankart vedtatt 2012 4. Notat: Vurdering av veiadkomst 5. Følgebrev utsendelse av planen til offentlig ettersyn Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Særutskrift fra KST-sak 30/15, 30.4.2015 2. Foreløpig svar ang. klagen fra Lønning Sammendrag: Kommunestyret i Øyer tar ikke klage fra Jan Tore Lønning til følge. Forlengelse av veien V2/V5 medfører ikke en økt belastning for klager, samt at det formelle omkring medvirkning er ivaretatt i planprosessen. Etter forvaltningslovens 28 oversendes klagesaken videre til Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Saksutredning: FORSLAGSSTILLER: Structor, på vegne av Moseteråsen AS. KLAGER Klagen er fremsatt av hytteeiere i området BF5-8 i planen. Det er oppgitt 11 personer bak klagen men kun signatur fra en av klagerne, - Jan Tore Lønning. Klagen er datert 27.5.2015, som var klagefristens siste dag. KLAGENS INNHOLD I forbindelse med offentlig ettersyn har klager, gitt en rekke merknader til reguleringsplanen. Mange av disse merknadene er det tatt hensyn til, men ikke merknader til tilførselsvei til deler av område BF3. Klagens innhold gjengis her i punktene A-E. A: Vedtatt plan kommunestyret 30.4.2015 Det anføres følgende kommentarer: 1. Kommunestyret vedtok å legge tilførselsvei gjennom hytteområdet BF5. 2. I denne planen er adkomst til BF3-1, BF3-6 og ny del av BF5 1 og 2, kalt V5, som er en videreføring av V2 og som er en omgjøring av detaljregulerings fra 2012. 3. Det er en omgjøring av detaljregulering om er 3 år gammel, reguleringsplan vedtatt av
kommunestyret 29.3.2012. 4. De kan ikke se at det er angitt tungtveiende grunner til å endre planen fra 2012 på dette området. 5. Det finnes et bedre alternativ som er i tråd med eksisterende plan. B: Reguleringsplan 2012 Slik det fremgår av reguleringskartet er vegen V2 en blindvei som avsluttes innenfor område BF5, se fig 1 vedlegg 1. Tolkning av plankartet støttes av reguleringsbestemmelsene for denne planen også. Detaljregulering fra 2012 regulerer ikke veier innen BF3. C: Plan- og bygningslovens 1.1 Det vises til hensikten med reguleringsplan, - skal sikre åpenhet, forutsigbarhet, medvirkning, - langsiktige løsninger. D: Alternative løsninger I klagen kommenteres det at det er vurdert alternative traseer for vei til BF3, men disse er ikke nærmere beskrevet og vurderingene er ikke fremlagt. E: Planforslag behandlet i planutvalget 20.1.2015 1. Planutvalget vedtok å legge denne planen ut på høring på bakgrunn av fremlagte saksdokumenter, plankart, bestemmelser mv. 2. Endring av plankart ved utleggelse til offentlig ettersyn, endring foretatt av administrasjonen/rådmannen etter anmodning fra forslagsstiller, ble tatt opp og vurdert i følgebrev ved offentlig ettersyn, se vedlegg 4. 3. Det ble ikke i fbm høringen opplyst at fantes en annen vegplan fremlagt for planutvalget i møte 20.1.2015. 4. Det ble ikke opplyst hva som var galt med vegalternativet i det opprinnelige vegforslaget behandlet i planutvalget 20.1.2015. 6. Fremgangsmåten er ikke i tråd med PBL 1.1 om åpenhet og medvirkning. Hvis problemet med forslaget fra 20.1.2015 er plassering av skiløype eller inndeling i tomter, så ville det vært mulig å kombinere skiløyper og tomtedeling i planen vedtatt 30.4.2015 med en annen vegløsning, - se også klage vedlegg 1, forslag figur 3. Dette endrer ikke vegløsning i vedtatt plan fra 2012. Vegen vil gå i forholdsvis flatt terreng, men krever noe mer areal til veg. Det listes videre opp fordeler som kortere veg til tomtene langs V5, mindre trafikk, støy mv. Kort oppsummert klager Lønning på at adkomstveien V2/V5 er forlenget inn i de nye utbyggingsområdene. Dette er ikke i tråd med planen fra 2012 og det som planutvalget behandlet. Lønning mener at endring av reguleringsplanen fra 2012 ikke skaper forutsigbarhet, særlig siden at det finnes bedre alternative adkomstløsninger. Vurdering: Klagen tar opp punkter som tildels er vurdert ved behandling som merknader etter offentlig ettersyn. Klage på kommunestyrets vedtak tar i tillegg opp forhold av mer prinsipiell karakter (pbl 1.1), om forutsigbarhet, endringer mellom planutvalgsbehandling og utsendelse til offentlig ettersyn, der klager etterlyser begrunnelse og vurdering av alternativer. Klagen har dermed noen nye synspunkter som må tas opp til vurdering.
I prinsippet og realiteten kan det foretas endringer av reguleringsplaner av nyere dato og av eldre dato. Varsling av endring av reguleringsplanen/ny reguleringsplan blir her vesentlig med tanke på planavgrensning for planen. En varsling av oppstart av planarbeid er av mer overordnet informasjon som ikke angir i detalj hva som er alle endringene. Alle forhold innenfor planavgrensningen kan endres og tas opp i beskrivelse av planforslaget ved første gangs behandling i planutvalget og utlegging til offentlig ettersyn. Det er i varselet om oppstart av reguleringsplanen varslet endring av gjeldende plan for området (vedtatt 29.3.2012) samt detaljregulering av område BF3. Det formelle grunnlaget i reguleringsplan for del av Haugan, vedtatt av kommunestyret 30.4.2015, skal her være ivaretatt. A: Manglende begrunnelse for vegløsninger. I klagen angitt under punkt A i saksframlegget er de 3 første punktene av relativ objektiv karakter. Det er riktig som det understrekes at det ikke er angitt tungtveiende grunner til å endre vegløsning. Påstand om bedre vegalternativer kommenteres nærmere under eget punkt i oppsummering. Se også vedlegg 4. B: Endring av veg i gjeldende plan vedtatt 29.3.2012. I punkt B er de faktiske forhold til gjeldende plan oppsummert mht V2 og hvilke områder vegen(e) skal betjene. Det er påpekt av veg er ikke videreført til detaljplanens plangrense, men avsluttes med et grøntområde/friområde inntil planavgrensningen i plan vedtatt 29.3.2012. Planen fra 2012 innebar kun en detaljregulering av BF5-områden, mens de øvrige områdene kun var områderegulert, der det er krav om detaljregulering i etterkant. I forbindelse med nye detaljplaner kan slike endringer forekomme på bakgrunn av områdene som kun var avsatt til utbygging ikke var gjenstand for detaljplanlegging med prosjektering av adkomstveier. Med hensyn til endring av vegløsning er endring innenfor gjeldende plan varslet ved oppstart og vist på plankart ved utlegging til offentlig ettersyn. Det formelle grunnlaget for å foreta endring, er etter rådmannens vurdering, ivaretatt. C: Plan og bygningslovens 1.1 I punkt C om plan- og bygningslovens åpenhet, forutsigbarhet, medvirkning og langsiktige løsninger (pbl 1.1) er åpenhet og medvirkning ivaretatt slik reguleringsplaner for fritidsbebyggelse håndteres i planprosess med utlegging av planforslaget til offentlig ettersyn hvor naboer, berørte parter mv. gis muligheter til å komme med merknader til planforslaget. Hvordan disse er vurdert, om de er tatt til følge og innarbeidet i reguleringsplanen, fremgår av saksframlegget ved sluttbehandling. Ved sluttbehandling og vedtak av planen i kommunestyret, tilskrives tilsvarende de som har hatt merknader ved offentlig ettersyn. Dette er gjeldende praksis mht åpenhet og medvirkning. Rådmannen mener på denne bakgrunn at plan- og bygningslovens forutsetninger er ivaretatt. Forutsigbarhet og langsiktige løsninger.
En reguleringsplan m/områderegulering av denne størrelse angir arealbruk på et overordnet nivå. Mer detaljert oppdeling i veger, skiløyper, tomtedeling mv inneholder ikke detaljerte prosjekterte løsninger for veger, adkomstveger mm. Etterspørsel på hyttemarkedet og markedsmessige forhold kan og vil påvirke utbyggingsform, hytter, leiligheter, utleieforhold, tomtestørrelser mv. med faktorer som påvirker tomtestørrelse og antall enheter som kan tilrettelegges innenfor områder. På bakgrunn av dette vil svært mange utbyggere begrense arealene som detaljreguleres. Når nye områder/tilgrensende områder detaljreguleres kan kunnskap og forutsetninger være noe endret, slik at det kan være ønskelig å ta opp endringer i gjeldende detaljplaner og se disse i sammenheng med endra forutsetninger i tilgrensende områder med en samlet ny detaljregulering. D: Alternative vegløsninger Endringer av vegtrasé for vei til BF3 er ikke omtalt i beskrivelse fra forslagsstiller eller tatt opp i følgebrev ved endring foretatt ved utlegging til offentlig ettersyn. Rådmannen erkjenner at dette er mangel ved endringen, men understreker at de to alternative vegføringene for veg til deler av BF3 gir veldig ulike inngrep i terreng med skjæring og fyllinger, - i plankart fremlagt i planutvalget 20.1.2015 og revidert plankart ved utleggelse til offentlig ettersyn. Endringsforslaget med forlengelse av V2 i veg V5 gir definitivt mindre terrengmessige inngrep. Merbelastning med antall biler gjennom BF5 betegner rådmannen som mer begrenset da antall enheter ligger innenfor det som gjeldende plan legger opp til. I planprosessen ble det vurdert alternative vegalternativer. På bakgrunn av disse alternativene ble det funnet at det valgte alternativet var det beste planmessige alternativet for området. De andre vegalternativene gir dårligere planmessige løsninger, dvs. større terrenginngrep, mer arealkrevende med skjæringer fyllinger. Se notat ang. vegløsninger, der alle alternativene er samlet, vedlegg 4. Merknader ved offentlig ettersyn Merknaden omkring forlengelse av veien V2 og V5 ble vurdert ved sluttbehandling av reguleringsplanen. På bakgrunn av merknaden fra Lønning ble det gjennomført en vurdering av alle tomtene som skal ha adkomst knyttet til denne adkomstveien. Antall enheter ble redusert etter offentlig ettersyn for å imøtekomme merknaden slik at belastningen på veien ikke skulle være større enn den var i opprinnelig plan. I saksframlegget ved sluttbehandling, under vurdering, ble antall enheter, og øvre rammer i gjeldende plan oppgitt til 100 enheter. Innenfor gjeldende planavgrensning BF5, plan vedtatt 29.3.2012, er følgende antall enheter oppført:
Trafikkbelastning tilførselsvei Under vurdering i saksframlegget ved sluttbehandling, punktet vedrørende trafikkbelastning for område BF5, gir rådmannen uttrykk for at dette punktet vurderes som imøtekommet. Rådmannen ser at den foreslåtte alternative løsningen (forutsatt at den er gjennomførbar) vil gi ytterligere reduksjon av trafikkbelastning for dette området. Maksimalt antall enheter i BF5 ligger innenfor et maks antall på 100 enheter. Ved endring av veg og plankart er antall enheter som belaster vegsystemet V2/V5 oppgitt til 80 enheter. Selv om områdene BF3-1 og BF3-6 betjenes av veg V2/V5 blir trafikkbelastningen mindre enn det som gjeldede plan legger opp til (plan vedtatt 29.3.2012). Rådmannen har ingen endret vurdering på dette punkt om trafikkbelastning. E: Planforslag behandlet i planutvalget 20.1.2015 og endring utsendelse offentlig ettersyn. Forlengelse av V2 i V5 til BF3 er ikke tatt opp i følgebrev med beskrivelse av endring og vurdering av denne. Rådmannen anser dette som en mindre mangel ved følgebrev og administrativ endring etter planutvalgets behandling ved utsendelse til offentlig ettersyn. Det medfører riktighet det som er angitt i E3, at informasjon om annen vegplan ved behandling i planutvalget. Men dette har ikke betydning for de som fikk planen til uttalelse, da dette var det forslaget som skulle behandles videre. I E nr. 5 mener klager(e) at fremgangsmåten med endring av gjeldende plan og utsendelse ikke er beskrevet og ikke er i tråd med pbl 1.1 om åpenhet og medvirkning. Rådmannen har på ingen måte forsøkt å unndra informasjon og opplysninger om endring av veg, men ser det som beklagelig at dette ikke er tatt opp i beskrivelse og vurderinger. Rådmannen kan ikke se at forholdet til åpenhet og medvirkning er misligholdt, da det kommer tydelig fram av brevet ved offentlig ettersyn at plankartet er endret mellom PU-behandlingen og utsendelse av dokumentene.
I E nr. 6 kommenteres alternativer ved omlegging av veg, se vedlegg 1, fig 3. Anvist område for alternativ vegføring har en stigning i gjennomsnitt på ca. 1:10. I tilgrensende område mot skiløype er stigningen jevnere med ensartet fall/stigning. Rådmannen anser dette som et dårligere alternativ enn valgte løsning. Vurdering av klagers vegalternativ er tatt inn i notatet som omtaler alle vegadkomstene inn i de nye detaljregulerte områdene. RÅDMANNENS KONKLUSJON: Rådmannen kan ikke se at det er kommet nye momenter inn ved klagebehandlingen som er av en slik art at det ville endret innstillingen ved sluttbehandlingen. Etter rådmannens vurdering kunne de alternative løsninger vært vurdert og tatt inn i planbeskrivelsen av forslagsstiller. Det er svakheter i planplanbeskrivelsen og manglende utdyping og vurdering av vegalternativer, men rådmannen oppfatter ikke endringene mht veiforlengelse og trafikkbelastning til å være av en slik art at dette skulle gi grunnlag for å imøtekomme klagen. Selv om vegen(e) ble avsluttet med grøntområde/friområde og ikke ført til plangrense i planen fra 2012, er trafikkbelastningen i dette nye planforslaget for området, knyttet til vegen, i samsvar med det som gjeldende plan la opp til. Dersom endring av vegen i tillegg hadde gitt større trafikkbelastning enn gjeldende plan, ville dette vært endringer i strid med gjeldende plan og forutsetninger. Etter rådmannens vurdering innebærer dette allikevel forutsigbarhet da endringen ikke medfører endringer mht trafikkbelastning. Antall enheter ble vurdert ved offentlig ettersyn, og antallet redusert til å tilsvare planen fra 2012. Forlengelsen av V2/V5 er det beste vegalternativet for å komme inn i de nye utbyggingsområdene FB3-1 og FB3-6. Rådmannen mener endring av veg, omfang av endring er minimal og ikke gir endringer av trafikkbelastning for området ut over det som er gitt av rammer og føringer for antall enheter i plan vedtatt 29.3.2012. De formelle forhold mht pbl 1.1 vurderes som ivaretatt. Rådmannen anbefaler med dette at klagen ikke tas til følge. Endringen vurderes av begrenset karakter mht negative konsekvenser for byggeområdet for den som har påklaget vedtaket. Rådmannen anbefaler på bakgrunn av dette at klagen avvises og at kommunestyret i Øyer vedtar at klagen oversendes Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Rådmannens forslag til innstilling: Kommunestyret i Øyer tar ikke klage fra Jan Tore Lønning til følge. Forlengelse av veien V2/V5 medfører ikke en økt belastning for klager, samt at det formelle omkring medvirkning er ivaretatt i planprosessen. Etter forvaltningslovens 28 oversendes klagesaken videre til Fylkesmannen i Oppland for endelig avgjørelse. Sveinar Kildal Helge Haugan
Rådmann