BERGEN KOMMUNE Byutvikling/Etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 18.08.2016 Saksnr.: 201400479/67 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: STIL Fana, Gnr. 7, Bnr. 15 mfl., Helgeseter boliger, forslag til detaljregulering, 2.gangs behandling. Arealplan-ID 63760000 Kort om planforslaget Ard arealplan AS fremmer på vegne av Stiftelsen Virksomheten Helgeseter et planforslag for et område i Fana bydel. Planområdet er lokalisert øverst i Sædalen, øst for Nattlandsfjellet og vest for Helldalsåsen. Bakgrunn/planhistorikk Planområdet er del av en større reguleringsplan for Øvre Sædalen (planid:16870000) som ble vedtatt i 2005. I denne reguleringsplanen er området avsatt til bolig- og friluftsområde. Bakgrunnen for planarbeidet er å legge til rette for boliger med tilhørende infrastruktur og uteoppholdsareal. Planforslaget forutsetter en omdisponering av areal avsatt til naturformål ettersom noen av boligområdene som reguleres er avsatt til LNF i kommuneplanens arealdel (KPA). Til gjengjeld blir noen interne areal som er avsatt til boligareal i kommuneplanen, omregulert til naturformål. Intensjonen med reguleringsplanforslaget er å tilrettelegge for seniorboliger. Fagetaten har imidlertid gjort det klart tidlig i prosessen at det ikke finnes et eget formål for seniorboliger, og at prosjektet derfor må oppfylle kravene som gjelder for boligformål. Side 1 av 9
Fylkesmannen fremmet innsigelse til planforslaget da det var til offentlig ettersyn, datert 30.11.15. Bakgrunnen for innsigelsen var at planforslaget ble vurdert å være i strid med nasjonal arealpolitikk knyttet til byspredning og mangelfull håndtering av viktig grønnstruktur. Forslagsstiller har etter offentlig ettersyn nedskalert utbyggingen og trukket gjenværende bebyggelse lenger unna bekkedraget. I brev av 19.04.16 ble innsigelsen trukket. Planens avgrensning Sædalen er et tidligere landbruksområde som i de senere tiår har blitt utbygd til boligformål. De omliggende arealene er preget av boligbebyggelse med variert karakter, både frittliggende eneboliger, tomannsboliger, rekkehus og nyere leilighetsbygg. Mot nord grenser planområdet mot byfjellene med Landåsfjellet i vest og Vasslifjellet i øst. Planområdet grenser mot åpent jordbruksareal i vest, og vest for dette arealet igjen ligger stiftelsen Virksomheten Helgeseter, som gir tilbud om bolig, arbeid, terapi, fritid- og kulturopplevelser til mennesker med spesielle behov. Helgeseter er et kulturmiljø med bygninger av høy arkitektonisk kvalitet i et særpreget kulturlandskap og er regulert til bevaringsområde i plan for Øvre Sædalen. Planstatus Planområdet er avsatt til bebyggelse og anlegg, samt grønnstruktur i kommuneplanens arealdel. I gjeldende reguleringsplan, Øvre Sædalen, planid:16870000, er planområdet avsatt til bolig- og friluftsområde. Planområdet overlappes delvis av reguleringsplan Sædal og Nedre Nattland, planid:16870001. Litt øst for planområdet er det startet opp arbeid med en områdereguleringsplan for Sædalen, planid:62650000, som har som mål å legge til rette for en stedsutvikling som kan tilby et mangfold av aktiviteter og møtesteder med vekt på å utnytte blågrønne verdier. Figur 1Planområdet er markert med rød stiplet linje, vist opp mot gjeldende reguleringsplan (planid:16870000). Hovedformål Planforslaget består av to områder med blokkbebyggelse i vest og tre områder for frittliggende boligbebyggelse i øst hvor det er eksisterende bebyggelse. Utnyttelsesgraden for hele planområdet er beregnet av plankonsulent til å være 53 % - BRA med 32 nye boenheter, inkludert parkering. For feltene BBB1-BBB2 er maksimal utnyttelse satt til 121 % - BRA. Bebyggelsen planlegges i 2 etasjer med parkeringskjeller i felt BBB2. BFS1-4 omfatter eksisterende boliger. På bnr.79 realiseres en forsiktig fortetting med én ny enebolig. Det foreligger ikke planer om ny bebyggelse innenfor de andre småhusfeltene, men den foreslåtte utnyttelsesgraden gir rom for at det kan gjøres mindre utvidelser på eksisterende boliger. To Side 2 av 9
hytter må fjernes som følge av planen (Øvre Sædalsvegen 23 og 25), hvorav den ene allerede er revet. Planforslaget innebærer fellesarealer for avfallshåndtering, uteoppholdsareal og infrastruktur. I tillegg reguleres deler av området til naturformål, både på land og langs bekkedrag. Trafikkforhold Dagens adkomstveg fra Rinddalen i sørøst er smal, bratt og har på store deler av veien kun plass til én bil i bredden. Den er delvis asfaltert og gruset. I planforslaget vil denne veien stenges for gjennomkjøring, men vil fortsatt fungere som adkomstvei for gnr.7 bnr.28. Ny adkomstveg vil bli via Øvre Sædalsvegen, sørvest i planområdet, som nylig er opparbeidet i forbindelse med det nyetablerte boligområdet her. Kjøreadkomst inn til planområdet er planlagt med 6 meters bredde, i tillegg til 2,5 meters ensidig fortau og tosidig skulder på ca. 1 meter. Videre går veien over til privat fellesvei med 4 meters bredde og 2,5 meter bredt ensidig fortau. Tilkomsten er alt opparbeidet til ca. grensen med planområdet. Figur 2Vegen slutter her i dag og vil bli videreført inn i planområdet. Rød linje viser vei som stenges for gjennomkjøring. Parkering Planområdet ligger i parkeringssone P4 hvor det er krav til 1,4 parkeringsplasser per 100 m 2 BRA og minst én parkeringsplass per enhet. Parkering for BBB1-2 er redusert i forhold til krav i kommuneplanen. Forslagsstiller vurderer at biltrafikken kommer til å bli lavere enn normalt, ettersom intensjonen er at eldre personer skal bo her. Parkeringsdekningen er dermed redusert til 1,1 parkeringsplasser per 100 m 2. Dette vil gi totalt 32 parkeringsplasser, altså 8 færre enn kravet i kommuneplanens arealdel. Parkering er i hovedsak løst i en felles parkeringskjeller under BBB2. I tillegg er det planlagt 4 parkeringsplasser på bakkeplan innenfor BBB2, som er tenkt som gjesteparkering. Sykkelparkering etableres i henhold til krav i kommuneplanen med 2 plasser per 100m 2 BRA, dvs. 57 sykkelparkeringsplasser. Det settes av plass til én sykkel per boenhet i bod. For de resterende 25 sykkelparkeringsplassene settes det av plass utvendig under svalgang. Vassdrag Det er påpekt at bekken som renner gjennom området utgjør en potensiell flomfare. Det er lagt inn en hensynssone for flomfare (tilsvarende 200-års-flom) i plankartet hvor det ikke skal oppføres boliger. Boligblokken BBB2 er foreslått på grensen til faresonen for flom og, deler av felles uteoppholdsareal er lagt innenfor hensynssonen. Side 3 av 9
Leke- og uteoppholdsareal Planforslaget viderefører areal- og kvalitetskrav fra kommuneplanens arealdel for felles og privat uteoppholdsareal; minimum 7 m 2 privat og 30 m 2 fellesareal per boenhet i blokk. For eneboliger er det krav om minimum 150 m 2 privat uteoppholdsareal. Felles uteoppholdsareal for blokkbebyggelsen er i hovedsak plassert langs bekk og som tun mellom bebyggelsen. Planområdet grenser til store grøntområder og utvikles i samarbeid med Helgeseter som har et stort areal rett vest for planområdet. Kulturminner Planområdet er fra gammelt en del av et gårdsbruk i Fana, som hadde norrønt navn Sætrdalr og kan opprinnelig ha vært sæter for Nattland. Helgeseter ligger ca.150 meter vest for planområdet og er regulert til bevaringsområde. Her ligger det i dag et eldre våningshus, fra før 1900, som er registrert i SEFRAK-registeret. Det er ikke utarbeidet en egen separat kulturminnedokumentasjon, men temaet er medtatt som et eget kapittel i planbeskrivelsen. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 18.10.15-01.12.15. Det kom inn 5 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser, samt innsigelse fra Fylkesmannen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Omfanget av boligutbyggingen må reduseres betydelig. Kritisk til seniorboliger i dette området. Planen strider mot nasjonale, regionale og kommunale mål. Boligområdet vil i praksis bli bilbasert. Det bør etableres en buffersone mot landbruksarealene på Helgeseter. Nedbygging av verdifull natur anbefales ikke. Det må tas hensyn til nyere tids kulturminner slik som steingarder, oppmurte veier og andre spor etter jordbrukshistorie i området. Det bør stilles krav om ferdigstillelse av offentlige veiområder med tilhørende grunn innenfor plan:16870000 før en forlengelse av veg. Det bør påføres byggegrenser mot bekk og kantvegetasjon må sikres bevart. Tursti nordover må sikres allmenn tilkomst. Det må utarbeides en kulturminnedokumentasjon til 2.gangsbehandling. Blodbøk på bnr.112 må ikke berøres. Det er ikke godt nok tilrettelagt for infrastruktur for myke trafikanter, møteplasser og friområder. Skoleveien som er foreslått er ikke en fullgod løsning. Det mangler tilbud for unge. Mer bebygde og asfalterte flater sammen med menneskelig aktivitet vil gi giftig avrenninger og økt problemer for områder som ligger lavere. Side 4 av 9
Innsigelse fra fylkesmannen: Planen bryter med nasjonale mål om kompakt byutvikling og kommuneplanens arealdel, samt bestemmelse for byggegrenser mot vassdrag. Krever at omfanget på ny boligbebyggelse reduseres betydelig (felt BBB2 og BBB3 tas ut). Viktig grønnstruktur med turvei må sikres. Det må fremmes et nytt planforslag som partene enes om. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter offentlig ettersyn Endringene som er foretatt etter offentlig ettersyn fremgår av vedlegg C. Alt planmateriale er oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene: Boligblokk lengst nord er tatt ut og endret til grønnstruktur. Boligfeltet nærmest vassdraget er trukket lengre bort fra vannstrengen. Antall boenheter redusert fra 42 til 32. Parkeringsdekningen er redusert til 1,1 plass per 100 km 2. På bakgrunn av overnevnte endringer er planforslaget justert for å ivareta nasjonal arealpolitikk knyttet til byspredning og ivaretakelse av bymark. Planforslaget innebærer nå en omdisponering av arealer avsatt i gjeldende reguleringsplan og KPA. Fylkesmannen trakk i brev av 19.04.16 sin innsigelse til detaljregulering for Helgeseter boligtun. Figur 3Kommuneplanens arealdel vist opp mot foreslått reguleringsendring. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. I tillegg kommenteres forholdet til barn og unges interesser, universell utforming og naturmangfoldloven. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Side 5 av 9
Utnyttelsesgrad/byggehøyder/utforming I kommuneplanens arealdel er maksimal utnyttelsesgrad for boligbebyggelse satt til % - BRA = 60 %. Kommuneplanen åpner for en differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter. Utnyttelsesgraden for hele planområdet er oppgitt til å være 53 % - BRA med 32 nye boenheter, inkludert parkering. For feltene BBB1-BBB2 er utnyttelsesgraden ca.121 % - BRA. Med en avstand til busstoppet på ca.600 meter ligger planområdet noe usentralt til i forhold til offentlig kommunikasjon og er ikke et prioritert fortettingsområde. Planforslaget er derfor ikke i samsvar med kommuneplanens bestemmelser om utnyttingsgrad for de enkelte feltene. Utfra hensyn til å legge til rette for seniorboliger anbefales imidlertid foreslått utnyttelsesgrad. Dette da det antas å være behov for et visst antall boenheter for å bygge opp under planforslaget, intensjonen og at det kreves avsatt areal for fellesfunksjoner mv. Planforslaget er lagt lavt og naturlig i terrenget med bygg på to etasjer. Byggehøyden er satt til maks 9,5 meter for felt BBB1 og 11 meter for felt BBB2, inkludert parkeringskjeller. Kollen i nord og sør blir bevart, og bebyggelsen legges ned mellom disse for å beholde en mest mulig naturlig silhuett i landskapet, noe som også vil være med på å dempe fjernvirkningen fra blant annet Helgeseter. Bebyggelsen er planlagt med naturmaterialer (trepanel og naturstein) for å gjøre fremtoningen mest mulig naturlig og i harmoni med naturen. Etter offentlig ettersyn er utbyggingen blitt redusert fra tre felt med blokkbebyggelse til to felt. Fagetaten vurderte at boligblokk lengst nord ville føre til konflikt mellom boligbebyggelsen og behovet for å sikre grønn buffer mot, og ferdsel langs bekken. På bakgrunn av forannevnte og innsigelse fra fylkesmannen er dette feltet i sin helhet tatt ut av planforslaget og endret til grønnstruktur. Dette resulterer i at hele prosjektet nå ligger på den ene siden av turvegen f_gt2. Og av hensyn å sikre allmenn ferdsel langs vassdrag og vannføring i flomperioder er blokkbebyggelsen BBB2 trukket lenger unna vannstrengen. Bebyggelsen ligger nå på det nærmeste 8 meter fra bekken, tilsvarende 5-6 meter ved offentlig ettersyn. Figur 4Illustrasjon av planlagt bebyggelse ved offentlig ettersyn t.v. og redusert planforslag t.h. (vedlegg H). Trafikkløsninger Planforslaget innebærer at boligene skal ha adkomst fra Øvre Sædalsvegen. Veien er nylig regulert og opparbeidet. Den er dermed tilrettelagt for god trafikksikkerhet, både for myke og harde trafikanter. Dagens adkomstvei fra Rinddalen vil bli stengt for gjennomkjøring og reguleres til turveg. Dette er et positivt grep for lokalområdet da den vil fungere som en bilfri skolevei for barn i Øvre Sædalen, hvilket er en klar forbedring i forhold til dagens skolevei som går langs Øvre Sædalsvegen da denne har høy trafikkmengde. Side 6 av 9
Parkering Parkeringsdekning for BBB1-2 er redusert i forhold til krav i kommuneplanen. Biltrafikken kommer til å bli lavere enn normalt, ettersom intensjonen er at eldre personer som i hovedsak skal bo her. I tillegg har stiftelsen Helgeseter en egen bussordning, som det er tenkt at beboerne i de nye boligene kan benytte seg av. Fagetaten er positiv til forslag om restriktiv parkeringsdekning for bil, selv om det ikke kan sikres rent reguleringsmessig at boligene skal brukes som seniorboliger, eller at det arrangeres bussordninger. Nærmeste bussholdeplass i Nye Sædalsveien ligger ca. 300-800 meter sør for planområdet, som er innenfor gangavstand. Vassdrag Boligene planlegges innenfor 20-metersbeltet for vassdrag, hvor det etter 4.2 i kommuneplanen ikke tillates tiltak etter 1-6. Og i vedlagt skredfarevurdering (vedlegg M), datert 07.11.14, står det at det er en viss fare for 200-årsflom i bekk vest for planlagt bebyggelse. Dersom det skal bygges innenfor flomsonen skal bekken sikres og opparbeides. Boligene planlegges utenfor denne sonen, men uteoppholdsarealene er i hovedsak plassert langs bekken. Bebyggelsen nærmest bekkedraget er etter offentlig ettersyn trukket lenger unna vannstrengen for å sikre klare grenser mellom boligbebyggelse og bekk, både av hensyn til vannføring i flomperioder, men også for å sikre en grønn buffer og ferdsel langs byggeområdet. Kanalveggene langs bekken, område VNV, skal bygges opp med naturstein og bidra som en kvalitet i det offentlige rom. Sonen langs bekken må ha kapasitet til å fungere som fordrøyningsmagasin og likevel kunne brukes som uteareal. Figur 5 Rødt felt viser planlagt felles uteoppholdsareal for felt BBB1-2 (vedlegg K). Grønnstruktur/naturmangfold/barns- unge interesser Planområdet grenser til store grøntområder som blir gjort allment tilgjengelig med gangbare traseer og kobler viktige rekreasjonsområder. Fra planområdet er det kort vei til friområder ved byfjellene, med utfartsområde til Landåsfjellet og Vasslifjellet i nordvest. Utenom de bebygde områdene består planområdet av jordbruksareal og skog. Det er ikke registrert sårbar vegetasjon eller dyreliv innenfor planområdet. Deler av området er regulert til friluftsområde i gjeldende reguleringsplan, og deler er avsatt til LNF-område i kommuneplanen for Bergen, men området ligger utenfor vernesonen for LNF og byfjellgrensen i kommuneplanen. Planforslaget innebærer likevel en omdisponering av regulert friluftsområde, men arealene er av mindre omfang. Planforslaget utløser behov for å fjerne den midterste av de tre kollene som ligger langs bekken. Kollen i nord og sør blir bevart og vil fungere som fine utsiktspunkter. Bebyggelsen er plassert mellom disse for å beholde en naturlig silhuett i landskapet. Side 7 av 9
Skole/barnehagekapasitet Området ligger i opptaksområdet for Nattland kombinerte barne- og ungdomsskole, som ligger ca.1,3 km unna i luftlinje mot sør, og Sædalen barneskole, som ligger ca. 500 m unna i luftlinje. I skolebruksplanen for 2016-2030 er det beskrevet at Sædalen skole i 2015/2016 har 369 elever, med en forventet økning til 396 elever i 2019/2020. Det forventes en nedgang til 307 elever i 2029/2030. Skolen har en kapasitet på 450 elever. Nattland skole har i 2015/2016 643 elever, med en forventet økning til 733 elever i 2019/2020. Det forventes en nedgang til 701 elever i 2029/2030. Skolens kapasitet er på 600 elever. Området ligger barnehageområde 10 som består av Midtun, Kringebotn, Sædal, Nattland og Paradis. I barnehageområde 10 er det 25 barnehager med til sammen 1725 barnehageplasser, dekningsgraden er 125 %. Universell utforming Utearealer og atkomstløsninger i planområdet vil bli tilgjengelig ved at intern infrastruktur for boligene er planlagt og forutsettes bygget ut i samsvar med krav til universell utforming. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet bolig og det planfaglige grepet i planforslaget. Det er generelt en strategi at utbygging av nye boliger skal skje gjennom fortetting i eksisterende områder. Utbygging av boliger i henhold til planforslaget er innenfor rammene av gjeldende kommuneplan. Foreliggende planforslag kan også sees i en sammenheng med pågående områdeplan for Sædalen. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende forslag til detaljregulering: Fana, Gnr. 7, Bnr. 15, Helgeseter boliger, Reguleringsendring, Arealplan-ID 63760000, vist på plankart sist datert 10.05.16. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 21.07.16. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 8 av 9
Vedlegg: A. Plankart, datert 10.05.16, dok.72 fil.5. B. Reguleringsbestemmelser, datert 21.07.16, dok.71 fil.2. C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 10.05.16, dok.68 fil.6. D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 27.01.16, dok.65fil.20. E. Illustrasjonsplan, datert 26.01.16, dok.65fil.7. F. Garasjeplan skisse, datert 26.01.16, dok.65fil.6. G. Snitt, datert 26.01.16, do.65 fil.8-9. H. Illustrasjoner, datert 05.02.16, dok.65 fil.2. I. Fotomontasje, datert 05.02.16, dok.65 fil.3-5. J. Sol- og skyggeillustrasjoner, datert 27.04.16, do.65 fil.10-11. K. Uteoppholdsareal, datert 05.02.16, dok.65 fil.12. L. Lengde- og tverrprofiler veg, 26.05.15, dok.20 fil.6. M. Skredfarervurdering, datert 07.11.14, dok.15 fil.2. N. VA-rammeplan, datert mai 2016 dok.70 fil.5. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201400479 Side 9 av 9