RINGERIKE KOMMUNE MILJØ- OG AREALFORVALTNING HØNEFOSS NYE KIRKE TOMTEALTERNATIVER FINSILINGSRAPPORT 2 Guro Skinnes og Gunnar Hallsteinsen, 09.03.11.
INNHOLDSFORTEGNELSE Kapittel I: Kapittel II: Kapittel III: Kapittel IV: Kapittel V: INNLEDNING.......3 BAKGRUNN OG AKTUELLE SPØRSMÅL 5 ALTERNATIVER...10 SAMMENLIGNING AV BRANNTOMTA & HOFGAARDS GATE...16 GROV KOSTNADSSAMMENSTILLING OG FINANSIERINGSPLAN 18 VEDLEGG: Illustrasjoner av muligheter på branntomta: 1. Kirke uten kjeller fotavtrykk 2. Kirke uten kjeller programskisse 3. Kirke med delvis kjeller fotavtrykk 4. Kirke med delvis kjeller programskisse 5. Kirke med full kjeller fotavtrykk 6. Kirke med full kjeller programskisse 7. Detalj grunnmur med og uten kjeller 2
Kapittel I: INNLEDNING Den første rapporten om tomtealternativer for Hønefoss Nye Kirke var en grovsiling av alternativer (19.04.10). På bakgrunn av grovsilinga valgte menighetsrådet og fellesrådet å ta med seg alternativene Branntomta og Hofgaards gate videre i prosessen. Disse ble nærmere utreda i finsilingsrapporten (03.06.10). Finsilinga var en form for konsekvensutredning som tok for seg muligheter og begrensninger ved de to alternativene. Dette er en revidering av finsilingsrapporten. Revisjonen vil i hovedsak oppsummere de to alternativene, samt se på ulike kombinasjonsløsninger. I tillegg forsøker vi å svare på spørsmål som har dukket opp underveis. Håpet er å oppklare misforståelser og feilinformasjon. Riktig adresse for Hofgaards gate er Kongens gate, men ettersom Hofgaards gate er brukt fram til nå i prosessen fortsetter vi med det. Tre arealbehov er aktuelle: 1. Kirkefunksjoner 2. Menighetsfunksjoner (disponible rom = rom menigheten kan bruke etter eget ønske) 3. Kirkekontorfunksjoner (kontorer for kirkelige ansatte, dvs prester ansatt i Den norske kirke samt ansatte hos kirkevergen) Følgende alternativer vil bli omtalt: 1. Hofgaards gate a. Kirke i Hofgaards gate + leie av kontorer som i dag b. Kirke og kontorer i Hofgaards gate 2. Branntomta a. Branntomta + kontorer i Kirkegata 10 b. Branntomta + kontor-/boligbygg i Hofgaards gate c. Branntomta + kontorer i kirkestua d. Branntomta + leie av kontorer Disponible rom for menigheten inngår i alle, men kan i alt 2a og 2b samlokaliseres med kontorer utenom kirka. Dette vil kunne gi muligheten for evt øket areal for kirkefunksjonen på Branntomta dersom det var ønskelig. Dersom en ønsker å fortsatt nytte dagens kirkestue til rom for menigheten, vil det kunne redusere behovet for slike arealer i kirka. Kirkestua må da få en viss opprustning. 3
BRANNTOMTA HOFGAARDS GATE + - Forutsigbarhet Rask framdrift - krever bla. lite tid til planlegging Billigst- Små tomtekostnader Ivaretar historisk kontinuitet Kirka blir en del av kirkegården Beliggenhet - skjerma, men nær sentrum Tomta begrenser - forutsetter langkirke Frihet i utforming og arealbruk for kirkebygget Fleksibilitet og plass til kontorer Tid- og kostnadskrevende: - Tomt - Omregulering - Etablering av infrastruktur En av de få sentrale tomtene i Hønefoss som kommunen fremdeles eier Støy - krever tiltak 4
Kapittel II: BAKGRUNN & AKTUELLE SPØRSMÅL Hvem tar avgjørelser i prosessen? - Valg av kirketomt skal behandles av kirkelige organer. - Oppføring av kirke, tegninger, kostnadsoverslag og finansieringsplan skal godkjennes av bispedømmet, og deretter departementet (kirkeloven 21). - Dersom en ikke nytter tomt som er i overensstemmelse med planverket i kommunen, kreves behandling i kommunen som planmyndighet etter planloven. Det er en interessekonflikt mellom kommunen som planmyndighet, og alternativet om kirke i Hofgaards gate. Med utgangspunkt i byutvikling er det arealøkonomisk uheldig å nytte en så sentral tomt, når det allerede finnes en kirketomt som ikke kan nyttes til annet bygg. Det byutviklingsmessige blir en del av saken når endelig sak om valg av tomt legges fram for politisk behandling. Kommunen må til slutt som planmyndighet og grunneier gjøre en politisk avgjørelse i tomtevalget. - Bygningen og anlegget må behandles av kommunen som byggemyndighet etter bygningsloven og tilhørende forskrifter. - Dersom en ønsker å nytte Hofgaards gate må det forhandles med kommunen som grunneier, og politikerne må ta stilling til om de ønsker å selge tomta. Hvilke hensyn skal en ta til byutviklingen? Arealøkonomi: Hønefoss forventer å oppleve vekst i folketall i åra framover pga. beliggenhet og bedret kommunikasjon mot Oslo. Med skjerpa jordvern og krav til bærekraftig transport vil Hønefoss måtte fortettes (Jf Framtidens byer ). Da må arealet i sentrum nyttes optimalt. Tomtevalget for ny kirke må ta hensyn til dette. Byforming: Kirka er en historieforteller og tradisjonsbærer, og kirkebygget i seg selv har en symbolverdi. En kirke bør synes, og være et landemerke i byen. Den gamle kirka lå i enden av Kirkegata, godt plassert i bybildet. Kirkebakken er et viktig byrom, og har funksjon som møteplass. Kirketomta bør ha verdighet og ro til å tjene funksjonen som sosial arena for viktige hendelser i innbyggernes liv. Hva skal styre bygningsformen? Valg av form innebærer et valg av hvor på skalaen man skal legge seg i forhold til tradisjon og nyskaping. Det må gjøres et valg på om en ønsker et rendyrket og tydelig symbolbygg i bybildet som ramme om kirkerommet, eller om man ønsker et bygg som viser sambruk/flerbruk med mindre tydelig symbolvirkning. En tradisjonell kirke er en langkirke i øst - vest retning. Kirkebygget er da i hovedsak en ramme om kirkerommet. Formen danner et sterkt symbol i seg selv og i bybildet. I de senere årene er det bygget en del kirker med friere form, og med andre tilknyttede funksjoner, slik som diverse rom for menigheten, serveringssted, kontorer osv. Symbolformen er ikke så lett å lese utenfra, og en mister den direkte sammenhengen mellom indre og ytre form, men selve kirkerommet kan gis stor symbolverdi. De to tomtene gir ulik mulighet for å etablere kirkeform. 5
Hvor stor skal kirka være? Hønefoss Nye Kirke skal etter loven ha 500 sitteplasser, noe som krever i størrelsesorden ca. 850 m2 bruksareal (bra) inkl. tilhørende rom for kirkefunksjonen. Kravet om 500 sitteplasser har bakgrunn i kirkeloven 21. Den gamle kirka hadde 270 plasser. Den var fullsatt julaften og ved konfirmasjon. En kan søke departementet om dispensasjon fra lovens krav til antall sitteplasser. Da vil arealet i kirkerommet kunne reduseres med ca 1,1 m2 per plass. Det må vurderes om en bygger kirke for den vanlige søndag, eller for de store anledninger. Med redusert antall plasser må en ved store anledninger nytte flere gudstjenester på samme dag. Slik var det med den gamle kirka. Det må vurderes i hvilken grad en vil investere i areal eller i materialer og utsmykning. Kirkerommet kan også fleksibelt deles opp, men det gir store estetiske utfordringer. En kirke med 500 sitteplasser krever totalt i størrelsesorden ca 850 m2 bruksareal (bra). Dette arealet inkluderer kirkefunksjonene dvs kirkerom, samt andre nødvendige tilhørende rom. Sitteplasser kan være fordelt på hovedplan og på galleri. Arealet på 850 m 2 vil kunne suppleres i forhold til øvrige behov og muligheter. Hvordan er muligheten for å bygge kirkekontorer sammen med kirka? Dersom en ønsker å ha kirkekontorene på tomta kan disse enten bygges inn i kirkebygget, eller som et separat bygg. - Arealbehovet for kirkekontorene anslås til å være ca. 500 m2. - I Hofgaards gate kan kirkekontorene bygges inn i kirkebygget, mens på branntomta er det ikke plass til å bygge kirke med mange kontorer. Da må kontorer lokaliseres i andre bygg. Se kapittel III: Alternativer. Hvordan er muligheten for å samlokalisere rom for menigheten (disponible rom) med kirka? Arealbehovet er ikke klart definert pr i dag, men det er gode muligheter for å legge tilstrekkelig med slike rom til både branntomta og til Hofgaards gate. Muligheten for å finansiere og drifte med kapitalkostnader vil være det som begrenser arealet, ikke tomtevalget. Hvor stort er parkeringsbehovet? Parkeringsbehovet for kirka vil variere, og vi tar utgangspunkt i en parkeringsplass for om lag 20 biler. For store dager er det større behov men mange parkeringsplasser i byen vil være tilgjengelig. Det må også settes av areal til sykkelparkering. Samlet vil sykkelparkering og biloppstillingsplasser kreve et areal på ca. 550m 2. Hvor stort er arealbehov for kirke, menighet og kontorer? Arealbehovet/romprogram er pr i dag ikke endelig fastsatt, verken for kirkefunksjonen eller for menigheten. - For de rene kirkefunksjonene er det anslått et areal i størrelsesorden ca. 850 m2 ut fra et normalt romprogram. Antall sitteplasser i kirka er lovbestemt. Det kan søkes om dispensasjon fra kirkelovens bestemmelser. Eksemplene som er vedlagt tar utgangspunkt i tradisjonelt romprogram for kirkefunksjonen og med 500 plasser. - For kirkekontorer er arealbehovet anslått til å være ca 500 m2. - For disponible rom for menigheten er det ikke fastslått romprogram og areal. - Muligheten for å sambruke funksjoner og arealer ved samlokalisering er ikke her vurdert nærmere. 6
Kostnader Tomtekostnader Består av - Ervervskostnader for råtomt, alternativt kapitalisert tap av leieinntekter for dagens bruk. - Opparbeidelseskostnader. Byggekostnader Byggekostnader kan i størrelsesorden grovt regnes slik: - Uinnredet kjeller: kr 10.000 pr m2 bra - Innredet kjeller: kr 15.000 pr m2 bra - Hovedplan kontorbygg: kr 20.000 pr m2 bra - Hovedplan kirkebygg: min. kr 30.000 pr m2 bra. Dette tallet er usikkert, og er knyttet til hvor utfordrende utformingen vil bli. - Galleri / mezzanin: kr 15.000 pr m2 bra Byggekostnad for et rent kirkebygg som programeksempel 5 (vedlegg nr. 2), og som inneholder minimumsareal, vil da grovt regnet være i størrelsesorden: 650 m2 x 30.000 pr m 2 + 200 m2 x 15.000 pr m2 = kr 22,5 mill Byggekostnad for 500 m2 kontorer i eget kontorbygg vil være kr 10 mill. Dersom en lokaliserer kontorer integrert i kirkebygget vil trolig kostnad pr m2 være noe høyere, i størrelsesorden kr 25.000 pr m2 og byggekostnaden vil da kunne være kr 12,5mill. Byggekostnad for disponible rom for menigheten vil avhenge av areal og lokalisering i bygget. F.eks vil 150 m2 i kjeller og 100 m2 på galleri gi en stipulert kostnad på ca kr 4 mill. En uinnredet kjeller med ca 600 m2 vil ha en kostnad på ca kr 6 mill. Innredning og utsmykning Innredning, utsmykning og orgel vil samlet kunne få en kostnad i størrelsesorden 10 mill. Orgelet alene kan ha en kostnad på opp til ca kr 6 mill. Driftskostnader Består av kostnader til forvaltning, drift, vedlikehold og utvikling (FDVU), om en holder kapitalkostnader og drift av selve virksomheten utenfor. For et kontorbygg vil driftskostnadene, FDVU uteonom kapitalkostnad og virksomhetsdrift være i størrelsesorden kr 350,- / m2/pr år. For kontorer med areal 500m2 vil det si kr 175.000,- pr år, utenom kapitalkostnad og virksomhetsdrift Kapitalisert verdi Kapitalisert verdi er nåverdi av framtidige renteutgifter eller leieinntekter og er grovt beregnet slik: K=a /r x 100 Vi nytter 5 % kalkulasjonsrente. Areal vs kvalitet på materialer og innredninger. Behovet for rom og areal må veies opp mot bruk av materialer, innredninger og utsmykning i forhold til budsjettet. 7
Finansiering Forsikringssum er på kr 25,9 mill for bygningen, og kr 8,8 mill for innredning og utsmykning, til sammen kr 34,7 mill. Dagens leiepris på lokaler for kirkekontorer er 350.000 pr år. Av dette kan det anslås at ca 175.000 vil være utgifter til FDVU, og ca 175.000 til dekning av kapitalkostnad. En kapitalisering av denne summen med 5 % rente, vil gi en kapital på 3,5mill. Det er gjort en vurdering på at prosjektet kan tilføres i størrelsesorden kr 4 mill fra innsamlede midler. Branntomten tilhører menigheten/soknet. Tomten i Hofgaards gate tilhører Ringerike kommune og har en anslått omsetningsverdi på totalt 9 mill og en kapitalisert leieinntekt på kr 11 mill. Kommunens evne og mulighet til å finansiere. Kommunen har svak økonomisk evne og lite handlingsrom. Den er i Robek-register: Register om betinget godkjenning og kontroll. ROBEK er et register over kommuner og fylkeskommuner som må ha godkjenning fra Kommunal- og regionaldepartementet for å kunne foreta gyldige vedtak om låneopptak eller langsiktige leieavtaler. Fylkesmannen håndterer denne ordningen. Ringerike kommune er nå i en stor økonomisk snuoperasjon og er pålagt streng disiplin. Muligheten for å delta i finansiering av kirkelige formål er begrenset. Den økonomiske situasjonen ved skille mellom stat og kirke Det kan gå mot et skille kirke/stat. Det må vurderes om det vil kunne påvirke prosjektet. Kan Hønefoss kirkegård utvides? Ja, kirkegården kan utvides på eiendom 318/248. Ved Hønefoss kirkegård er det pr. 07.02.11 kun 43 ledige urnegraver. Av disse er det 40 urnegraver som kan gjenbrukes, og 3 nye ledige urnegraver. Hvert år settes det ned ca. 89-90 urner ved Hønefoss kirkegård. Rundt halvparten settes ned i eksisterende kistegrav eller urnegrav. Forbruket er da ca. 35-40 urnegraver i året. Antallet slettede urnegraver er ikke særlig høyt. Dette vil si at det er ca. et år igjen med urnegraver. Ringerike har i utgangspunktet fritt kirkegårdsvalg, men det er satt restriksjoner i de lokale kirkegårdsforskriftene: Tilbudet om fri kistegrav på annen kirkegård enn den som avdøde sognet til, gjelder bare når kirkegården har kapasitet til dette. I motsatt tilfelle begrenses valget til kremasjon og urnenedsettelse. Dermed blir Hønefoss kirkegård utelatt når det gjelder fritt valg av kirkegård, fordi kapasiteten her er såpass presset. Fellesrådet vedtok 09.02.11 følgende: Ved Hønefoss kirkegård har kun innbyggere med bostedsadresse innenfor Hønefoss sogn anledning til å gravlegges. Dette gjelder både kiste- og urnegraver. Arbeidet med å utvide Hønefoss kirkegård må settes i gang nå. Det har tidligere vært planer om å lage et urnefelt på tomta foran krematoriet (eiendom 318/248), og dette er det mest aktuelle området for utvidelse. Grunneier er Ringerike kommune. Tomta består i dag av grøntarealer og parkering for krematoriet. Området er avsatt med formål offentlig bygning i kommuneplan, og regulert til grav og urnelund (reguleringsplan 129 Pettersøya). Eiendommen ligger i tilknytning til kirkegården, tvers over Hofgaards gate. I forhold til grunnforhold bør jorda graves gjennom. 8
I skissen på side 9 er det vist hvordan en urnelund ved krematoriet kan se ut. Eksempelet viser en maksimal utnyttelse: 8 gravfelt med 356 urnegraver. Dette er kun et eksempel på løsning. I hver urnegrav kan det settes ned 4 urner. Det vil si at det i teorien kan være plass til totalt 1424 urner. Eksempelet har tatt hensyn til en 4 meter byggegrense fra fjernvarme. I dag går det også en strømkabel over deler av området som er tenkt benyttet. Denne må eventuelt legges om den dagen denne delen av feltet skal nyttes. Omleggingen er kostnadsberegnet til ca. kr. 98 000 eks. mva. Dersom eksisterende kabel kan avdekkes og er lang nok til den nye traseen, vil det medføre en kostnadsreduksjon. Alternativt kan urnefeltet reduseres med anslagsvis 90 graver for å slippe å flytte kabelen. Det kan også vurderes andre arealer i nærheten for utvidelse av kirkegården, men dette er det ikke gjort rede for her. 9
Kapittel III: ALTERNATIVER 1. HOFGAARDS GATE I Hofgaards gate er det to alternativer: 1a) KIRKE I HOFGAARDS GATE + LEIE AV KONTORER SOM I DAG Det kan bygges et rent kirkebygg i Hofgaards gate, mens en fortsetter å leie kontorer som i dag. Vi har ikke utredet dette alternativet nærmere, fordi vi anser det som lite aktuelt. Dersom det først skal bygges en kirke i Hofgaards gate, vil den trolig bygges med kontorer. Et eksempel på kirke i Hofgaards gate. Studentoppgave fra UMB, av Andreas Klovholt og Vegard Lie. 1b) KIRKE OG KONTORER I HOFGAARDS GATE Alternativet inneholder et bygg med både kirke og kontorer i Hofgaards gate. Kostnader Tomtekostnader: Alle tomter har en markedsverdi, også de offentlige. Pris for råtomt sentralt ligger i dag på ca. kr. 2.000,- pr m2. Dette gir en markedsverdi for alle tomtene i Hofgaards gate på kr 9 mill. Kommunestyret vil måtte avgjøre om kommunen vil stille tomta til disposisjon, eller selge til redusert eller full pris. Tap av leieinntekt for dagens parkeringsplass vil være brutto kr 600.000 pr år, netto kr 550.000 pr år. Kapitalisert vil det gi en nåverdi på kr 11 mill. I tillegg kommer opparbeidelse, vei, vann og avløp. Tomta er utfordrende, med store høydeforskjeller og kan gi relativt stor opparbeidelseskostnad, her anslått til kr 5 mill. Byggekostnader: Kontorer i kirka vil trolig få en høyere kvadratmeterpris enn et rent kontorbygg, anslagsvis kr. 25 000,- per m2, da kontorarealet må innordne seg til kirkens form. Parkeringskjeller vil ha en kostnad på kr 10.000 pr m2. Med 30 m2 pr plass vil det si en kostnad på ca. kr 300.000,- per plass. Vil kirkebygg i Hofgaards gate forutsette etablering av en ny reguleringsplan? - Ja. Dagens reguleringsplan viser formål parkering og vei. Kommuneplanen viser senterområde. Framdrift hvor lang tid trengs for å lage en reguleringsplan? - Fra ett år til flere år. - En planprosess kan være uforutsigbar i og med at det er så mange parter involvert. En slik prosess kan ta alt fra et år og opp til flere år. - I tillegg kommer tilrettelegging av nødvendig infrastruktur som vil kreve ytterligere tidsbruk. En reguleringssak vil utsette byggestart. 10
Hvilken prisøkning vil utsatt byggestart medføre? - Prisstigning blir dekket av forsikringen i 34 måneder fra skadedagen. Kan kirkebakken skjermes mot støy fra Kongens gate? - Ja. - Kirkebygget kan brukes som skjerming for deler av tomta, i tillegg til egne støyskjermer. - Støyskjerming stenger for lyd, men også lys. - Skjerming er et kostnadselement. Hvor skal det være parkeringsplasser? - Parkeringskjeller eller bakkeparkering. - Alternativet innebærer at man bruker parkeringsplassen som byggeareal. Dette vil medføre at kommunen taper inntekter den tidligere har hatt fra parkeringsplassen. - Avhengig av form og størrelse på kirka, kan det bli igjen plass til noen parkeringsplasser på deler av eiendommene 318/504 og 98. Eventuelt kan det etableres atkomst der, og innkjøring til parkering i underetasje under kirka: - Parkeringskjeller under kirka er en kostbar løsning. Kan Hofgaards gate stenges? - En stenging av Hofgaards gate kan være uheldig på grunn av vedlikehold og sikkerhet. - Dersom Hofgaards gate skal stenges kreves det en prosess hvor alle parter får uttale seg. Med tanke på sikkerhet og vedlikehold vil det være ønskelig med en fysisk mulighet for gjennomkjøring med bom. Hvilken vernestatus har bygget i Kirkegata 4? - Kirkegata 4 har høy verneverdi, men ikke noe formelt vern. - Ringerike kommune har gjennomført en kulturminneregistrering i Hønefoss for å kunne vurdere og prioritere kulturminner til en kommunal bevaringsliste. I den forbindelse er Kirkegata 4 (bygningsnr. 159180514) registrert med høy verneverdi. - Det kan være aktuelt å flytte bygget, dersom det finnes en egnet tomt. En slik flytting kan være kostbart. Skal bygget i Kirkegata 10 rives? - Bygget ble vannskadet i 2008 og er nå et rivningsobjekt. - Det kan gjøres et politisk vedtak om riving, dersom det er politisk vilje til det. - Det er ikke søkt om rivetillatelse eller foreslått bruksendring, og det er heller ikke funnet midler til riving. - Eiendommen er aktuell som tomt for kirkekontorer dersom en nytter branntomta til kirke. Hva skjer med branntomta? Dersom kirka bygges i Hofgaards gate kan vi tenke oss følgende alternativer for branntomta: - Nytt gravfelt - Et stille sted - Tomt for klokketårn Vi anser det som mest trolig at branntomta blir brukt som et stille sted uten graver. 11
2. BRANNTOMTA Den nye kirka oppføres på branntomta, med en av følgende kombinasjoner: a) Branntomta + kontorer i Kirkegata 10 b) Branntomta + kontor-/boligbygg i Hofgaards gate c) Branntomta + kontorer i kirkestua d) Branntomta + leie av kontorer Først tar vi for oss det som er felles for alternativet branntomta. Deretter omtales de ulike kombinasjonsløsningene under egne overskrifter. Tomtekostnader Tomta eies av soknet, og opparbeidelseskostnadene blir relativt små. Kan det bygges kirke på branntomta uten at det etablereres ny reguleringsplan? - Ja. - Dagens reguleringsplan viser kirke. Kommuneplanen viser offentlig bebyggelse. Kan kirke på branntomta romme det antall sitteplasser som loven krever? - Ja. - Minimumsbehovet for en kirke med 500 sitteplasser er om lag 850 m2. Dette kan enkelt innpasses. Maksimalt fotavtrykk på branntomta er 720 m2. Kan kirke på branntomta romme kirkekontorer? - Nei. - Det kan bli plass til 2-3 prestekontorer, men kan ikke dekke hele arealbehovet for kirkekontorer. Kan kirke på branntomta inneholde tilstrekkelige disponible rom til menigheten? - Ja. - Det kan bli plass til disponible rom for menigheten. Med full kjeller vil disponible rom kunne utgjøre 554 m2, uten kjeller 122 m2. Se vedlagte programskisser med ulike muligheter (vedlegg 2, 4 og 6). Kan det bygges kirke med kjeller på branntomta? - Ja. - En kirke på branntomta kan bygges med kjeller, og oppfylle lovens krav til kirkerom med antall sitteplasser og med tilhørende romprogram. - Omfanget av kjeller vil være avhengig av noen valg i forhold til spunting, plassering av inngangsparti og i forhold til ønsket areal på hovedplan. - Vedlagt følger eksempel på fotavtrykk og programskisser for følgende løsninger: uten kjeller, delvis kjeller og full kjeller (vedlegg 1-6). - Kjeller under en del av arealet vil gi en relativt liten kostnadsøkning, også med spunting på en mindre del. - Vi har grunn til å tro at grunnforholdene er gode for kjeller. Det er også fullt mulig å drenere grunnen for kjeller. Med moderne byggemetoder er det ingen problemer å unngå fukt i kjeller. - Det kan regnes med lavere kostnad pr. m2 for kjeller enn for hovedplan. - Det kan lages løsning for innslipp av dagslys til kjeller. 12
Vil en kirke på branntomta være bred nok? - Ja. Den nye kirka kan være 16 meter bred uten kjeller, eller 14 meter med kjeller, evt 16 meter med kjeller og spunting. Den gamle kirka var 10 meter bred utvendig. Hvor stor blir avstand fra kirka til gravene? - 3 eller 4 meter. - En kirke skal etter loven ha en avstand på 3 meter til gravene. Med kjeller må avstanden være 4 meter for å unngå at det raser ut under byggeperioden. Dersom en ønsker å bygge med 3 meter avstand til grav fra kjeller, må det spuntes, dvs. slås ned forstøtning av jern i byggegropa. Dette er kostbart og støyende, men vi regner det som akseptabelt for et mindre parti, f.eks inngangspartiet, dersom det er ønskelig. - Se vedlegg 7 detaljer grunnmur, med og uten kjeller. Form: Kan en kirke på branntomta ha en moderne kirkeform? Ja. En kirke på branntomta kan vise både det tradisjonelle og det moderne. Bildet er et eksempel på en moderne kirke på branntomta. Studentoppgave fra UMB, av Olav Brauti og Roald Norås. 13
2a) BRANNTOMTA + KONTORER I KIRKEGATA 10 I dette alternativet bygges kirka på branntomta, mens kontorer etableres i et nytt bygg i Kirkegata 10. Byggekostnader for et kontorbygg er ca. 20 000 per kvm. inkl. mva. Med denne løsningen kan kirka bli bygd raskt, mens det kan brukes noe lengre tid på å bygge kontorer i Kirkegata. Rom for menigheten kan også lokaliseres her. Det er ikke utredet nærmere her. Dette vil kunne gi muligheten for evt øket areal for kirkefunksjonen på Branntomta dersom det var ønskelig. Dersom en ønsker å fortsatt nytte dagens kirkestue til rom for menigheten, vil det kunne redusere behovet for slike arealer i kirka. Kirkestua må da få en viss opprustning. 2b) BRANNTOMTA + KOMBINASJONSBYGG KONTOR/BOLIGER I HOFGAARDS GATE Kirka bygges på branntomta. For å kombinere interesser, etableres et prosjekt i Hofgaards gate med parkeringskjeller, forretninger/kontorer og boliger. Kirkekontorer utgjør en eierseksjon i bygget (ca. 500 m2). Rom for menigheten kan også lokaliseres her. Et eksempel på et prosjekt kan være en bygård i 7 etasjer: 2 med parkeringskjeller under bakken, 1 kontoretasje og 4 boligetasjer over bakken. Den øverste etasjen med boliger kan være inntrukket. Når det gjelder finansiering kan den kommunale tomta evt. inngå i prosjektet, mot at kommunen får 500m2 til kirkekontorer. Kommunens innsats vil da være tomteverdien pluss evt. kapitaldelen av dagens husleie. Fylkesmannen vil trolig vurdere kommunens investering her mer positivt, enn om den kun gir bort ei tomt. Prosjektet må etableres etter en tilbudskonkurranse etter lov om offentlige anskaffelser. Det vil måtte stilles krav til estetisk utforming av et prosjekt nær kirka og kirkegården. Det vil også forutsette en omregulering. De kommunale tomtene i kvartalet er anslått å ha en markedsverdi av kr. 9 000 000. Utnyttelse Vi har tatt utgangspunkt i en 15 m. byggegrense fra senter i Kongens gate. Denne vil eventuelt måtte endres etter krav fra vegvesenet. Det er en betydelig usikkerhet her, i og med at det nye hovedveisystemet for Hønefoss enda ikke er avklart. Det er ikke klart hvor lang tid dette vil ta, trolig minst et par år. Fra Hofgaards gate og Kirkegata har vi brukt en byggegrense på 10 meter fra senterlinje vei. Maksimalt fotavtrykk for bygget blir da om lag 3000 m2. Dette er vist med stipla linje på kartet til høyre. Et slikt prosjekt vil være arealøkonomisk positivt for byutviklingen 14
2c) BRANNTOMTA + KONTORER I KIRKESTUA Kirka bygges på branntomta, mens kirkestua ombygges og tilbygges med formål kirkekontorer. Dette forutsetter positivt vedtak hos grunneier, som er Hønefoss sogn. Et kostnadsoverslag viser at et nybygg til kontorer vil koste ca. 10,5 millioner. En ombygging og tilbygging av kirkestua til kontorer vil koste ca. 7,5 millioner. tilfredsstille kirkevergens romprogram. Vi har vist at denne løsningen kan Dersom en ønsker å fortsatt nytte dagens kirkestue til rom for menigheten, vil det kunne redusere behovet for slike arealer i kirka. Kirkestua må da få en viss opprustning. 2d) BRANNTOMTA + LEIE AV KONTORER Kirka bygges på branntomta, og en fortsetter å leie kirkekontorer. I dag leies det 450 m2, til en leie på kr 350 000. i året. 15
Kapittel IV: SAMMENLIGNING AV BRANNTOMTA & HOFGAARDS GATE Noen av kriteriene i tabellen nedenfor gjenspeiler de krav til dokumentasjon som vil kreves av lokale og regionale plan- og byggemyndigheter. VURDERINGS- KRITERIER a) Eiendomsforhold grunneier BRANNTOMTA Eiendom 318/496 Hønefoss Sokn. b) Dagens arealbruk Branntomt etter den gamle kirka. Parkering. c) Plansituasjon Kan gjennomføres innen gjeldende regulering d) Byutvikling Eneste mulige bygg på tomta. God utnyttelse av areal i sentrum. Fin beliggenhet i enden av Kirkegata, nær byen men rolig, estetisk verdi, synlig. Kirka blir en del av kirkegården. HOFGAARDS GATE Eiendommer: 318/98, 99, 402, 405. Ringerike kommune. Krever kjøp av tomt eller gave. Krever ny reguleringsplan. Usikkerhet i forhold til evt. krav fra vegvesenet. Beslaglegger sentral tomt. Nærhet til kirkegården, kollektivtrafikk og sentrum. Tett mot svært trafikkert gate. e) Parkering Som i dag. Kan ha parkering på deler av eiendommene 318/504 og 98. Evt. parkeringskjeller (1 plass = ca. 300 000 kr.) f) Atkomstforhold Eksisterende atkomst kan nyttes. Må etablere atkomst. g) Behov vs. areal Tilstrekkelig areal. Mulig fotavtrykk uten å slette graver: 720 m2. Ikke plass til kirkekontorer. Mulighet å supplere med areal til eget kontorbygg på de kommunale tomtene ved Hofgaards gate. h) Bygningsform Tomta forutsetter langkirke i østvest retning, men kan gis tradisjonell eller moderne form. i) Prosjektkostnad Ingen kostnader til kjøp av tomt. Evt. tomtekostnader vil være knytta til tomt til kirkekontorer. Trolig tilstrekkelig med eiendommene 318/98 og 99. Kan suppleres med arealer fra 318/402, 405 eller 504, hvor Ringerike kommune også er grunneier. Kan dekke andre arealbehov (eks kontorer). Med grønn sone rundt, samt bakkeparkering, vil trolig alle tomtene måte nyttes. Arealet kan reduseres ifm. ny løsning for hovedvegen. Stor frihet i utforming, unntatt er langkirke som kan bli vanskelig. Kirkebygget kan nyttes til støyskjerming. Uterommet vil da vende mot øst, og miste sol på dag/ ettermiddag og kontakt med byen. Råtomt med høy verdi: anslått råtomtpris med alle parseller 9,0 mill. Høyere byggekostnad dersom en legger til areal for menighet og kontorer. 16
j) Risiko- og sårbarhetsvurdering (ROS) Støyvurdering: tilfredsstillende uten ekstra tiltak (COWI). k) Kulturvern Tar vare på historie og tradisjoner knytta til stedet. l) Framdrift/tidsbruk Krever verken etablering av ny infrastruktur, kjøp av tomt eller omregulering. Støyvurdering: Krever tiltak for støyskjerming (COWI). Trafikk: Tomta ligger helt opp mot Kongens gate, som er svært trafikert. Må rive/flytte verneverdig bygg dersom behov (Kirkegata 4). Kjøp av tomt, planprosess og etablering av infrastruktur kan ta mye tid. Usikkerhet i forbindelse med hovedvegsystemet. m) Universell utforming Forutsigbart og tidsbesparende. Kan enkelt løses. Det kan det ikke startes særlige utredninger eller prosjekt for Hofgaards gate før mars 2012 når kommunens budsjett er godkjent av fylkesmannen. Kan enkelt løses. 17
Kapittel V: GROV SAMMENSTILLING AV AREAL, KOSTNAD OG FINANSIERING For to av de aktuelle alternativene: 1b og 2a A) AREALFORUTSETNING Tre arealbehov er aktuelle: 1. Kirkefunksjoner Vi legger til grunn et areal for kirkefunksjonen som eksempel: Hovedplan: 650 m2 + galleri: 200 m2 = 850 m2 bra. 2. Menighetsfunksjoner (disponible rom = rom menigheten kan bruke etter eget ønske). Vi legger til grunn som eksempel 150 m2 i kjeller og 100m 2 på galleri. 3. Kirkekontorfunksjoner Vi nytter her 500 m2 som grunnlag. B) KOSTNADSSAMMENSTILLING 1b-Hofgaards gate med kirke, menighetsrom og kontorer 1- Tomteverdi: kapitalisert parkeringsinntekt: kr 11 mill (alternativt markedsverdi kr 9 mill) 2- Tomteopparbeidelse: anslått kr 5 mill 3- Byggekostnad kirkefunksjon: kr 22,5 mill 4- Innredning, utsmykning og orgel: kr 10 mill 5- Byggekostnad disponible rom for menigheten: kr 4 mill Sum kirke og menighetsrom: kr 52,5 MILL Kontorer gjennomføres i samme prosjekt 6-Kontorer: kr 12,5 mill Sum med kontorer: kr 65,0 mill 2a-Branntomta med kirke og menighetsrom 1- Tomteverdi: 0 (har ikke markedsverdi) 2- Tomteopparbeidelse: anslått 2 mill 3- Byggekostnad kirke: 22,5 mill 4- Innredning, utsmykning og orgel: 10 mill 5- Byggekostnad disponible rom for menigheten: 4 mill Sum kirke og menighetsrom : 38,5 mill Kontorer i Kirkegata utsettes til senere byggetrinn 6- Kontorer: kr 10,5 mill inkl riving 7- Tomteverdi Kirkegata 10: 770m2x2000= kr 1,5 mill Sum med kontorer: kr 50,5 mill 18
C) FINANSIERINGSPLAN 1b-Hofgaards gate med kirke, menighetsrom og kontorer 1- Forsikringssum samlet: kr 34,7 mill 2- Kapitalisert dagens leie minus FDVU: kr 3,5mill 3- Innsamlede midler: kr 3,8 mill 4- Andre midler: kr 23,0 mill Sum med kirke, menighetsrom og kontorer: kr 65,0mill 2a-Branntomta med menighetsrom 1- Forsikringssum samlet: kr 34,7 mill 2- Innsamlede midler: kr 3,8 mill Sum med kirke, menighetsrom og uten kontorer: kr 38,5 mill = kostnadsoverslag Kontorer i Kirkegata 10 utsettes til senere byggetrinn 3- Kapitalisert dagens leie minus FDVU:kr 3,5mill 4- Andre midler: kr 8,5 mill Sum med kontorer: kr 50,5 mill KONKLUSJON Prosjekt 1b, Hofgaards gate med kirke, menighetsrom og kontorer har en ufinansiert del i størrelsesorden kr 23,0 mill. Prosjekt 2a Branntomta med menighetsrom, uten kontorer er innenfor økonomisk rekkevidde med forsikringssum og innsamlede midler. Med 2.byggetrinn, kontorer i Kirkegata 10, har prosjektet en ufinansiert del i størrelsesorden kr 8,5 mill. Kommunen må vurdere om den vil skyte inn kapital i prosjektet. Det kan være markedsverdien av kommunal tomt. Dersom en nytter alternativ 2b Branntomta med menighetsrom, samt kontor/boligbygg i Hofgaards gate, kan kontorer trolig fullfinansieres gjennom at kommunen skyter inn tomta i et prosjekt med kontorer og leiligheter. Det er en del usikkerhet ved kostnadoverslaget på dette stadiet. Sikkerhet for overslaget øker utover i prosessen. Det er her for enkelhets skyld ikke lagt inn usikkerhetsmarginer. Arealet vil kunne justeres etter hvert som prosjektet utvikles og sikkerheten øker eller om finansieringen endres. VIDERE ARBEID Romprogram, kostnadsoverslag og finaniseringsplan må nyttes sammen i utvikling av prosjektet slik at økonomisk konsekvens er en del av arbeidet med romprogrammet. Dette for å unngå stor fallhøyde ved manglende økonomisk bærekraft. Kostnadsoverslaget må justeres når romprogrammet utvikles. 19