London Opportunities AS Kvartalsrapport september 2014
INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Porteføljeoversikt 4 Drift, forvaltning og finansiering 5 Struktur 6 Generelt om selskapet 6 Markedskommentar 7 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
HOVEDPUNKTER Selskapet har besluttet å ikke beregne verdijustert egenkapital dette kvartalet. Dette skyldes en pågående salgsprosess av eiendommen i Chiswick der den forventede salgsprisen avviker fra siste innhentede takst. Selskapet har signert en 5-årig leieavtale på kontorbygget i Gracechurch Street for hele toppetasjen. Arbeidet med å konvertere to av byggene i Bluecoats til leiligheter fortsetter. Byggekostnadene knyttet til prosjektet har blitt redusert noe i forhold til opprinnelig budsjett. NØKKELTALL FOR LONDON OPPORTUNITIES AS GEOGRAFISK FORDELNING Storbritannia 100 % SEGMENTFORDELNING Kontor 100 % INTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (TNOK) 5 685 Økonomisk ledighet 19 % Areal (Kvm) 5 525 FINANSIERING Totalt lån (MNOK) 43 Rentebinding 54 % Gjennomsnittlig lånerente 4,1 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 1,4 Over-/underkurs MNOK** -0,8 MANDAT Etableringsår 2009 Forventet avviklingsperiode 2014-2017 HISTORISKE UTBETALINGER 2013 1,45 2014 2,00 Totalt 3,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 3
PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Chiswick London Kontor GBP 65 % 1 597 3 235 56,9 % Bluecoats Hertford Kontor GBP 50 % 3 394 1 593 28,0 % Gracechurch London Kontor GBP 50 % 535 857 15,1 % Sum 5 525 5 685 100.0 % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Gracechurch Gracechurch 15,1 % 15,1 % London London 43,5 % 43,5 % Hertford Hertford 56,5 % 56,5 % Bluecoats Bluecoats 28,0 % 28,0 % Chiswick Chiswick 56,9 % 56,9 % Hertford London Kartet viser hvor selskapets eiendomsinvesteringer ligger. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING CHISWICK (65 PROSENT EIERANDEL) Selskapet er i en pågående salgsprosess av eiendommen i Chiswick og den forventede salgsprisen avviker fra siste innhentede takst. Salget forventes gjennomført i løpet av 2014. GRACECHURCH STREET (50 PROSENT EIERANDEL) Selskapet har signert en 5-årig leieavtale med et lite konsulentselskap for hele toppetasjen på 62 kvadratmeter. Årsleien er på cirka 35 000 pund. Lånet med HSBC utløper ved årsskiftet, og selskapet jobber med å refinansiere lånet. BLUECOATS (50 PROSENT EIERANDEL) Arbeidet med å konvertere to av byggene i Bluecoats til leiligheter fortsetter. Byggekostnadene knyttet til prosjektet har blitt redusert noe i forhold til opprinnelig budsjett. Refinansieringen av Gracechurch Street vil trolig frigjøre tilstrekkelig kapital til at boligkonverteringen kan gjennomføres uten ytterligere likviditetstilførsel. Prosjektet er spennende og vil gi merverdi for investeringen. Chiswick Bluecoats KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 5
STRUKTUR London Opportunities AS (Norge) 100 % London Opportunities Norway AS 100 % Chiswick ApS 100 % Bluecoats ApS 65 % 50 % 50 % Chiswick Bluecoats Gracechurch Street GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte to emisjoner i 2009 og eier investeringer i kontoreiendommer i og rundt London. Totalt sett består porteføljen av tre eiendomsinvesteringer på til sammen cirka 5 500 kvadratmeter i London og Hertford. STRUKTUR Selskapet er organisert slik at LO eier deler av tre eiendomsinvesteringer gjennom underliggende datterselskaper. INVESTERINGSMANDAT LO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i kontoreiendommer og andre typer næringseiendommer i London og Storbritannia forøvrig. Det skal hovedsakelig investeres i eiendommer som har falt betydelig i verdi. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2017, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 10-14 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over 200 000 personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. EUROPA Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. NORDEN Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren 2015. Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014 7
OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet LO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i LO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i LO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014
Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge www.obligoim.com www.kursiv.no