Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie sentrumskjernen 24.11.2014 Vedlegg 8
Innhold Innhold... 2 1. MULIGHETSSTUDIE SENTRUMSKJERNEN... 3 1.1 Beregningsgrunnlag og sammenstilling... 3 1.2 Sammenstilling:... 4 1.2.1 BBB2 Sletta/Sørumsandvegen... 4 1.2.2 BBB3 / BS1 Linjekvartalet... 5 1.2.3 BS2 Rema-bygget, Legesenteret... 7 1.2.4 BS3 Fokuskvartalet... 8 Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 2
1. MULIGHETSSTUDIE SENTRUMSKJERNEN 1.1 Beregningsgrunnlag og sammenstilling Det er gjennomført en enkel mulighetsstudie som viser teoretisk utbyggingspotensiale for utvalgte felt innenfor sentrumskjernen slik vist i kartutsnittet under. Områdeplanens krav til utnytting og funksjon er lagt til grunn for beregningen ( % BYA, MUA, publikumsrettet funksjon i 1. etg, variasjon i byggehøyde, mv). For felt BB3/BS1 er planforslag for Linjekvartalet lagt til grunn og for BS2 er mulighetsstudie utformet av grunneier lagt til grunn. For felt B3, Fokuskvartalet er det vist fire alternativer for utnytting, både med og uten nedbygging av eksisterende overflateparkering. Beregningsgrunnlag Tomteareal Fastsatt og tilpasset % BYA og byggehøyder m 2 -BRA handelsflate forretning satt til 60 % av m 2 -BTA m 2 -BRA salgsareal bolig satt til 60 % av m 2 -BTA arealkrav p-plass: 18m 2 Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 3
1.2 Sammenstilling: I tabellen under er vist sammenstilling av beregnet utbyggingspotensiale hvor eksisterende overflateparkering (120 plasser) langs Sørumsandvegen videreføres: Felt BRA bolig (salgsareal) p-krav bolig BBB2 6 400 120 BBB3 6 700 108 BRA handel (handelsflate) p-krav handel BS1 4 600 85 1 300 20 BS2 2 100 40 850 15 BS3 Alt 3 Totalt 24 100 ca 350 boenheter 4 300 80 433 kjellerparkering 3 600 54 (eksisterende) 5 750 89 1.2.1 BBB2 Sletta/Sørumsandvegen Rammer og føringer i områdeplan BBB2 areal byggeområde 6 900 m 2 Maks % BYA 50 % Pålagt plansamarbeid for alle eiendommer innenfor feltet Min 3 etg, maks 5 etg Må trappes ned til tre etasjer med inntrukket fjerde mot Sletta og mot BFL1 MUA bolig 25m 2 Inngangslekeplass må opparbeides innenfor feltet. Krav til kvartalslekeplass kan innfris ved opparbeiding av GP1. Krav til parkeringskjeller P-krav bolig Bil: 1,2 pr boenhet Sykkel: 1 pr boenhet Blokkbebyggelse leilighetsbygg med parkeringskjeller Karrebebyggelse for gode solforhold, skjermet uteopphold og definerte gateløp. Kvartalslekeplass til GP1. Inngangslekeplasser/uteopphold innenfor feltet. Grad av utnytting satt til 40 % = 2700m 2 BYA for å kunne ivareta funksjonskrav (solforhold) til boliger og uteoppholdsareal. Krav til nedtrapping av byggehøyder gir 50 % redusert areal i 4. og 5. etasje. Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 4
Bruksareal for bolig (salgsareal) settes til 60 % av bruttoareal for bebyggelsen. Beregnet utbyggingspotensial: 1-5 etg: Boligformål 10 600m 2 -BTA / 6 400 m 2 - BRA Parkering i kjeller: P-krav bolig (gj.snitt leilighetsstørrelse på 65m 2 tilsvarer dette 98 boenheter) Teoretisk kapasitet i p-kjeller (2 700m 2 ): 120 p-plasser ca. 100-130 p-plasser 1.2.2 BBB3 / BS1 Linjekvartalet Rammer og føringer i områdeplan Utarbeidet prosjekt detaljregulering Linjekvartalet Det foreligger planforslag for detaljregulering av Linjekvartalet. Prosjektet viser en urban bebyggelse, kvartalsstruktur og plassdannelse mellom bygningene som svarer til et bymiljø. Planforslag detaljregulering av Linjekvartalet er benyttet for beregning av utbyggingspotensialet for felt BBB3 og BS1. % BYA = 40 % for BBB3 og 60 % for BS1. Planforslaget viser ca. 90 leiligheter som varierer i størrelse fra 45m 2 138m 2 (2-5 roms) med parkeringskjeller, 1,2 p-plass pr boenhet. Beregningsgrunnlag BS1 (B/F/K): BBB3 Areal byggeområde boligformål 4 350 m 2 Maks % BYA 50 % Pålagt plansamarbeid BB3 og BS1 Min 3 etg, maks 6 etg Må trappes ned til tre etasjer med inntrukket fjerde mot Sletta MUA bolig 25m 2 Krav til inngangslekeplass og kvartalslekeplass kan innfris ved opparbeiding av GP1. Krav til parkeringskjeller P-krav bolig Bil: 1,2 pr boenhet Sykkel: 1,5 pr boenhet Grad av utnytting satt til 60 % BYA som tilsvarer 2 220 m 2 bebygd flate (BTA). m 2 -BRA salgsflate satt til 60 % av m 2 -BTA. Varierte byggehøyder gir redusert areal i 4-6 etasje (25 % 4 etg, 50 % 5 etg og 25 % 6 etg) m 2 -BRAs bolig satt til 60 % av m 2 -BTA Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 5
BBB3 (BB) BS1 (B/F/K) Utbyggingspotensial BBB3 (BB): TBRA boligformål i utarbeidet prosjekt er inntil 6 700m 2 innenfor felt BBB3 (BB). Parkering i kjeller. P-krav boligformål (90 leiligheter): 108 p-plasser Beregnet utbyggingspotensiale BS1 (B/F/K) 1. etg: Forretning, kontor, tjenesteyting 2 220m 2 -BTA/ 1 300m 2 -BRA (salgsflate handel) 2-6 etg: Boligformål 7 700 m-bta / 4 600 m 2 -BRAs (salgsareal bolig) Parkering i kjeller: P-krav handel: P-krav bolig (gj.snitt leilighetsstørrelse på 65m 2 tilsvarer ca. 70 boenheter): 20 p-plasser 85 p-plasser. 105 p-plasser Teoretisk kapasitet i parkeringskjeller (2 800 m 2 ) ca. 120 150 p-plasser Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 6
1.2.3 BS2 Rema-bygget, Legesenteret Rammer og føringer i områdeplan Areal byggeområde sentrumsformål 4 330 m 2 Gnr 46/bnr 202: 2 300 m 2 Gnr 46 bnr 63:2 300 m 2 Maks % BYA 80 % Offentlig gangsone 10 m bredde Pålagt plansamarbeid BS2 Min 3 etg, maks 6 etg Krav til variasjon i volum og byggehøyder Publikumsrettet funksjon (handel/tjenesteyting) i 1 etg MUA bolig 25m 2 Parkering for ansatte og bolig i kjeller, en rampe P-krav handel Bil: 1,5 pr 100m 2 BRA Sykkel: 2 pr 100m 2 BRA P-krav kontor Bil: 1,0 pr 100m 2 BRA P-krav bolig Bil: 1,2 pr boenhet Sykkel: 1 pr boenhet Utarbeidet mulighetsstudie 46/202 Rema-tomten (46/63) er nylig utbygget og inngår ikke i vurdering av utbyggingspotensiale for feltet. Mulighetsstudien er utført av C.F. Møller på vegne av Sudrheimgruppen og gjelder 46/202, legesenteret. Studien viser nybygg i inntil 5 etasjer med forretning/handel i 1. etg sammenføyd med Rema, og boliger over. Studien er basert på at dagens bakkeparkering for handel langs Sørumsandvegen videreføres (26 p-plasser), men at det teoretisk kan etableres kjellerparkering under hele tomten (2 300m 2 ), tilsvarer ca. 100-120 p-plasser. Studiet påpeker også muligheten for å bygge på eksisterende parkeringsplass (ca. 650 m 2 ), men utbyggingspotensialet er ikke drøftet for denne delen av tomten. Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 7
Beregnet utbyggingspotensial gnr 46/bnr 202: 1. etg: Forretning, kontor, tjenesteyting 1 410 m 2 -BTA/850m 2 -BRA (salgsflate handel) 2-5 etg: Boligformål 2 120 m 2 -BRA Parkering i kjeller og på bakkeplan: P-krav handel: P-krav bolig i kjeller (gj.snitt leilighetsstørrelse på 65m 2 tilsvarende ca. 30 leiligheter) Teoretisk kapasitet i p-kjeller (2 300m 2 ): ca. 100-120 p-plasser Eksisterende parkeringsplasser på bakkeplan videreføres: 26 p-plasser 15 p-plasser 40 p-plasser 55 p-plasser 1.2.4 BS3 Fokuskvartalet Rammer og føringer for felt BS3 i områdeplan Areal byggeområde sentrumsformål 7 616 m 2 Gnr 46/bnr32: 2 022 m 2 Gnr 46/bnr 33: 5 065 m 2 Gnr 46/bnr 54: 704 m 2 Maks % BYA 80 % Offentlig gangsone 10 x 100m Pålagt plansamarbeid Min 3 etg, maks 6 etg Krav til variasjon i volum og byggehøyder Publikumsrettet funksjon (handel/tjenesteyting) i 1 etg MUA bolig 25m 2 Parkering for ansatte og bolig i kjeller, en rampe P-krav handel Bil: 1,5 pr 100m 2 BRA Sykkel: 2 pr 100m 2 BRA P-krav kontor Bil: 1,0 pr 100m 2 BRA P-krav bolig Bil: 1,2 pr boenhet Sykkel: 1 pr boenhet Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 8
Alternativ 1: 80 % BYA, 6 etasjer Høy utnyttelse. 80 % BYA= 6 000m 2 BYA Teoretisk kapasitet pr etg i p-kjeller (6000m 2 ): ca. 280-300 p-plasser 1 etg: Handel/kontor/tjenesteyting m 2 -BRA salgsflate satt til 60 % av m 2 -BTA. 2-5 etg: Bolig/leiligheter: m 2 -BTA satt til 40 % av m 2 -BYA (tilpasset karre-struktur i boligetasjene for å få uteopphold og gjennomlys) m 2 -BRAs bolig satt til 60 % av m 2 -BTA Beregnet potensiale alt 1: 1. etg: Forretning, kontor, tjenesteyting 6 000 m 2 -BTA/ 3 600 m 2 -BRA (salgsflate handel) 2. -6 etg: Boligformål 12 000m 2 -BTA / 7 200 m 2 -BRA Parkering i kjeller: P- krav handel: 54 p-plasser P-krav bolig (gj.snitt leilighetsstørrelse 65m 2 tilsvarer ca. 110 leiligheter) 130 p-plasser 180 p-plasser Teoretisk kapasitet pr etg i p-kjeller (6000m 2 ): ca. 280-300 p-plasser Alternativ 2: 70 % BYA, variasjon i volum og byggehøyder Moderat utnyttelse. 70 % BYA= 5 300 m 2 -BYA 6 etasjer med variasjon i volum og byggehøyder for bedre solforhold internt 1 etg: Handel/kontor/tjenesteyting m 2 -BRA salgsflate satt til 60 % av m 2 -BTA. 2-5 etg: Bolig/leiligheter: m 2 -BTA satt til 40 % av m 2 -BYA (for å sikre uteopphold/mua og gjennomlys) Varierte byggehøyder gir redusert areal i 4-6 etasje (25 % 4 etg, 50 % 5 etg og 25 % 6 etg) m 2 -BRAs bolig satt til 60 % av m 2 -BTA Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 9
Beregnet potensiale alternativ 2: 1. etg: Forretning, tjenesteyting mv 5 300 m 2 -BTA / 3 200 m 2 -BRA (salgsflate handel) 2. -6 etg: Boligformål 7 400m 2 -BTA/ 4 500m 2 -BRAs bolig Parkering i kjeller: P- krav handel: 48 p-plasser P-krav bolig (gj.snitt leilighetsstørrelse 65m 2 tilsvarer 70 leiligheter) 84 p-plasser 132 p-plasser Teoretisk kapasitet pr etg i p-kjeller (6000m 2 ): ca. 280-300 p-plasser Alternativ 3: 60 % BYA, 4 etasjer og handelsparkering på bakkeplan Viderefører dagens situasjon mht parkering på bakkeplan mot Sørumsandvegen. Utnytter utbyggingspotensialet ved flere etasjer på dagens bygg og boligparkering i kjeller. Forutsetter at det er mulig/økonomisk forsvarlig å grave ut kjeller under bygget. 60 % BYA= 4500 m 2 -BYA 1 etg: Handel/kontor/tjenesteyting m 2 -BRA salgsflate satt til 60 % av m 2 -BTA. 2-4 etg: Bolig/leiligheter: m 2 -BTA satt til 40 % av m 2 -BYA (for å sikre uteopphold/mua og gjennomlys) m 2 -BRAs bolig satt til 60 % av m 2 -BTA Beregnet potensiale alternativ 3: 1. etg: Forretning, tjenesteyting mv 4 500 m 2 -BTA / 2 700 m 2 -BRA (salgsflate handel) 2. -4 etg: Boligformål 5 400m 2 -BTA/ 3 200m 2 -BRAs bolig Parkering i kjeller og på bakkeplan: P- krav handel: 41 p-plasser P-krav bolig (gj.snitt leilighetsstørrelse 65m 2 tilsvarer 50 leiligheter) 60 p-plasser i kjeller 101 p-plasser Teoretisk kapasitet i p-kjeller under eks. bygg: (4500m 2 ): ca. 200 p-plasser Eksisterende parkerings på bakkeplan videreføres (1500m 2 ): 70 p-plasser Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 10
Alternativ 4: 80 % BYA, 5 etasjer p-hus 80 % BYA= 6 000m 2 BYA Bygg A: Handel/forretning på eksisterende bebygde flate i 1. etg. Boligformål i 2-5 etasje. Ikke p-kjeller. A m 2 -BTA satt til 40 % av m 2 -BYA (for å sikre uteopphold/mua og gjennomlys) m 2 -BRAs bolig satt til 60 % av m 2 -BTA B Bygg B: Nybygg på dagens p-plass med forretning, tjenesteyting i 1. etg og p-hus i 2-4 etg. m 2 -BRA salgsflate satt til 60 % av m 2 -BTA. Beregnet potensiale: Bygg A: 1. etg: Forretning, tjenesteyting mv 4 500 m 2 -BTA / 2 700 m 2 -BRA (salgsflate handel) 2. -5 etg: Boligformål 7 200m 2 -BTA / 4 300 m 2 -BRA Bygg B: 1. etg: Forretning, tjenesteyting mv 1 500 m 2 -BTA / 900 m 2 -BRA (salgsflate handel) 2-4. etg: Parkering 4 500m 2 -BTA / 150 p-plass Totalt forretning/tjenesteyting mv Totalt boligformål 6 000m 2 -BTA/ 3 600 m 2 -BRA (salgsflate handel) 7 200m 2 -BTA/ 4 300m 2 -BRA Parkering i p-hus bygg B (ikke kjeller): P- krav handel: 54 p-plasser P-krav bolig (gj.snitt leilighetsstørrelse 65m 2 tilsvarer 66 leiligheter) 80 p-plasser 134 p-plasser Antall p-plasser i p-hus bygg B: ca. 150 p-plasser Områdeplan for Sørumsand sentrum Mulighetsstudie - 11