SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Audun Mjøs Arkiv: L81 Arkivsaksnr.: 15/1908 UTBYGGINGSAVTALE VIKERSUND SENTRUM NORD Rådmannens innstilling: Modum kommune som plan- og bygningsmyndighet godkjenner utbyggingsavtale for Vikersund sentrum nord med utbygger Vikersund sentrum nord as (VSNU as) ihht. plan- og bygningsloven kap. 17. Avtalen bygger på anleggsbidragsmetoden. Modum kommune forplikter seg til å bygge ut og forskuttere infrastruktur for området. For Trinn 1 gjelder dette bl.a. Torg og poll, bussholdeplass, ledningsnett for vann, avløp og kabler, omlegging og utbedring av veier, utfylling i henhold til reguleringsplan. Modum kommune forplikter seg til å erverve grunn til torg og poll frå ROMs eiendom gnr 95 bnr 415 for halvparten av summen som arealene selges til utbyggingsselskapet. Det stilles krav om at grunneier ROM Eiendom as står ansvarlig for evt. forurensning i tomtegrunnen med inntil 100 % av kjøpesummen. Kostnader til infrastruktur i Trinn 1 er beregnet til ca kr 28 mill eks. mva. og må innarbeides i økonomiplan. Utbyggingen skal være ferdigstilt innen 1.7.2018. Boligeiendommer som bygges ut innenfor områdeplanen Vikersund sentrum nord pålegges å yte anleggsbidrag med kr 1000 pr m2 BRA-Salgbart. Beløpet indeksjusteres etter SSBs konsumprisindeks og forfaller før det gis ferdigattest for hvert delprosjekt. Kostnader og fremdrift for evt. utbygging av Trinn 2 følger samme mal og klargjøres nærmere ved fremtidig detaljregulering av området. Formannskapet sender avtalen på offentlig ettersyn i 30 dager og gir ordfører fullmakt til å godkjenne og signere avtalen dersom det ikke kommer vesentlige merknader i perioden med offentlig ettersyn. Vedlegg: Utbyggingsavtale mellom Modum kommune og Vikersund sentrum nord utvikling as, datert 15.5.2015 Merknad til varsel om forhandlinger om utbyggingsavtale, fra Samhold Saksopplysninger:
Modum kommune vedtok i planprogrammet for Vikersund sentrum nord at utviklingen av området skal videreutvikle dagens Vikersund som et attraktivt sentrumsområde som tiltrekker seg nye innbyggere og turister. Modum kommune er den største grunneieren innenfor planområdet. Regulering av området er gjort i samarbeid med ROM Eiendom as (ROM), som er grunneier til øvrige arealer innenfor planområdet. Det legges opp til felles utbyggingsselskap mellom Modum kommune og ROM som skal stå som utbygger av området. Selskapet Vikersund sentrum nord utvikling as (VSNU) står som utbygger i avtalen. Selskapet er under stiftelse. Reguleringsplanen for området legger opp til stor utbygging av offentlig infrastruktur med veier, torg, poll, grøntområder, bussterminal mv. Utbygging av området styres gjennom utbyggingsavtale mellom utbygger og kommunen med basis i vedtatt reguleringsplan. Kommuneplanbestemmelsene 2-2 gir kommunen hjemmel til å pålegge utbygger å gjennomføre tiltak som er nødvendige for gjennomføring av planvedtak. Hovedprinsippet er at utbygger skal bekoste all nødvendig teknisk og grønn infrastruktur innenfor planområdet, men kommunens krav til utbygger skal stå i rimelig forhold til utbyggingens art og omfang og kommunens bidrag, jf. pbl 17-3 tredje ledd. I henhold til kommunestyrets vedtak i sak 76/11 kan kommunen inngå avtale med privat utbygger om å benytte anleggsbidragsmetoden der kommunen har egne prosjekter som sammenfaller med en privat utbyggers prosjekt. Anleggsbidragsmetoden innebærer at kommunen står som byggherre og utbygger betaler et anleggsbidrag til dekning av kostnadene. Ved denne metoden blir også kostnad til merverdiavgift redusert vesentlig for utbyggingsprosjektet. Anleggsbidragsmetoden er lagt til grunn for forhandlingene om utbyggingsavtale for Vikersund sentrum nord. Det er første gang denne metoden benyttes i stor skala i Modum. Kommunen har hatt bistand fra Faveo prosjektledelse ved rådgiver Føreland og deres advokat. Avtaledokumentene er i tillegg oversendt KS-advokatene den 20.5.15 for ekstarn vurdering. Føreland har poengtert at utbyggeren trenger gode rammebetingelser og forutsigbarhet dersom planen skal realiseres. Det er anbefalt at utbyggeren skal betale fast anleggsbidrag fordelt på antall salgbare kvadratmeter boligareal, omtalt som BRA-Salgbart (BRA-S), og at betalingstidspunktet forskyves til ferdigstillelse av boligene, når utbyggeren får inntekter av salget. Føreland har med bakgrunn i andre utbyggingsprosjekter lagt til grunn at prosjektet må klare en belastning på pr 1000 pr m2 BRA-S bolig. I trinn 1 av utbyggingen av Vikersund sentrum nord er det i høringsutkastet til reguleringsplanen lagt til rette for utbygging av ca 13 000 m2 BRA-S til boligformål. Dette betyr ca kr 13 mill i anleggsbidrag til dekning av utgifter til infrastruktur.
Kommunen skal stå som byggherre for nødvendig infrastruktur i Trinn 1 og forskuttere dette. Dette inkluderer kostnader til blant annet torg og poll, flytting av Strandveien, opparbeidelse av bussholdeplass samt utfylling av byggeområdene B2, C3 og D3. Samlede kostnader til infrastruktur som Modum kommune skal bygge ut i Trinn 1 ihht. utbyggingsavtalen er budsjettert til kr 28,5 mill eks. mva. Det er tatt høyde for 15 % uforutsett i beregningene, men endelig kostnad avklares først ved anbud. Det er budsjettert med bidrag fra Buskerud fylkeskommune til kollektivterminal og fra Jernbaneverket til utbedring av jernbanetorget, men dette er ikke endelig avklart med partene. I tillegg skal en del av utgiftene overføres selvkostregnskapet for VA. Anleggsbidrag på til sammen kr 13 mill fra utbygger VSNU vil over tid medføre at kommunens samlede kostnad til infrastruktur er ca kr 5,6 mill. Inntekter fra andre, Trinn 1 VSNU as -13 000 000 VSNU as betaler fylling (forhandling) -3 000 000 Fylkeskommunen -1 400 000 Jernbaneverket -3 200 000 Overføres VA-området -2 300 000 Rest Modum kommune -5 600 000 SUM Trinn 1-28 500 000 I sak om samarbeids- og aksjonæravtale er det lagt inn gevinst etter kjøp og salg av eiendom i Trinn 1 med kr 1,4 mill. I tillegg legges det opp til at kommunen skal ta ut utbytte fra utbyggingsselskapet. Kostnader til kulvert under jernbanen og parkering i vest er anslått til rundt kr 25 mill. Prosjektet er holdt utenfor utbyggingsavtalen og er primært Jernbaneverkets ansvar. Modum kommune må forhandle med Jernbaneverket om fremtidig finansiering. Salg av utfyllingsområder Planen legger opp til utfylling av 5 mål i Trinn 1 til boligformål, gangvei og grøntområde på kommunal grunn, budsjettert til kr 3 mill. Utfylling er en forutsetning for gjennomføring av planen. Det er tatt inn i utbyggingsavtalen at kommunen skal fylle ut arealene før de kan selges til utbygging, innen 4 år fra vedtak av plan. Det ble i møte den 11.5.15 avtalt at selskapet skal dekke selvkost for utfyllingen, men ROM har senere krevd at kommunen tar ansvar for gangvei og grøntområde med ca kr 900 000. Kjøp av grunn til infrastruktur ROM krever at Modum kommune erverver grunn til offentlig infrastruktur som ikke er eid av kommunen i dag. Dette gjelder areal til torg og poll på Nettbusstomta. Gjennomsnittlig kvadratmeterpris for ROMs eiendom er kr 1105. Kommunen erverver grunn til halv sats, ca kr
2,1 mill for 3,6 mål. ROM krever at utbyggingsselskapet dekker andre halvparten, mens kommunen krev at ROM dekker inn dette selv. Infrastruktur i Trinn 2 Områdeplanen har også en nordlig del som kan bygges ut. Området må detaljreguleres før utbygging. Prinsippene i utbyggingsavtalen gjelder på samme måte i Trinn 2: Modum kommune forskutterer infrastruktur og evt. utfylling, selskapet betaler anleggsbidrag med kr 1000 (indeksregulert). Kostnader, omfang og fremdrift for infrastruktur må avklares i arbeidet med detaljregulering. Saksbehandling av utbyggingsavtalen Det ble varslet oppstart av forhandlinger om utbyggingsavtale den 12.5.15, med frist for merknader den 26.5.15. Kommunen har så langt mottatt én merknad, fra Arbeiderforeningen Samhold i Vikersund. Samhold bemerker at det ikke foreligger stadfestet reguleringsplan for området og hevder at det ikke kan være riktig å starte forhandlinger før en vet nøyaktig hvordan området kan utbygges. De henviser også til kravet i plan- og bygningsloven 17-2 om at kommunestyret selv må vedta i hvilke tilfeller utbyggingsavtaler skal benyttes. Kommunestyret behandlet prinsipper for bruk av utbyggingsavtaler i Modum i sak 26/2007. Dette er senere inntatt i kommuneplanens planbestemmelser 2-2. Det heter blant annet at «Utbyggingsavtaler skal benyttes i de tilfeller der kommunen skal overta teknisk infrastruktur, og er obligatorisk for alle tiltak som gir en utbygging på mer enn seks boliger/boenheter», og videre at «Arbeid med utbyggingsavtale skal som hovedregel foregå parallelt med reguleringsprosessen». Bakgrunnen for disse bestemmelsene er å avklare ansvarsforhold i utbyggingen og sikre gjennomførbarhet for reguleringsplan. Rådmannen ser ikke at Samholds merknader til utbyggingsavtalen er i henhold til kommunestyrets vedtak. Utbyggingsavtale kan ikke godkjennes før reguleringsplanen er endelig godkjent, jf. pbl. 17-4. Avtalen skal sendes på offentlig ettersyn i 30 dager før endelig godkjenning. Formannskapet er delegert myndighet til å behandle utbyggingsavtaler. Etter pbl. 17-5 kan ikke utbyggingsavtaler påklages. Vurdering: Modum kommune som grunneier og samfunnsutvikler har stor interesse av at reguleringsplanen for Vikersund sentrum nord vedtas og bygges ut. VSNU as er et felles utbyggingsselskap mellom Modum kommune og ROM eiendom as som grunneiere med formål om å realisere planene. På grunn av den store kommunale interessen i området er anleggsbidragsmodellen benyttet. Modellen innebærer at kommunen får stort ansvar for utbyggingen med både prosjektering, anbud og byggeledelse, og økonomisk gjennom forskuttering innenfor en fastsatt tidsplan. Anleggsbidragsmodellen medfører også at kommunen har mulighet til å realisere planen raskt og oppgradere området Vikersund sentrum nord slik reguleringsplanen legger opp til.
Kommunen har gjennom utbyggingsavtalen sikkerhet for at utbygger dekker hoveddelen av utgiftene til infrastruktur for utbyggingen. I kommuneplanen er hovedprinsippet at utbygger skal dekke alle utgifter til teknisk og grønn infrastruktur innenfor planområdet. Reguleringsplanen legger opp til en stor offentlig infrastruktur som må bygges ut med torg, poll og friområder. Plan- og bygningsloven 17-3 setter begrensning for kostnadene som kan pålegges utbygger. Paragrafen hindrer kommunen i å pålegge utbyggeren større andel av utgiftene enn det som er lagt til grunn, kr 13 mill. Kommunens samlede utgifter for Trinn 1 er budsjettert til kr 5,6 mill, som i praksis utgjør ca halve kostnaden for torg og poll. Kommunens budsjetterte underskudd på 4,1 mill for Trinn 1 kan finansieres ved salg av eiendom gjennom utbyggingsselskapet. Det er fortsatt noen punkter i utbyggingsavtalen det ikke er oppnådd enighet om. ROM krever at de skal betale mindre enn selvkost for utfyllingen. Dette innebærer ca kr 900 000 redusert inntekt for kommunen i forhold til oppsettet ovenfor. Kommunen har krevd at ROM selv finansierer redusert salgsinntekt på kr 2,1 mill for areal til torg på Nettbusstomta, i stedet for å legge dette på utbyggingsselskapet. I tillegg er det satt krav om at ROM som grunneier til torget skal ta ansvar for evt. forurensning på deres areal, og bedt om at ROM river bygninger hos seg når kommunen river Arbeidssenteret. Resultat av forhandlingene oversendes senest i formannskapsmøtet, sammen med rapport fra KS-advokatene. Rådmannen anbefaler at fremlagte forslag til utbyggingsavtale godkjennes, med forbehold om hva som kommer frem i rapportene overfor. Rådmannen anbefaler at formannskapet sender utbyggingsavtalen på høring snarest mulig og gir ordfører fullmakt til å godkjenne og signere avtalen dersom det ikke kommer vesentlige merknader i perioden med offentlig ettersyn. Kommunestyret får planen til behandling 14 dager senere og kan godkjenne den med forbehold om at det ikke kommer vesentlige merknader i perioden med offentlig ettersyn.