Arkivsak-dok. 18/01114-1 Saksbehandler Anne Karine Frigaard Saksgang Møtedato Sak nr. Formannskapet 2015-2019 07.05.2018 Bystyret 2015-2019 24.05.2018 Retningslinjer for salg av eiendom og standardiserte priser for kjøp av rettigheter på privat grunn Innstillingssak. Medsaksbehandlere: Bård Andersen Rådmannens innstilling: 1. Reviderte retningslinjer for salg av eiendom (vedlegg 1) vedtas. 2. Prisliste for salg av tilleggsareal (vedlegg 2) vedtas. 3. Standardiserte priser for kjøp av rettigheter på privat grunn (vedlegg 3) vedtas. Vedlegg: 1. Utkast til reviderte retningslinjer for salg av eiendom 2. Prisliste for salg av tilleggsareal 3. Standardiserte priser for kjøp av rettigheter på privat grunn Sammendrag: Den 29.01.2015 ble det i utvalg for eiendom og næring vedtatt retningslinjer for salg av kommunal eiendom. Disse er senere forankret i gjeldende delegeringsreglement og Plattform for eiendomsforvaltning 2017 2020. Kommunal eiendom skal som hovedregel selges til høystbydende etter offentlig kunngjøring, dersom det ikke faller inn under unntak med direktesalg til en bestemt aktør. Salg som fraviker disse prinsippene skal godkjennes av kompetent politisk organ. For øvrig skal alle salg av prinsipiell betydning eller av allmenn interesse behandles politisk i henhold til delegasjonsreglementet. Kommunen har solgt en rekke tomter og arealer i henhold til vedtatte retningslinjer. Retningslinjene har fungert etter sin hensikt for salg av bolig- og næringstomter, men det har vært mange utfordringer knyttet til salg av tilleggsareal. Det er derfor behov for noen endringer og presiseringer i retningslinjene, herunder en del forenklinger. Hovedregelen bør fortsatt være salg til høystbydende etter offentlig kunngjøring, der ikke salget er regulert i lov eller avtale på området. Det bør gjøres spesifikt unntak kun for tilleggsareal. Dersom det er ønskelig å gjennomføre en annen type salg som fraviker retningslinjene, vil det være nødvendig med politisk godkjenning. Kommunen erverver også rettigheter på privat grunn i stort omfang, for eksempel for legging av nye VA-ledninger og etablering av tekniske installasjoner. Ved erverv av slike rettigheter, gis det et vederlag eller en engangserstatning til grunneier avhengig av type rettighet. Det er behov for å benytte seg av standardiserte priser for å sikre at like tilfeller behandles likt. 1
Rådmannen anbefaler at det vedtas nye retningslinjer for salg av kommunal eiendom, prisliste for salg av tilleggsareal og standardiserte priser for kjøp av rettigheter på privat grunn. Utredning: Den 29.01.2015 vedtok utvalg for eiendom og næring retningslinjer for salg av kommunal eiendom. Disse er senere forankret i gjeldende delegeringsreglement og Plattform for eiendomsforvaltning 2017 2020. Kommunal eiendom skal som hovedregel selges til høystbydende etter offentlig kunngjøring, dersom det ikke faller inn under unntak med direktesalg til en bestemt aktør. Salg som fraviker disse prinsippene skal godkjennes av kompetent politisk organ. Kommunen har solgt en rekke tomter og arealer etter gjeldende retningslinjer. Retningslinjene har fungert etter sin hensikt for salg av bolig- og næringstomter, men det har vært utfordringer knyttet til salg av tilleggsarealer. For å unngå for mange endringer og tilføyelser i dagens retningslinjer, mener rådmannen det er formålstjenlig å utforme nye retningslinjer for salg av kommunal eiendom der hovedregelen fortsatt er salg til høystbydende etter offentlig kunngjøring. Retningslinjene bør kun gjøre spesifikt unntak for salg av tilleggsarealer og blir derfor vesentlig forenklet i forhold til tidligere. Nedenfor følger nødvendige avklaringer rundt reviderte retningslinjer: Hva er et tilleggsareal: Det er behov for å avklare når et grunnareal er å anse som et tilleggsareal og ikke en tomt i henhold til retningslinjene. Et tilleggsareal er et tilstøtende areal som i form og størrelse ikke er anvendelig som egen tomt (f.eks. mangel på adkomst, ubebyggelig alene etc). Dette kan være et stort eller lite areal, og arealene bør behandles forskjellig henholdsvis ut fra størrelse og bruk til bolig eller næringsformål. Unntak for salg av tilleggsareal tidligere retningslinjer rådmannens forslag til endringer Kommunen har mange forespørsler fra private og næringsdrivende som dreier seg om kjøp av kommunalt tilleggsareal til egen grunn. Direktesalg av tilleggsareal har vært gjort uten politisk behandling med grunnlag i følgende unntak fra hovedregelen om salg til høystbydende: «Eiendom som på grunn av reguleringsformål, adkomst, eiendomsgrenser eller lignende bare kan utnyttes hensiktsmessig sammen med tilliggende eiendom, kan selges direkte til eier av slik eiendom. Salg skal skje til markedspris.» Frem til nå har det vært en utfordring å avgjøre hvem som skal få kjøpe et tilleggsareal der det er flere interessenter til arealet. Utfordringen har bestått i å vurdere hvorvidt tilleggsarealet «bare kan utnyttes hensiktsmessig sammen med tilliggende eiendom.» I mange tilfeller kan tilleggsarealet utnyttes sammen med flere eiendommer som ligger til denne, men kun én grunneier har spurt om å få kjøpe. Når det blir kjent at arealet er for salg, vil flere av de tilliggende eiendommene melde sin interesse. Hvorvidt arealet bare kan utnyttes hensiktsmessig av én eller flere eiendommer beror på et skjønn som utad kan fremstå som vilkårlig. Det kan for eksempel tenkes at en av naboene som grenser til ønsker å investere ubegrenset i arealet for å få grunnen tillagt sin eiendom, for eksempel ved mangel på adkomst. Retningslinjene bør derfor omformuleres slik at rådmannen kan vurdere hvilken eiendom som totalt sett får utnyttet tilleggsarealet på en mest hensiktsmessig måte. Ingen har rettskrav på å kjøpe kommunal eiendom. Det bør normalt være opp til rådmannen å avgjøre 2
hvilken løsning som totalt sett er mest hensiktsmessig for området ut fra relevante momenter og overordnede føringer i Plattform for eiendomsforvaltning (2017 2020). Rådmannen anbefaler at det fremgår klart av retningslinjene at salg av tilleggsareal til boligeller næringsformål utgjør et unntak fra hovedregelen om salg i det åpne markedet. Videre bør det fremgå at tilleggsareal selges kun til tilliggende eiendommer. Retningslinjene bør tydeliggjøre rådmannens rammer for vurderingen rundt hvilken eiendom som skal få kjøpe et tilleggsareal evt deler av det. Avgjørelsen skal bero på en helhetsvurdering der reguleringsformål, adkomst, eiendomsgrenser og muligheter for fortetting inngår i vurderingen. Momentene er ikke uttømmende og arealet skal selges til antatt markedspris (se pris for tilleggsarealer). Dagens retningslinjer åpner opp for bruk av intern budrunde mellom tilliggende eiendommer (til tilleggsarealet) som har signalisert et ønske om å kjøpe, men da forutsatt politisk behandling. Det er inntil i dag ikke gjennomført noen interne budrunder. Det vil påløpe uforholdsmessige kostnader ved dette, da dette er arealer med generelt lav fortjeneste. Ordningen krever også mye ressurser administrativt. Rådmannen anbefaler at åpningen for intern budrunde ikke videreføres i reviderte retningslinjer. Pris for tilleggsarealer: Rådmannen anbefaler at tilleggsareal selges til tilliggende eiendom til markedsverdi. Markedsverdien kan fastsettes ved innhenting av takst eller ved å legge til grunn en gjennomsnittlig pris for sammenlignbare omsetninger i området. Mindre tilleggsarealer (under 150 kvm): Inntil i dag har kommunen innhentet takst også på mindre tilleggsarealer (under 150 kvm) til boligformål. Innhenting av takster er tidkrevende, kostbart og lite hensiktsmessig ved salg av mindre arealer. Kommunen har i forbindelse med innløsning av festegrunn til bolig innhentet områdetakster (en gjennomsnittsverdi) i flere deler av Sarpsborg, se vedlagte prisliste i vedlegg 2. Bruk av vedlagte prisliste vil forenkle saksbehandlingen rundt salg av mindre tilleggsarealer og være mindre kostnadskrevende for kommunen. Rådmannen foreslår å legge disse områdeprisene til grunn for salg av areal til boligformål. Ved salg av tilleggsarealer til profesjonelle aktører til bruk i deres næringsvirksomhet, vil verdien av arealet bero på en mer sammensatt vurdering enn ved arealer til boligformål. Rådmannen anbefaler at arealet i slike tilfeller selges til markedsverdi. Arealstatus på tilleggsarealet: Kommuneplanens arealdel er juridisk bindende og angir rammene for hvilke nye tiltak og ny arealbruk som kan iverksettes innenfor kommunen. I flere tilfeller søkes det om tilleggsareal fra kommunens friområder og LNF- områder. I enkelte tilfeller er det allerede oppført garasje eller lignende byggverk på grunnen. Grøntområder er viktige arealer i et planperspektiv og bør ikke benyttes som tilleggsareal til private hager o.l. Salg av slike områder krever dispensasjon fra planen og vil medføre utstrakt bruk av administrative ressurser. Salg av disse områdene vil også resultere i at grøntområder spises opp av private grunneiere. Rådmannen anbefaler at tilleggsareal kun selges der arealet har samme planstatus som den eiendommen det skal tillegges. Er arealet allerede bebygd, skal dette følges opp av kommunen som plan- og bygningsmyndighet og ikke løses gjennom salg og dispensasjoner. Gjenkjøpsklausul: I henhold til Plattform for eiendomsforvaltning 2017-2020, skal kommunen som grunneier være en aktiv pådriver for å bidra til gjennomføring av fortettingsprosesser. For tilleggsarealer som egner seg for utbygging, eventuelt sammen med tilliggende tomt, bør det tinglyses et vilkår om at arealet skal bebygges innen 2 år etter tinglyst skjøte eller arealoverføring. Dersom bygging ikke er påstartet (i plan- og bygningslovens forstand), vil 3
kommunen ha rett til å ta arealet tilbake mot overføring av opprinnelig kjøpesum. Rådmannen mener det må være opp til kommunen som selger (grunneier) å vurdere hvorvidt arealet egner seg for utbygging. Slike gjenkjøpsklausuler er i samsvar med praksis for salg av boligtomter. Samme gjenkjøpsklausul bør etter rådmannens vurdering gjelde der formålet med kjøpet er næringsvirksomhet, herunder salg til profesjonelle utbyggere til boligformål. Administrasjonsgebyr: Salg av tilleggsareal er en tidkrevende prosess som legger beslag på mye ressurser. Rådmannen anbefaler at kommunen innkrever et administrasjonsgebyr for salg av tilleggsareal på samme måte som ved innløsning av festetomter. Beløpet ble i 2017 justert til kr. 3 200,- og rådmannen anbefaler at beløpet kan endres ved årlige budsjettvedtak. Det samme gebyret har vært praktisert ved innløsning av næringsfesteavtaler som er innløst i henhold til sak av 27.11.2014. Rådmannen anbefaler at denne praksisen opprettholdes. Tomter til bygging av egen bolig: Tomter på kommunalt opparbeidede boligfelt bør etter rådmannens vurdering fortsatt selges kun til privatpersoner til bygging av egen bolig. Prinsippet bør også gjelde utfyllingstomter i boligområder med villamessig bebyggelse. Rådmannen mener det fortsatt bør inntas gjenkjøpsklausuler som sikrer kommunen tilbakekjøpsrett til samme verdi dersom tomten ikke er bebygd innen 2 år fra tinglyst skjøte. En slik klausul bidrar til utvikling og fortetting og er i tråd med kommunens overordnede prinsipper som grunneier. Tidligere unntak formelle forenklinger i reviderte retningslinjer: Nåværende retningslinjer gir også spesifikt unntak fra hovedregelen om salg til høystbydende etter offentlig kunngjøring for innløsning av festetomter og salg til berettigede etter forkjøpsrett. Dette kan utelates i nye retningslinjer. Forkjøpsrett og innløsning (salg) av festetomter er regulert i lov eller avtale, og er således utenfor virkeområdet i reviderte retningslinjer, se vedlegg 1 («Virkeområde»). Et generelt unntak for direktesalg (nåværende pkt. 1.7) som forutsetter politisk godkjenning er heller ikke nødvendig. Skal annen eiendom enn tilleggsareal selges direkte, er det et unntak fra hovedregelen som betinger politisk godkjenning etter de reviderte retningslinjene. Dette vil typisk gjelde salg av prinsipiell betydning. Dette er i tråd med delegasjonsreglementet. I reglementets pkt. 16.3 er rådmannen delegert «myndighet til å treffe vedtak i enkeltsaker eller typer av saker som ikke er av prinsipiell betydning». Dette vil typisk være salg som ikke har allmenn interesse. Av reglementets pkt. 5.4 fremgår at formannskapet er delegert myndighet til å «fatte beslutning om salg av kommunal eiendom som ikke er av vesentlig strategisk eller økonomisk betydning, samt i enkeltsaker beslutte at kommunen skal gjøre unntak fra prinsippet om at salg skal skje til høystbydende etter offentlig kunngjøring». Tomter avsatt til næring i plangrunnlaget: Tomter som er regulert til næring eller skal benyttes i næringsvirksomhet (boligfelt til entreprenører) har ikke vært nevnt spesielt i retningslinjene. Rådmannen anbefaler at disse tomtene omtales i retningslinjene og følger samme hovedregel. Dette er i tråd med gjeldende praksis. Når det gjelder gjenkjøpsklausul for næringstomter, er det behov for en lengre planleggingsperiode enn for boligtomter til bygging av egen bolig. Frem til nå har det vært benyttet en frist for tilbakekjøp på 3 5 år fra tinglyst skjøte dersom tomten ikke er bebygd. Hvilken frist som benyttes avhenger av størrelsen og muligheter på tomten. Rådmannen anbefaler at denne fristen opprettholdes. Standardiserte priser for erverv av ulike typer rettigheter: Kommunen erverver rettigheter på privat grunn i et stort omfang. Dette gjelder for eksempel rett til å legge kommunale vann- og avløpsledninger, etablere kummer og 4
trykkøkningsstasjoner. Etablering av slike anlegg medfører inngrep på privat grunn som skal erstattes. Erstatningen gis i form av en engangserstatning eller en årlig erstatning. Dersom kommunen opererer med lik pris for alle grunneiere i kommunen, vil dette bidra til en rettferdig og forutsigbar behandling av innbyggerne i disse sakene. Faste satser forenkler administrasjon og avtaleinngåelse. På bakgrunn av tidligere praksis og gjeldende satser i Sarpsborg og Halden kommuner, har rådmannen kommet frem til et sett av standardiserte priser for ulike typer rettighetserverv (se vedlegg 3). Satsene har vært drøftet med Statens Landbruksrådgivning. Når det gjelder erstatning for avlingstap, har utregningen nær sammenheng med hva grunneier dyrker og når anleggsarbeidene starter. Gravingen kan foregå utenom vekstsesong, før våronn eller midt i vekstsesongen. Det er derfor nødvendig å foreta en konkret vurdering ut fra basistall for de ulike situasjonene (se erstatningssatser i vedlegg 3). For jordbruksproduksjon av annet enn korn, gras og beite, anbefaler rådmannen at erstatningen beror på en konkret beregning av landbrukssakskyndig. Det samme gjelder erstatning for særlige tilfeller, herunder ungskog, som beregnes etter faktisk målbare kriterier eller takst. Rådmannen anbefaler at vedlagte standardiserte priser (vedlegg 3) legges til grunn for kommunens ulike inngrep på privat grunn. Konsekvenser økonomi, miljø og folkehelse: Økonomi: Det forventes ikke vesentlige endringer av kommunens inntekter eller utgifter. Kommunens administrasjonsutgifter forbundet med salg av tilleggsarealer vil bli mer forutsigbart og mindre tidskrevende. For å dekke kommunens utgifter innføres et administrasjonsgebyr på 3 200 kr. Salgsinntekter forbundet med salg inntektsføres i kommunens investeringsregnskap. Erstatninger i forbindelse med etablering av vann- og avløpsledninger utbetales etter standardiserte priser. Prisene foreslås prisjustert årlig, første gang fra 1.1.2020. Erstatninger ved etablering av vann og avløpsledninger utgiftsføres kommunens investeringsregnskap. Miljø: Ingen konsekvenser. Folkehelse: Ingen konsekvenser. 5