Birkenes kommune SAKSGANG STYRE / RÅD / UTVALG MØTEDATO SAKSNR Planutvalget 14.03.2012 015/12 Saksbehandler: Ivar Aanesland Arkiv/arkivsaksnr.: 88/4, L33 11/1900 Søknad om dispensasjon, fradeling av parsell til boligformål. Sted: Birkeland, gnr. 88 bnr. 4. Klage på vedtak i sak 117/11. Saksopplysninger Nils O. Birkeland søker om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen for å dele fra en parsell til boligformål, med et areal på ca. 1,3 daa. Parsellen skal fradeles eiendommen gnr. 88 bnr. 4 som ligger øst for Nordåsen II. Deler av parsellen er regulert til lek i reguleringsplanen Nordåsen II og avsatt til LNF-formål der friluftsliv er dominerende i kommuneplanen. Planutvalget behandlet søknaden i sak 117/11 og ga dispensasjon til fradeling av parsellen som omsøkt. Vedtak i planutvalget er påklaget av naboer og fylkesmannen. Trykte vedlegg Situasjonskart. Klage fra Esperås, dat. 15.12.2011 Klage fra Andreassen, dat 16.12.2011 Klage fra fylkesmannen i Aust-Agder, dat 16.12.2011 Kommentarer til klage fra Birkeland/Væting, mottatt 08.02.2012 Brev fra fylkesmannen i Aust-Agder, dat. 06.02.2012 Klage fra Nygård, dat. 20.02.2012 Utrykte vedlegg Administrasjonens forslag til vedtak: På grunn av nye opplysninger i saken, klage fra nabo og at fylkesmannen ikke frafaller sin klage, anbefaler en planutvalget at det ikke gis dispensasjon fra kommuneplanen og reguleringsplan til fradeling av parsell til bolig og lek som omsøkt. Det faste utvalg for plansaker viser til reguleringsplanen for Nordåsen II og bestemmelsene i kommuneplanen og gir ikke dispensasjon til fradeling av parsell til boligformålet og lek som omsøkt.
Dispensasjon fra reguleringsplanen og kommuneplanen gis ikke, da: - En tillatelse vil åpner opp for en praksis som kan medføre utbygging i nærområdene til Birkeland uten at dette er avklart ved regulering. - Deler av parsellen er avsatt til lek i reguleringsplanen Nordåsen II og LNF-formål der friluftsliv er dominerende i kommuneplanen. Hvilke områder nær Birkeland sentrum som skal bygges ut bør avklares ved en reguleringsplan/reguleringsendring for området. 2
Bakgrunn Nils O. Birkeland søker om dispensasjon fra bestemmelsene i kommuneplanen til å dele fra en parsell til boligformål, med et areal på ca. 1,3 daa. Parsellen skal fradeles eiendommen gnr. 88 bnr. 4 som ligger øst for Nordåsen II, inntil boligeiendommer i Nordåsstien. Deler av parsellen er regulert til lek i reguleringsplanen Nordåsen II og avsatt til LNF-formål der friluftsliv er dominerende i kommuneplanen. - En nabo protesterte da han mente at området ikke bør fradeles ved dispensasjon. - Aust-Agder fylkeskommune fraråder kommunen å gi dispensasjon som omsøkt. - Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen påpekte at nye boligtomter bør avklares gjennom reguleringsplanarbeid. - Landbruksetaten har i medhold av jordloven 12 gitt tillatelse til fradeling av parsellen som omsøkt. Planutvalget behandlet søknaden i sak 117/11 og vedtak: Det faste utvalg for plansaker gir tillatelse til fradeling av omsøkte parsell til boligformål. Parsellen fradeles eiendom gnr 88 bnr 4, og ligger dels innenfor reg.plan Nordåsen II og dels på tilstøtende LNF-område. Dispensasjon gis da: - En vil ikke øke antall boenheter, fortette, da opprinnelig plan hadde innregulert bolig tett inntil omsøkt parsell. Dette arealet er i ettertid solgt som tilleggsareal til naboeiendommer. - Tiltenkt lekeplass er ikke opparbeidet og heller ikke benyttet. Inntegnet atkomstvei er også solgt som tilleggsareal til naboeiendom. - Vurdert ut fra naturmangfoldloven 8-12, kan en ikke se at omsøkte dispensasjon vil ha innvirkning på naturmangfoldet. Det framkommer heller ikke av vurderingen. - Det forutsettes at tilgang til turløyper/lnf-område, blir i varetatt og opparbeidet - Omsøkt parsell blir å betrakte som en del av reg.plan Nordåsen II Vedtaket i planutvalget er påklaget av fylkesmannen og to naboer. Esperås skriver: - Han opprettholder sin klage og viser til brev av 26.10.2011. - Ønsker ny befaring da han ved en glipp ikke ble innkalt til planutvalgets befaring den 30.11.2011. Andreassen skriver i sin klage: - Deres bolig har direkte utsyn til omsøkt parsell. - Det er ikke nødvendig å presse inn flere boliger i feltet da det vil komme boliger for salg på grunn av generasjonsskifte. - Samme antall boliger som regulerte har utkjørsel til Nordåsstien og trafikkbelastningen er minst 5 dobler på 40 år. - Dette området har vært benyttet til lek vinterstid. - Sandlekeplassen på toppen har vært benyttet i 35 år, nå ønsker dessverre grunneier å anlegge atkomstvei over denne. Fylkesmannen i Aust-Agder skriver i sin klage: - Ved omdisponering av areal avsatt til fellesareal/lek skal det skaffes fullverdig erstatning. 3
- De finner det ikke tilfredsstillende at kommunen forutsetter at tilgang til turløype og LNF-område blir ivaretatt. - Nye boligområder bør avklares gjennom reguleringsplanarbeid. Birkeland/Væting har kommet med kommentar til klagen og foreslå etablering av lekeplass øst for parsellen, de skriver: - Søker henstiller planutvalgets om å be fylkesmannen omgjøre sitt vedtak i klagesaken. - De har funnet et alternativ til ny lekeplass på 360 m 2. - De mener at tiltaket ikke har merkbare ulemper ut i fra friluftshensyn om foreslått at løsning blir godkjent. - Regulert lekeplass er ikke anvendelig som lekeplass i det ikke er atkomst til lekeplassen. Innspill om ny lekeplass ble sendt berørte parter for eventuelle kommentarer. Fylkesmannen i Aust-Agder har foretatt en ny vurdering i sitt brev av 06.02.2012 og skriver: - Det er nødvendig med dispensasjon for etablering av lekeplass. - Dersom denne løsningen presenteres som en del av en reguleringsplan/reguleringsendring for området, mener de at dette er en akseptabel løsning. Det er kommet en klage fra Nygård, som skriver: - De skrev under da de ikke syntes det hadde noen betydning for deres eiendom. - De misforstod at parsellen skulle ha direkte grense med deres eiendom. - De kan ikke godta at deres eiendom ikke får fri grense mot område avsatt til lek og LNF-område som har vært en kvalitet gjennom alle år. - Utbygging her vil også ha stor økonomisk betydning ved videre salg. Vurdering Barnerepresentanten skriver: Ved omdisponering ved arealer som i planer er avsatt til fellesareal eller friområde som er i bruk eller egnet for lek, skal det skaffes fullverdig erstatning (RPR punkt 5 d). Fører omdisponeringen til at nærmiljøet taper areal hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø, har barna krav på fullverdig erstatningsareal (RPR punkt 5) Lekearealer og arealer avsatt til LNF-område bør ikke gis ved dispensasjon, men avklares ved regulering/omregulering og arealer nær sentrum bør ikke endres til byggeområder ved at det gis dispensasjon. Normalt bør en heller ikke avklare lekeplasser ved dispensasjon da en skal sikre at arealer som avsettes til lek er egnet til formålet. En må anta at ny bolig vil medføres lite ulempe for Andreassen, og området vil fortsatt kunne brukes som lekeområde både sommer og vinter dersom lekeplassen opparbeides som foreslått. Det er nok tilfellet at biltrafikken har økt og den vil øke ytterligere ved etablering av ny bolig med atkomst til Nordåsstien. Det er nå i etterkant kommet inn klage fra Nygård som i nabovarsel har skrevet at de ikke har merknader til søknaden. 4
Det opplyses at de misforstod at parsellen skal ha direkte grense med deres eiendom. En foreslår at klagen ikke avvises, selv om frist for klage er utgått og det er krysset av på ingen merknader. En bolig øst for Nygård vil hindre muligheten for fri atkomst til bakenforliggende arealer avsatt til friområder og det er klart at dette forringer kvaliteten på eiendommen noe. Om tiltaket vil få store økonomisk betydning for eiendommen ved salg er en helle usikker på da boligen har hovedutsikt mot vest. Fylkesmannen skriver i sin uttalelse at de er positive til lekeplassen, men at denne løsningen bør presenteres som en del av en reguleringsplan/reguleringsendring for området. Ved behandling av søknaden i planutvalget i sak 117/11 var det stort flertall for å gi dispensasjon til fradeling av parsellen som omsøkt. Normalt vil en anbefale at planutvalget opprettholder sitt vedtak dersom det ikke kommer inn nye opplysninger i saken. Administrasjonen anbefaler at planutvalget ikke gir dispensasjon til fradeling som omsøkt på grunn av klagen fra Nygård og Andreassen og at fylkesmannen ikke har trukket sin klage selv om søker vil etablere lekeplass i område som foreslått i ny søknad. 5