Analyse - plangrep Kvartal 261 Sarpsborg

Analyse - plangrep Kvartal 261 Sarpsborg

Bebyggelsesstruktur: Dagens situasjon: - Dagens situasjon innenfor planområdet viser frittliggende trehusbebyggelse i sørøst og en større offentlig parkeringsplass i nordvest mot Sarpsborg kirke. - Parkeringsplassen beslaglegger viktig urbant areal. - Kirken har en plassering som grenser direkte mot fortauet på vestre side av Glengsgata. - Utbyggingen tar utgangspunkt i sentrumsplanen for de kvartalene som defineres som bykjernen. - Nabokvartalet i nord er i denne analysen tenkt opparbeidet til tillatte maksimumshøyder iht. gjeldende sentrumsplan. - Tomteområdet er avmerket med stiplet, blå strek. Fullt utbygget kvartal: - En utbygging av planområdet tar utgangspunkt i en tenkt kvartalsstruktur. Tradisjonelt fylles kvartalene med bebyggelse som knytter seg til omkringliggende gatenett i en sammenhengende karré. - Kvartal 261 har en viktig plassering ved Sarpsborg kirke, Kirkeparken, og Sarpsborg rådhus. - Tradisjonell kvartalsbebyggelse vil gi en tett struktur og lite rom rundt kirken. - En sammenhengende karré skiller mellom offentlig og privat areal på en markant måte. - Kirken gis lite rom mot ny bebyggelse på planområdet. - I etterfølgende analyser vurderes alternative løsninger mot denne maksimale utstrekningen av ny kvartalsbebyggelse. Tilbaketrukket bebyggelse fra kirken og Glengsgata: - For å skape et nødvendig rom østover rundt kirken, kan det nye kvartalet trekkes tilbake fra Glengsgata. - Ubebygd flate mot Glengsgata kan avsettes til et offentlig tilgjengelig areal som kan innby til sosialt samvær knyttet til lokale tilbud. - Det nye byrommet og ny kvartalsbebyggelse vil knytte kirken og Rådhuset tettere til bystrukturen. - En trerekke kan plantes som avslutning for plassen bak kirken. - Den grønne diagonalen med Kulåsparken og Kirkeparken forsterkes østover og videre mot St. Marie gate via planområdet.

Bebyggelsesstruktur: Hjørnet mot Glengsgata/Kirkegata: - Ny bebyggelse følger prinsippet om brutte hjørner mot gatekryss. - Hjørnet mot Glengsgata/Kirkegata blir fremhevet som en viktig del av komposisjonen. -Uterommet trekkes rundt bebyggelsen når det brutte hjørnet Glengsgata/ Kirkegata gis en ekstra bredde. - Ekstra bredde på hjørnet vil gi plassdannelsen mellom kirken og ny bebyggelse mer rom. - Ekstra bredde på hjørnet vil gjøre det lettere for fotgjengere å bevege seg videre østover i Kirkegata. Fasadeliv mot Kirkegata: - Fasaden mot Kirkegata kan bli ca. 80 m lang, og regnes i bysammenheng å være en middels stor kvartalslengde. -Ved lite artikulering av fasaden kan den likevel oppfattes som lang og ensartet. - Mulige tiltak for å tilføre kvaliteter til gatestrekningen kan være en variert utforming av fasaden og publikumsrettet virksomhet på gateplan. - Inntrukne fasadepartier som danner soner for beplantning, benker o.l. kan er en mulig løsning for å bryte opp fasadelengden. Hjørnet mot Jernbanegata 55: - Et rettvinklet hjørne mot krysset Kulåsgata/ Jerbanegata gir kvartalet en markant avgrensning til omgivelsene. - Bygningen vis-à-vis i Jernbanegata 55 har vernegrad 2 i kulturminnesammenheng. - Et tilbaketrukket hjørne mot krysset gir noe mer rom til den verneverdige bygningen enn hva et rettvinklet eller et tradisjonelt brutt hjørne ville ha gitt.

Bebyggelsesstruktur: Åpne kvartalet I: - En sammenhengende karré gir lite kontakt mellom offentlig og privat område. -Det kan likevel være behov for å løse opp strukturen uten at kvartalet mister sin funksjon. - En lukket karré vil få dårlige private utearealer på grunn av mye slagskygge i gårdsrommet. - Pga. støy og luftforurensning er det lite aktuelt å åpne kvartalet mot Kirkegata eller Glengsgata. - Å åpne langfasaden mot sør vil gi gode solforhold inne i gårdsrommet. Kvartalet gis samtidig utsyn mot Kulåsgata og plassen foran Rådhuset, -og videre mot Kulåsparken. Åpne kvartalet II: - Karréen bør åpnes mot et areal og en funksjon som kan tilføre kvartalet en kvalitet, -og omvendt. - Ved å konsentrere åpningen av karréen mot sørvest, oppnås maksimal solkvalitet for uterommene, og i tillegg godt utsyn fra leilighetene til omkringliggende parker og områder. Konklusjon: Analysen viser mulige grep rundt en kvartalsstruktur som blant annet kan gi nødvendig rom til Sarpsborg kirke og Rådhuset. Volumene gir en oppløst og dekomponert struktur med varierende fasadeliv. Ved å åpne kvartalsstrukturen mot sørvest, oppnås maksimal solkvalitet for uterommene innenfor planområdet. Kvartalet gis samtidig utsyn mot Kulåsgata og plassen foran Rådhuset, -og videre mot Kulåsparken. Denne organiseringen av ny bebyggelse legges til grunn i detaljreguleringen.

Kirkegata Høyder/Snitt: Mot Kirkegata - nye høyder generelt: - Gjeldende sentrumsplan (under revisjon) har en vedtatt gesimshøyde på 11,5 m, og en mønehøyde på 15 m som er markert i snittene (i praksis 4 etasjer+1 inntrukket 5.etg). - For å oppnå større arealeffektivitet ut over gjeldende bestemmelser i sentrumsplanen, bør detaljreguleringens høyder ha minst én etasje ut over de etasjene som sentrumsplanen åpner for i dag. Denne ekstra etasjen er vist med ulik utnyttelse fullt utbygget lik underliggende etasje eller som inntrukket toppetasje. - I viste snitt er det for nabokvartalet nord for Kirkegata lagt inn bygningsvolumer iht. maks. høyder i gjeldende sentrumsplan. - Sammen med høyder i gjeldende sentrumsplan, har også høydene på eksisterende bebyggelse vært lagt til grunn for vurderingene. < Mot Kirkegata -stor varisajon i høydene, 4-7 etasjer: - I en tradisjonell kvartalsbebyggelse er hjørnevolumene spesielt viktige. Disse ble ofte markert med egne hjørnemotiv, avkuttede hjørner eller tårn. - For ett av alternativene er det valgt å vise større høyder i kvartalets hjørner og et lavere midtparti mot Kirkegata med henholdsvis 7 og 4 etasjer. - Stor variasjon i høydene gir mye dramatikk i gatebildet, og virker noe fremmed i Sarpsborg sentrum. Kirkegata < Mot Kirkegata - 6 fulle etasjer: - Nordvest i Kirkegata tåler prosjektet relativt store høyder, da motstående bebyggelse er høyere her enn lenger sørøst i kvartalet. - Snittet viser et alternativ der toppetasjen mot Kirkegata er fullt utbygget. - I volumstudiene virker gesimslinjen på seks etasjer høy mot Kirkegata, samtidig som volumet virker massivt. Kirkegata < Mot Kirkegata - 5 etasjer m/1 inntrukket toppetasje: - Som alternativ er gesimslinjen trukket en etasje ned i forhold til snittet over, slik at fasadehøyden blir 5 etasjer og 1 inntrukket toppetasje. - I disse to alternativene utfordres sentrumsplanen med én etasje over maks bygningshøyde. - Dette alternativet gir en mer moderat økning i volumoppbyggingen, og en gesims på fem etasjer og én inntrukket toppetasje føles mer akseptabel.

Høyder/Snitt: Kirkegata Mot Kirkegata - 4 etasjer m/2 inntrukne toppetasjer: - Motstående bebyggelse lenger sørøst i nabokvartalet har lavere høyder. I tillegg er den eksisterende og verneverdige kinoen diagonalt vis-à-vis en lavere bygning. Det er derfor valgt å vise et alternativ i dette området der gesimshøyden reduseres til 4 etasjer, med to inntrukne toppetasjer. - Gjeldende sentrumsplan utfordres også her med én etasje over maks. høyde. - Mot den lavere bebyggelsen på denne delen av fasaderekken, virker en gesimshøyde på fire etasjer med to inntrukne toppetasjer riktigere enn en gesimshøyde på fem etasjer med én inntrukket toppetasje. Glengsgata Mot Glengsgata/kirken - ant. etasjer iht. Sentrumsplanen: - Snittet viser hvordan situasjonen kan bli dersom ny bebyggelse legges helt ut mot Glengsgata som tradisjonell kvartalsbebyggelse, og med høyder i henhold til sentrumsplanen. - Bebyggelsen ligger her tett på kirken - ikke bare på bakkeplan, men også i volum og den gir lite rom rundt kirken. Glengsgata Mot Glengsgata/kirken - 4 etasjer m/1 eller 2 toppetasjer: - For å skape et nødvendig rom østover rundt kirken, kan det nye kvartalet alternativt trekkes tilbake fra Glengsgata. - En trerekke mot Glengsgata og innenfor planområdet kan videreføre og avslutte den grønne omramningen og plassen bak kirken. - Ubebygd flate mot Glengsgata kan avsettes til offentlig tilgjengelig areal. - Prosjektets volumoppbygging er her i tillegg trappet ned både mot kirken og mot gate generelt. - Alternativet/prosjektet er vist med en ekstra inntrukket toppetasje, som vil bli nærmest usynlig fra bakkeplan med standpunkt nær kirken.

Høyder/Snitt: Kulåsgata Mot Rådhuset - ant. etasjer iht. Sentrumsplanen: - Rådhuset har en gesimshøyde på 10 m, dvs. 1,5 m lavere enn gesimshøyden for kvartalsbebyggelsen som omfattes av gjeldende sentrumsplan. I tillegg kommer volumet/høyden fra toppetasjen. - Avstanden mellom Rådhuset og ny bebyggelse er ca. 12,5 meter, som tilsvarer en normal avstand mellom motstående bebyggelse i en bygate. Kulåsgata Mot Rådhuset - 4 etasjer uten inntukket toppetasje: -Alternativet kan være å trappe ny bebyggelse gradvis ned fra Kirkegata og videre mot rådhusbygningen, tilpasset situasjonen som nabo til Rådhuset. - Sammen med en nedtrapping av bebyggelsen til totalt fire etasjer og en byggeavstand på ca. 12,5 meter vurderes valgte alternativ å gi nok rom rundt Rådhuset. Konklusjon: For å oppnå større arealeffektivitet ut over gjeldende bestemmelser i sentrumsplanen, er det ut ifra vurderingene valgt å øke høyden med maksimum én etasje ut over antall etasjer i gjeldende sentrumsplan, der dette føles akseptabelt. Dette legges til grunn som prinsipp i foreslått regulering. Volumstudiene viser at en maksimum gesimshøyde på 4 og 5 etasjer gir en harmonisk volumoppbygging. I illustrasjonsprosjektet er det vist både én og to inntrukne toppetasjer. Dette er gjort for å fastholde maksimum gesimshøyde på 4 eller 5 etasjer. Ut ifra dette, foreslås ny bebyggelse innenfor planområdet etablert i totalt 4 til 6 etasjer med ulike kombinasjoner for antall toppetasjer - fra 4 etasjer alene, 4 + 1 og opp til 4 + 2 og 5 + 1, men oppbrutt og dekomponert slik at helhetsbildet vil harmonere med volumoppbyggingen av bebyggelsen i området for øvrig.

Byggegrenser: Utflytende plass: - Ett av alternativene tar utgangspunkt i en byggegrense som flukter med Rådhusets nærmeste paviljong. - Dette skaper et langstrakt og uartikulert byrom uten gode urbane kvaliteter. - Byrommet stopper tilfeldig mot Kirkegata, og knytter seg ikke naturlig til gjeldende kvartalsstruktur i sentrum. - Plassen foran Rådhuset får en mer utflytende form og mister sin definerte rolle som rådhusplass. Urban plass: - En alternativ løsning er å la plassen foran Rådhuset være øverst i hierarkiet av plassene i området, ved å avsette et noe mindre areal mellom kirken og ny bebyggelse på planområdet: - Rådhusets paviljonger beholder sin fristilte paviljongkarakter, og bindes ikke til en fastlagt byggelinje. - Den nye plassen vil ha en mer urban atmosfære enn den åpne plassen foran Rådhuset og gi en gradvis overgang mellom rådhusplassen og den tette byen nord for Kirkegata. - Foreslått byggegrense mot kirken er trukket en del tilbake fra dagens markante vegetasjonslinje i eksisterende parkeringsanlegg. - Størrelsen på arealet mellom kirken og ny bebyggelse på planområdet understreker rollen som sekundær plass i forhold til rådhusplassen. - Arealet rundt fontenen (mellom Rådhuset og ny bebyggelse) som hittil har ligget litt på siden av rådhusanlegget, vil også danne en egen sekundær plass. Konklusjon: Ny bebyggelse som flukter med Rådhusets nærmeste paviljong skaper et langstrakt og uartikulert byrom uten gode urbane kvaliteter. Plassen foran Rådhuset får en mer utflytende form og mister sin definerte rolle som rådhusplass. Med et noe mindre areal mellom kirken og ny bebyggelse, vil arealet få en mer urban atmosfære enn den åpne plassen foran Rådhuset. Rådhusets paviljonger vil samtidig beholde sin fristilte paviljongkarakter. Plassen mellom kirken og ny bebyggelse på planområdet vil ved et redusert areal derfineres som sekundær plass i forhold til rådhusplassen. Dette alternativet er lagt til grunn i detaljreguleringen.

Siktlinjer: Siktlinje opp Kirkegata fra Sandesundsveien/Torget: Dagens situasjon: - Prosjektets volumer er satt inn i en bysituasjon, og viktige siktakser er etterprøvd. - Siktlinje opp Kirkegata fra Sandesundsveien/ Torget med Sarpsborg kirke og Kirkeparken i forgrunnen til høyre. - Sikten preges av kraftig vegetasjon i Kirkeparken og prosjektet vil i praksis ikke være synlig i sommerhalvåret. - Sikten preges av kraftig vegetasjon i Kirkeparken og prosjektet vil i praksis ikke være synlig annet enn i vinterhalvåret, men da med et stort grenverk og kirken i forgrunnen.

Siktlinjer: Siktlinje fra Festiviteten igjennom Kirkeparken: Dagens situasjon: - Siktlinje opp Glengsgata fra Festiviteten med Sarpsborg kirke og Kirkeparken i forgrunnen til venstre. - Sikten preges av kraftig vegetasjon i Kirkeparken og prosjektet vil i praksis ikke være synlig i sommerhalvåret. - Sikten preges av tett vegetasjon i Kirkeparken og prosjektets volumer vil i praksis ikke være synlig annet enn i vinterhalvåret, men da med et stort grenverk og kirken i forgrunnen.

Siktlinjer: Siktlinje fra Glengsgata/Kirkegata mot kirken og Rådhuset: Dagens situasjon: - Dagens situasjon er preget av parkeringsplassen i forgrunnen av Rådhuset. - Siktlinje sørvestover i Glengsgata fra krysset med Kirkegata med Sarpsborg kirke i forgrunnen til høyre og Rådhuset lenger tilbake til venstre. - Dette området foreslås omgjort til et attraktivt publikumsareal i forlengelsen av rådhusplassen, men med en mer urban atmosfære enn plassen foran Rådhuset. - Det tenkes etablert en trerekke mot ny bebyggelse som avgrenser og innrammer rommet bak kirken. Avhengig av tresort, vil Rådhuset være delvis skjult bak bladverket fra trerekken i sommerhalvåret. - Rådhuset vil være synlig gjennom trerekkens grenverk i vinterhalvåret.

Siktlinjer: Siktlinje fra krysset Glengsgata/Kirkegata mot sørøst: Dagens situasjon: - Dagens situasjon preges av parkeringsplassen til høyre, mot Rådhuset. - Kvartalet vis-à-vis er vist med maks. høyder iht. gjeldende sentrumsplan. - Prosjektets voumer vil endre situasjonen markant, men volumoppbyggingen er bevisst oppbrutt. Høydene trappes ned mot eksisterende bebyggelse. 1. etasje og tioppetasjen på ny bebyggelse trekkes noe inn fra øvrig fasadeliv for å dekomponere volumet. - En trerekke langsmed fasaden på ny bebyggelse tilfører ekstra kvaliteteter til gateløpet. Bildet viser - Bildet viser trerekken med grenverk i vinterhalvåret.

Volumoppbygging, planforslaget: Volumoppbygging: - I Sarpsborg by er dette et stort utbyggingsprosjekt. Som tilpasning til svært varierte bygningsmessige omgivelser, er prosjektets volumer foreslått oppbrutt og med varierende høyder. - Kvartalet vis-à-vis i Kirkegata er i volummodellen og mot gaten vist med maks. høyder iht. gjeldende sentrumsplan. - Første etasje vil kunne avsettes til byrelaterte aktiviteter som knytter seg til fortausarealene og utadrettet virksomhet. - Boligvolumet organiseres i egne hus der fasadene er oppdelt vertikalt med f.eks. bruk av en tilpasset fargepalett for å bryte lengden i vertikale enheter. Toppetasjene er inndelt i egne volumer som er trukket inn fra gesimsen i en avstemt avtrapning av det totale bygningsvolumet.

Offentlige uteareal, planforslaget: DAGENS SITUASJON: - Planområdet har en sentral plassering ved Kirkeparken og Rådhuset. Dagens bygulv er beslaglagt av en større parkeringsplass i tilknytning til rådhusplassen. - Rådhusplassen er i dag uten grønne elementer og oppleves som stor og ensformig. MULIG FREMTIDIG SITUASJON: - Byrommet fra hjørnet Kirkegata-Glengsgata til rådhusplassen bør betraktes som ett byrom. - Kulåsgata holdes stengt og opparbeides til et grøntdrag for gående. - Rådhusets paviljonger tenkes satt inn i store, grønne flater med buskvekster, i tillegg til en grønnere markering av grensen mot Glengsgata. Dette vil gjøre plassen mer intim og inviterende, og samtidig gi den en mer direkte tilknytning til byen og omgivelsene for øvrig. - Prosjektet viser en trerekke som viderefører og avslutter den grønne omrammingen rundt kirken. ARCASA arkitekter as Datert: 21.10.2016, rev. 15.05.2017