ULLENSAKER Kommune SAKSUTKSRIFT Utv.saksnr Utvalg Møtedato 67/18 Formannskapet 20.03.2018 1.GANGSBEHANDLING DETALJREGULERINGSPLAN FOR B1 GYSTADMYRA Vedtak Forslag til detaljreguleringsplan for B1 Gystadmyra, datert 20.11.2017 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10. I bestemmelsene punkt 4.1 legges det til et tillegg «Det tillates ikke svalganger» I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve deler av reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt 3.5.2004. Rett utskrift Yara Abudayya Utvalgssekretær Sendes saksbehandler for videre forføyning. Saksnr. 2015/3425-75 Side 1 av 9
Saksprotokoll i Formannskapet - 20.03.2018 Behandling: Av 11 representanter var 11 til stede medregnet møtende vararepresentant. Votering: Rådmannen innstilling ble enstemmig vedtatt. RÅDMANNENS INNSTILLING Forslag til detaljreguleringsplan for B1 Gystadmyra, datert 20.11.2017 med tilhørende bestemmelser legges ut til offentlig ettersyn med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10. I bestemmelsene punkt 4.1 legges det til et tillegg «Det tillates ikke svalganger» I henhold til plan- og bygningslovens 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve deler av reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt 3.5.2004. Ullensaker, 02.02.20182018 Rune Hallingstad Rådmann Saksnr. 2015/3425-75 Side 2 av 9
Saksbehandler: May Kristine Andersen Vedlegg: 1. Forslag til plankart, datert 20.11.2017 2. Forslag til planbestemmelser, datert 31.01.2018 3. Planbeskrivelse 4. Illustrasjonshefte 5. ROS-analyse 6. Støyrapport 7. Geoteknisk rapport 8. Varsel om planoppstart 9. Merknader til varsel om planoppstart 10. Sjekkliste naturmangfoldloven Saksdokumenter: Ikke vedlagt SAMMENDRAG Detaljregulering av felt B1 Gystadmyra fremmes for 1.gangsbehandling. Planforslaget legger opp til blokkbebyggelse med parkeringskjeller. Bebyggelsen planlegges i 4-7 etasjer fordelt på to punkthus og oppdelte blokker i nord, sør og øst. På bakgrunn av de vurderingene som er gjort nedenfor anbefales det at planforslaget til detaljreguleringen legges ut til offentlig ettersyn. SAKEN GJELDER 1.gangsbehandling av detaljregulering; B1 Gystadmyra datert 20.11.2017. På vegne av utbygger, ØIE Eiendomsutvikling AS, fremmer forslagsstiller Plan 1 AS i samarbeid med HRTB AS Arkitekter, forslag til detaljregulering av B1 Gystadmyra. Bakgrunn Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for utbygging av boliger i blokkbebyggelse med tilhørende parkeringskjeller, trafikk- og utomhusarealer innenfor felt B1 på Gystadmyra gnr. 117/533. Utbyggingen består av 5 blokkbygg på 4-7 etasjer og 2 punkthus på 7 etasjer. Planområdet tillates bebygd med maks 25 000 m². Utsnitt kommunedelplan for Gytadmarka, Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra, Vedtatt 6.10.2014. Vedtatt 3.5.20015. Saksnr. 2015/3425-75 Side 3 av 9
Planstatus Kommuneplan Planområdet ligger med formålet boligbebyggelse i kommuneplanen, vedtatt 7.9.2015 med hensynssone for at gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde jf. Plan- og bygningsloven 11-8, nr. f. Kommunedelplan Planområdet inngår i kommunedelplanen for Gystadmyra, vedtatt 6.10.2014, der planområdet avsatt til nåværende boligbebyggelse. Hele området er omfattet av hensynssone om at reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt 3.5.2004 skal være gjeldende for området. Gjeldende reguleringsplan Reguleringsplanen omfatter felt B1, B2, B3 og B4, samt områdene FK1, FK2, FKB1 og FKB2 i reguleringsplanen for Gystadmyra. Området B2 er regulert til boligformål med en utnyttelse på % -BYA = 32 %. Det er krav om detaljregulering. Gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra vedtatt 3.5.2004 er nesten 14 år. I etterkant av dette har det skjedd en stor utvikling på Jessheim og det er kommet til enighet om at det for eiendommen kan tas utgangspunkt i rammene i kommunedelplanen for Gystadmarka. I henhold til plan- og bygningsloven 12-14 igangsettes det arbeid med å oppheve deler av reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt 3.5.2004. SAKSGANG Planarbeidet startet i 2015 og kunngjøring i juli 2015. Tiltakshaver var den gang Gystadporten AS. Høsten 2016 ble eiendommen solgt til ØIE Eiendomsutvikling AS og nytt planforslag ble utarbeidet og varslet på nytt. Oppstartsmøte og varsling Oppstartsmøte ble avholdt den 25.6.2015. Igangsetting av planarbeidet ble kunngjort i Romerikes Blad og Eidsvoll Ullensaker blad 2.7.2015. Berørte parter og regionale myndigheter er varslet ved brev datert 26.6.2015. Nytt varsel av planarbeidet ble sendt berørte parter og regionale myndigheter ved brev 6.9.2017. Innkomne merknader til varsel om planoppstart Det har kommet inn 7 merknader i forbindelse med oppstartsvarselet 30.6.2015: 06.07.2015 Fylkesmannen i Oslo og Akershus 17.08.2015 Akershus fylkeskommune 19.08.2015 Statens vegvesen 30.07.2015 Norges vassdrags- og energidirektorat 10.07.2015 Ruter AS 30.07.2015 Hafslund Nett AS 28.07.2015 Kommunalt råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne Til det utvidede varselet den 6.9.2017 kom det inn 16 merknader: 01.10.2017 Gystadmyr Grønt sameie 08.10.2017 Yesheim boligsameie 2 10.10.2017 Yesheim boligsameie 1 07.10.2017 Silje Ramberg Saksnr. 2015/3425-75 Side 4 av 9
08.10.2017 Marit Teigen 08.10.2017 Hilde og Tom-Ivar Torper 08.10.2017 Francis Nikolai Eftevåg 08.10.2017 Niklas Nyberg 09.10.2017 Rolf Gilberg 09.10.2017 Anne Westlie 09.10.2017 Emilie Brustad 09.10.2017 Marie Ørbek 10.10.2017 Karin J. Solbraa 10.10.2017 Inger Marie Sæternes 11.10.2017 Eivind Haugen Damstuen 11.10.2017 Emma Helen Sørensen og Alexander Wang Merknadene er gjengitt og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. Rådmannen har ingen ytterligere kommentarer til innspillene. KORT BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET: Planområdet omfatter 14 766,5 m², og ligger på Gystadmyra ca. 1,5 km nordøst for Jessheim sentrum. Planområdet omfatter gnr./bnr. 117/533, del av 117/16, 117/21 og 117/545, som er tilliggende veger. Området er en del av allerede regulert utbyggingsområde og grenser mot påbegynt blokkbebyggelse mot nord og eksisterende blokkbebyggelse i øst. Mot sør grenser planområdet mot opparbeidet park og grendelekeplass. KORT BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET OG KONSEKVENSER: Planforslaget legger opp til en utbygging av blokkbebyggelse som består ca. 288 leiligheter fordelt på fem blokker og to punkthus. Utnyttingsgrad for det illustrerte prosjektet er maks. bebygd areal BYA=56 %. Det tillates oppført bygg med tilsammen maks. 25.000m² BRA. Det plasseres tre blokker i øst, som ligger i nord-sør retning med varierende høyder på 4-5 etasjer. Det er lagt en oppdelt blokk i nord og sør som ligger i en øst-vest retning og varierer fra 5-7 etasjer. Disse danner en hestesko som åpner seg i vest. Inne i midten av området er det plassert to punkthus på 7 etasjer som danner to definerte gårdsrom. Alle leilighetene har balkonger og det brukes ikke svalganger. Utsnitt av illustrasjon B1 Gystadmyra. Saken er ytterligere beskrevet i planbeskrivelsen. Saksnr. 2015/3425-75 Side 5 av 9
RÅDMANNENS VURDERINGER / DRØFTINGER: Utnyttelse Fotavtrykket av byggene inkludert terrasser i planforslaget er på tilsammen 4.710m², parkeringsplassen er på 710m² og renovasjonsanleggene på 176m², til sammen 5.596m². Med fotavtrykk av boligbyggene inkludert parkeringsplass og renovasjonsanlegg, gir dette et bebygd areal på ca. 38 % BYA i fht. opprinnelig regulert byggeareal B1 i reguleringsplanen for Gystadmyra. Selve fotavtrykket av bebyggelsen utgjør 31,8 % BYA i fht. hele B1 på 14.766m². Fotavtrykket av byggene inkludert terrasser på tilsammen 4.710m², blir BYA = ca. 56 %. I gjeldende reguleringsplan for Gystadmyra er det regulert en utnyttelse på 32 % BYA. Utforming og kvaliteter Bygningene er plassert slik at det dannes en hestesko som åpner seg mot vest. Det er plassert to punkthus i midten slik at det dannes to definerte gårdsrom. Bebyggelsen varierer mellom 4-5 etasjer fordelt på tre blokker i øst, en oppdelt blokk i nord og sør på 5-7 etasjer og punkthus på 7 etasjer. Alle leilighetene har balkonger og de fleste er sør og vest vendt. Enkelte av de mindre leilighetene har balkong mot sørøst. Blokkbebyggelsen er ikke planlagt med svalganger. Dette foreslås lagt inn som tillegg i bestemmelsenes punkt 4.1. Dette sikrer aktive fasader på alle sidene av bebyggelsen. Det sikres et minimum 8 meter bredt mellomrom mellom byggene. Det er lagt vekt på å sikre en bedre sammenheng mellom de grønne områdene innenfor planområdet og tilgangen til grendelekeplassen. Mot grendelekeplassen i sør sikres det et mellomrom på minimum 12 meter mens i nord mot parkeringen er sikret en smalere gjennomgang. For 4 etasjer vil totalhøyde utgjøre 13,6 m, for 5 etasjer 16,5 m, 6 etasjer 19,4 m og for 7 etasjer 22,3 m. Takoppbygg for trapp, heis og tekniske anlegg /rom kan være innenfor 20 % av takets grunnflate. Tekniske rom og anlegg skal trekkes tilbake minimum 3 m. Trapper og heisoppbygg tillates høyere enn angitt byggehøyde. Tekniske rom og anlegg skal trekkes tilbake 3 m. Fasade sett fra øst. Leke- og uteoppholdsarealer Ved å plassere byggene i en hestesko som åpnes ut mot vest dannes det et større uteoppholdsareal som igjen blir delt inn i to definerte uteområder av de to punkthusene. Variasjon i høyder, fasader og mellomrom mellom byggene skaper en sammenheng mellom uteområdene innenfor planområdet og grendelekeplassen i sør. Det sikres i plankartet et uteoppholdsareal på 4254 m². Totalt så viser soldiagrammet den 1. mai kl. 1500 at ca. 57 % av uteoppholdsarealet har sol i tillegg til at det er sol på balkonger. På de to største uteoppholdsarealene er det dog noe dårlige solforhold enn på resten av området. Dette skyldes i stor grad høyden på bygget lengst sørvest og punkthuset lengst sørøst. Samlet felles uteareal inkludert 5 % av balkongene utgjør totalt 9690 m² uteoppholdsareal. Sol og skyggeforhold Det er vist sol og skygge diagrammer 1. mai, 21. mars, april, mai, juni og juli kl. 09, 12, 15, 18 og 20. Det er i vedlagt situasjon vist at en del av uteoppholdsarealene er skyggefulle om Saksnr. 2015/3425-75 Side 6 av 9
morgenen og tidlig kveld i april når solen er lav. Ellers viser det gode solforhold midt på dagen, mens det ut på ettermiddagen er dårligere solforhold på uteoppholdsarealene. Planforslaget syntes å tilfredsstille kravene i retningslinjene i gjeldende kommuneplan at den 1. mai kl. 15.00 skal det være direkte solinnfall på minimum 50 % av godkjent uteareal. Bebyggelsen gir utslag på den eksisterende bebyggelsen i øst. Med unntak av 21. mars hvor sola fortsatt står lavt, er det slagskygger fra 18-tiden på den eksisterende bebyggelsen. Det er særlig leilighetene i de første etasjene som vil bli berørt. Når det gjelder bebyggelsen i nord har ikke den viste situasjonen noen konsekvenser for solforholdene på denne eksisterende bebyggelsen. Det er vist noe utslag den 21. mars kl. 15.00 og 18.00. Slik bygningene er plassert, den korte avstanden mellom byggeområdene og antall etasjer som er illustrert gjør det vanskelig å unngå at noe av den eksisterende bebyggelsen og internt på området blir skyggelagt. Grønnstruktur, friluftsliv, biologisk mangfold Planområdet er i dag nedhugget område som ikke er tilrettelagt for bruk. Det er ikke vurdert at tiltaket har negative konsekvenser for grønnstruktur eller dagens arealbruk. Tiltaket henvender seg til et internt uteoppholdsareal mot vest med tilhørende grendelekeplass i sør, turstier og vegetasjon. Det er ikke registrert sjeldne arter eller naturverninteresser innenfor planområdet og tiltaket medfører ingen konflikt med naturmangfoldloven. Trafikk Planområdet betjenes av en felles adkomst (f_veg2) fra Myrsletta for alle boligblokkene innenfor planområdet. Myrvegen blir en av hovedferdselsårene til bydelen Gystadmarka og trafikken vil øke i takt med dette. For renovasjon vil det bli innkjøring fra Myrvegen med gjennomkjøring på vestsiden av planområdet og utkjøring på Myrsletta. Det vil bli etablert interne gang- og sykkelveger som knytter de to definerte uteområdene sammen med grendelekeplassen og eksisterende gang- og sykkelvegnett. Nærmeste bussholdeplass ligger ca. 250 m sør for planområdet, langs Algarheimvegen (FV174). Jessheim stasjon ligger ca. 1 km unna, med tog- og bussforbindelser. I planen for Gystadmarka er det lagt inn et forslag til en busstrasé langs Myrvegen. Det mest realistiske er nok at fremtidens busstrasé fortsatt vil gå i FV 174. Parkering Prosjektet følger parkeringskravet som er satt i kommunedelplanen for Gystadmyra. I forslag til reguleringsbestemmelser settes det krav om 1,2 p-plasser pr. boenhet, noe som tilsvarer totalt 346 p-plasser. 313 p-plasser plasseres i parkeringskjeller og 33 gjesteparkeringsplasser på terreng reguleres i nord. Både parkeringskjeller og gjesteparkering har adkomst fra Myrsletta. Vann/avløp/renovasjon På Gystadmarka skal forvaltning av overvann bygge på prinsippet om lokal overvannshåndtering. Så langt det er mulig skal overvann infiltreres i grunnen. Overskuddsvann/flomvann kan føres ut av området iht. overordnet rammeplan for vann- og avløpsanlegg for Gystadmyra. Det er i bestemmelsene krevd at håndtering av overflatevann/takvann/drensvann må hensyntas for å ivareta kravene om lokal Saksnr. 2015/3425-75 Side 7 av 9
overvannshåndtering som intern infiltrasjon og fordrøyning. VA-plan forutsettes utarbeidet iht. gjeldende VA-norm og skal behandles av kommunens VARV-enhet. ROS-analyse Det er utarbeidet en risiko- og sårbarhetsanalyse i for bindelse med planarbeidet. Den konkluderer med at det er mindre eller liten sannsynlighet for ulykker ved gjennomføring av planen, men at konsekvensene kan være alvorlige hvis de inntreffer i fht. trafikk. Hovedkonklusjonen er at reguleringsplanen ikke vil endre risiko for mennesker, miljø og materielle verdier i negativ retning. Forurensning/støy Det er utarbeidet støyrapport datert 16.11.2017 av Siv. ing. Rolf Bryhni AS. Det er i forkant gjort beregninger av fremtidig trafikk forbi planområdet basert på kommunedelplanens arealer, formål og utnyttelse. Dette er lagt til grunn i støyberegningene. Støysonekartet viser at planområdet ligger delvis i gul sone og delvis i grønn sone, mens rød sone er utenfor planområdet. For bygningene som ligger i gul støysone må det i tillegg til å oppfylle innendørs støynivå, også dokumenteres tilfredsstillende støynivå på balkong/uteplass. Ved støyskjerming langs Myrvegen i vest, i sørvest og mot Myrsletta i nordvest vil uteområdene ligge utenfor gul og rød støysone. Under forutsetning om 2 m høy støyskjerm vil støyforholdene samsvare med T-1442/2016. Det stilles krav til at støyskjermen skal ha estetisk gode kvaliteter og det skal vises et tegnet konsept for utforming som viser materialitet og utforming. Det er anbefalt at skjermen har en 2 m høyde. Det er foreslått en kombinasjon av tre, glass og vegetasjon. Konsekvenser for barn og unge Tiltaket vil føre til økt behov for tjenester fra skole og barnehage. Gystadmarka skole er bygget ut og ny ungdomsskole er ferdigstilt og tatt i bruk. Det er sikre gang- og sykkelveger til barne- og ungdomsskole i området. I tråd med overordnede bestemmelser i kommunedelplanen for Gystadmarka etableres det lekeplasser og gode gang- og sykkelvegforbindelser i tilknytning til bebyggelse og uteoppholdsareal. Foreslåtte uteoppholdsareal er sammenhengende og i tillegg vil det bli opparbeidet gangforbindelser til grendelekeplassen med balløkke. Dette sikres i bestemmelsene. Rekkefølgebestemmelser Ved trinnvis utbygging skal teknisk infrastruktur for hvert byggetrinn være ferdig før boliger i byggetrinnet kan tas i bruk. Detaljplan for veg- og trafikkanlegg skal utformes i hht. Statens vegvesens håndbok N100 (Veg- og gateutforming) og godkjennes av VARV-enheten før bygging starter. Gangveg mot naboområdet i øst skal bygges samtidig med tilknyttet gangveg innenfor planområdet. Gangveg til kvartalslekeplassen sør for planområdet skal opparbeides gjennom søndre del av BB1. Det skal utarbeides rammeplan for vann- og avløpsutbyggingen inkludert overvann. Prosjektering og utførelse skal være i hht. Ullensaker kommunes VA-norm, gjeldende sanitærreglement samt overordnet rammeplan for overvannshåndtering på Gystadmyra. Med bakgrunn i rammeplanen skal det utarbeides detaljplaner for vann og avløpsanlegg inkludert overvann, som skal godkjennes før det gis tillatelse til tiltak. VA-anlegg skal være godkjent som driftsklart før det gis tillatelse for bygg over fundament. Saksnr. 2015/3425-75 Side 8 av 9
Det skal legges til rette for en renovasjonsordning i samsvar med kommunens renovasjonsforskrift. Til søknad om tillatelse skal det foreligge en detaljplan med tilhørende beskrivelse og kapasitetsberegninger m.v. Alle tekniske planer skal godkjennes av kommunens VARV-enhet. Felles leke- og uteoppholdsarealer skal være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse for boligbebyggelsen innenfor planområdet. Ved etappevis utbygging gjelder kravet at direkte tilgrensende felles leke- og uteoppholdsareal skal være ferdig opparbeidet med lekeutstyr før det kan gis midlertidig brukstillatelse innenfor feltet. Dersom midlertidig brukstillatelse tildeles i vinterhalvåret, utsettes kravet om ferdigstillelse til påfølgende vår/sommer for sesongavhengige arbeider. Før det gis brukstillatelse i planområdet skal nødvendige tiltak mot støy være ferdigstilt. KONKLUSJON På bakgrunn av vurderingene over anbefaler rådmannen at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Det varsles samtidig at deler av reguleringsplan for Gystadmyra, vedtatt 3.5.2004 oppheves. Melding om vedtak sendes: Saksbehandler Saksnr. 2015/3425-75 Side 9 av 9