Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 2012

2 Kvartalsrapport Q4 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Kvartalets eiendom Finansiering Regnskap Markedskommentar Side 3 4 5 7 8 9 10

3 Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca. -3,5 % i 4. kvartal 2012. Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 57 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. I løpet av 4. kvartal ble Strandpromenaden 76 i Lillehammer realisert. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 18,8 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, og aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,8 %. Fondet har 4 633 aksjonærer.

4 Kvartalsrapport Q4 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. -3,5 % for 4. kvartal, og dette skyldes i hovedsak negativ verdiendring i Fondets eiendomsportefølje. Det er gjennomført eksterne verdivurderinger av alle Fondets eiendommer i 4. kvartal og avkastningskravet for Fondets eiendommer er økt noe siden forrige verdivurdering. Siden oppstart i 2005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på 18,8 %. Avkastning pr. aksje Q4 12 Direkteavkastning 0,8 % Verdiendring -4,3 % Totalt -3,5 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 8,8 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-4,8 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q2 11 10,36 7,4 % Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Akkumulert 18,8 % 1 2 3 4 5 Avkastning i 4. kvartal 2012 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble -3,5 % i 4. kvartal. Per 31.12.12 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 8,23. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 4. kvartal ble 0,8 %. Direkteavkastningen for fondet ble 0,8 % i 4. kvartal. Verdiendring Det ble gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Disse viste en negativ utvikling siden forrige verdivurdering fra juni 2012. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkastning på 4,3 % i perioden. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 18,8 %. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon 23 11 69 30. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011 og 2012. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65 og NOK 0,70 pr. aksje. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,70 per aksje. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 57 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 6 762 millioner 1. Det er totalt 344 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,8 % ved utgangen av 4. kvartal, og ledigheten er ca. 4 %. Det ble gjennomført et eiendomssalg i desember 2012 og fremforhandlet ytterligere et salg med overtagelse i 1. kvartal 2013. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA 23.mai 2012 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest 31. desember 2018. Frem til 31. desember 2015 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 25 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen 31. desember 2015 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen 31. desember 2018. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 % Solid eiendomsportefølje Per 31.12.12 bestod eiendomsporteføljen av 57 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 762 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 433 300 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 479,2 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,8 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate 12 og Kirkegaten 34, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 26 millioner i Fondets eiendommer i løpet av 4. kvartal, og ca. NOK 57 millioner hittil i 2012. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Per 31.12.12 hadde eiendomsporteføljen totalt 344 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Maske Gruppen AS og Forsvarsbygg. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per 31.12.12 ansvarlige for over 53 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 4 %. Salg av eiendom Forvalter har i løpet av kvartalet arbeidet med salg av flere eiendommer i Fondet. I løpet av 4. kvartal ble Strandpromenaden 76 i Lillehammer solgt. Eiendommen er en handelseiendom på ca. 2 000 m 2 med REMA 1000 som hovedleietaker. Salg av Stasjonsveien 20 i Asker er også fremforhandlet i løpet av 4. kvartal med overtagelse i januar 2013. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdig stilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,70 % 2 UNIFOR - FORVALTNINGSSTIFTELSEN 1,11 % 3 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEES LTD ALL 0,63 % 7 HEDALM AS 0,62 % 8 AS BACKE 0,59 % 9 SCHEIBLERS LEGAT 0,57 % 10 HASLELUND BYGG A/S 0,57 % Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).

6 Kvartalsrapport Q4 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling eiendomstype 18,6% 34,2% 1,9% 0,7% 0,6% 0,6% 2,4% Kontor Butikk Lager Annet Parkering Servering Fordeling geografi 19,9% 9,2% 7,4% Garasje Investering 5,0% 41,0% 4,6% vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinst potensialet på eiendommene vurderes som realisert. Verdivurderinger Verdivurderingen fra desember viser nedgang i eiendomsverdiene på i underkant av 1 % siden 2. kvartal 2012. Det er godt synlig fra verdivurderingene at aktiv forvaltning gjennom ombygging og utleie skaper en positiv utvikling. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. 41,6% 3,8% 2,2% 2,0% 1,9% 1,0% 0,8% 0,4% 0,2% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Vest-Agder Hordaland Vestfold Østfold Nordland Telemark Rogaland Nord-Trøndelag Oppland Troms Hedmark Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utlソper 35 % 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 12 13 14 15 16 17 18 19 Kontor Servering Butikk Forretningslokale Lager Investering Parkering Annet

7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Adolph Tidemandsgate 12 i Lillestrøm i Skedsmo kommune. Eiendommen ligger i sentrum av Lillestrøm i paralellgaten til gågaten i byen. Eiendommen er fullt utleid til tre større leietakere. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen i Lillestrøm ble kjøpt i 2. kvartal i 2006. Eiendommen er oppført i 1987/1988 og består av 4 etasjer. Eiendommen er regulert til næringsvirksomhet/bolig. De 3 øverste etasjene består av 59 boligseksjoner og 1. etasje består av næringsseksjoner. Næring og bolig er seksjonert og Fondet eier næringsseksjonene. Næringsseksjonene utgjør totalt 3 816 m 2 og er utleid til 3 leietakere. I tillegg har næringsseksjonen parkeringsplasser i underetasjen. Adolph Tidemandsgate er en parallellgate til Storgata (gågaten) i Lillestrøm. Seksjonene ligger utelukkende på gateplan med eksponering mot Adolph Tidemandsgate, Voldgata og Kirkegata. Leietakere Det er ingen ledighet i eiendommen. Handelsarealene er leid ut til Jysk, Jølstad Begravelsesbyrå og Fellingen Symaskinsenter. Begravelsesbyråkjeden Jølstad har kontorer flere steder i landet, og er en av Norges største begravelsesagenter. Fellingen Sysenter selger stoffer, sytilbehør, symaskiner, service på symaskiner og skredderarbeid. Fellingen har butikker i Lillestrøm, Hamar og på Tynset. Parkeringsplassene er leid ut til overnevnte leietakere og til DnB Bank AS. Det er totalt 57 p-plasser i underetasjen i eiendommen. Det er god etterspørsel etter parkeringsplasser i Lillestrøm sentrum. I 2012 ble det inngått ny leiekontrakt med Fellingen Sysenter som utvidet butikken sin etter at Europris flyttet fra eiendommen. Utviklingspotensial Lokalene til Jølstad Begravelsesbyrå og Fellingen Symaskin senter fremstår som ny renoverte. Utviklingspotensialet ligger i økt leie ved neste reforhandling av husleiene. Lokalene til Jysk kan deles og det kan utvikles til flere små butikker som kan gi en høyere leie per kvadratmeter. Eiendommen ligger i en paralellgate til gågaten i Lillestrøm. Verdiutvikling Eiendomsverdien er per i dag tilnærmet uendret i forhold til kjøpesummen i 2006 justert for investeringer gjennomført i eiendommen siden kjøpstidspunktet. I løpet av 2008 og 2009 fikk eiendommen en relativt kraftig verdireduksjon som følge av blant annet re-prising knyttet til finanskrisen. Denne verdireduksjonen er i løpet av 2011 og 2012 hentet inn ved å utvikle eiendomen, herunder inngå nye leiekontrakter.

8 Kvartalsrapport Q4 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering Fondets belåningsgrad er 73,9 % ved utløp av 4. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 5 000 millioner, hvorav ca. 53 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,48 % ved utløp av kvartalet, hvilket er lavere enn forrige kvartal. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 4,0 % 2 Maske Gruppen AS 3,3 % 3 Forsvarsbygg 2,9 % 4 Lindex AS Invoice 2,9 % 5 Norgesgruppen Øst AS 2,9 % 6 Universitetet i Oslo 2,8 % 7 Skanem Moss AS 2,8 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,4 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,4 % 10 Expert AS 2,3 % Andre 334 ulike leietakere 71,3 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % 0,5 % 0,0 % Totalt 100,0 % 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2020-2030 Arealledighet Oslo Rogaland Sør-Trøndelag Andre Kontor Butikk Lager År Belåningsgrad Per 31.12.12 hadde Fondet totalt NOK 5 000 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 73,9 %. Fondets samlede gjeld har gått noe ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 %. Pr. 31.12.12 hadde Fondet totalt NOK 5 000 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per 31.12.12 var 5,48 %, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 17 rentepunkter fra utgangen av 3. kvartal, og nedgangen er hovedsakelig et resultat av lavere flytende renter. Positivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per 31.12.12 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per 31.12.12 var 6,8 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 1,3 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Pr. 31.12.12 var ca. 53 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe lavere enn forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden forventes å øke som følge av salg av eiendom i 2013. Det er et positivt yield gap på 1,3 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31.12.12 har Fondet 16 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 6,94 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 3 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondets lånerammer løper hovedsakelig uten avdrag. Nåværende avtaler har for det meste avdragsfrihet frem til 2014/2015. Som følge av den vedtatte delvise forlengelsen av Fondets levetid, vil finansierings strukturen bli søkt tilpasset den samme løpetiden. 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2012.

9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q4/2012 Hittil i år 2012 2011 Gevinst/(tap) ved salg av bygg -2,6-26,3 12,9 Leieinntekter 113,1 488,0 488,8 Øvrige inntekter 4,1 4,3 6,3 Sum inntekter 114,6 466,0 508,0 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -81,4-141,2-81,3 Reversering tidligere års nedskrivninger -3,8 6,9 38,7 Annen driftskostnad -50,7-134,1-141,7 Sum driftskostnader -136,0-268,4-184,3 Driftsresultat -21,3 197,6 323,7 Finansinntekter 9,4 24,8 21,8 Finanskostnader -78,5-302,7-292,1 Verdiendring finansielle derivater 15,1-1,7-30,1 Resultat -75,3-82,1 23,3 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 165,6 165,6 133,5 Varige driftsmidler 6 513,7 6 513,7 6 943,5 Finansiell anleggsmidler 16,4 16,4 17,9 Sum anleggsmidler 6 695,6 6 695,6 7 094,9 Bank 327,4 327,4 281,6 Omløpsmidler 65,5 65,5 59,4 Sum eiendeler 7 088,6 7 088,6 7 436,0 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 1 497,1 1 497,1 1 693,4 Sum egenkapital 1 680,6 1 680,6 1 877,0 Gjeld Langsiktig gjeld 5 059,4 5 059,4 4 905,7 Kortsiktig gjeld 348,6 348,6 653,4 Sum gjeld 5 408,0 5 408,0 5 559,1 Sum egenkapital og gjeld 7 088,6 7 088,6 7 436,0 Foreløpig regnskap. Regnskapet fremlegges generalforsamlingen for godkjennelse ultimo april.

10 Kvartalsrapport Q4 2012 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Oppgangen i yieldene og bankmarginene de siste 18-24 månedene har nå bremset kraftig opp og totalavkastningen ble i fjor på 4,7 % i følge IPD. UNIONs prognoser for avkastning på totalkapitalen for en bredt sammensatt portefølje innebærer et årlig nivå på 8,5 % for perioden 2013-2015. Leieprisvekst for kontor vil sannsynligvis bidra positivt. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 15 22 44 68 53 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Kilde: UNION Totalomsetning i Norge pr. Q4 2012 Fordelt på ulike investorer 54% 54% 3% 3% 5% 4% 4% 12% 12% Eiendomsselskap Norske fond Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Kilde: UNION Yield gap 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 28 15 10% 39 36 2% 10% 56 Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond Private investorer Bruker av eiendommen Andre eller konfidensielt Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09 Q3 09 Q4 09 Q1 10 Q2 10 Q3 10 Q4 10 Q1 11 Q2 11 Q3 11 Q4 11 Q1 12 Q2 12 Q3 12 Q4 12 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Rammevilkår og konjukturutsikter Norsk økonomi: På tross av negativ vekst i euro-området de siste fem kvartalene fortsetter norsk eksport å stige svakt. Statistisk Sentralbyrå (SSB) sine marsprognoser innebærer at man får en moderat konjunkturoppgang de nærmeste årene, med en vekst så vidt over trendvekst. Lave renter, privat konsum og høye oljeinvesteringer stimulerer økonomien. Med tanke på nærings eiendom noterer man seg at SSB for de nærmeste årene venter god syssel settingsvekst, samt lave renter og beskjeden vekst i konsumprisindeksen (KPI). Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at andelen optimister nå er 6 % høyere enn for et år siden. Når indeksen står i null er det like mange optimister som pessimister. Indeksen står nå i solide 43,1 og reflekterer utsikter til økt omsetning, lønnsomhet og sysselsetting. Befolkning: I fjor ble befolkningsveksten hele 1,3 % i Norge og 2 % i hovedstaden. Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. 1 % årlig frem til 2040. Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Renter og finansiering De lange fastrentene holder seg rekordlave og sammenlignet med forrige kvartalsrapport er nivåene om lag uendrede. 10-års swaprente er per 19. mars på kun 3,13 % og 5-års swaprente er på 2,39 %. Nordea sine vinterprognoser innebærer at 5-års swaprente stiger til 3,56 % ved utgangen av 2014. UNIONs bankundersøkelse fra februar viser utflating i bankmarginene og at tyngden av utlån har en bankmargin på 2,47 %. Typisk finansieringskostnad inkludert bankmargin i nye næringseiendomslån ligger nå på 5 %. Det er enkelte tegn til at det er i ferd med å bli litt lettere å få lån og at bankmarginene vil synke i år. Imidlertid viser bankenes krav til egenkapital en svakt stigende tendens. Aktører innen næringseiendom utstedte i fjor obligasjonslån tilsvarende ca. NOK 15 mrd., opp fra en milliard i 2011. Obligasjonsfinansiering legger til rette for at større transaksjoner kan finne sted og avlaster dessuten ordinær bank finansiering. UNIONs forventinger innebærer at ordinær bankfinansiering fortsatt vil være den klart vanligste lånefinansieringskilden. Salgsmarkedet for næringseiendom Transaksjonsmarkedet var i fjor preget av et høyt salgsvolum innen kontor, kjøpesentre og boligrelatert eiendom, samt et lavt volum innen logistikk/industri. Investorinteressen er særlig høy for tomter/ utvikling/konvertering eller eien dommer med lange leiekontrakter på trygge adresser. UNION registrerte 174 omsetninger i fjor og nivået var på linje med 2011 (kun transaksjoner over MNOK 50). Målt i verdi steg volumet med 55 % til NOK 56,4 mrd. 10 milliard-transaksjoner stod for halvparten av salgsverdiene. Det siste halvannet år har eiendomsselskapene gått fra å være netto selgere av næringseiendom til netto kjøpere. Videre var syndikeringsaktørene og livselskapene netto kjøpere av eiendom i 2012. Flere livselskaper er imidlertid i ferd med å vekte seg ned i næringseiendom. Blant investorkategoriene var utlendingene, norske fond, private investorer og eiendomsbrukere netto selgere. Generelt vitner mange av salgene om at flere aktører har spisset investeringsstrategien og ønsker å bygge sterke posisjoner i definerte satsningsområder. Yield-oppgangen på normal eiendom (ordinære lengder på leiekontraktene, sekundære beliggenheter etc.) innebærer at det har blitt litt mer utfordrende å få kjøpere og selgere til å enes om pris på denne type eiendom.

11 Priser / yielder Fra andre halvår 2011 har det generelt vært en yield-oppgang (prisnedgang) for eiendommer med korte leiekontrakter, sekundære beliggenheter og lager/ industri-eiendommer. Eiendommer med lav antatt risiko har holdt seg godt i pris. Det var minst 7 kontoromsetninger i Oslo/ Akershus med netto-yield under 5,6 % i fjor. Etter vårt syn bekreftet enkelte kontorsalg i 4. kvartal indirekte et nivå for prime yield på 5,25 %. Gjennomsnittstransaksjonen i fjor hadde en netto-yield på 6,85 % (eksklusive tomter/utvikling), om lag 100 punkter lavere enn normalyielden. Nivået reflekterer at det var et høyt innslag av lav-risiko eiendommer som ble omsatt. Fremover vil en mindre økning i rentenivåene kunne bli oppveiet av en tilsvarende reduksjon i bankmarginene ettersom bankenes innlånskostnader har blitt vesentlig redusert. Fra et finansieringsståsted kan det dermed ligge til rette for stabile yield-nivåer det nærmeste året. Totalavkastning og IPD-indeksen IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom i Norge ble på 4,7 % i fjor, litt lavere enn forventet. Til sammenligning har gjennomsnittlig årlig avkastning vært 9,1 % siden 1999. UNIONs oppdaterte prognoser innebærer en årlig avkastning for totalkapitalen på 8,5 % for perioden 2013-2015. Leieprisvekst innen kontor og handel vil være viktige bidragsytere. Moderat rentevekst og høyere tilpasningskostnader til nye leietagere utgjør faktorer som sannsynligvis vil bremse avkastningen. Oslo Børs Etter en nedgang på 20,1 % for eiendomsindeksen på Oslo Børs i 2011, steg indeksen med 19,0 % gjennom fjoråret. Hittil i år har eiendomsindeksen lagt på seg ytterligere 5,9 % (per 19. mars). Tilsvarende sank hovedindeksen med 12,5 % i 2011 og steg 15,4 % i fjor. Hittil i år er hovedindeksen opp 7,5 %. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorleieprisene har steget svakt siden begynnelsen av 2010 og gjennomsnittsnivået steg i fjor med 5 % til 1.700 kr. pr. m²/år ekskl. mva. og felleskostnader, i følge data fra Eiendomsverdi Næring. Statistikken er basert på over 900 kontrakter i 2012. Etterspørselen reflekterer den generelle optimismen i næringslivet, og gjennomsnittarealet i nye kontrakter har vært stigende. Utleid areal steg netto med ca. 200.000 m² i fjor. Til tross for høy tilførsel av nybygg steg ledigheten med kun 40.000 m². Justert for konvertering av flere eldre kontoreiendommer ligger arealledigheten på 6,9 % per medio februar. UNION forventer at kontorledigheten synker langsomt de nærmeste årene og at leieprisene stiger ca. 5 % årlig. Bergen, Trondheim og Stavanger I fjor registrerte UNION 43 salg over NOK 50 mill. for til sammen NOK 9,3 mrd. i Bergen, Trondheim og Stavanger. I alle de tre byene utgjør aktører som ikke har en lokal forankring en vesentlig del av kjøperne. Gjennomsnitts-yielden i omsetningene de siste tre årene har vært hhv. 7,1 % i Bergen, 7,5 % i Trondheim og 6,9 % i Stavanger. Det er en hovedsakelig positiv utviking i leiemarkedene i de tre byene. Kontorledigheten ligger på 6,3 % i Bergen og leieprisene har en relativt flat utvikling. I Trondheim stiger leieprisene langsomt og ledigheten ligger på anslagsvis 5,8 %. I Stavanger ligger ledigheten på kun 5,2 %, men er ventet å stige som følge av nybygging på Forus. Særlig i Stavanger sentrum har det vært en stigende leiepristendens. Noter 1 Kyte Næringsmegling 2 Eiendomsmegler 1 Næringseiendom

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B