Finanskrisen internasjonalt og i Norge. Lærdommer for framtidig boligfinansiering. Direktør Bjørn Skogstad Aamo, Kredittilsynet. Foredrag i representantskapet i OBOS 7. november 2009
HOVEDPUNKTER I FOREDRAGET Litt om krisens grunnleggende årsaker Krisen utløst da boligboblen i USA sprakk og sub-prime-boliglån ble verdiløse Hvorfor norske banker gjør det rimelig bra Også norske boliglån kan skape ustabilitet Hva må gjøres for mer stabil boligfinansiering? renter, skatt, regelverk og bankpraksis, 2
Bad banking, bad policy, bad regulation 3 Skånland omtalte årsakene til bankkrisen i Norge som Bad banking, bad policy and bad luck. Ikke bad luck nå internasjonalt det måtte gå galt! Det var Bad banking når millioner amerikanere fikk subprimelån de ikke kunne betjene som ble solgt i verdipapirpakker til ukritiske investorer. Det var Bad policy når renten var svært lav i mange år slik at mange land fikk boligbobler. Det var Bad regulation når halvparten av US - kredittmarkedet ikke hadde kapitalkrav og banktilsyn og datterselskap (SIV s mv) av banker ikke var inkludert i regnskap og kapitalkrav.
Underliggende årsaker Overforbruk, svært lav sparing og underskudd i USA. Store internasjonale ubalanser. Finansmarkedene økte mye raskere enn realøkonomien. Overdreven Credit creation. Innovasjoner og distribusjons-modeller fjernet kontakten mellom bank og kunde. Økt kompleksitet svekket den reelle kontrollen. Bonuser og andre insentiver øket risikoen. Investeringsbanker og annen uregulert virksomhet vokste sterkt og var avhengig av løpende markedsfinansiering. 4
Hva kjennetegnet Subprime-boliglånene? Subprime - boliglån til US hushold med: Dårlig historikk for gjeldsbetjening Lav kredittscore ofte uten fast jobb og inntekt Ofte mer enn 50% av inntekten til rener Lånene hadde ofte fast, lav rente de første årene, deretter flytende og høyere rente, som ofte ga betalingsproblemer, selv da Fed senket rentene. Låneformidlere baserte seg på stadig stigende boligpriser. Fallet i boligpriser i USA i slutten av 2006 og gjennom 2007 førte til at refinansiering og høyere belåningsgrader ikke lengre var mulig 5
Boligprisvekst i USA 1988-1. halvår 2009. Årsvekst. 20 15 Case-Shiller indeks for 10 byområder 10 5 Prosent 0-5 Case-Shiller nasjonal indeks -10-15 -20 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 Årsvekst i august 2009 for 20 byområder: -11,4 prosent Source: Reuters EcoWin Kilde: Reuters EcoWin 6
Fra Subprime til Lehman 7 Boligprisfallet ga mislighold for subprime-lån og ras for verdipapirer (ABS, CDO) bygget på dem. Rating-byråene hadde gitt falsk trygghet. Investeringsbankene tapte enormt på slike papirer. Banker overalt fikk likviditetsvansker. US myndigheter brukte 30 mrd USD for å redde investeringsbank nr 5, Bear Stearns. Det ga tillit til at de fire største var sikre og dempet krisen. Da nr 4, Lehman Brothers IKKE ble reddet, ga det mislighold for millioner av låne- og derivatforhold og SJOKKbølger i markedene.
Lehman Brothers fall 8 Ikke planlagt avvikling, lite informasjon, store eksponeringer i Europa. CEBS: There is no one in charge over there! En liten del av kravene har fått dekning. Mange europeiske banker sterkt eksponert. 20 000 handler stoppet på Oslo Børs. Interbankmarkedet i dollar brøt sammen, med virkninger også for norske banker. Vanskelig å få dollar. Dollarkurs- og pengemarkedsrente uteble. Merrill Lynch overtas av BoA, Goldman Sachs og Morgan Stanley får 22.09. banklisens og starter nedbygging av sine balanser.
Fra finanskrise til dyp realkrise Bankene, særlig i USA og UK, tapte stort på verdipapirer bygd på subprime- og andre lån. Dette reduserte deres utlånsevne drastisk. Kredittinnstrammingen ga reduksjon i økonomisk aktivitet (BNP) og sysselsetting i alle større industriland. Boligprisøking avløses av fall i mange land. Finanskrisen ble forsterket og forlenget av tap som følger realkrisen. Vi fikk en ond sirkel som det måtte sterke og usedvanlige virkemidler for å bryte ut av. 9
Utvikling i internasjonale boligpriser Tolvmånedersvekst, prosent 30 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 UK Norge US Case-Shiller Kilde: Reuters, Ecowin 10
Forventet BNP-vekst i 2009 Anslag gitt på ulike tidspunkter. Prosent jul.08 okt.08 nov.08 jan.09 apr.09 jul.09 okt.09 Prosent 3 2 1 0-1 -2-3 -4-5 -6-7 USA Europa Japan Kilde: IMF 11
Hvorfor norske banker klarer seg bedre (1) 1. Vi hadde en bankkrise som nøkkelpersoner i banker og hos myndighetene fortsatt husker. 2. Liten direkte eksponering mot taps-papirer verdipapirer basert på subprime-lån, Lehman, Islandske banker og Madoff fond. 3. Helhetlig regulering og hands on - tilsyn alle finansinstitusjoner underlagt regulering, kapitalkrav og tilsyn. Tett oppfølging på ledernivå. 4. Samordnet overvåking av finansiell stabilitet Godt organisert samarbeid mellom departement, sentralbank og tilsyn og god kontakt med bransjeorganer. 12
Hvorfor norske banker klarer seg bedre (2) 5. Troverdig innskuddsgaranti Med 2 mill kroner pr innskyter pr bank, er Norge blant få land land som ikke har måttet øke garantien. Håndtering av krisene i Glitnir/Kaupthing på en måte som reddet alle norske innskudd. Politisk garanti hindret tillitssvikt. 6. Konsekvent konsolidering av datterselskaper aktiv oppfølging av at datterselskapene faktisk inkluderes i regnskap og kapitalkrav både ved rapporteringskrav og i det operative tilsynsarbeidet. 7. Streng regulering og bransjepraksis for verdipapirisering i praksis begrenset til 75% av boligeller annen eiendomsverdi i kredittforetak som konsolideres. Ingen bruk av frittstående SIVs. 13
Hvorfor norske banker klarer seg bedre (3) 8. Brukbar likviditet + raske tiltak sårbarheten og den dramatiske svikten i utenlandsfundingen ble raskt møtt med en omfattende offentlig ordning for bytte av gode bank-aktiva til likvide norske statspapirer. Også mindre banker og OBOS kom med! 9. God kapitalkvalitet og akseptabelt dekningsnivå mindre innslag av dårlig hybridkapital enn ellers i Europa. 10.Bunnsolid makroøkonomi med større handlefrihet i finanspolitikk og i pengepolitikk enn de fleste andre land og sterk vilje hos politiske myndigheter og i sentralbanken til å bruke den. I Norge kan nedgangen i BNP i 2009 bli om lag 1 prosent. Klart for ny vekst i 2010. 14
3-måneders pengemarkedsrenter 1. januar 2007 4. november 2009 8,0 7,0 6,0 Storbritannia Norge Prosent 5,0 4,0 3,0 2,0 Euroområdet USA 1,0 0,0 jan mai sep jan 07 mai sep jan 08 mai 09 sep Kilde: EcoWin 15 Kilde: Reuters EcoWin
Tiltak for å trygge soliditeten Finansfondet. 16 Bankene må ha betryggende egenkapital for å dekke lånebehov særlig til foretak. Internasjonale bank-tap førte til at markedskravet til kjernekapital økte fra 6-7 prosent til 9-10 prosent. Ved inngangen til 2009 var det umulig for norske banker å hente egenkapital i markedet. Statens finansfond opprettet med 50 mrd. for å kunne møte kapitalbehov fra mange banker, bidro til stabilisering av kredittilgangen. Bra at de største banker kan gå til markedet - fondet brukes av regionale og mellomstore banker.
Historisk utvikling av kreditt i Norge Innenlandske utlån som andel av BNP Fastlands-Norge 200 180 160 140 Prosent 120 100 80 60 40 20 0 1958 1968 1978 1988 1998 2008 17 Kilde: Statistisk sentralbyrå
Vekst i kreditt til foretak og husholdninger 25 20 15 10 5 0-5 -10-15 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Kreditt til ikke-finansielle foretak Kreditt til husholdninger K2 i alt Kilde: Statistisk sentralbyrå 18
Kilder til kreditt, K2 Kredittkilde Årsvekst K2 i prosent Andel av K2 i prosent 2.kv.2009 juli 2009 2.kv.1999 2.kv.2009 Banker -5,4-6,2 62,9 61,5 Statlige låneinstitutter 5,8 5,7 14,8 6,4 Kredittforetak 65,8 67,7 7,7 20,5 Finansieringsselskaper -1,4-1,9 3,9 3,8 Livsforsikringsselskaper 46,6 42,4 2,2 1,1 Pensjonskasser- og fond 0 0 0,4 0,1 Skadeforsikringsselskaper -5-4,6 0,3 0,0 Obligasjonsgjeld 12,7 14,6 6,1 4,6 Sertifikatgjeld 17,7 16,7 1,3 1,3 Andre kilder 35 32,7 0,5 0,7 Sum K2 6,7 6,4 100,0 100,0 Kilde: SSB 19
Boliglånsundersøkelsen -lån til kjøp av bolig Belåningsgrad 100 % Belåningsgrad etter låntagers alder 50 % 40 % 30 % 20 % 80 % 60 % 40 % 10 % 20 % 0 % Under 60% 60-80% 80-100% Over 100% 0 % '07 '08 '09 '07 '08 '09 '07 '08 '09 Under 35 år 35-66 år Over 67 år 2007 2008 2009 Under 60% 60-80% 80-100% Over 100% 20
Sårbarhet skapte en bølge av frykt 21 Kredittilsynet advarte banker og husholdninger mot å låne over 100 % av boligverdien. Likevel var en fjerdedel av lån til boligkjøp utover 100 %. Høy gjeldsbelastning, høy belåningsgrad og flytende rente skaper sårbarhet. Bruk av rammelån gjør at 1/3 av husholdningenes lån er avdragsfrie. Under 5 % har fastrente. I oktober 2008 passerte boliglånsrentene 7½ %. Sammen med inntrykk fra finanskrisen, ga det en bølge av frykt i husholdningene (til dels også i bankene): Boligkjøp stoppet. Kjøp av biler, og varige forbruksgoder sank dramatisk.
20 22 15 10 Prosent 5 0-5 jun.09-10 Boliglånsrente, kvartalsvis og årlig boligprisvekst 10 8 6 4 2 Prosent 0 des.08 jun.08 des.07 jun.07 des.06 jun.06 des.05 jun.05 des.04 jun.04 des.03 jun.03 des.02 jun.02 des.01-2 -4 Boligprisvekst år (ha) Boliglånsrente Boligprisvekst kv. Kilder: NEF, EFF, Finn.no, Econ Pöyry og Statistisk sentralbyrå
Bobletendensene i boligmarkedet Lave renter bidro i mange land, også i Norge, til at gjeld og boligpriser vokste sterkt. Kredittilsynet advarte mot for lave renter allerede i 2005. Norske boligpriser ble 4-doblet fra 1992 til 2008. Fra 2002 til 2008 steg husholdenes gjeld fra 148 prosent av inntekten til nær 200 prosent. For mange er tallet vesentlig høyere. Da rentene passerte 5-6%, som er et normalnivå, begynte boligprisene å falle. Renter på gjeld steg fra 4,4 prosent av inntekten i 2005 til 8,2 prosent i 2008. Stor spredning. Høsten 2008 stoppet boligmarkedet opp og prisene falt markert. Dramatisk rentenedsettelse fra Norges Bank ga boliglånsrente på 3 prosent. På kort sikt er gjeldsproblemet redusert og boligmarkedet preget av oppgang og optimisme. 23
Boligmarkedet et spesielt marked I boligmarkedet er tilbudet på kort sikt gitt, og endres langsomt gjennom nybygging. Boliger er både et nødvendighetsgode og spare- og investeringsobjekter. Etterspørselen styres i hovedsak av husholdningenes inntekter og boligpris/boutgifter, - hensyntatt skatt. Utviklingen de senere år viser sterk følsomhet for renteendringer. Med boligrente på 3 % ( 2 % etter skatt) føler svært mange at de deltar i et gratislotteri med store gevinstmuligheter og begrenset risiko. - Et balansert marked krever: at det koster noe å låne, og at det lønner seg med finansiell sparing, at bankene har en forsvarlig utlånspraksis. 24
Hva er trygg finansiering av boligkjøp? For banker At lån kan betales tilbake og har tilstrekkelig sikkerhet For husholdninger At en kan betjene lånet, også i perioder med noe lavere disponibel inntekt, og/eller høyere rentenivå For samfunnet - at en unngår perioder med en så sterk vekst i gjeld og boligpriser at det blir en kraftig korreksjon nedover med betydelige problemer for førstegangsetablerere med 100 prosent lånefinansiering og risiko for at gjeldskonsolideringen virker negativt for samfunnet 25
Kredittpraksis i Norge, Tradisjonelt Førstelinjeforsvar Tilbakebetalingsevne, operasjonalisert via gjeldsbelastning (gjeld/disponibel inntekt) Andrelinjeforsvar Pantesikkerhet, operasjonalisert via nødvendig belåningsgrad (gjeld/markedsverdi) >> Trygg finansiering av boligkjøp betinger at rangeringen mellom første- og andrelinjeforsvaret opprettholdes 26
Utfordringer med en slik finansieringsstruktur Lån gis med pant i boligen selv Økte priser stimulerer veksten i boliglån, en boliglånsvekst som igjen virker tilbake til boligprisene I situasjoner med kamp om markedsandeler bankene i mellom, kan makrokonsekvensene av økt eksponering mot boliglånsmarkedet på mikronivå få anledning til å virke inn på vurderingene som gjøres på mikronivå»som gir» Kredittdrevne boligprisbobler 27
KT s årlige boliglånsundersøkelse Fra og med 2003 viser undersøkelsen strukturelle endringer i Boliglånsmarkedet. der pantsikkerhet i praksis ser ut til å ha fått økt betydning for bankenes innvilgning av nye boliglån. Dette kommer til uttrykk gjennom: økte belåningsgrader lengre løpetid bruk av avdragsfrihet introduksjonen av rammelån 28
Den norske boligprisboblen 29 I en periode frem mot toppen av den norske boligprissyklusen i august 2007, bidro ikke bankene til trygg finansiering av boligkjøp. Redusert vekt på tilbakebetalingsevne bidro til kredittdrevet boligprisvekst utover hva fundamentale faktorer alene skulle tilsi. Økt konkurranse om markedsandeler for boliglån flyttet fokus til andrelinjeforsvaret: Økte utlån stimulerer boligprisene på makronivå, en prisvekst som gjennom forventningene om fortsatt økte boligpriser kan virke tilbake til boliglånspolitikken på mikronivå. I mindre skala hadde vi en parallell til tenkingen bak subprimelån: At fortsatt boligprisvekst ville løse ethvert problem. Kredittdreven boligprisboble blir lett resultatet
Boligpriser 12-måneders vekst Realpriser og nominelle priser 25 30 000 Prosent 20 15 10 5 0 NOK pr. m^2 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000-5 0-10 02 03 04 05 06 07 08 09 1985 1993 1991 1989 1987 Nominelle priser 2003 2001 1999 1997 1995 Realpriser (2008-priser) 2005 2007 2009 Kilder: NEF, EFF, ECON Pöyry og Finn.no 30
Kapitalkravenes rolle Boligmarkedet ble stimulert av lav rente og fjerning av boligbeskatten i 2005. Forventning om lavere kapitalkrav for boliglån i Basel II-regelverket økte bankene utlånsvilje. Med minstekrav på 4 % gir en krone i ordentlig egenkapital 25 kroner i utlån med full (100%) vekt. Basel II senket vekten av gode boliglån fra 50% til 35 % ( standard-metoden) og helt ned til 10-15 % ved modellbasert kapitaldekning dvs at en krone egenkapital kan gi 167 250 kroner med boliglån. Kredittilsynet søkte å begrense stimulansen ved forslag om særnorske kapitalkrav, men møtte lite forståelse hos bransjeorganer og i Norges Bank. KT medgir at filialenes betydning vanskeliggjør særlige nasjonale kapitalkrav. Overgangsregler, nå 80% av Basel I til og med 2011, begrenser utslaget til 40 % vekt, dvs 67 utlånskroner pr egenkapitalkr. Med 8% i praksis: 30-35 utlånskroner 31
Økning i utlånsrente under ulik risikovekting av boliglån NB Kapitalkravene betyr lite for utlånsrenten og derved etterspørselen. Eksempelet har følgende forutsetninger: 100 000 kroner i utlån, Krav til kjernekapitaldekning 8 prosent Egenkapitalavkastning 13 prosent,rentenivå 1,5 prosent Bankens utlånsmargin øker fra 1,5 prosent ved 35 prosent risikovekt til 1,9 prosent ved 75 prosent risikovekt for å møte egenkapitalavkastningskravet på 13 prosent. Risikovekt Bundet EK EK-avkastning Utlånsrente 35 % 2 800 364 3,0 50 % 4 000 520 3,2 75 % 6 000 780 3,4 32
Oppsummering hva bør gjøres? (1) Både internasjonale og norske erfaringer viser at boligmarkedet lett kan bli utsatt for sterke svingninger som igjen kan forstyrre hele økonomien. Mer stabile rammer omkring boligmarked og boligfinansiering, er nødvendig for å hindre nye kriser og underlette langsiktig planlegging og boligbygging til beste for folk flest. At boligen også er et sentralt spare- og investeringsobjekt i en økonomi der de fleste eier egen bolig og store verdier skal overføres mellom generasjonene, stiller økte krav til riktige rammebetingelser. Både i boligmarkedet og i finansmarkedet må det koste noe å låne og det må lønne seg med finanssparing for at vi skal ha balanse. 33
Oppsummering hva bør gjøres? (2) Renten etter skatt må minst svare til prisstigningen dersom ikke alle skal satse på gratisgevinster i boligmarkedet. Med dagens skattesystem må boliglånsrentene være på 5-6 prosent for å hindre nye boligbobler. Med lave renter internasjonalt, kan et slikt rentenivå true konkurranseevne og arbeidsplasser. Dersom for mange har lån til pipa får vi sårbarhet og negativ flokkatferd i boligmarkedet i perioder der folk er engstelige for høyere renter eller økt arbeidsledighet. Økt binding av rentene til faste nivåer gir mindre sårbarhet. Et sunt banksystem tilsier at bankinnskudd er en vanlig og lønnsom spareform for folk flest. Justeringene i boligtakseringen går i riktig retning, men større reformer i skattesystemet bør vurderes. 34
Oppsummering hva bør gjøres? (3) Kapitaldekningsreglene bør ta hensyn til at boligmarkedet har en sentral rolle for finansiell stabilitet og makroøkonomien. Krav til kapital for boliglån bør være høyere enn tapsstatistikk for enkelt-lån kan tilsi. Dette kan bety at kapitalkravene for bankene ikke minst de som er basert på bankenes interne modeller - varig bør suppleres med andre krav til kapital i forhold til boliglån eller samlede utlån. Bankenes utlånspraksis må følges tett. Hovedvekten i kredittvurderingen bør legges på betalingsevne. Dersom høstens undersøkelse av boliglån viser tilbakefall til svært høye utlånsgrader, bør en vurdere mulighetene for reguleringer eller tilsynsmessige tiltak. Et sunt marked er tjent med at Bolig Og Sparing hører sammen, og at noe av sparingen skjer før man kjøper boligen!! 35