PLANBESKRIVELSE FORSLAG TIL DETALJREGULERING FEARNLEYSGATE 23 Planident P_20141335 Planbeskrivelse, dato 12.03.2015 Bestemmelser, dato 12.03.2015 Plankart, dato 12.03.2115 Arkivsaknr. 14/2227 Plan vedtatt:
Bakgrunn FG-eiendom, kjøpte eiendommen Fearnleysgt 23, gnr. 103, bnr. 1113 og Lagmannsgata 22, gnr. 103 bnr. 1987 i 2009 etter at tidligere eier flyttet over i andre lokaler. Formålet med kjøpet er å videreutvikle denne til kombinert kontor-, forretning- og boligformål. Eiendommen inngår i Reguleringsplan Mosjøen sentrum, kv 51,56,62 og 63, planid 20091313. Eiendommen er deri regulert til næringsformål. Den 02.07.2013 ble det fremmet anmodning til kommunen om prinsippavklaring rundt spørsmålet om privat detaljregulering for bruk av nevnte eiendom til bolig-, forretning- og kontorformål. Planutvalget behandlet saken i møte den 28.08.2013 hvor ble fattet følgende vedtak: «Planutvalget tillater at privat forslag til detaljregulering for Fearnleysgate 23/Lagmannsgata 22 fremmes. Formålet med planarbeidet er å regulere om eiendommen fra næringsformål til kombinert formål bolig/næring.» Med utgangspunkt i dette blir det fremmet privat forslag til detaljreguleringsendring av nevnte eiendom, som ligger i kv. 63. Det er tidligere antydet at det legges opp til å etablere mellom 12 og 15 leiligheter i bygningens 2. og 3 etasjer. Dette er nå redusert til maks 13 leiligheter i forskjellige størrelser. Dette er her lagt til grunn for bl.a. garasje- og parkeringsberegningen. Videre legges det opp til at 1. etasje fortsatt skal nyttes til næringsformål i form av kontor og lager for leietakerne. Kjelleren er av en meget dårlig teknisk tilstand, og med lav etasjehøyde så legges det ikke opp til at denne skal nyttes til noe. Arealene deri blir derfor heller ikke tatt med i parkeringsberegningene. Overordnet plan. Gjeldende overordnet plan er Arealdelen til kommuneplan, Delplan Mosjøen sentrum, godkjent av Vefsn kommunestyre i møte den 23.5.2007, under sak 66/07. Gjeldene eiendom ligger innafor Område B2. Heri er deler av kvartal 63 lagt ut som byggeområde uten nærmere arealspesifikasjon i plankartet. Av beskrivelsen framkommer at dette er et område av sentrumskjerne med blanda formål og noe endringspotensiale. Det sies videre under samme bestemmelse - 2 følgende: Hensikten med området: Opprettholde området som næringsområde. Det tillates omdisponering fra næring til bolig. Byggehøyde og fasadeutforming godkjennes i hvert enkelt tilfelle av det faste utvalg for plansaker. Det er ikke gitt nærmere føringer om utnyttelsesgrad for denne delen av kvartalet, men i fellesbestemmelsene er det sagt at utnyttelsesgraden gjengis i BYA, forholdet mellom netto tomt og bebygd areal etter NS 3940 Foreslåtte reguleringsendring av nevnte eiendom er ikke på noen punkter i uoverensstemmelse med overordnet plan. Endringen er heller med på å fremme formålene i kommuneplanen og dens bestemmelsers hva angår dette område av byen. Gjeldende reguleringsplan.
Eiendommen inngår i dag Reguleringsplan Mosjøen sentrum, kv 51,56,62 og 63, planid 20091313. Eiendommen er regulert til næringsformål Etter avklaring med teknisk drift skal det være tilstrekkelig kapasitet på vann og avløp, til planlagt virksomhet på eiendommen. Utsnitt av gjeldende plan For næringsområdet er det gitt følgende reguleringsbestemmelse: 5 OMRÅDE FOR NÆRING a) Næringsområdet skal nyttes til bebyggelse for næringsvirksomhet. b) I området tillates følgende virksomheter; - Forretning - Kontor - Annen næringsvirksomhet som ikke er til sjenanse for omgivelsene. c) Bebyggelsens høyde fastsettes av kommunen i samsvar med bestemmelsene i Plan og bygningsloven. For eiendommen Fearnleysgate 23 gesimshøyde 11 meter og mønehøyde 12 meter. Takkonstruksjon godkjennes av bygningsmyndighetene. d) Bebyggelsen skal føres opp i de på planen viste områder og utnyttelsesgraden skal ikke overstige 75% BYA. e) Utelagring er forbudt, men kan tillates etter søknad. Forholdet til plan- og bygningsloven. 4-1; planprogram. Her sies det at for reguleringsplaner som kan vesentlig virkning for miljø og samfunn, skal det som ledd i varslingen av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet. I foreliggende forslag til planendring kan en ikke se at dette er tilfelle. Man kan
heller ikke se at denne endringen kommer i konflikt med nasjonale eller regionale hensyn, og heller ikke innebærer økt risiko og sikkerhet for byen og strøket. Dette betyr at planprogram, konsekvensutredning og risiko- og sikkerhetsvurdering ikke er nødvendig her, jfr. her og PBL 12-9 første ledd. Jfr. for øvrig også møtereferat, datert 30.06.2014, fra oppstartsmøte samme dato. Oppstartsmøte konkluderer og med at planlagte endring av reguleringsplan ikke innebærer utredningsplikt. 4-2; planbeskrivelse. Herav følger det at alle forslag til planer etter loven skal ved offentlig ettersyn ha en planbeskrivelse som beskriver planens formål, hovedinnhold og virkning, samt planenes forhold til rammer og retningslinjer som gjelder for området. Man antar at dette og gjelder for endring av planer, men dog kanskje i noe mindre omfang der det ikke er registret noen negative konsekvenser for området. Nytt reguleringsforslag. Formålet med endringen. Målsettingen med endringen er å legge til rette for at gjeldende bygning/eiendom skal kunne nyttes til bolig-/kontor-/forretningsformål i sin helhet, eller i kombinasjon. Hovedinnholdet og virkning i planen. Planen gjelder bare eiendommene Fearnleysgt. 23/Lagmannsgata 22, gnr. 103, bnr. 1113 og 1987 med påstående bygning, som skal nyttes til nevnte formål. I tillegg er gategrunn langs bygningens eiendomsgrense mot Fearnleysgate og Lagmannsgata tatt med i planen fram til gatenes senterlinjer. Byggegrenser mot nevnte gater blir å følge bygningens vegg, som i gjeldende plan. Formål. Tidligere eier, avisa Helgelendingen har avviklet sin bruk av bygningen. I og med dette har de valgt å selge eiendommen. Ny eier, FG-Eiendom AS, ønsker å nytte denne som bolig, forretning eller kontor i sin helhet, eller som en kombinasjon av disse formålene, for dernest å bruksendre og eventuell ombygge bygningen til nevnte formål. Når det gjelder bruken av hele eller deler av bygningen som forretning eller kontor, så ligger dette innafor den bruk som tidligere har vært i bygget. Pr i dag er det noe usikkert om antall leiligheter, men det vil bli mellom 10 og 13. Ut fra dette velges å foreslå at eiendommene reguleres som kombinert bolig-, forretningog/eller kontorformål, sosi-kode 1802 Byggehøyde. De byggehøyder som er angitt i gjeldende plan kan forbli undret, dvs gesimshøyde 11 m og mønehøyder 12 m. Da eksisterende bygning har flatt tak er det ikke behov for mønebestemmelse. Man beholder bare bestemmelsen om gesimshøyde. På taket ev eksisterende bygning er det oppført et mindre bygg for tekniske anlegg. Utnyttelsesgrad. Eiendommene Fearnleysgate 23/Lagmannsgata 22, som består av 2 bruksnr, har brutto tomteareal på 1.660 og 646 m2, til sammen 2.306 m2. Dette er inkludert gategrunn, som utgjør 508 m2. Det er bare bnr. 1113 som er tillagt gategrunn. Når dette trekkes fra vil dette
bruksnummer ha ei nettotomt på 1.152 m2. Netto tomt for begge eiendommene blir da 1.798 m2. Det er bare eiendommen bnr. 1113 som er bebygd. Total bygningsmasse på denne er 760 m2 (BYA). Ut fra kommunens krav til garasje og parkering for boligdelen (se avsnitt om dette), vil det være behov for i alt 10-13 garasjeplasser, som vil innebære et bebygd areal på 195 m2. Eksisterende bygningsmasse med nybygde garasjer for i alt13 leiligheter vil da utgjøre 955 m2 BYA. Med bakgrunn i regulert utnyttelsesgrad i gjeldende plan (75 % BYA) vil eiendommen kunne bebygges med i alt 1.350 m2. Selv om man legger parkeringsarealene til dette vil man ikke overskride 1.350 m2. Gjeldende utnyttelsesgrad foreslås uendret. Uteoppholdsareal (MUA) for beboerne. Når det gjelder uteoppholdsareal (MUA), settes det krav om minst 20 m2 pr boenhet. Behovet vil da, med utgangspunkt i 13 leiligheter, være minst 260 m2 MUA. På eiendommen er det prosjektert en takterrasse på i alt 241 m2 til dette formålet, se vedlagte tegning av 3. etasje, I tillegg er det foreslått regulert en lekeplass på 150 m2 på bakkeplan. For øvrig vil det bli anlagt balkonger til alle leilighetene. Disse vil ha en gjennomsnittsstørrelse på ca 6 m2. Garasje og parkering. Garasje- og parkeringsbehovet vil variere etter hvilken bruk som finnes i bygningen til enhver tid. For boligdelen vil behovet være 1 garasjeplass og 0,25 parkeringsplasser pr leilighet. For kontor- og forretningsdelen vil parkeringsbehovet være 1 p-plass pr. 50 m2 aktivt kontor- og forretningsarealareal, og 1 parkeringsplass pr. 100 m2 biareal, som fellesareal, trafikkareal, garderober, lager o.l.
Det er arealene i 1. etasje som brukes til forskjellige formål, og av forskjellige brukere. Denne arealbruken er som følger: - Total brutto BRA..750 m2 - Garasje for AVIS, trafikkareal for boligdelen, lagerareal, trafikkareal, garderober ol. for brukerne av 1. etg, dvs totalt biarea 1. etg.........323 m2 Totalt aktivt areal 1. etg 246 m2 Parkeringsbehovet blir da som følger: - Aktivt næringsareal 246 m2 5 p-plasser - Biareal næring 324 m2...3,2 p-plasser - Besøkende boliger 13 leligheter..3,25 p-plasser Totalt antall p-plasser 12 p-plasser Det er på eget kart i målestokk 1:500 vist 6 parkeringsplasser i front av bygget mot Fearnleysgate, 1 parkeringsplass med innkjøring fra Lagmannsgata og 5 parkerings- /garasjeplasser i et eksisterende tilbygg helt sør på eiendommen. Dette gir totalt 13 p-plasser, hvilket innebærer at parkeringskravet er løst. Utover dette er det i tillegg noe reserveareal hvor det kan anlegges 1 HC-parkeringsplass og minst 2 ordinære p-plasser. Garasjekravet er tenkt løst på eiendommen b.nr. 1987. Her er det planlagt 2 frittliggende garasje-/carportbygninger hver med plass for 3 biler, en bygning med plass for 2 ordinære garasjeplasser og 1 HC-garasjeplass, og 2 frittliggende garasje-/carportbygning med plass for 2 biler. Alle bygningene har et areal under 50 m2 slik at de kan plasseres nærmere nabogrense enn 4 m, eller i nabogrensen. Se kartutsnitt som viser dette:
Disse forhold er innarbeidet i planbestemmelsene. Se for øvrig beskrivelsen under avsnittet utnyttelsesgrad. Når det gjelder parkeringskrav vil det være riktig å ta med i beregningen den bruk bygningen hadde tidligere, og det parkeringsbehov dette utløste. Dette har jo pr. i dag sin godkjenning. Dersom ny bruk kommer ut med et mindre parkeringskrav enn tidligere vil det normalt ikke stilles krav til økt parkering. Tidligere godkjent bruk var kontor/administrasjon for avisa Helgelendingen. Kommunens vedtekt skiller mellom aktivt og passivt bruksareal (BRA) når parkeringsbehov skal beregnes. Krav er 1 p-plass pr. 50 m2 aktivt BRA og 1 p-plass pr. 100 m2 BRA. Tidligere bruk av bygningen hadde følgende arealfordeling: 940 m2 aktivt BRA og 581 m2 passivt BRA. I passivt BRA inngår trafikkareal, personalrom, lager o.l. Dette innebærer at denne bruken utløste et krav på i alt 25 p-plasser. Altså det samme som den nå planlagte bruk med i alt 13 leiligheter når garasjekravet omgjøres til p-plasser. Barn interesser. Representanten for barn interesser er forhåndshørt, men ikke kommet med innspill. Dette er ei enkelttomt med forholdsvis begrensende muligheter for å ivareta barns interesser i full bredde, men det er her lagt inn muligheter for å opparbeide en lekeplass for de aller minste barna, en såkalt nærlekeplass. Den har en bredde på 10 m over en lengde på 10 m, og et totalareal på 150 m2. På utearealene til Mosjøen barneskole, som ligger bare ca. 200 herfra, er det opparbeidet lekearealer til barn i alle aldersgrupper. Disse ble i sin tid opparbeidet som uteoppholdsareal for barn/lekeplasser for hele dette nærområde. Her finnes både akebakke for vinterlek og balløkke. Andre forhold. Flom. Bygningen på eiendommen ligger i sone for flomfare, på det viset at kjellerarealene kan bli utsatt for inntrengning av grunnvann, jfr. Flomsonekart. Dette betyr at disse arealene ikke kan, eller vil bli nyttet til rom for varig opphold, lager og til installasjon av vitale tekniske installasjoner. Disse arealene vil som beskrevet ovenfor ikke bli nyttet til noe. Universell utforming. På dette område finnes det ingen topografiske utfordringer da tomta er helt flat. Det skal legges til rette for å etablere både parkeringsplasser og garasjeplasser for bevegelseshemmede. Videre vil det ble laget rampe til bygges hovedinngang, og i leilighetsdelen vil det bli anlagt heis. Leilighetene planlegges tilrettelagt også for bevegelseshemmede Forhold til rammer og retningslinjer. Er beskrevet under avsnittene om forholdet til overordnet plan og forholdet til gjeldende reguleringsplan. Se for øvrig utfylt sjekkliste for arealplaner vedlegg 1 Medvirkning og planprosess. Ihht Plan- og bygningslovens 3-2 har alle offentlige organer rett og plikt til å delta i planleggingen når den berører deres saksfelt eller egne planer og vedtak, og skal gi tiltakshaver beskjed om forhold som kan ha betydning for planleggingen. Jfr. 5-5 vil retten til å fremme innsigelse mot planforslag bortfalle dersom deltakelse etter 3-2 ikke er oppfylt.
Det skal legges opp til at berørte parter får god informasjon om når i prosessen man har mulighet til å påvirke planutformingen. I utgangspunktet har berørte parter to muligheter til å fremme sitt syn på saken: Første mulighet hadde partene ved planoppstart. Oppstartmelding ble oversendt berørte samtidig med annonsering av planoppstart, den 14.07. 2014 Andre mulighet er når planforslaget er utarbeidet og legges ut til offentlig ettersyn (høring). Her får partene mulighet til å komme med uttalelser/merknader til planforslaget og de utredninger som er gjort. Samarbeid med berørte offentlige myndigheter. Offentlige berørte myndigheter er høringsparter i planprosessen.. Politisk behandling/forhåndshøring Etter at kommunen ved planutvalget godkjente fremming av privat reguleringsplan er planstart kunngjort på vanlig måte i hht. PBL 12-8. Kunngjøring har vært foretatt i Helgelands Arbeiderblad den 17. juli 2014 og elektronisk på Vefsn kommunes hjemmeside samme dato. Kopi av nevnte annonseringer vedlegges som vedlegg 2. Videre er særskilt melding, datert 14.07.2014, om planoppstart, sendt følgende: Offentlige instanser med innsigelsesmyndighet (jf skriv 15.12.09 fra MD, 09/1174-6): Fylkesmannen i Nordland, Molovn. 10, 8002 Bodø Nordland fylkeskommune, Fylkeshuset, 8048 Bodø Sametinget, Ávjovárgeaidnu 50, 9730 Karasjok NVE Region Midt-Norge, Vestre Rosten 81, 7075 Tiller Helgeland politidistrikt, postboks 570, 8651 Mosjøen Regionale instanser: SHMIL, Åremma, 8664 Mosjøen Arbeidstilsynet, Postboks 4720 Sluppen, 7468 Trondheim Grunneiere/rettighetshavere: Telenor, Servicesenter for nettutbygging, Postboks 7150, 5020 Bergen HelgelandsKraft, Postboks 702, 8654 Mosjøen Mosjøen Fjernvarme AS, Petter Dass gt. 3, 8656 Mosjøen Rådet for funksjonshemmede og Eldrerådet Ungdomsrådet og Barn og unges representant Vefsn kommune, Bygg og Eiendom, Naboer: NEMO EIENDOM AS, Postboks 9147 Ilsvika, 7428, Trondheim EIENDOM NOR AS, Postboks 2, 8651 Mosjøen Bjørn Stokmo, Lukas Skogsås gt. 2, 8657 Mosjøen Steinar F Bergh, Storgt. 8, 8661 Mosjøen Odd J Karlsen og Rosa Josefa Eide, Lukas Skogsåsgt, 6 A, 8657 Mosjøen Bjørg I Randahl og Jens A Jensen, Lukas Skogsåsgt. 6 J, 8657 Mosjøen Bjørg Tokle og Kjell Tokle, Lukas Skogsåsgt. 6 L, 8657 Mosjøen
Arne A Digermul, Lukas Skogsåsgt. 6 K, 8657 Mosjøen Ottar Polden, Lukas Skogsåsgt. 6 M, 8657 Mosjøen Turid D Ellefsen og Tore R Gangmark, 8657 Mosjøen Gerd R og Tore Drevvatn, Luks Skogsåsgt.6 O, 8657 Mosjøen Anny N Bjerknesli, Lukas Skogsåsgt. 6 B, 8657 Mosjøen Anna R og Odd M Stenhaug, Lukas Skogsåsgt. 6 C, 8657 Mosjøen Gunvor Hagen, Lukas Skogsåsgt. 6 D, 8657 Mosjøen Gerda Daleng, Lukas Skogsåsgt. 6 E, 8657 Mosjøen Jan E Løvli, Lukas Skogsåsgt. 6 F, 8657 Mosjøen Astrid og Erling Grøsnes, Lukas Skogsåsgt. 6 G, 8657 Mosjøen Solfrid og Hans J Bjørgvik, Lukas Skogsåsgt. 6 H, 8657 Mosjøen Olga M og Petter U Jørgensen, Lukas Skogsåsgt. 6 I, 8657 Mosjøen LUKAS SKOGSÅSGATE 6 SAMEIE, Postboks 329, 8651Mosjøen Erling Pedersen, Postboks 260, 8651 Mosjøen Marit og Stig O Sivertsen, Lagmannsgata 20, 8657 Mosjøen May H Sandmo, Lagmannsgt. 21, 8657 Mosjøen Tom I Karstensen, Lagmannsgt. 23, 8657Mosjøen Olav Jensen, Lagmannsgt. 24 A, 8657 Mosjøen SVENDSEN ELMAR EIENDOM ANS, Postboks 80, 8651 Mosjøen. Kopi av oversendelsesbrev med adresseliste følge vedlagt som vedlegg 3. Ved uttalelsesfristen var det kun kommet inn uttalelse fra Fylkesmannen i Nordland, Nordland Fylkeskommune og eldrerådet. Dette følger vedlagt som vedlegg 4, 5 og 6. Ingen av disse har kommet med konkrete innspill til planutarbeidelse. Fylkesmannen og Fylkeskommunen har kommet med generell orientering om hva som må hensynstas i planprosessen. Dette menes å være ivaretatt i planforslaget. Plankart, datert 16.02.2015 som viser forslag til detaljregulering følger som vedlegg 7. Reguleringsbestemmelser. Se eget vedlegg 8. Mosjøen, den 12.03.2015 Davidsen Plan og Byggesak Org.nr. 999 565 883 MVA Svein Davidsen