t:~ Hobøl kommune Tilleggsinnkalling for Kommunestyret Møtedato: 15.12.2014 Møtested: Kommunestyresalen Møtetid: 18:30 Forfall bes meldt i god tid slik at vararepresentant kan bli innkalt. Forfall skal meldes til servicekontoret, tlf 69 92 44 00 eller til e-post: post@hobol.kommune.no. Saks nr Tittel Saksliste 14/93 Fradeling- Lippestadveien 13-38/1
Saksframlegg Saksbehandler Arkiv ArkivsakiD Kyrre Rosenvinge GBNR- 14/962 38/1 Fradeling- Lippestadveien 13-38/1 Saks nr Utvalg Type Dato 14/93 Kommunestyret PS 15.12.2014 Rådmannens innstilling: Hovedutvalget for plan- og utvikling gir iht. pbl. 19-2 tillatelse til fradeling av 2 tomter fra gbnr. 38/1 på ca. 1230 m 2 og 960m 2 til boligformål. Innledning: Bygningsmyndigheten mottok søknad om fradelingen av 2 tomter fra gbnr. 38/1 til boligformål 26.09.2014. Tomtene som søkes fra delt ligger i enden av Skoleveien i et område regulert til «Framtidig friområde». Bakgrunnen for ønske om fradeling er at tiltakshaver skal avstå arealer til bygging av ny gang- og sykkelvei mellom Knapstad og Holtskogen. Øvrige grunneiere som har avstått arealer til ovennevnte utbygging har ønsket å få arealene erstattet i form av vederlag fra Hobøl kommune. Tiltakshaver i denne saken ønsker imidlertid tillatelse til å fradele 2 tomter for å utvikle disse til boligformål. Bakgrunn og saksopplysninger: Planstatus for området som omfattes av søknaden er kommuneplanens arealdel til «Framtidig friområde». Det omsøkte tiltaket er nabovarslet og det foreligger i den forbindelse en merknad fra nabo mottatt 14.10.2014 hvor det bemerkes følgende; «Vi sender herved merknader (protester) til frode/ing av 2 tomter på området som er regulert til friområde av Hobøl kommune... l brev 21/12.2008 forplikter HaraldS Lundeby seg til å ta kostnadene med opprustning av vegen, detaljer ligger ved, men ved byggestart på Skoleveien 5 b nektet Lundeby å følge opprustning av vegen som vi har skriftlig avtale om. Skal det bli flere hus her må vegen utvides til bredde som tillater 2 biler og møtes...»
Administrasjonen har innhentet uttalelse fra Fylkesmannen i Østfold og Landbrukskontoret i denne saken. Fylkesmannen i Østfold uttaler følgende; «Vi mener at det i utgangspunktet kan ses på som positivt at nye boliger lokaliseres nær skoler, men ikke når det går på bekostning av dyrka mark. l de statlige planretningslinjene for samordnet bolig-, areal og transportplanlegging fremgår det blant annet at det er nødvending å ta vare på god matjord, men at dette skal balanseres mot storsamfunnets behov. Vi kan ikke se at det er mangel på boligarealer i Hobøl kommune og at jordvernet av hensyn til dette bør vike. Det fremgår også av retningslinjene at potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Det er store muligheter for en mer effektiv arealbruk i kommunen. Frode/ing av nye små tomter til eneboliger eller tomannsboliger bidrar ikke til en mer effektiv arealbruk i samsvar med nasjonale føringer. Konklusjon: Vi vil med bakgrunn i ovennevnte vurdering sterkt fraråde at det innvilges dispensasjon i saken.». Landbrukskontoret: l møte 28.05.2014 uttaler Landbrukskontoret at; «Landbrukskontoret har ingen bemerkninger til søknaden, da området er regulert til ((Framtidig friområde». Administrasjonens vurdering: Administrasjonen vil påpeke at fradeling av tomter, fra landbrukseiendommer, er saker som ikke er avklart i særlig grad i kommuneplanen. Skjønn blir derfor avgjørende i hvert enkelt tilfelle i saker som dette. Denne typen saker skaper raskt presedens, og administrasjonen registrerer at det stadig mottas et økende antall saker tilsvarende denne. Det er derfor ønskelig med en klarere linje og praksis i fradelingsaker knyttet til landbruk i kommuneplanen, noe som også er formidlet av administrasjonen i forbindelse med den pågående revideringen av kommuneplanens arealdel. Søknaden er i strid med kommuneplanens arealdel. Plan- og bygningsloven 19-2 krever at hensynene bak den bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. l tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket skal vurderes opp mot ulempene. For å kunne innvilge dispensasjon skal det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt, jf. pbl 19-2. Administrasjonen legger i sin vurdering avgjørende vekt på at tomtene som er omsøkt fradelt fra gbnr. 38/1 er innenfor ett etablert boligområde hvor ønsket for nye boligenheter er stort. Administrasjonen viser her til den høye innflytningsraten til Hobøl kommune i 2013 og at tomtene er en naturlig fortetting og forlengelse av et etablert boligområde. Eiendommen ligger til privat vei med godkjent avkjørsel og med tilknytning til offentlig vann- og avløpssystem. Administrasjonen vektlegger videre at jordbruksarealet, som Fylkesmannen i Østfold omtaler i sin uttalelse, ikke vil være mulig å drifte dersom det på sikt skal bygges en flerbrukshall på naboeiendommen. Dersom flerbrukshallen bygges må det etableres en ny adkomstvei til flerbrukshallen som skiller det omtalte jordbruksarealet og boligtomtene fra hverandre. På bakgrunn av ovennevnte vurderer administrasjonen at den dyrka marka på et fremtidig tidspunkt uansett vil bli berørt av byggeplaner, noe som også er planens intensjon. l den forbindelse ser administrasjonen positivt på at de omsøkte tomtene og de eksisterende boligeiendommene får en ny avkjørsel ved den fremtidige etablering av den nye veien til flerbrukshallen. Anleggelse av ny vei vil videre løse de trafikale problemene som omtalt i nabobemerkningen.
HOBØL KOMMUNE M iv saksnr. llf l q \Q;l Hobøl kommune Elvestadveien 1000 1827 Hobøl Dok.nr: Journalpost -z~ OKT z01r Saksbeh.: \('l R,R.O~ Ark.kode: 3'6 /l Kopi til: Gradering: - - - - Dato 19/10/2014 Søknad om dispensasjon fra kommuneplanens (2011-2022) arealdel Søker med dette om å få skille ut 2 boligtomter på ca l mål hver, fra gnr 38/01. Særlige grunner for dispensasjon: * De 2 tomtene det søkes om ligger inntil eksisterende boligfelt. * Myndighetene har gitt ønske om fortetting av eksisterende tettsteder, fremfor spredt bebyggelse. * Tomtene er sikret tilgang til offentlig vann og avløp. * Tomtene ligger som en naturlig del av eksisterende boligfelt, med direkte tilknytning til vei med kommunal infrastruktur. * Veien gjennom boligfeltet til tomtene ligger i sin helhet på søkers eiendom. * Tomtene ligger i umiddelbar nærhet til skole, barnehage og kollektiv tilbud. * Knappstad er et vekstområde med stor etterspørsel etter flere boliger. Harald Strand Lundeby
1)- { r---.. - - - - ------- ------- -- -! SITUASJONSKART Gnr/B-nr: -----'38/1- Målestokk: 1:500 Adresse: Skoleveien Dato: 26.09.2014 HOBØL l(omm..ijne_ Saksbehandler: SMB Kartdatum: EUREF89 UTM Sone 32 - Det tas forbehold om feil i kartet 8001 38/22
Knapstad 6-10-21400 Harald Strand Lundeby. Vi sender herved merknader (protester) til :fradeling av 2 tomter på området som er regulert til friområde av Hobøl kommune.jeg viser til vedtak i kommunen om dispensasjon til oppføring av 4-mansbolig og fradeling av ca.300kv.m eiendom fra gbnr.38/1 til eiendommen gbnr.38/26.dette vedtaket ble ikke godkjent av Fylkesmannen på grund av friområdet og for mange boenheter.jeg sender med vedtaket fra Fylkesmannen 19/6 2013 hele dokumentet er sendt til Hobøl kommune ogharald S.Lundeby.l brev 21112. 2008 forplikter HaraldS Lundeby seg til å ta kostnadene med opprusting av vegen,detaljer ligger ved,men ved byggestart på Skolev. 5 b nektet Lundeby å følge opprusting av vegen som vi har skriftelig avtale om.skal det bli flere hus her må vegen utvides til bredde som tillater 2 biler og møtes.aktuelle kopier ligger ved. Vennligst Ole J. Ingvaldsen. O~df.:l~v~ sk~s /~Æ-_3~
-i- FylKesmannen i Østfold Hobøl kommune Miljøvernavdelingen Deres ref. : 14/962 ~~~ Elvestadveien l 000 Vår ref. : 2014/8020 421.3 CHJ 1827 HOBØL Vår dato: 03.12.2014 Hobøl kommune gbnr 38/1- uttalelse til søknad om dispensasjon for fradeling av to boligtomter Vi viser til deres brev datert 18.11.14 vedrørende søknad om dispensasjon for fradeling av to boligtomter på henholdsvis l 230m 2 og 960m 2. Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig friområde. Dispensasjonssøknaden begrunnes blant annet med at de to tomtene ligger inntil eksisterende boligfelt, at myndighetene ønsker fortetting av eksisterende tettsteder fremfor spredt bebyggelse, at tomtene er sikret tilgang til offentlig vann og avløp og at tomtene ligger i umiddelbar nærhet til skole, barnehage og kollektivtilbud. Vår primære oppgave i denne sammenheng er å se til at den nasjonale areal- og miljøpolitikken gjøres kjent og blir ivaretatt i den lokale planleggingen. Vurdering De to tomtene som søkes fradelt er i kommuneplanens arealdel avsatt til fremtidig friområde, og er i dag en del av et større sammenhengende areal med dyrka mark. Området har vært avsatt til fremtidig friområde i flere kommuneplanperioder, uten at annen arealbruk enn jordbruk er realisert så langt. Ut fra kommuneplanens bestemmelser ser det ut til å være krav om utarbeidelse av reguleringsplan for området, også dersom området ønskes tatt i bruk som fremtidig friområde. Kommuneplanens arealdel er resultatet av en prosess hvor det har vært akseptert at jordverninteressene kan vurderes satt til side av et allmennyttig formål som friområde. Vi kan imidlertid ikke se at dette automatisk skal gjelde annen arealbruk, som boligbygging. Vi antar at friområdets plassering nær skolen ikke er tilfeldig. Kommunen bør i sin behandling av søknaden redegjøre for hvilke planer som lå til grunn for at friområdet ble lagt inn i kommuneplanens arealdel. En utbygging av boliger i dette området vil også kunne vanskeliggjøre en eventuell framtidig reguleringsplanprosess hvor boligene vil kunne utgjøre en barriere mellom skolen og det framtidige friområdet. Også av hensyn til en helhetlig god arealbruk i området bør man ha en restriktiv holdning til dispensasjoner. Statens hus Postboks 325 1502 Moss Telefon: 69 24 70 00 Telefaks:69 24 71 01 Besøksadresse: Vogtsgate 17 e-post: fmospostmottak@fylkesmannen.no www.fylkesmannen.no/ostfold
2 Dersom kommunen ønsker en annen arealbruk i dette området mener vi dette må utredes gjennom en overordnet planprosess. En slik planprosess vil blant annet måtte følge opp nasjonale og regionale føringer for kommunal planlegging, med blant annet vern av matjord som en av føringene. Vi mener det i utgangspunktet kan ses på som positivt at nye boliger lokaliseres nær skoler, men ikke når det går på bekostning av dyrka mark. I de statlige planretningslinjene for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging fremgår det blant annet at det er nødvendig å ta vare på god matjord, men at dette skal balanseres mot storsamfunnets behov. Vi kan ikke se at det er mangel på boligarealer i Hobøl kommune og at jordvernet av hensyn til dette bør vike. Det fremgår også av retningslinjene at potensialet for fortetting og transformasjon bør utnyttes før nye utbyggingsområder tas i bruk. Det er store muligheter for en mer effektiv arealbruk i kommunen. Fradeling av nye små tomter til eneboliger eller tomannsboliger bidrar ikke til en mer effektiv arealbruk i samsvar med nasjonale føringer. Konklusjon Vi vil med bakgrunn i ovennevnte vurdering sterkt fraråde at det innvilges dispensasjon i saken. Vi ber om å få oversendt vedtaket i saken. Med hilsen Dette dokumentet er elektronisk godkjent av Geir Gartmann e.f. seniorrådgiver Carl Henrik Jensen seniorrådgiver Saksbehandler: Carl Henrik Jensen Kopi til: Østfold fylkeskommune e-post