Planbeskrivelse for mindre endring 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. 29.04.2015 Saksnr. 201414294 PlanID xxxxxxx
BAKGRUNN OG PROSESS SAMMENDRAG Saksnr.: 201414294 Den mindre reguleringsendringen er utarbeidet for Svein Haukeland og Henning Haukeland som er eiere av området. Opus Bergen er utførende konsulent. Planområdet er om lag 19,5 dekar, og omfatter eiendommene med gnr. 37 bnr. 57 m. fl. Området er regulert i planene 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri og 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Formålet med den mindre reguleringsendringen er følgende: å øke utnyttelsesgrad for tomtene i felt B1 og B2 i reguleringsplannr. 8100100 og 8100200, slik at disse får samme utnyttelse som resterende felt i de to planene. Det innebærer en endring av % BRA fra 20 % til inntil 45 %. Det åpnes ikke opp for flere boenheter eller høyere hus i planendringen. Plassering av bygg må bestemmes i byggesaken. Justering av tomtegrenser mellom enkelte tomter for en bedre fordeling av tomtene Regulering av trasé for gangvei i tråd med eksisterende situasjon. NØKKELOPPLYSNINGER Bydel Gårdsnavn (adresse i sentrum) Gårdsnr./bruksnr. Gjeldende planstatus (regulerings-/kommune(del)pl.) Ytrebygda Søreide Gnr. 37 bnr 57 m. fl. I gjeldende KPA 2010-2021, planid 60910000, er planområdet vist som bebyggelse og anlegg jfr. bestemmelser og retningslinjer. Gjeldende reguleringsplaner: -plan 8100100 Ytrebygda Søreide, Gnr. 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri -plan 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. I planene er planområdet regulert til frittliggende boliger, lekeplass, friområde, gangvei og vei. Forslagsstiller Grunneiere (sentrale) Plankonsulent Svein Haukeland og Henning Haukeland Svein Haukeland og Henning Haukeland Opus Bergen AS Ny plans hovedformål Mindre endring av eksisterende reguleringsplan: Boligbebyggelse frittliggende Planområdets areal i daa Ca. 19,5 daa Grad av utnytting Mellom 35% BRA og 45 % BRA Ant. nye boenheter/ nytt næringsareal (BRA) Ingen Aktuelle problemstillinger (støy, byggehøyder, o. l.) N Foreligger det varsel om innsigelse (j/n) N Konsekvensutredningsplikt (j/n) N Kunngjøring oppstart, dato Varslet per brev 3.11.14 Fullstendig planforslag mottatt, dato Informasjonsmøte avholdt. (j/n) N
BAKGRUNN Forslag til reguleringsendring er utarbeidet av Opus Bergen AS. Forslagsstiller er Svein Haukeland og Henning Haukeland. Intensjon Intensjonen med den mindre reguleringsendringen er å øke utnyttelsesgrad for de 13 tomtene i felt B1-a og b og B2 i reguleringsplannr. 8100100 og 8100200, slik at disse får samme utnyttelse som resterende felt i de to planene. I kommuneplanens arealdel åpnes det for en utnyttelse med % BRA = inntil 60 % i området. En ønsker å endre utnyttelsen for del av gjeldende reguleringsplaner for å få en mer fornuftig utnyttelse av tomtene. Bestemmelsene ønskes endret til % BRA = 35 % og % BRA = 45 %. Det åpnes ikke opp for flere boenheter eller høyere hus i planendringen enn i gjeldende planer. Plassering av bygg må bestemmes i byggesaken. Tomtegrenser mellom enkelte tomter ønskes justert for en bedre fordeling av tomtene. Trasé for gangvei vil reguleres til slik den faktisk er opparbeidet i dag Varsling Planendringen ble varslet i brev til naboer og berørte parter 3.11.14, med frist for merknader 30.11.14. Det kom inn 8 merknader, 5 fra naboer og 3 fra etater hos Bergen kommune, oppsummert i eget merknadsskjema. 2
BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET BELIGGENHET Planområdet ligger i Ytrebygda bydel, Bergen kommune. Området er lokalisert på Haukeland ved Søvika, ved Steinsvikvegen, rundt 15 kilometers kjøretur sørvest for Bergen sentrum. Oversiktskart. Lokalisering ift. Bergen sentrum (maps.google.no). Planområdet omtrentlig vist med sirkel. Oversiktsfoto. Planområdet omtrentlig markert. 3
AVGRENSNING Planområdet er avgrenset som vist på figuren nedenfor. Planendringen gjelder for 13 eneboligtomter, hvorav 9 ubebygde, som omkranser boligområde på tidligere Haukeland Gartneri. Eiendommene er gnr. 37 bnr. 1, 12, 57, 407, 410, 472 og 473. Planområdet grenser mot Haukelandstjørni/ Søviktjørna og vegetasjon i øst, boliger på Grunnane i nord, og privat vei Grunnane samt ubebygd naturområde langs planområdet i nordvest. Varselkart. Plangrense for mindre endring markert med stiplet linje. EKSISTERENDE BEBYGGELSE Planområdet er bebygd med enkelte spredte eneboliger bygget henholdsvis i år 1900, 1963 og 1989, samt en enebolig der byggeår ikke er oppgitt. 4
Flyfoto over planområdet (omtrentlig markert) (Bergenskart.no). TOPOGRAFI Det er utarbeidet helningskart for eksisterende situasjon. Kartet viser svært bratt terreng for deler av tomtene i planområdets sør- og nordøstlige del (mørkerød farge, se figur neste side). Terrenget flater ut i sørvestlig retning. 5
Helningskart for planområdet. REGULERINGSSTATUS OG SITUASJON Planområdet er i gjeldende kommuneplan vist med formål bebyggelse og anlegg. Utsnitt fra KPA 2010, planområdet omtrentlig markert (Bergenskart.no). 6
Planområdet er regulert i følgende reguleringsplaner: 1. plan 8100100 Ytrebygda Søreide, Gnr. 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri, vedtatt 2005. Planen er delvis erstattet av plannr. 8100200. Gjeldende reguleringsplan, Haukeland Gartneri, planid 8100100. Omtrentlig plangrense for mindre endring markert med rødt. 2. plan 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde. Vedtatt 2009. Fra gartneri til Bjørkhaugen boligområde. Erstatter delvis plannr. 8100100. 7
Gjeldende reguleringsplan, Bjørkhaugen boligområde, planid 8100200. Omtrentlig plangrense for mindre endring markert med rødt. Planene regulerer for frittliggende boliger, lekeplass, friområde, gangvei og vei. Området som søkes endret er i gjeldende plan regulert til bolig, felleareal og friområde. 8
PLANENDRING FORMÅL Intensjonen med den mindre reguleringsendringen er å øke utnyttelsesgrad for de 13 tomtene i felt B1 og B2 i reguleringsplanene 8100100 og 8100200, slik at disse får samme utnyttelse som resterende felt i de to planene. I kommuneplanens arealdel åpnes det for en utnyttelse med % BRA inntil 60 % i området. En ønsker å endre utnyttelsen for del av gjeldende reguleringsplaner for å få en mer fornuftig utnyttelse av tomtene. Bestemmelsene ønskes endret til % BRA inntil 45%. Det åpnes ikke opp for flere boenheter eller høyere hus i planendringen enn i gjeldende planer. Plassering av bygg må bestemmes i byggesaken. Tomtegrenser mellom enkelte tomter ønskes justert for en bedre fordeling av tomtene. Trasé for gangvei vil reguleres til slik den faktisk er opparbeidet i dag Det er i det aktuelle området regulert for eneboliger med forholdsvis små tomter, ned i 315 m² areal innenfor tomtens byggegrense. Gjeldende bestemmelser begrenser utnyttingen (TU-%) til 20%, som er lite med så små tomter. Endringsforslagene går ut på at utnyttingsgraden oppgitt i henholdsvis tomteutnyttelse, TU, i plannr 8100100 og % BRA i plannr 8100200, settes til 35% i stedet for 20%. Det er lagt til 10 % ved konvertering til bruksareal, BRA, da tomteutnyttelse, TU ikke inkluderer parkering. Total, ny utnyttelse blir dermed maks 45 % oppgitt i BRA, som inkluderer parkering. Bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel, punkt 23 åpner for en utnyttelse opp til 60 %. Endringsforslaget er dermed i tråd med overordnet plan. PLANENDRING I forhold til gjeldende reguleringsplan er endringene som følger i plankart for plannr. 8100100: Justering av tomtegrenser Endring av tomtegrensene innad i planen gjelder mellom tomt 5 og 6, 9 og 10, 10 og 11 og 11 og 12. Grensen mellom tomt 5 og 6 er justert for at tomt 6 skal bli 60 m² større, fra 695 m² til 755 m². Grensen mellom tomt 10 og 11 regulert slik den er fradelt. For de øvrige endringene av tomtegrensene er disse gjort for å få en bedre inndeling innad i felt B2. Gjeldende plankart, plannr. 8100100 (venstre) og plannr. 8100200 (høyre) med varslet område markert med rødt. 9
Forslag til nytt plankart, datert 29.04.15. Justering av formål gangvei til faktisk situasjon I plan 8100100 ble det regulert en gangvei som går inn i hagen til gnr. 37 bnr. 57. Det har aldri vært et ønske fra grunneier å avgi grunn til opparbeiding av denne gangveien. Kommunen har heller ikke ønsket å ekspropriere dette arealet, og gangveien er etablert utenfor eiendom gnr. 37 bnr. 57. I forslag til mindre endringen er traseen for gangveien regulert slik den er opparbeidet i dag. Denne endringen medfører en forskyvning av grensene mellom arealformål, men arealformålene bolig, gangvei og friområde endres ikke. Det er regulert til grønt formål friområde på hver side av gangveien så langt det er mulig, samme formål som i gjeldende plan. Dersom gangveien skal opparbeides slik som den ligger i gjeldende plan, vil kommunen måtte ekspropriere deler av gnr.37 bnr.57 og gangveien vil måtte flyttes, med de kostnadene det innebærer. Flyfoto som viser hvordan gangveien er opparbeidet (Google Maps, 2014). 10
Utsnitt av regulert trasé for gangvei i gjeldende plannr. 8100100. Gangveg. Utsnitt av forslag til nytt plankart, datert 12.12. BESTEMMELSER Endring av % BRA Bestemmelsene i gjeldende planer gir en utnyttelse på % BRA inntil 20%. I plan 8100100 Ytrebygda Søreide, gnr 37, bnr 1 og 4 mfl. Haukeland Gartneri har man brukt det gamle begrepet % TU: 3.1 Det tillates en utnyttelsesgrad TU på inntil 20%, jf. dog pkt. 3.3 I plan 8100200 Ytrebygda, gnr. 37 bnr. 1, Haukeland Gartneri, Bjørkhaugen boligområde er det følgende bestemmelse: 2.1.4 Det kan tillates en utnyttelsesgrad % BRA inntil 20% i felt B1-1, B2-1 og B2-2. Reguleringsendringen medfører endring (uthevet med rød skrift) i følgende bestemmelser for gjeldende plannr. 8100100: 3.1 Frittliggende eneboliger I feltene B1-a, B1-b og B2 tillates det oppført frittliggende eneboliger. På de parsellene hvor terrenget passer for det, tillates det til hver bolig en sekundærleilighet. For tomtene 3 8 skal eksisterende terreng som ikke berøres av selve byggegropa, i størst mulig grad beholdes som del av grønnstrukturen rundt Søviktjernet. Støttemurer over 1,5 meter tillates ikke i dette område. 2
Tomtene innenfor felt B1-a, B1-b og B2 skal ha følgende utnyttelsesgrad: Id Ny % BRA Tomt 1 35 % Tomt 2 35 % Tomt 3 45 % Tomt 4 35 % Tomt 5 35 % Tomt 6 45 % Tomt 7 45 % Tomt 8 45 % Tomt 9 35 % Tomt 10 35 % Tomt 11 35 % Tomt 12 35 % Tomt 13 35 % Reguleringsendringen medfører endring (uthevet med rød skrift) i følgende bestemmelser for gjeldende plannr. 8100200: 2.1.4 Det kan tillates en utnyttelsesgrad % BRA inntil 35% i felt B1-1, B2-1 og B2-2. 4 tomter reguleres med % BRA = 45 %. Dette er tomt 3, 6, 7 og 8. Dette har sammenheng med tomtenes størrelse og terreng. På resterende tomter reguleres % BRA = 35 %. Tabell 1: Arealoversikt for tomt 1 til 13 Areal innenfor Id Areal, i m² byggegrense, i m² % BRA 35% ved maks utnytting, i m² % BRA 45% ved maks utnytting, i m² Ny % BRA Tomt 1 1005 691 352 452 35 Tomt 2 1102 743 386 496 35 Tomt 3 868 444 304 391 45 Tomt 4 928 352 325 418 35 Tomt 5 2638 1755 923 1187 35 Tomt 6 755 438 264 340 45 Tomt 7 771 362 270 347 45 Tomt 8 929 315 325 418 45 Tomt 9 1148 576 402 517 35 Tomt 10 1158 776 405 521 35 Tomt 11 1086 715 380 489 35 Tomt 12 2071 959 725 932 35 Tomt 13 1169 702 409 526 35 14
Sol skygge analyse I gjeldende plan er det ikke fastsatt byggehøyde. Det er derfor plan og bygningsloven 29-4 som gjelder. Denne sier at det kan bygges med maks gesimshøyde 8 meter og mønehøyde 9 meter dersom ikke annet er fastsatt i plan. Det er utarbeidet sol og skyggeanalyse for planområdet. I disse analysene er det satt inn hus med gesimshøyde 8 meter og grunnflate 145m² og 150m². Plassering av bygg må vurderes i den enkelte byggesaken. 15
KONSEKVENSER AV PLANENDRING Konsekvensene av den mindre endringen av planene vil være av liten betydning for naboer. Det vil ikke bli flere eller høyere hus enn i gjeldende planer, men byggene kan få større fotavtrykk. Det vil heller ikke bli flere boenheter enn i gjeldende planer. Nøyaktig plassering av bygg vil måtte løses i byggesaken. Endring av tomteinndeling vil også ha minimal betydning for naboene, da deres eiendommer ikke berøres. Gangveien vil bli regulert slik den er opparbeidet i dag. Dette betyr at tomt 12, som er bebygget, kan beholde hagen sin som i dag, og det vil ikke være noen merkostnader knyttet til gangvei. 16