Markedsrapport Vår 2015
LEDER Stor aktivitet og god avkastning også i 2015 2014 var et sterkt år i eiendomsmarkedet. Transaksjonsvolumet var rekordhøyt, renter og yieldnivå falt videre og avkastningen endte på 8,2 prosent før belåning. I tillegg var 2014 året da utlendingene for alvor entret markedet og ble største netto kjøper. Avslutningen av fjoråret og begynnelsen av 2015 har imidlertid vært preget av oljeprisfall og lavere vekstutsikter for norsk økonomi. Dette påvirker leiemarkedet, og vi tror leieprisveksten vi har opplevd de siste årene nå skal byttes ut med en flat, og sannsynligvis svakt negativ prisutvikling de neste to årene. Vi tror også forskjellen mellom områder vil være større de neste årene, og at områder med høy eksponering mot oljebransjen, høy ledighet og betydelig nybygging vil ha en tydelig negativ prisutvikling på kort sikt. Transaksjonsmarkedet forventes imidlertid fortsatt å være preget av et etterspørselsoverskudd som skyldes flere sterke drivkrefter. Den kanskje viktigste driveren er gunstig finansiering. UNION Bankundersøkelse Q1 2015 viser at både renter og bankmarginer falt markant også i første kvartal, slik at samlet lånefinansieringsrente for nye 5-års lån med full rentesikring nå er under 3 prosent. Det innebærer at samlet rente har falt mer enn 2,3 prosentpoeng de siste to årene, mens prime yield kun har falt 0,75 prosentpoeng. En slik økning av yieldgapet har stor betydning for avkastningen, og gjør belånt eiendom attraktivt for mange investorer. En annen viktig driver er at eiendom fremstår interessant i forhold til andre investeringer. Et rekordlavt rentenivå innebærer at det er stor sannsynlighet for negativ realavkastning i store deler av rentemarkedet på kort sikt. Til tross for at prime yield også er lav i historisk sammenheng, er differansen mellom løpende avkastning i eiendom og renteplasseringer høy. Legger vi til utlendingenes økende interesse for norsk eiendom, mener vi det er grunn til å tro på ytterligere yieldreduksjon og solid avkastning i 2015. Vi mener imidlertid det vil være viktig med en selektiv og aktiv tilnærming i et marked som vil preges av større forskjeller enn tidligere. Vi ser frem til å skape verdier for våre kunder i et spennende og aktivt 2015! UNION Gruppen Vi skaper verdier av eiendom
1/LEDER/SIDE 2 2/SAMMENDRAG/SIDE4 3/MAKRO/SIDE6 4/TRANSAKSJONSMARKEDET GENERELT/SIDE10 5/TRANSAKSJONSMARKEDET OG NØKKELINFO FOR ULIKE EIENDOMSSEGMENT/SIDE13 kontor/handel/logistikk/hotell/bolig 6/TRANSAKSJONSMARKEDET I BERGEN, TRONDHEIM, STAVANGER/SIDE18 7/AVKASTNING PÅ INVESTERINGER I NÆRINGSEIENDOM/SIDE22 8/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM - OVERORDNET/SIDE25 9/KONTORLEIEMARKEDET I OSLO, ASKER, BÆRUM PER OMRÅDE/SIDE32 3
SAMMENDRAG Transaksjonsmarkedet og avkastning o 2014 var et aktivt år i transaksjonsmarkedet med et samlet volum på 63 mrd. (eks. børsnoteringen av Entra). Utlendingene var største netto kjøper og sto for om lag 20 prosent av kjøpsvolumet. o Prime yield for kontor i Oslo falt 0,75 prosentpoeng til 4,5 % i 2014. o Anslaget for normal yield er 6,75 %. Differansen mellom prime og normal yield har økt i 2014, og er nå om lag ett prosentpoeng høyere enn i 2008. o UNION forventer at etterspørselsoverskuddet etter eiendom vil føre til at prime yield faller ytterligere 0,25 prosentpoeng før den flater ut. o Vi tror også at økt risikovilje kombinert med stor etterspørsel og lavt tilbud av prime eiendom vil legge press på sekundæreiendom, og at gapet mellom prime og sekundær vil reduseres noe. Vi anslår at sekundæreiendom vil få en yieldreduksjon på 0,5 prosentpoeng over to år. o Viktige drivere bak etterspørselsoverskuddet er gunstig finansiering, attraktivitet i forhold til andre investeringer og utlendingenes interesse. o UNION Bankundersøkelse Q1 2015 viser at samlet lånefinansieringsrente i nye 5-års lån med full rentesikring for første gang er under 3 %. Det siste året er samlet finansieringsrente redusert med hele 163 punkter, hvorav reduksjon i bankmargin utgjør 52 punkter. Vi tror det er sannsynlig at bankmarginene vil reduseres ytterligere. o Avkastningen for eiendom i 2014 ble ifølge IPD 8,2 %, hvorav løpende inntekter utgjorde 5,7 % og verdistigning 2,4 %. Kontor var også i fjor segmentet med best verdiutvikling, mens handel var det svakeste segmentet. o UNIONs avkastningsestimat for 2015 er 8,4 %. Yieldutviklingen bidrar til at avkastningen for næringseiendom blir solid i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. Utleiemarkedet kontor Oslo, Asker & Bærum o Vekstutsiktene for norsk økonomi ble betydelig nedjustert gjennom fjoråret. Dette har bidratt til å endre forutsetningene for kontorleiemarkedet. o Arealabsorpsjonen var svakt negativ i fjor. Vi forventer at etterspørselen forblir lav også i 2015, men at den tar seg gradvis opp fra 2016 i tråd med konjunkturutviklingen. o Kontorledigheten har økt med 0,7 prosentpoeng (70.000 m 2 ) siden februar 2014 til 7,6 % i dag. Økningen har vært størst fra Skøyen og vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen 50.000 m 2. o Våre prognoser innebærer at kontorledigheten kommer til å stige ytterligere 80.000 m 2 i løpet av det neste året, slik at ledigheten topper ut på 8,4 % i 2016. Vi venter en svak reduksjon i ledigheten fra 2017. o Signeringsvolumet i nye kontrakter var om lag 30 % lavere i 2014 sammenlignet med året før. Redusert utløpsvolum i 2015 og 2016 er hovedforklaringen på den lave aktiviteten. o Leieprisveksten i nye kontrakter som ble signert i Oslo i fjor var på 6 %. Tallene indikerer imidlertid at det var en avmatning i leieprisene i fjerde kvartal. o UNION forventer at leieprisene har toppet ut i denne omgang, og vi venter en nominell leieprisnedgang på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i 2016. o Det blir imidlertid store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de ulike kontorområdene. CBD og sentrum vil ha tilnærmet flat utvikling, mens Lysaker, Fornebu og resten av Asker og Bærum forventes å få en leieprisnedgang på 5 til 7 %. o Et moderat nybyggingsvolum, samt konvertering av kontor til andre formål som bolig og undervisning, bidrar til å dempe nedturen i kontorleiemarkedet. 4
Ullevål Stadion Oslo UNION Norsk Næringsmegling har håndtert salget på vegne av DnB Næringseiendom AS. Areal: 57 800 m2 5
MAKRO Moderat vekst i internasjonal og norsk økonomi Oljeprisen preger makrobildet hjemme og ute o Oljeprisfallet styrker veksten og holder inflasjonen nede i USA. Kina nyter også godt av lavere oljepris, men veksten forventes å avta fra høye nivåer. Eurosonen utviklet seg svakere enn ventet i 2014, og i mars iverksetter ECB obligasjonskjøp for å stimulere til vekst. o Oljeprisen har hentet seg noe inn etter bunnoteringen i januar, men nivået er fortsatt svært lavt. Dette påvirker oljeinvesteringene og dermed veksten i norsk økonomi negativt. o Norges Banks rapport fra regionalt nettverk i mars var klart svakere enn prognosene sentralbanken la til grunn i desember. Økonomene forventer nå et nytt rentekutt i mars, og det er stor sannsynlighet for ytterligere ett kutt i andre kvartal. o Fra desember til januar hadde industriproduksjonen det største fallet på en måned siden 2005. Nedgangen var særlig knyttet til olje- og gassektoren. o SSB forventer imidlertid at konjunkturnedgangen blir kortvarig og at veksten i sysselsettingen normaliserer seg allerede i 2017. o DNs konjunkturbarometer viser at fremtidstroen til norske bedrifter er svekket. Antall bedrifter som ser for seg å nedbemanne har økt til 13%, men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som ser for seg å ansette flere (22 %). o Til tross for lavere vekstutsikter for økonomien i en periode, tror vi på gode rammevilkår for næringseiendom fremover. Markedet preges av svært rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser. 6 BNP-vekst for Norges handelspartnere Årlige prosentuelle endringer 2013 2014E 2015E 2016E 2017E USA 2,2 2,3 3,5 3,5 2,8 Fremvoksende økonomier* 3,2 2,3 2,8 3,8 4,0 Kina 7,7 7,3 7,0 6,8 6,5 Eurosonen (0,4) 0,8 1,0 1,5 1,8 UK 1,7 3,0 2,8 2,8 2,5 Norge (fastlandet) 2,3 2,5 1,5 2,3 2,5 Sverige 1,3 2,0 3,0 3,0 2,8 Norges handelspartnere 1,3 2,0 2,5 2,5 2,5 Kilde: Norges Bank, Pengepolitisk rapport, desember 2014 *Fremvoksende økonomier utenom Kina Hovedtall for norsk økonomi Årlige prosentuelle endringer 2014 2015E 2016E 2017E 2018E BNP - Fastlandet 2,3 1,1 2,2 2,4 2,7 BNP 2,2 0,9 1,7 1,9 2,2 KPI 2,0 2,3 2,0 1,7 1,7 Privat forbruk 2,1 2,1 2,2 2,4 2,3 Offentlig forbruk 2,5 2,5 2,4 1,8 2,5 Oljeinvesteringer 0,0 (15,9) (8,1) (2,3) (0,1) Tradisjonell eksport 2,7 5,1 3,8 3,8 3,9 Sysselsetting 1,1 0,2 0,3 1,0 1,0 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,5 3,9 4,1 3,9 3,8 Kilde: SSB, mars 2015
MAKRO Arbeidsmarkedet Norge / Oslo Sysselsettingsveksten bremser opp o Sysselsettingsveksten i Norge endte på 1,2 % i fjor. Dette reflekterer en moderat veksttakt i norsk økonomi. o Konsensus tilsier en kraftig reduksjon i sysselsettingsveksten i 2015 som følge av svekket vekst i norsk økonomi. I 2016 øker veksttakten noe, før sysselsettingsveksten kommer opp på mer normalt nivå i 2017 og 2018. Samlet vekst i antall sysselsatte neste fire år forventes å bli om lag 80.000 personer. o Sysselsettingen vokser normalt betydelig raskere i storbyene enn i Norge forøvrig, og kontorsysselsettingen vokser raskere enn sysselsettingen i øvrige bransjer. o NHO sin konjunkturrapport Økonomisk Overblikk fra mars 2015 viser at bedrifter innen petroleumsintensiv industri er mest negative, med en forventet negativ sysselsettingsvekst på 1,4 % i 2015. De kontorintensive bransjene IKT og Forretningstjenester er de mest optimistiske. o NAV Oslo ventet per desember 2014 at sysselsettingsveksten i hovedstaden i år vil bli lavere enn i fjor og øke med snaue 5.000 personer. o Manpower sitt arbeidsmarkedsbarometer for Q1 2015 viser den svakeste forventede bemanningsveksten på fem år. Om lag 7 % av bedriftene planlegger å øke bemanningen, mens 6 % planlegger å redusere antall ansatte. Selskap med mer enn 250 ansatte, og selskap basert i Oslo-området er mer negative enn øvrige. Sysselsettingsvekst i Norge (%) Årlige prosentuelle endringer 2014E 2015E 2016E 2017E 2018E DNB Markets - januar 2015 1,2 0,1 0,3 0,8 1,1 Norges Bank - desember 2014 1,3 0,5 0,8 1,3 N/A SSB - mars 2015 1,1 0,2 0,3 1,0 1,0 Konsensus 1,2 0,3 0,5 1,0 1,1 Endr. ant. sysselsatte 32 379 7 383 12 492 28 350 29 577 Sysselsettingsvekst i Oslo: +1,1 % i år 16 000 12 000 8 000 4 920 4 000 0 (4 000) (8 000) (12 000) 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E Kilde: NAV Oslo fra 2010. SSB for årene før 2010 7
MAKRO Renter og lånefinansiering rekordlave renter og lånekostnader Lave renter også fremover o Nordea Markets venter at styringsrenten reduseres med 25 punkter i mars og deretter ytterligere 25 punkter i andre kvartal. o Pengemarkedsrenten forventes å falle med om lag 40 punkter til 0,95 % og deretter holde seg på dette nivået de neste to årene. o 10-års swaprente ventes å stige ca. 65 rentepunkter til 2,6 % ved utgangen av 2016. UNION Bankundersøkelse Q1 2015 o Det siste kvartalet er samlet lånefinansieringsrente* i nye 5-års lån ned hele 76 punkter, og er dermed under 3 %. Redusert bankmargin utgjorde 11 av de 76 punktene. o Det siste året er samlet finansieringsrente redusert med 163 punkter, hvorav reduksjon i bankmargin utgjorde 52 punkter. o Laveste tilbudte margin siste kvartal var 100 punkter. o Bankenes rentenetto er ikke særlig lav i historisk forstand og konkurransen er tiltagende. Vi vurderer det derfor som sannsynlig at bankmarginen vil reduseres ytterligere fremover. o Eiendomsaktørene velger å sikre en større andel av sine lån på dagens lave rentenivåer. Andelen har økt fra 49 % til 58 % siste kvartal. o Mens samlet finansieringsrente er redusert mer enn to prosentpoeng siste to år er prime yield kun redusert med 0,75 prosentpoeng. Den økte differansen gir store utslag for den løpende avkastningen for belånt eiendom, og bidrar til å gjøre eiendomsinvesteringer svært attraktivt for mange. 8 Renteprognoser fra Nordea Markets Nordea - februar 2015 Spot 3M jun. 15 des. 15 des. 16 Styringsrenten 1,25 1,00 0,75 0,75 0,75 3M NIBOR 1,36 0,95 0,95 0,95 0,95 10-års swap 1,96 1,90 2,05 2,30 2,60 Spread: 10-års sw ap - 3M NIBOR 0,60 0,95 1,10 1,35 1,65 Lånefinansieringsrente for nye 5-års lån* 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q1 2010 Q3 2010 Q1 2011 5-års swap Q3 2011 Q1 2012 Q3 2012 Q1 2013 5,15 % Q3 2013 Q1 2014 Bankmargin nytt 5-års lån Q3 2014 *Med full rentesikring til kjøp av kontoreiendom sentralt i Oslo, og forutsatt 70 % lånegrad. Kilde: UNION 2,91 % Q1 2015
Lørenvangen 22 Oslo UNION Norsk Næringsmegling har har håndtert salget på på vegne av av Aberdeen Skanska Asset Management Bolig AS. AS Areal: Areal: Ferdig 11.381 regulert m 2 boligtomt 9
TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolum fordeling på segmenter og investorgrupper Dynamisk marked med mange drivkrefter o UNION har registrert 215 transaksjoner på til sammen NOK 63 mrd. i 2014. Vi har valgt å utelate børsnoteringen av Entra, oppkjøpet i BWG Homes og oppkjøpet i Aberdeen Eiendomsfond Norge II fra oversikten. Hadde vi inkludert disse ville volumet vært godt over NOK 75 mrd. o Etter to svært aktive år for transaksjoner av handelseiendom, har det vært færre omsetninger og lavere volum innenfor dette segmentet i 2014. De to største handelstransaksjonene i 2014 var Madison International sitt kjøp av Steen & Strøm i Nedre slottsgate 8 (50 %) og Dekas kjøp av Bekkestua kjøpesenter. o Vi har registrert en betydelig økning i investeringsvolum innenfor logistikksegmentet sammenlignet med 2013. Blant annet ble det gjennomført tre milliardtransaksjoner i 4. kvartal, inkludert salget av Coop sitt nye hovedlager på Gardermoen og Arcus sitt anlegg på Gjelleråsen. o Vi opplever et betydelig etterspørselsoverskudd etter eiendom. Markedet er imidlertid fortsatt dynamisk, og det er flere aktører som er aktive også på salgssiden. En viktig trend er at mange større aktører arbeider med å spisse sine porteføljer til definerte områder og segmenter og selger eiendom som ikke er i tråd med strategien. I tillegg velger flere utviklere og syndikater å ta gevinst i et sterkt transaksjonsmarked, og vi vet at det fortsatt er store porteføljer hos eiendomsfondene som er i realiseringsfasen. Brukere av eiendom utgjør også en viktig selgergruppe slik de har gjort i flere år. o UNION tror vi får se et dynamisk marked med mange ulike drivkrefter også i 2015, og at transaksjonsvolumet vil tilsvare volumet i 2014. *Kun transaksjoner >MNOK 50 10 Transaksjonsvolum i 2014 - segmenter Kilde: UNION Transaksjonsvolum i milliarder kroner* 80 70 60 50 40 30 20 10 0 11 % 13 % 15 5 % 4 % 4 % Kontor 22 63,4 mrd. 16 % 44 68 53 47 % 28 15 39 36 Kilde: UNION fra 2008. DNB Næringsmegling for årene før 2008 Lager, kombi og industri Handel Boligrelatert Hotell Helse, undervisning og omsorg Annet 56 43 63 60 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015E
TRANSAKSJONSMARKEDET Transaksjonsvolum fordeling på segmenter og investorgrupper Utlendingene største kjøper i 2014 o Utlendingene var største netto kjøper i 2014 og sto for om lag 20 % av volumet. I tillegg vet vi at utlendingene har tatt eksponering indirekte gjennom fondsstrukturer, syndikater og børsnotert eiendom. o Det kraftige fallet i oljeprisen er et usikkerhetsmoment for mange utlendinger, men det ser ikke ut til å stagge interessen så langt i 2015. Utlendingene legger også stor vekt på andre fordeler som demografi, og enkelte ser det også som positivt at valutakursen er svekket slik at norsk eiendom er blitt «billigere». o Flere store liv- og pensjonsselskap har redusert eksponeringen mot eiendom de siste årene grunnet strengere kapitalkrav som følge av nytt solvensregelverk. UNION tror selskapene nå er mer tilfreds med eksponeringen, og at det er mer sannsynlig med netto kjøp enn salg fremover. o Oslo og Akershus dominerer som vanlig transaksjonsmarkedet og har stått for om lag 60 % av volumet i 2014. o UNION tror etterspørselen etter eiendom vil være høy de neste årene. De viktigste årsakene til dette er finansieringstilgang og - betingelser, attraktivitet i forhold til andre aktivaklasser og stor interesse for Norge blant utenlandske investorer. Aktørenes kjøps- og salgsvolum i mrd. NOK Utlendinger inkl. fond Syndikeringsaktører Liv- og pensjonsselskap Eiendomsselskap Andre eller konfidensielt Private Private investorer investorer Norske fond Norske fond Bruker av eiendommen 24 20 16 12 8 4 0 4 8 12 16 20 24 Kilde: UNION Salg Kjøp Transaksjonsvolum i 2014 - geografisk 7 % 6 % Oslo/Akershus Sør- og Vestlandet 13 % 63,4 mrd. Porteføljer/Konf/Annet 59 % 15 % Øvrige Sørøst-landet Midt- og Nord-Norge Kilde: UNION 11
Sandakerveien 78 Oslo UNION Norsk Næringsmegling har har håndtert salget på på vegne av av Eiendomsspar Skanska AS Bolig og Sanosa AS. AS Areal: Ferdig Areal: 3.711 regulert m 2 boligtomt 12
KONTOR Transaksjonsmarkedet Lav prime-yield, men rekordhøyt yieldgap Kontortransaksjoner >MNOK 50 o UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4,5 % i dag. Dette innebærer en reduksjon på 75 punkter i 2014. I samme periode har samlet finansieringsrente falt om lag 163 punkter slik at gapet har økt med hele 88 punkter. Dette gir store utslag for løpende avkastning i belånt eiendom, og vil bidra til å øke etterspørselen etter eiendom og dermed legge ytterligere press på yieldnivået fremover. o En annen viktig driver er attraktiviteten til eiendom i forhold til andre aktivaklasser. De lave rentene gjør at realavkastningen forventes å være negativ for store deler av renteuniverset på kort sikt. Prime eiendom fremstår svært attraktivt i forhold til renter når gapet mellom rentenivået og løpende yield er på dagens rekordnivåer. Tilsvarende tror vi at belånt eiendom fremstår attraktivt i forhold til aksjer for mange. o UNION tror disse faktorene sammen med fortsatt interesse fra utlandet vil lede til at prime yield reduseres ytterligere 25 punkter i 2015 før nivået stabiliserer seg. o Når det gjelder normaleiendom har yieldutviklingen hengt etter prime segmentet, og differensen mellom de to har økt jevnt og trutt de siste årene. Vi mener det finnes strukturelle grunner til at differansen skal være noe høyere enn tidligere, men forventer at differansen skal reduseres noe. o Betydelig etterspørselsoverskudd og relativt få selgere i prime segmentet forventes å føre til at flere tar steget over i sekundær eiendom. Derfor forventer vi at sekundæryielden skal ned 50 punkter i løpet av de neste to årene. 13 35 30 25 20 15 10 5 0 Kilde: UNION 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Milliarder kroner Utvikling for prime- og sekundær yield Kilde: UNION/Renteprognoser fra Nordea Markets Antall transaksjoner (h.a.) 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % jan. 05 jan. 07 jan. 09 jan. 11 jan. 13 jan. 15 10-år swap Prime yield Sekundær yield 90 75 60 45 30 15 0 jan. 17
HANDEL Transaksjons- og leiemarkedet Lavere volum, men utlendingene er aktive o Etter to aktive år i transaksjonsmarkedet for handelseiendom har aktiviteten falt litt tilbake i 2014. Vi har registrert et omsetningsvolum på om lag 8,5 mrd. o Utlendingene har videreført sin interesse for handelseiendom i Norge, og sto bak drøye 20 % av transaksjonsvolumet i fjor. Madison International sitt kjøp av Steen & Strøm i Nedre slottsgate 8 (50 %) og Dekas kjøp av Bekkestua kjøpesenter var de største transaksjonene. Befolkningsvekst og sentralisering er faktorer utlendingene har lagt vekt på. o Andre kjøpere var blant annet norske fondsaktører som har gjennomført tre kjøp, og eiendomsselskap som var aktive både på kjøps- og salgssiden. Aktørenes kjøps- og salgsvolum i mrd. NOK Utlendinger inkl. fond Syndikeringsaktører Liv- og pensjonsselskap Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond Eiendomsselskap Private Private investorer investorer Bruker av eiendommen Andre eller eller konfidensielt Norske fond Norske fond Kilde: UNION 3 2 1 0 1 2 3 Salg Kjøp Svakere lønnsvekst demper kjøpekraften o Svakere utvikling i norsk økonomi gir lavere sysselsettingsvekst og svak reallønnsvekst. Dette demper kjøpekraften til forbrukerne, og usikkerheten kan føre til økt sparing. På den annen side er sparingen i Norge allerede svært høy historisk sett. Kjøpekraften trekkes dessuten opp av lavere utlånsrenter. o SSB sine prognoser innebærer at privat konsum stiger med 2,1% i 2015 og 2,2 % i 2016. o Virke sine prognoser innebærer en vekst i detaljhandelen på 4,0 % i år. Veksten er delvis drevet av høyere inflasjon, som blant annet kan relateres til økte matvarepriser og at kronen har svekket seg det siste året. o Kjøpesentrene økte omsetningen med 6,2 % i januar (år/år). Justert for endringer i areal og handelsdager økte omsetning med 2,6 % (Kvarud). 14 Årlig omsetningsvekst for ulike butikksegmenter Årlig vekst i omsetning (%) 2011 2012 2013 2014E 2015E Dagligvare/Kiosk 3,5 3,6 3,3 4,0 4,0 Klær 0,9 2,5 0,8 1,0 3,0 Sko 1,9 (0,5) (5,3) 0,0 2,0 Møbler 4,8 4,5 (0,4) 1,0 5,0 Elektronikk (1,1) 1,9 1,2 2,0 4,0 Byggevarer 4,6 6,8 3,4 6,0 4,0 Sportsutstyr (1,4) 2,8 2,7 3,0 3,0 Kosmetikk N/A 4,5 3,6 4,0 4,0 Bredt utvalg ellers 6,4 11,9 3,5 5,0 5,0 Totalt - Handel 2,9 3,6 2,4 4,0 4,0 Kilde: Hovedorganisasjonen Virke, januar 2015
LOGISTIKK Transaksjons- og leiemarkedet Sterkt transaksjonsmarked i 2014 o Interessen for logistikkeiendom har vært høy i 2014. Vi registrerte 43 omsetninger til en samlet verdi av om lag 10 mrd. o De fire siste årene er det omsatt logistikkeiendom for 32 mrd, hvilket tilsvarer 14 % av samlet transaksjonsvolum i perioden. Om lag 60 % av transaksjonsvolumet stammer fra Oslo-området. o Syndikeringsaktørene er største kjøper i segmentet og står bak ca. 40 % av volumet siste fire år. Lange kontrakter, relativt høy løpende avkastning og gunstig belåning gjør logistikk til et attraktivt segment. o I logistikksegmentet er prisen svært følsom for kontraktslengde. Salget av Coop sitt lager på Gardermoen på tampen av fjoråret er et eksempel på hvordan logistikk med lange sikre kontrakter oppnår svært lav yield. Aktørenes kjøps- og salgsvolum i mrd. NOK Syndikeringsaktører Utlendinger inkl. fond Liv- og pensjonsselskap Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond Andre eller eller konfidensielt Private Private investorer investorer Eiendomsselskap Norske fond Norske fond Bruker av eiendommen Kilde: UNION 5 4 3 2 1 0 1 2 3 4 5 Salg Kjøp God etterspørsel etter lagerlokaler o Vi erfarer at det er god etterspørsel etter lager- og logistikklokaler. I løpet av de siste to til tre årene har logistikkmarkedet i Oslo/Akershus kommet i bedre balanse. Vår telling viser at det nå er drøyt 300.000 m 2 ledig, fordelt på 130 annonser. Dette er snaut 100.000 m 2 lavere enn i 2012. o Leieprisene i Oslo-området ligger normalt i intervallet 600 1.000 kr. per m²/år. For prime områder som Alnabru, nybygg med høy grad av skreddersøm, kontordel, kjølelager etc., blir kvadratmeterprisene gjerne et par hundre kroner høyere. o Det har blitt et større skille mellom moderne effektive logistikkbygg og eldre bygg med dårligere kvaliteter. For de beste områdene venter vi svakt stigende leienivåer på linje med KPI. 15 Antall ledige lokaler i Oslo/Akershus 250 200 150 100 50 0 Q1 10 Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 Q1 15 Antall annonser 12-mnd trend Kilde: UNION/FINN
HOTELL Transaksjons- og leiemarkedet Fortsatt god aktivitet i transaksjonsmarkedet o I 2014 har vi registrert 8 hotelltransaksjoner til en verdi av 2,7 mrd. o De største transaksjonene var Anker Eiendoms kjøp av fem Clarionhoteller fra DNB Livsforsikring, og Geir Hoves kjøp av 50% av Hotell Norge i Bergen. DNB Livsforsikring har vært den største selgeren av hotelleiendom de siste to årene, mens de mest aktive kjøperne har vært eiendomsselskap. o Yielden har typisk vært i intervallet 6 til 6,5 % for hoteller i de store byene med mer enn 10 år igjen på kontrakten. Variasjonen er imidlertid stor og laveste registrerte yield for hotell er 5,2 %. o En viktig hendelse i hotellmarkedet i 2014 var Rivelsruds salg av Rica-kjeden til Scandic Hotels i februar. Hovedtall Norge/Oslo januar desember Januar - desember 2012 2013 2014 Endr. ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge 460 463 469 1,3 % Oslo 597 604 599 (0,8%) Omsetning (MNOK) Norge 11 934 12 205 12 534 2,7 % Oslo 2 332 2 439 2 522 3,4 % Pris per rom (YTD) Norge 874 884 885 0,1 % Oslo 892 909 894 (1,7%) Kilde: SSB SSB 16 Kapasitetsvekst ødelegger for lønnsomheten o Kapasitetsveksten forsetter å prege norsk hotellnæring, og det er fortsatt betydelig vekst i flere av de største byene. Etterspørselen (i form av antall solgte rom) har også økt, men ikke tiltrekkelig til å hindre en svak lønnsomhetsutvikling. Kapasitetsveksten setter RevPAR under press, både på belegg og pris. o Det er relativt sterk korrelasjon mellom utviklingen i norsk økonomi og gjestedøgnsutvikling. Dette gjelder særlig yrkesrelaterte overnattinger på byhotell. Dette indikerer svak vekst i etterspørselen i 2015. o Svakere kronekurs kan imidlertid bidra til å øke etterspørselen fra utlendinger. Det blir dessuten relativt sett billigere for nordmenn å feriere i Norge. Romutnyttelsen i 2014 (per desember) 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 1995 1999 2003 2007 2011 Norge Oslo 2014 Kilde: SSB og Horwath HTL
BOLIG Transaksjons- og leiemarkedet Konverteringstrenden fortsetter o Det har vært omsatt flere store boligporteføljer i 2014, hvorav OBOS salg av 16 leilighetsbygg i hovedstaden til Oslo kommune for NOK 1,35 mrd. var den største transaksjonen. o Tilliten til boligmarkedet er sterk, og det har også i år vært solgt flere store næringseiendommer som planlegges konvertert til boligformål. Et eksempel av nyere dato er Selvaags kjøp av to kontoreiendommer og en tomt sentralt i Oslo for konvertering til om lag 750 boliger. o De etablerte kontorklyngene styrker sin posisjon samtidig som boligprisene er høye og tilliten til boligmarkedet sterk. Dette gjør at mange kontorobjekter som ligger utenfor kontorklyngene egner seg for konvertering. Leiepris per mnd. for leilighet/hybel i Oslo 13 000 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 Q1 02 Q1 03 Q1 04 Q1 05 Q1 06 Q1 07 Q1 08 Q1 09 Q1 10 Kilde: Opinion (tidl. Makrosikt) på oppdrag for Boligbygg KF i Oslo kommune Q1 11 Q1 12 Q1 13 Q1 14 17 Sterk utvikling i boligmarkedet o Boligmarkedet trosser oljeprisfallet og har overrasket de fleste analysemiljøer med en prisvekst som har vært sterkere enn antatt. Lavere renter har bidratt til at veksttakten på årsbasis nå er 8,7 % (per februar). Flere aktører har oppjustert boligprognosene for 2015. o Prisveksten har vært enda sterkere for leiligheter i Oslo. Prisene er nå 11,4 % høyere enn på samme tidspunkt i fjor. o Etter en lang periode med vekst i markedsleien for leiligheter i Oslo, har nå veksttakten kommet ned (graf nede til venstre). Markedsleien steg med 0,9 % i 2014, som er betydelig svakere enn KPI-veksten (2 %). Oppbremsningen skyldes i hovedsak at tilbudet av leiligheter har økt betydelig. Tilbudet i fjerde kvartal er det høyeste som noensinne er målt. Prognoser for bruktboligprisene i Norge Årlige prosentuelle endringer 2014 2015E 2016E 2017E Samfunnsøkonomisk analyse - des. 2014 2,0 3,2 3,5 2,6 DNB M arkets - januar 2015 2,0 2,1 (2,0) 0,0 Eika - mars 2015 2,0 6,0 2,5 2,5 Prognosesenteret - mars 2015 2,0 5,0 4,0 3,0 Nordea M arkets - mars 2015 2,0 7,5 3,5 N/A SSB - mars 2015 2,0 3,6 1,2 1,9 Konsensus 2,0 4,6 2,1 2,0 Kilde: Satt sammen av UNION
BERGEN TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Bergen/Hordaland, samt kontorleiemarkedet i Bergen Lokale kjøpere dominerer o Bergensaktører har vært kjøper i 12 av de 16 transaksjonene vi har registrert i 2014. Siden 2010 har lokale aktører stått bak 75 % av kjøpsvolumet. o Den største transaksjonen i 2014 var salget av 50 % av Hotell Norge som Mikalsen-familien solgte til Geir Hove for ca. MNOK 500. o Utenlandske aktører gjorde ingen transaksjoner i Bergen i fjor. o Vi vurderer prime yield for kontor til 5,75 %, altså 125 punkter høyere enn Oslo. Det betyr at Bergen ikke har hatt den samme yieldreduksjonen som Oslo det siste året. o Fra 2010 har kontoromsetningene vi har loggført hatt en snitt-yield på 6,8 %. Høy nybygging gir tilbudsoverskudd o Kontorledigheten i Bergen har vært i en økende trend siden 2009, og er nå i underkant av 8 %. Det er tilført et betydelig volum nybygg det siste året, og det ferdigstilles ytterligere 155.000 m 2 nybygg de kommende to årene. Derfor er det forventet at kontorledigheten vil forsette å stige i Bergen. o Stigende kontorledighet vil legge press på leieprisene. Nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked. Bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet får sannsynligvis en betydelig reduksjon i markedsleien. o Økt fokus på utvikling og transformasjon til andre formål som bolig, hotell og handel kan bidra til å ta unna en del ledig areal. 18 Transaksjoner >MNOK 50 4 3 2 1 0 Kilde: UNION Kontor med høy standard (kr/m 2 /år) 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Milliarder kroner Antall transaksjoner (h.a.) Sentrum Næringskorridoren Fyllingsdalen Source: DNB Næringsmegling, Bergen og Kyte Næringsmegling Sandsli Kokstad 25 20 15 10 5 0
TRONDHEIM TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Trondheimsområdet, samt kontorleiemarkedet i Trondheim Stor aktivitet i fjerde kvartal o Etter et aktivt fjerde kvartal med 7 transaksjoner over MNOK 50 har vi registrert totalt 16 transaksjoner og et samlet transaksjonsvolum på 3,2 mrd. i Trondheim i 2014. o Liv- og Pensjonsselskapene har vært største nettokjøper i Trondheim de siste to årene, med 5 kjøp for totalt NOK 2,6 mrd. o Den største transaksjonen i 2014 var salget av Leangen Travbane til Koteng, SMN Invest og Jensen Holding for anslagsvis MNOK 600. En annen stor transaksjon var salget av Hotell Britannia for MNOK 475 til Olav Thon og Odd Reitan. o UNION vurderer prime yield for kontor til 6,25 %. Fra 2010 har kontoromsetningene generelt i Trondheim hatt en snitt-yield på 7,3 %. Flatt marked o Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler. Situasjonen oppfattes likevel ikke som dramatisk blant lokale meglere. o Kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret og er fortsatt rundt 7 %. Ledigheten er imidlertid ventet å stige med rundt et prosentpoeng det kommende året. o Vi venter at leieprisene i hovedsak vil utvikle seg flatt, men vi blir ikke overrasket dersom vi ser noe synkende markedsleie i enkelte segmenter. 19 Transaksjoner >MNOK 50 5 4 3 2 1 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Milliarder kroner Antall transaksjoner (h.a.) Kilde: UNION Kontor med høy standard (kr/m 2 /år) 2 400 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 Sentrum Lade Sydkorridoren Sluppen Øst Kilde: Norion Næringsmegling 25 20 15 10 5 0
STAVANGER TRANSAKSJON & KONTORLEIE Transaksjoner fra MNOK 50 i Stavangerområdet, samt kontorleiemarkedet i Stavanger/Forus Fortsatt stor interesse utenfra o Mens lokale kjøpere har stått bak om lag 75 % av volumet i Bergen siden 2010, er bildet helt omvendt i Stavanger. Mer enn 80 % av volumet i perioden har utenbys investorer på kjøpersiden. o I tillegg har utlendingene vist interesse for Stavanger, og de tre største omsetningene i 2014 hadde utlendinger som kjøper. o Stavanger-områdets sterke tilknytning til oljesektoren vil gjøre investorene mer selektive fremover. Vi tror imidlertid fortsatt at Stavanger-markedet byr på mange muligheter, og at bygg med lange kontrakter og solide leietagere vil være attraktive for mange. o Vi vurderer prime yield for kontor til 6,0 %, mens snittet i kontoromsetningene fra 2010 har ligget på 6,9 %. Oljebrems, men ingen krise o Kontorledigheten i Stavanger-området har steget fra 7 % til 8 % det siste året. Det er imidlertid store variasjoner i ledigheten. Ledigheten er under 5 % i sentrum. På Forus er ledigheten om lag 11 % etter å ha doblet seg det siste året. o Leieprisene holdt seg i hovedsak stabile gjennom 2014. Vi venter et svakere leiemarked i 2015. Spesielt gjelder dette på Forus og hvor det nå er relativt høy ledighet, og fremleieaktiviteten vil øke fremover. o Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum forventes å holde seg godt til tross for oljebremsen. 20 Transaksjoner >MNOK 50 6 25 5 20 4 15 3 2 10 1 5 0 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Milliarder kroner Antall transaksjoner (h.a.) Kilde: UNION Kontorlokaler med høy standard (kr/m 2 /år) 2 800 2 500 2 200 1 900 1 600 1 300 1 000 Sentrum Randsone Hinna Forus Sandnes Park Kilde: Eiendomsmegler 1
UNION Eiendomsinvest Norge AS Fondet vant prisen IPD European Property Award i kategorien Balanced fund Scandinavia, for perioden 2011-2013. Prisen gis til eiendomsfondet med høyeste avkastning i Skandinavia målt mot respektive benchmark over siste tre år 21
AVKASTNING Børsnoterte eiendomsaksjer et sterkt og begivenhetsrikt år i 2014 Høy avkastning for eiendomsaksjer o Mens hovedindeksen på Oslo Børs økte moderat og endte opp 5 % i 2014, hadde eiendomsindeksen* et sterkt år med en avkastning på 25 %. o Den høye avkastningen har fortsatt inn i 2015, og eiendomsindeksen er opp 18 % pr. 11. mars. Til sammenlikning har hovedindeksen lagt på seg 6 % så langt i 2015. o Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom har bidratt til den sterke avkastningen. Som den nederste figuren viser har mye av meravkastningen i forhold til hovedindeksen kommet i perioden som har vært preget av fallende renter. o Børsnoteringen av Entra i oktober har gjort mulighetsrommet for investorer i norsk børsnotert eiendom vesentlig større. Entra har hatt sterk kursutvikling siden børsintroduksjonen med en avkastning på 21 % frem til i dag (11. mars). o John Fredriksens oppkjøp i Norwegian Property har også preget markedet i 2014. Etter å ha passert grensen for pliktig tilbud på alle aksjer (33,3 %) la Fredriksens selskap Geveran Trading i desember inn et bud på NOK 10 pr. aksje for samtlige aksjer i selskapet. De fleste aksjonærene avviste budet, men eierandelen økte til ca. 43 % som følge av prosessen. Utvikling eiendomsaksjer vs. Oslo Børs 140 120 100 80 60 40 20 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Kilde: Oslo Børs, per 11. mars 2015 Utvikling eiendomsaksjer 2014 og 2015 160 140 120 100 80 OSE 4040 Real Estate OSEBX *Eiendomsindeksen (OSE 4040 Real Estate) består av selskapene Entra, Norwegian Property, Olav Thon, Selvaag Bolig og Storm Real Estate. Samlet markedsverdi for selskapene i indeksen er om lag NOK 42 mrd. 22 60 40 des. 13 feb. 14 apr. 14 jun. 14 aug. 14 okt. 14 des. 14 feb. 15 OSE 4040 Real Estate OSEBX Kilde: Oslo Børs, per 11. mars 2015
AVKASTNING Prognoser for avkastning på totalkapitalen Yield-utviklingen gir høy avkastning i 2015 o IPD-indeksen viser at ubelånt totalavkastning for næringseiendom i Norge var 8,2 % i 2014. Direkteavkastningen utgjorde 5,7 %, mens verdiendringen var 2,4 %. o Den positive utviklingen er primært drevet av en betydelig verdiøkning for kontoreiendom i Oslo. Dette stemmer godt overens med det vi observerer i transaksjonsmarkedet, nemlig at yieldene har kommet mest ned for de mest attraktive objektene i Oslo (sentrum). o Yieldkompresjonen er drevet av synkende renter og lavere bankmarginer. Yieldene har imidlertid ikke falt like mye som rentene og bankmarginene, særlig ikke for sekundær eiendom og eiendom utenfor Oslo. o Vi mener derfor at det ligger til rette for en bredere yieldkompresjon i 2015. Dette bidrar til å løfte eiendomsverdiene, og våre oppdaterte prognoser innebærer en ubelånt totalavkastning på 8,4 % i 2015. Renteog yieldutviklingen bidrar dermed til at avkastningen for næringseiendom blir solid i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. o Fra 2016 legger vi til grunn at yieldene i hovedsak flater ut. Vi forventer at de fleste kontorleiemarkedene utvikler seg svakt negativt. Handel, som er en viktig komponent i en diversifisert portefølje, bidrar heller ikke særlig positivt. Lavere vekst i norsk økonomi og dermed svak reallønnsvekst, legger en demper på detaljhandelen. Stadig økt konkurranse fra netthandel gjør ikke situasjonen lysere. Vi forventer derfor en totalavkastning på linje med direkteavkastningen i 2016 og 2017 altså om lag 5,5 % årlig. 23 Totalavkastning Eiendom totalt / kontor 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % -5 % -10 % 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 IPD Norsk Eiendomsindeks IPD Norsk Kontor Kilde: IPD UNIONs prognoser for totalavkastning 20 % 8 % 15 % 6 % 10 % 5 % 8,40 % 4 % 2 % 0 % 0 % -5 % -2 % -10 % -4 % 2000 2003 2006 2009 2012 2015E 2017E Ubelånt eiendomsavkastning BNP-fastlandet (h.a.) Kilde: SSB/IPD/UNION
Strømsveien 96 Helsfyr UNION Norsk Næringsmegling har håndtert utleie på vegne av Entra Eiendom AS. Utleid areal: 6.000 m 2 Leietaker: Statens Legemiddelverk 24
AREALABSORPSJON PER OMRÅDE Endring i utleid areal fra februar 2010 til februar 2015 Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Skøyen Lysaker Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd NB! I fremstillingen er Lysaker-Fornebu regnet som et sammenhengende område! Økning ca. 150.000 m² Økning ca. 65.000 m² Økning 30.000 til 50.000 m² Kilde: UNION Økning 10.000 til 30.000m² Økning fra 0 til 10.000 m 2 25 < 0
KONTORLEIEMARKEDET I OSLO Stigende kontorledighet og svakt synkende leienivåer på kort sikt 12 % 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 BNP-fastlandet Kontorledighet Leiepris i nominelle kroner Leiepris i 2014-kroner Kilde: SSB/Arealstatistikk/UNION 2 400 2 100 1 800 1 500 1 200 900 600 300 - Utsiktene for norsk økonomi, og dermed også kontorleiemarkedet, er fundamentalt endret i løpet av det siste året. SSB har nedrevidert anslagene sine for sysselsettingsvekst i 2015 og 2016 fra 1,2 % i årlig gjennomsnitt til 0,2 % i snitt. Aktører i oljebransjen vil selvsagt bli hardest rammet av oppbremsingen i norsk økonomi, da oppbremsningen i stor grad er en konsekvens av lavere oljepris. Nedturen treffer imidlertid bredere, og det er mange bransjer som har en betydelig andel av inntektene sine fra salg av tjenester til bedrifter i oljebransjen. I tillegg kommer den psykologiske effekten blant leietakerne, som i større grad setter seg på gjerdet. Arealabsorpsjonen var svakt negativ i 2014. Svakere vekst i norsk økonomi og bedrifter som i mindre grad er preget av optimisme har bidratt til lav etterspørsel. Vi forventer at etterspørselen forblir lav også i 2015, før den gradvis tar seg opp fra 2016 i takt med bedringen i norsk økonomi. Kontorsysselsettingen i Oslo har i mange år vokst raskere enn sysselsettingen i Norge grunnet blant annet urbanisering og vridning mot kontorintensive næringer. Disse to effektene vil fortsatt bidra positivt til kontorsysselsettingen i Oslo fremover, men effekten av endret næringssammensetning vil være mindre enn vi har sett tidligere. Etter at det ble ferdigstilt til sammen 450.000 m 2 kontor i 2012 og 2013, har nybyggingstakten kommet vesentlig ned. I 2014 var 26
KONTORLEIEMARKEDET I OSLO tilførselen av nybygg kun 75.000 m 2, og vi venter et samlet volum på ca. 300.000 m 2 i kommende treårsperiode, hvorav totalt 200.000 m 2 er signert i dag. Prognosen for nybyggvolum er tatt ned i takt med at utsiktene for kontorleiemarkedet har blitt svakere, og at vi har sett få signeringer i slike prosjekter. Kontorledigheten har økt med 0,7 prosentpoeng (70.000 m 2 ) det siste året og er nå 7,6 %. Økningen har vært størst fra Skøyen og vestover, hvor ledigheten har steget med til sammen 50.000 m 2. Moderat tilførsel av nybygg og stadig konvertering av kontorbygg til andre formål hindrer ikke at kontorledigheten fortsetter å stige. Våre prognose innebærer at kontorledigheten stiger med totalt 80.000 m 2 i løpet av det kommende året, før den topper ut på 8,4 % i 2016. Fra 2017 venter vi svak reduksjon i ledigheten i takt med at etterspørselen kommer tilbake. Signeringsvolumet i 2014 var 30 % lavere enn året før og er på det laveste nivået som er registrert siden tellingen startet i 2008 (Arealstatistikk). Den lave aktiviteten i kontorleiemarkedet kan relateres til lavt utløpsvolum i 2015 og 2016. Det har vært relativt få store leietakere på søk i markedet det siste året, noe som har bidratt til at det tar lang tid å fylle store bygg. Vi erfarer at flere gårdeiere har blitt bevisste på dette, og de nå strekker seg lengre i reforhandlingene for å beholde leietakerne. Vi har dessuten sett flere eksempler på at gårdeiere har endret strategi, og nå forsøker splitte opp arealene for å leie ut til mindre brukere. Et tøffere kontormarked, i kombinasjon med et sterkt boligmarked, bidrar til at flere bygg vil bli konvertert til bolig. 27 Utvikling i netto nybygg, absorpsjon og ledighet 250 200 150 100 50 - -50-100 Kilde: UNION Kontorledighet i Oslo, Asker og Bærum 9 % 8 % 7 % 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 2008 2010 2012 2014E 2016E 2017E Netto nybygg Netto absorbsjon Kontorledighet Kilde: UNION/FINN 7,6 % 8,40 % 6 % feb. 12 feb. 13 feb. 14 feb. 15 feb. 16 feb. 17
FERDIGSTILLELSE AV NYE KONTORBYGG 2015 2017, kun sikre prosjekter totalt ca. 206.000 m 2 2 Nydalen Ytre vest Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd 40 til 50.000 m² 0 til 10.000 m² 20 til 30.000 m 2 10 til 20.000 m² Ingen sikker nybygging Kilde: UNION 28
KONTORLEIEMARKEDET LEIEPRISER Oslo, Asker og Bærum Stigende markedsleie i 2014, hva nå? o Det var solid leieprisvekst i nye kontrakter i Oslo i fjor. Beregninger basert på data fra Arealstatikk viser at gjennomsnittlig leiepris i Oslo steg med ca. 6 % i fjor og at snittprisen nå er opp 30 % siden bunnoteringen i starten av 2010. o Tallene indikerer imidlertid at vi fikk en avmatning i leieprisene i fjerde kvartal. Vi tror at leieprisveksten har toppet ut i denne omgang, og at vi får en svak nedgang på 1,5 % i 2015 og 1,0 % i 2016. o Det blir imidlertid store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de ulike områdene. I inneværende år venter vi at leieprisene utvikler seg flatt eller stiger inntil 2,0 % i sentrum og CBD, mens vi venter en leieprisnedgang i størrelsesorden 5-7 % på Lysaker, Fornebu og i resten av Asker Bærum. o Det er tre grunner til at vi får svakere utvikling i vestkorridoren; (i) kontorledigheten er allerede høy på Lysaker og Fornebu (>10 %), (ii) nesten halvparten av det kjente nybyggvolumet de neste tre årene kommer vestover og (iii) eksponeringen mot oljebransjen er høy. Vi har beregnet at 25 % av alle kontorsysselsatte i Asker og Bærum kan relateres til oljebransjen, mens tilsvarende tall i Oslo kun er 4 % (se figur nede til høyre). Vi har allerede sett flere eksempler på oljeaktører som ønsker å fremleie kontorarealer, noe som vil bidra til å legge press på leieprisene. o Øvrige kontorklynger vil få en utvikling som ligger et sted i mellom vestkorridoren og sentrum. Snittleie i signerte kontrakter i Oslo (kr/m 2 /år) 2 200 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 Andel kontorsysselsatte i oljeserviceselskaper 100 % 75 % 50 % 25 % 0 % Q4 2008 1 525 Q4 2009 Q4 2010 Oslo Asker/Bærum Totalt Oljeservice Q4 2011 Kilde: Arealstatistikk (fire kvartals rullerende snitt) Q4 2012 Annet Q4 2013 1 973 Q4 2014 29 Kilde: Rystad Energy/SSB (bearbeidet av UNION)
LEIEPRISER UNION Gruppens leieprisanslag vinteren 2015, samt kontorledigheten per februar 2015 Nybygg - høy Topp Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering standard og standard og Normalt best beliggenhet - høy Moderat Areal- Endring siden beliggenhet eksisterende standard standard Antall ledighet vinteren 2014 i sonen bygg typisk nivå typisk nivå annonser (per feb) (%-poeng) Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen 4 700 4 100 3 400 2 550 60 5,5 % -1,3 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3 300 3 000 2 650 1 750 146 6,1 % 0,0 Oslo Vest inkl. Majorstua 2 650 2 250 1 950 1 500 64 7,0 % 3,3 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion 2 100 1 900 1 600 1 250 63 5,4 % 0,8 Indre øst inkl. Kværnerbyen 1 900 1 750 1 500 1 150 17 3,4 % -5,0 Skøyen 3 100 2 750 2 500 1 850 38 10,7 % 1,3 Lysaker 2 300 2 100 1 750 1 400 61* 10,2 %* 3,5 Fornebu 2 000 1 700 1 550 1 300 Nydalen 2 300 2 000 1 750 1 500 21 8,3 % 1,7 Bryn / Helsfyr 2 100 1 900 1 700 1 300 52 11,7 % 3,2 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad 1 900 1 700 1 550 1 350 11 3,8 % -0,8 Økern - Hasle - Løren - Ulven 2 150 1 750 1 550 1 200 Ytre Nord og øst inkl. Furuset 1 700 1 600 1 350 1 150 122** 10,6 %** -1,1 Ytre syd inkl. Ryen 1 700 1 600 1 350 1 200 23 6,8 % -0,1 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu. 2 000 1 800 1 450 1 200 96 6,6 % 0,4 *Tallene gjelder for det samlede området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for Ytre nord inkludert Økern Hasle Løren - Ulven. Vi har forsøkt å anslå leienivåene så nøyaktig som mulig. Faktorer som etasje i bygget, utsikt etc. vil imidlertid påvirke leienivået. Innad i områdene vil det også være forskjeller. For eksempel vil nivået for nybygg i sentrum kunne variere fra 3.500 kr. på det høyeste i Bjørvika til ca. 2.000 kr. i de billigste underområdene i sentrum. For de ulike områdene har vi i leiepristabellen angitt hvilke lokaliseringer vi anser som topp beliggenhet med betegnelsen inkl. lokaliseringen. For eksempel for Øvrige sentrum anser vi Bjørvika som topp beliggenhet. 30
PROGNOSER FOR LEIEPRISVEKST I 2015 Nominell vekst/reduksjon i markedsleienivåene i nye kontrakter Ytre vest Nydalen Asker/Bærum Indre nord Ytre nord/øst Lysaker Skøyen Oslo vest Øvrige sentrum Økern/Hasle/ Løren Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd 0 til 2 % 0 til -2 % -2 til -5 % -5 til -7 % Kilde: UNION 31
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen (CBD) Lav ledighet, men leieprisveksten flater ut Kontorledigheten i CBD er 5,5 % etter å ha sunket et drøyt prosentpoeng det siste halvåret. Mot slutten av fjoråret ble det klart at Google Norway skal leie 2.500 m 2 av Norwegian Property i Kaibygning 1 på Aker Brygge, mens Konstali Helsenor skal leie 1.200 m 2 i Bryggegata 7-9. Norwegian Property har fremdeles ledig opp mot 10.000 m 2 på Aker Brygge. Det er heller ikke signert med ny leietaker i Olav V's gate 4, hvor DLA Piper etterlot seg 4.000 m 2 da de flyttet til Aker Brygge. Det neste store prosjektet i CBD er Storebrands oppgradering av Ruseløkkveien og Vika terrasse. Storebrand har søkt Oslo kommune om tillatelse til å rive Ruseløkkveien 26 og bygge nytt, og da med en større andel kontorarealer og en mindre andel handelsarealer. Vi tror at leieprisveksten i CBD flater ut i 2015. En svakere utvikling for kontormarkedet i Oslo legger en demper på veksten. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 7 % Nybygg - beste beliggenhet 4 700 Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet 4 100 Normalt høy standard typisk nivå 3 400 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 2 550 Antall m² 5 000 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 6,8 % 5,5 % -1,3 % Antall ledige lokaler 59 60 1 Sikker nybygging 2015-2017 Øvrige sentrum Stabil lav ledighet i sentrum Kontorledigheten i sentrum har vært stabil i overkant av 6 % det siste året. Den største leiekontrakten de siste par kvartalene er Westerdals Høyskole som skal leie drøyt 8.000 m 2 i Christian Krohgs gate 32. Bygget skal renoveres etter at Politiets Utlendingsenhet har flyttet til Økernveien 11-13. I Kongens gate 11 har UNION leid ut 2.500 m 2 til Plastilin AS m.fl. på vegne av City Finansiering. I langkaia 1 stiger ledigheten med 4.000 m 2 fordi Dagbladet flytter til Aller-bygget på Økern. Vi tror at leieprisveksten i Sentrum flater ut etter fem år med stigende priser. Svakere utvikling i norsk økonomi og stigende kontorledighet i Oslo bremser veksten. Samtidig venter vi at området står seg sterkt sammenlignet med andre områder fordi sentrum har (i) lav kontorledighet (ii) lav tilførsel av nybygg, (iii) lav eksponering mot oljebransjen og (iv) fortsatt er attraktivt i et leiemarked som i stadig større grad etterspør god tilgang til kollektivtransport. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 21 % Nybygg - beste beliggenhet 3 300 Andel av antall ledige lokaler 19 % Topp standard/beliggenhet 3 000 Normalt høy standard typisk nivå 2 650 Antall bygg 2 Moderat standard typisk nivå 1 750 Antall m² 20 500 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 6,1 % 6,1 % 0,1 % Antall ledige lokaler 156 146-10 Sikker nybygging 2015-2017 32
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Indre vest UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 7 % Nybygg - beste beliggenhet 2 650 Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet 2 250 Sikker nybygging 2015-2017 Normalt høy standard typisk nivå 1 950 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 500 Antall m² 9 600 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 3,7 % 7,0 % 3,3 % Antall ledige lokaler 75 64-11 Indre nord UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Andel av antall ledige lokaler 8 % Topp standard/beliggenhet 1 900 Sikker nybygging 2015-2017 Normalt høy standard typisk nivå 1 600 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 250 Antall m² - Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 4,6 % 5,4 % 0,8 % Antall ledige lokaler 54 63 9 Stigende ledighet i Oslo vest Kontorledigheten i Indre vest har steget gradvis gjennom det siste året og er nå 7 %. Dette skyldes blant annet at Yara har fraflyttet 8.400 m 2 i Bygdøy Allé 2 og at Peab har fraflyttet 5.000 m 2 i Sørkedalsveien 150. Kontorledigheten i Indre øst kom betydelig ned i løpet av fjoråret etter at blant annet Politiets Utlendingsenhet leide 12.000 m 2 i Økernveien 11-13. I Indre nord har det skjedd relativt lite det siste året. Mot slutten av 2014 ble det klart at Bouvet skal leie 5.300 m 2 i Stor- Oslos rehabiliteringsprosjekt i Sørkedalsveien 8, mens Bydel St. Hanshaugen skal leie 3.500 m 2 i Stensberggaten 25-27 av KLP. Skanska og Entra har satt i gang et nybygg i Vahls gate 8 (Sundtkvartalet). Skanska skal leie deler av bygget, men det er fortsatt rundt 20.000 m 2 ledig. Nybygget ferdigstilles i 2017 og er en del av konkurransebildet selv om det ikke har kommet med i ledighetstellingen ennå. Indre øst UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 1 900 Andel av antall ledige lokaler 2 % Topp standard/beliggenhet 1 750 Normalt høy standard typisk nivå 1 500 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 150 Antall m² 27 500 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 8,4 % 3,4 % -5,0 % Antall ledige lokaler 16 17 1 Sikker nybygging 2015-2017 33
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Skøyen Kontorledigheten biter seg fast på Skøyen Kontorledigheten har i hovedsak vært stabil på rundt 10 % det siste året, og det har generelt vært små endringer på Skøyen siden høstrapporten. Sektor Gruppen og PA Consulting Group skal leie hhv. 1.840 m 2 og 1.300 m 2 i Norwegian Property s nybygg i Verkstedveien 1. Det er imidlertid fortsatt 14.000 m 2 ledig i nybygget som etter planen står ferdigstilt i andre kvartal 2015. Drammensveien 211-213 har fortsatt en ledighet på 11.000 m 2. I Karenlyst Allè 20 er ledigheten nå redusert til 1.700 m 2 etter at UNION har leid ut 3.000 m 2 til Capgemini på vegne av Sparebanken 1. Vi tror at markedsleien på Skøyen synker svakt det kommende året. Området har et relativt stort tilbud av kontorarealer, er til en viss grad eksponert mot oljebransjen og blir påvirket av den svake utviklingen på Lysaker og Fornebu. Lysaker & Fornebu Tilbudsoverskudd og økt fremleieaktivitet Kontorledigheten i det samlede området er uendret siden i høst, men har økt med ca. 40.000 m 2 i løpet av det siste året. Siden i høst har det blant annet blitt ledig 5.000 m 2 i Telenor Arena, mens ledigheten i Drammensveien 288 har blitt redusert med om lag 6.500 m 2 fordi Bayer og North Atlantic har signert leiekontrakter. Lysaker og Fornebu har en relativt stor andel leietakere knyttet til oljebransjen. Disse leietakerne har bidratt til at veksten i utleid areal har vært solid i perioden 2010-2013, noe som også har gitt høy nybyggingstakt. Når oljeprisen faller og leietakerne reduserer arealbruken er derfor Lysaker Leieprisanslag - Lysaker Leieprisanslag - Fornebu Nybygg - beste beliggenhet 2 300 Nybygg - beste karakteristika 2 000 Topp standard/beliggenhet 2 100 Topp standard/beliggenhet 1 700 UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 3 100 Andel av antall ledige lokaler 5 % Topp standard/beliggenhet 2 750 Sikker nybygging 2015-2017 Normalt høy standard typisk nivå 2 500 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 850 Antall m² - Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 9,4 % 10,7 % 1,3 % Antall ledige lokaler 42 38-4 Normalt høy standard typisk nivå 1 750 Normalt høy standard typisk nivå 1 550 Moderat standard typisk nivå 1 400 Moderat standard typisk nivå 1 300 M arkedsandel utleid areal 11 % Sikker nybygging 2015-2017 Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 8 % Antall m² 70 500 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 6,7 % 10,2 % 3,5 % Antall ledige lokaler 43 61 18 34
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE og Fornebu mer sårbare enn andre områder. Blant annet skal Technip fremleie 5.000 m 2 i nybygget Lysaker Polaris og vi vet om flere fremleietilbud som er i ferd med å komme i markedet. Tilbudsoverskudd, høy eksponering mot oljebransjen og økt fremleieaktivitet gjør at området får en svakere utvikling enn resten av Oslo de neste par årene. Vi forventer en korreksjon av markedsleien på om lag 5-7 % i 2015. Ytre vest Stabil lav ledighet Kontorledigheten i Ytre vest har vært stabil på rundt 4 % i 2014. Det er fortsatt snaut 7.000 m 2 ledig i nylig ferdigstilte Silurveien 2, og KLP har fortsatt ledig ca. 8.000 m 2 i Slemdalsveien 37. Bygget ledigstilles når Statens Pensjonkasse flytter til Verkstedveien 1 på Skøyen til våren. Til tross for lav ledighet i området venter vi at Ytre vest vil bli påvirket negativt av et generelt svakt kontormarked i vestkorridoren. Asker/Bærum Svakere etterspørsel fra oljebransjen Kontorledigheten i Asker/Bærum (ekskl. Lyaker og Fornebu) har vært stabil siden september. I Sandvika har Attivo lykkes med å signere en leiekontrakt med Skatt øst på 3.000 m 2 i Elias Smiths vei 14-26 (Sandvika Business Center). Dermed settes byggetrinn 1 i gang. Det blir totalt 10.000 m 2 hvorav 7.000 m 2 blir kontor. Videre har det blitt avklart at nybygget som DNV skal bygge ved siden av sitt eksisterende hovedkontor i Veritasveien 1 blir på 10.000 m 2. Asker og Bærum har i likhet med Lysaker og Fornebu tiltrukket seg mange leietakere i oljebransjen de siste årene. Vi forventer lavere etterspørsel etter kontorarealer og økt fremleieaktivitet fra oljebransjen. Samtidig tiltar konkurransen fra Lysaker og Fornebu, hvor ledigheten har steget mye. Vi forventer derfor at markedsleien synker i størrelsesorden 5-7 % i Asker og Bærum i 2015. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 5 % Nybygg - beste beliggenhet 1 900 Andel av antall ledige lokaler 1 % UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 13 % Nybygg - beste beliggenhet 2 000 Andel av antall ledige lokaler 12 % Topp standard/beliggenhet 1 700 Sikker nybygging 2015-2017 Topp standard/beliggenhet 1 800 Sikker nybygging 2015-2017 Normalt høy standard typisk nivå 1 550 Antall bygg 1 Moderat standard typisk nivå 1 350 Antall m² 16 200 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 4,6 % 3,8 % -0,8 % Antall ledige lokaler 15 11-4 Normalt høy standard typisk nivå 1 450 Antall bygg 2 Moderat standard typisk nivå 1 200 Antall m² 17 000 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 6,2 % 6,6 % 0,5 % Antall ledige lokaler 96 96 0 35
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Nydalen Avantor driver utviklingen i Nydalen Det ble ledigstilt ca. 22.000 m 2 i Nydalsveien 28 etter at Evry flyttet i fjor. Ledigheten er imidlertid redusert med om lag 5.000 m 2, etter at blant annet Sats Elixia har inngått avtale om å etablere sitt nye hovedkontor der. Avantor har allerede satt i gang en totalrehabilitering og bygget er tilgjengelig for nye leietakere fra sommeren av. Avantor jobber også med å finne leietakere til to planlagte nybygg på Spikerverket ved siden av Egmont-bygget, med et samlet areal på ca. 20.000 m 2. Stigende kontorledighet i Oslo, i kombinasjon med stadig hardere konkurranse fra Økern som har tiltrukket seg flere store leietakere de siste par årene, gjør at vi venter en svak nedgang i markedsleien i Nydalen i 2015. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 4 % Nybygg - beste beliggenhet 2 300 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 2 000 Normalt høy standard typisk nivå 1 750 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 500 Antall m² - Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 6,6 % 8,3 % 1,7 % Antall ledige lokaler 21 21 0 Sikker nybygging 2015-2017 Bryn/Helsfyr Stigende kontorledighet Kontorledigheten har steget med ca. 15.000 m 2 siden september og er nå nesten 12 %. I Strømsveien 102 har det for eksempel blitt ledigstilt 5.500 m 2 og antall tilgjengelige lokaler har økt fra 36 i september til 52 nå. En del av ledighetsøkningen kan imidlertid relateres til bygg som ligger et stykka unna kjerneområdet. I Strømsveien 96 har UNION leid ut 6.000 m 2 til Statens Legemiddelverk på vegne av Entra. Statens Legemiddelverk holder i dag til i Sven oftedals vei 6. Bryn og Helsfyr har sterk konkurranse fra andre områder. Nydalen er en etablert konkurrent, mens konkurransen fra Økern-området stadig blir hardere. Vi venter at økende kontorledighet og sterk konkurranse fra omkringliggende områder vil legge press på markedsleien på Bryn og Helsfyr. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 6 % Nybygg - beste beliggenhet 2 100 Andel av antall ledige lokaler 7 % Topp standard/beliggenhet 1 900 Normalt høy standard typisk nivå 1 700 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 300 Antall m² - Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 8,5 % 11,7 % 3,2 % Antall ledige lokaler 52 52 0 Sikker nybygging 2015-2017 36
KONTORLEIEMARKEDET PER OMRÅDE Ytre nord/øst inkl. Økern, Hasle, Løren og Ulven Et område i utvikling Kontorledigheten i Ytre nord/øst er redusert med 12.000 m 2 siden i fjor høst og er nå under 11 %. Dette skyldes hovedsakelig at Selvaag Bolig har kjøpt sitt gamle hovedkontor Lørenvangen 22 av Aberdeen Eiendomsfond Norge II for å konvertere det til bolig. Dette er et eksempel på at det ikke bare foregår nybygging og transformasjon fra logistikk og industri til kontor i området, men også fra kontor til bolig. Höegh Eiendom ferdigstiller tre nybygg på til sammen ca. 40.000 m² kontor i perioden 2015-2016. Bymiljøetaten (Frontbygget) og Aller Media (Portalbygget) flytter til HasleLinje i 2015, mens COWI flytter dit i 2016. Leieprisanslag - Ytre nord og øst Leie - Økern, Hasle, Løren, Ulven Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Nybygg - beste beliggenhet 2 150 Topp standard/beliggenhet 1 600 Topp standard/beliggenhet 1 750 Normalt høy standard typisk nivå 1 350 Normalt høy standard typisk nivå 1 550 Moderat standard typisk nivå 1 150 Moderat standard typisk nivå 1 200 M arkedsandel utleid areal 9 % Antall bygg 3 Andel av antall ledige lokaler 16 % Antall m² 40 000 Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 11,7 % 10,6 % -1,1 % Antall ledige lokaler 106 122 16 Sikker nybygging 2015-2017 Det er til sammen fortsatt ledig ca. 8.000 m 2 kontorarealer i byggene Tilbudsoverskudd og hard konkurranse fra konkurrenter som Bryn/Helsfyr og Nydalen, vil legge press på markedsleien i Ytre nord/øst. Ytre syd Tøffere konkurranse Etter at kontorledigheten i Ytre syd kom mye ned i løpet 2013, stabiliserte ledigheten seg mellom 6 og 7 % i 2014. Stort tilbud i konkurrerende områder som Økern, Bryn/Helsfyr og Ytre nord/øst vil bidra til en moderat nedgang i markedsleien i ytre syd. Vi har ikke registrert noen sikre nybygg-prosjekter for perioden 2014-17. UNION Gruppens leieprisanslag M arkedsandel utleid areal 2 % Nybygg - beste beliggenhet 1 700 Andel av antall ledige lokaler 3 % Topp standard/beliggenhet 1 600 Normalt høy standard typisk nivå 1 350 Antall bygg - Moderat standard typisk nivå 1 200 Antall m² - Arealledighet per februar 2014 2015 Endring Arealledighet 6,9 % 6,8 % -0,1 % Antall ledige lokaler 19 23 4 Sikker nybygging 2015-2017 37
ET KOMPLETT EIENDOMSHUS UNION Gruppen er en uavhengig og betydelig aktør i det norske markedet for næringseiendom. Vi tilbyr tjenester innen næringsmegling, rådgivning, markedsanalyser og verdivurdering, corporate finance og kapitalforvaltning. Siden 2002 har vi omsatt eiendom for NOK 66 mrd, og de fem siste årene har vi leid ut 600 000 m². På vegne av investorer, forvalter vi næringseiendom for NOK 9,1 mrd, med fokus på aktiv forvaltning og verdiskapende virksomhet. Vi skaper verdier av eiendom Trond Aslaksen UNION CORPORATE Terje Nesbakken/ Hroar Nilsen 38
UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no