Boligbygging i sentrum- Hvordan heve kvaliteten? Innlegg på konferansen Gode bustader i sentrum med bolig- og næringsbygg i Christian Krohgsgate 39 som eksempel
INNHOLDSFORTEGNELSE.. Vi vektlegger noen fys iske, romlige og opplevde kvaliteter. 3 Grøntstrukturer avgjørende for god for tetting. 4 Grøntstruktur i kvartalet 5 Vi argumenterte for for delene ved å spare grøntstrukturen i søknad om ramme tillatelse: 6 Uterommene trenger ikke være store. Men De må være brukbare. 7 Christian Krohgsgate 39 8 33 leiligheter hegner om et gårdsrom 8 Kunne vært formet som et volum som følger gaten 9 Billig byggemetode gir mer penger til kvalitet 14 Modulbygging gjorde pro sjektet gjennomførbart 15 Gårdsrommet. 16 Gårdsrommet er gjort tilgjengelig fra nabobygget som nesten ikke har utearealer 17 Gårdsrommet er lite, ca 500m2 18 Er bygget for høyt med tanke på det rommet mellom husene tåler? 19 Bygg og planer. 20 Smale bygningskropper gir lang fasade og mye dagslys fra flere kanter 20 De minste leilighetene er på 40m2. 21 Flere steder å oppholde seg ute. 22 Beboere har to takterrasser og flere private uteoppholdsarealer 22 Modulbygging gjorde det mulig å bevare trærenes grener i stor grad 23 Små dimensjoner i byen er ok 24 Fasaden mot byen 25 Fasaden mot gården 26 Detaljer 27 Dagslys 28 Prosjektinformasjon 29 Boligarkitektur er viktig. 30
Vi vektlegger noen fysiske, romlige og opplevde kvaliteter 1. Lokal grøntstruktur 2. Felles uterom 3. Privat uteoppholdsareale 4. Solforhold 5. Brukbare leiligheter 6. Dagslys 7. Varierte leilighetsstørrelser 8. Stedstilpassing 9. Materialbruk 10. Rikholdighet og omsorg i detaljene 11. Ulike muligheter for å møte andre beboere 12. Dynamiske planløsninger
Grøntstrukturer avgjørende for god for tetting -Gir liv til byen 4
christian Krohgsgate 16 - Google Maps 01.11.11 19.14 Grøntstruktur i kvartalet To see all the details that are visible on the screen, use the "Print" link next to the map. Flere store trær langs vestsiden av gårdsrommet 2011 Google - Imagery 2011 DigitalGlobe, GeoEye, Map data 2011 Google - 5
SAK: Dispensasjonssøknad Chr. Krohgsgate 39-41 Gnr. 208 Bnr. 119-120 Vi argumenterte for fordelene ved å spare grøntstrukturen i søknad om 6 Utforming Eksisterende tre som skal bevares er avmerket på plankartet med definert sirkulær byggegrense. Byantikvaren og/eller Friluftsetaten skal forelegges spørsmål vedrørende byggetiltakets ramme tilpasning tillatelse: og/eller trepleie for uttalelse. Arbeidet som kan endre vekstforutsetningene kan ikke settes igang før det foreligger Mer Rasjonell både aktuelle parkeringskjeller uttalelser fra og disse næringslokaler myndighetene og en tillatelse fra Plan- og bygningsetaten. Økt trivsel og bokvalitet for kvartalet og for beboere i prosjektet Landskapsarkitektens beskrivelse; Eksisterende trær I søknaden søkte vi om disp i samarbeid med Dronninga landskap AS: Tre karakteristiske og meget identitetsskapende edelløvtrær har vokst seg store mellom Krohgstøtten sykehus og Christian Krohgsgate 39-41. Disse tre trærne skal beskyttes under byggeperioden og stammes opp for å fjerne stammeskudd og greiner som går bort til fasaden. Et fjerde og mindre tre fjernes helt. Bygningene spuntes 2,7m fra tomtegrense for å ta vare på rotsonen til trærne som står på den andre side av grensen. Byggegropa spuntes i hele tomtas lengde for å ta vare på de flotte trærne. På denne måten får de to elegante askene og den fargerike spisslønna hedersplassen i det nye anlegget. Vi søker om dispensasjon fra reguleringens sirkulære byggegrense i den hensikt å bevare ytterligere to eksisterende trær. Dette skjer i samråd med Trepleiegruppa se referat under vedlegg I1. 6
Uterommene trenger ikke være store. Men De må være brukbare. Bidrar til at mennesker har lyst til å oppholde seg ute, selv midt i byen. Utvider leverommet. Fra Kartoffelrækkerne i København. 2,5 et (tre etasjer høyt inkl saltak) KARTOFFEL- 13-14m 7 Bystrukturen består av gater med parkering og forhager samt bakhaver som adskilles av
Christian Krohgsgate 39 33 leiligheter hegner om et gårdsrom På denne måten er uterommet upåvirkelig av fremtidige prosjekter på nabotomten i syd. I vest ligger Krohgsstøten som er vernet. Christian Krohgs gate Hausmanns gate 8
Kunne vært formet som et volum som følger gaten Gårdsrommet blir større men mister identitet og blir utflytende. 9
Trærene har vi klart å bevare. De står i forbindelse med en kanal som fordrøyer takvannet fra boligprosjektet Illustrasjon: Dronninga landskap AS 10
Kanalen tilfører området kvaliteter 11
Fasade mot Christian Krohgsgate Fasade mot gårdsrom bygg B 12
Trærene blir en del av de nære omgivelsene. De rager over, og står helt inntil takterrassen 13
Billig byggemetode gir mer penger til kvalitet 14
Modulbygging gjorde pro sjektet gjennomførbart De kvalitetene vi hadde lagt inn viste seg å være for kostbare med konvensjonell byggemetode. Prosjektet ble skrinlagt til vi fant en billigere byggemetode. Boliger i denne delen av byen ligger i lav prisklasse. 15
Gårdsrommet innhylles av pro sjektet, og bruker gamle krohgstøtten sykehus som fjerde vegg 16
Gårdsrommet er gjort tilgjengelig fra nabobygget som nesten ikke har utearealer 17
Gårdsrommet er lite, ca 500m2 FELLES UTEAREAL PRIVAT UTEAREAL FELLES UTEAREAL PRIVAT UTEAREAL 18
Er bygget for høyt med tanke på det rommet mellom husene tåler? Oslo kommune har laget en norm for å sikre kvalitet på uteoppholdsarealer. Forholdet mellom byggenes avstand og høyde tilfredsstiller ikke PBEs normer for felles leke- og uteoppholdsarealer for boligbygging i indre Oslo. Avstanden fra fasade til fasade er 1,25 ganger høyden, dog 20m (med unntak for trappetårn 13m). Gårdsrommet hadde mistet intimitet uten fløyene. Rommelighetsnormen hadde vært oppfylt med ett bygg langs gaten, men mange kvaliteter hadde ved oppfølging av normen blitt borte. 15,9m 20m Avstand fra fasade til fasade skal være mer enn 1,5 ganger gesimshøyden, og uansett minst 17 meter. Fra PBE i Oslos rommelighetsnorm. 19
Bygg og planer Smale bygningskropper gir lang fasade og mye dagslys fra flere kanter 20
De minste leilighetene er på 40m2. Leilighetene har både privat uteplass og to dører ut. Mulighet for å gå igjennom boligens rom gjør at den virker større, og får en dynamisk sammenheng med uterommet og dermed byen. 21
Flere steder å oppholde seg ute Beboere har to takterrasser og flere private uteoppholdsarealer OP17 R 22
Modulbygging gjorde det mulig å bevare trærenes grener i stor grad Modulene kunne svinges inntil fra siden slik at trærenes kroner ble bevart. 23
Små dimensjoner i byen er ok Sitteplassen er 1,15m dyp, men bedre enn ingen uteplass. Passasjen forbi er 1m 24
Fasaden mot byen Bygget står i et område preget av industri- og næringsbygg. Gatefasaden er bevisst utformet i tråd med omkringliggende bygg. Det gjør ikke forsøk på å fremstå som ikonisk, ved å signalisere en annerledeshet. I dette strøket må bygget vise at det tør å stå ute om natta sammen med de andre tøffingene i gata. Bygget er kledd i fibersementplater på gatesiden. 25
Fasaden mot gården Inn mot gårdsrommet er materialene varmere og mykere. Beboere skal sitte inntil - og bevege seg langs fasaden. Volumene er mer oppløst og mindre stramme enn mot gaten. 26
Detaljer Tettere og varmere materiale i svalgangsrekkverk foran sitteplasser gjør uteplassene skjermet og definerer gangsonen som del av sitteplassen 27
Dagslys Romhøyden er 2,5 og 2,6m. Den ekstra høyden over 2,4m er følbar. Leilighetene har store vindusarealer 28
Prosjektinformasjon Leilighetene ble solgt for gjennomsnittlig 42 /m2. Alle konstruksjoner over betongdekke eksklusive heis, heistårn og utomhus, kostet 12,5 /m2 inkl MVA komplett og ferdig montert. Ansvarlig Arkitekt: Amund Gulden Sted: Oslo sentrum Tiltaksklasse: 3 Ferdigstilt: Nov-2011 Landskap: Dronninga landskap v/geir Nummedal/Rainer Stange Ansvarsområder: SØK/PRO Arkitektur Oppdragsgiver: Christian Krohgsgate 39/41/43 AS c/o SEFF eiendom AS Referanse: Direktør Finn Strøm, t:90949771 Publisert: Aktuelle prosjekter i Arkitektur N #7 2011 Arkitektur N #5 2012 Kandidater til Oslo bys arkitekturpris 2012 Totale byggekostnader: 53mill Hvorav kostnader landskap: 2,5mill Tomteareal:1,1 dekar Energiforbruk beregnet energiramme (grenseverdi): Bolig: 55,7KWh/m2 Næring 134KWh/m2 Omfang: 5084m2 Leilighetsstørrelser: 40m2 (10 stk) 55-57m2 (15) 75m2 (8) 29
Boligarkitektur er viktig Det trengs flere gode arkitekter med omtanke for boligarkitektur, som er villige til å bruke tid på å heve kvaliteten. Boligarkitektur brukes hver dag, og er den delen av vår produksjon som samlet har innvirkning på flest mennesker. Det er ikke så mye prestisje knyttet til boligarkitektur i mellom- og lavprissjiktet, men det er rom for å heve nivået. Vi arkitekter må utfordre utbyggere og vise at god planlegging gir konkurransefortrinn. 30
Boligarkitektur er viktig Det trengs flere gode arkitekter med omtanke for boligarkitektur, som er villige til å bruke tid på å heve kvaliteten. Boligarkitektur brukes hver dag, og er den delen av vår produksjon som samlet har innvirkning på flest mennesker. Det er ikke så mye prestisje knyttet til boligarkitektur i mellom- og lavprissjiktet, men det er rom for å heve nivået. Vi arkitekter må utfordre utbyggere og vise at god planlegging gir konkurransefortrinn. -Gode prosjekter burde med fordel bygges før de selges. Det er først når bygget står der, at kjøpere ser kvalitetene. www.futhark-arkitekter.no Bolig i byen -Hvordan heve kvaliteten?