DEL AV CARLBERG GAARD, (OAKHILL)

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN DEL AV CARLBERG GAARD, (OAKHILL) PLANBESKRIVELSE RYGGE KOMMUNE Prosjektnr. Prosjekt DETALJREGULERINGSPLAN FOR DEL AV CARLBERG GAARD (GNR.87, BNR.2) RYGGE KOMMUNE Dato: , rev BAKGRUNN. På vegne av eier, fremmet vi i 2007 forslag til reguleringsplan for tre tomter på Carlberg Gaards grunn ved Oakhill. Forslaget ble fremmet i henhold til gjeldende kommuneplans arealdel. Arealet var tatt inn i kommuneplanen etter en lang og omfattende prosses for å legge til rette for fraskilling av eneboligtomter på Carlberg Gaard. I brev datert avgjorde Miljøverndepartementet at det kunne godkjennes 3 tomter i forlengelse av eksisterende husrekke langs veien Oakhill. I arbeidet med å klargjøre disse tre tomtene har det vist seg at det er adkomst til området som er den største problemet. Vi fremmet en plan som viste adkomst nordover over Carlbergs grunn fram til jernbaneundergangen. Fylkesmannen aksepterte ikke denne løsningen. Planforslaget ble endret slik at adkomst ble plassert mot syd og forslag ble lagt ut til offentlig ettersyn med uttalelsesfrist Eierne av adkomstveien i syd motsatte seg at denne veien skulle benyttes som adkomst til de tre tomtene på Carlberg Gaards grunn. I brev datert ble det opplyst at Rygge kommune ikke ville fremme planen til videre behandling før det foreligger avtale om veirett. Ny eier, Carl Gauterud hadde fått forståelse av at dersom han fikk veiretten i orden, kunne planprossesen fortsette og planen vedtas. Han hadde foretatt sonderinger og har tro på at rett til adkomst kunne løses. I februar i år kontakten vi Rygge kommune for å klargjøre premissene for å sluttbehandle reguleringsplanen. Det viste seg ikke å være så enkelt. Planforslag som ikke er ferdigbehandlet innen 3 år er foreldet og planprosessen må startes på nytt. Etter 2007 har vi fått ny planlov som medfører mer omfattende prosses og nye krav til plandokumentene. For å sette prosessen i gang igjen, ble det gjennomført et oppstartsmøte for privat reguleringsplanforslag i Rygge kommune, den PLANPROSESSEN Varsel om igangsatt planarbeid er kunngjort i Moss avis Myndigheter og naboer er, i henhold til kommunens lister, varslet direkte i brev av Frist for innspill var satt til Ved fristens utløp har vi mottatt 2 innspill. Se punkt 8. Ingen naboer eller grunneiere har kommet med innspill. 3. PLANSTATUS OG RAMMEBETINGELSER Planen er forsøkt utarbeidet i overensstemmelse med fylkesplanen for Østfold. Det stilles krav til estetiske forhold, universell utforming og kulturminnebestemmelse. Byggeområdets formål er i overensstemmelse med kommuneplanen, vedtatt av kommunestyret som "fremtidig boliger". 1

2 Siden 2007 er det i kommuneplanen registrert et kulturminne som berører område for de tre tomtene. Det er også blitt klarlagt at byggeområdet er plassert feil i kommuneplanen. Området er i kommuneplanens arealdel, plassert dels på Carlberg Gaards grunn og dels på naboeiendommen gnr. 90 bnr.2. Denne feilen har dessverre heller ikke blitt rettet ved siste revisjoner av kommuneplanen. I tillegg til at det aldri har vært tenkt at boligbebyggelsen skal plasseres på naboeiendommen, vil hensynet til skjerming mot det åpne jordet og bevaring av eksisterende steingjerde medføre at byggeområdet flyttes mot vest. Med steingjerde på den ene siden og grense for kulturminnet på den andre siden vil de tre tomtene bli vesentlig mindre enn de tomtene som lå i reguleringsplanforslaget fra PLANOMRÅDE, EKSISTERENDE FORHOLD Planområdet er en liten del av skogen Sandbakkskogen mot Oakhill. Forlengelsen av eksisterende vei går i kanten av jordet og runder nettstasjonsmasten midt på bildet 2

3 Eksisterende steingjerde mot jorder Det er gode lekemuligheter i området, slik området ligger plassert i ved skogen. Nåværende arealbruk AREALBRUK m2 LNF 3920 SUM AREAL

4 Værne Kloster landskapsvernområde Området er i fylkesmannens tilråding til avgrensing av landskapsvernområde for Værne Kloster om gitt av landskapsvernområde på alle kanter, men er unntatt fra bestemmelsene, avgitt som felt E. Såstadmyra naturreservat. Fylkesmanne har foreslått at et område i Husebyskogen gis status som naturreservat. Dette områdets nordøstre hjørne er sammenfallende med denne detaljreguleringsplanens sydvestre hjørne. 4

5 5. PLANFORSLAGET Planforslaget er utarbeidet av Jansen Arkitekter AS på vegne av Carl Gauterud. Planområdet omfatter et lite område av gnr.90/1,89/2, et lite hjørne av gnr.90/2, en liten del av gnr.87/22. Arealbruk i planforslaget AREALBRUK m Boligbebyggelse frittliggende Kjørevei - felles Friluftsformål Særlig landskapshensyn Bevaring steingjerde og vegetasjon 780 SUM AREAL 3920 Tillatt tomteutnyttelse er satt til 25% BYA. Hver tomt har et areal på ca. 650 m2. det betyr at tomtene kan bebygges med ca. 260 m2 bebygget areal. Det skal vektlegges at bebyggelsen får en god arkitektonisk kvalitet og at fargebruk er dempet. Veien er foreslått opparbeidet som en "gårdsvei" i skogen. Området skal framstå som tre hus i skogen i forlengelse av eksisterende boligrekke mot Oakhill. Det er derfor ikke avsatt område til lekeplass, men på området til friluftsformål (innenfor planen) er det gitt mulighet for å plassere lekeutstyr. Område langs steingjerdet (Særlig landskapshensyn) og mellom stein-gjerdet og jordet utgjør et grønt skjermområde mellom det åpne jordet og Strandbakkskogen. 6. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 6.1 Naturbasert sårbarhet: Radon. Tiltak mot radonstråling vil bli krevet i byggefasen. Tiltak vil være enkle og av bygningsteknisk art. Forurensing. Det er ingen kjent forurensinger i grunnen innenfor planområdet. Sårbart landskap. Planområdet er omringet av forslag til landskapsvernområde på alle kanter, men er markert som unntatt fra landskapsvernområdet. 6.2 Viktig infrastruktur: Kommunikasjoner: Nærmeste kommunale vei er Fuglevikveien Vann- og avløp: Området kan lett kobles til kommunalt vann- og avløpsnett. 6.3 Trafikksituasjonen: Det er ingen trafikk i området. 6.4 Terrorisme og sabotasje: Det finnes ingen kjente potensielle mål for terror eller sabotasje i områdets umiddelbare nærhet. 6.5 Naturmangfold: Planområdet er vurdert i forhold til Naturmangfoldslovens

6 Vi har vurdert naturtypen og registrerte arters bestandssituasjon og legger til grunn at kravet til kunnskapsgrunnlaget skal stå i rimelig forhold til sakens karakter og risiko for skade på naturmangfoldet. Artskartet viser ingen registrert truede arter innfor planområdet. Planområdet er preget av at skogen er hugget og det har vokst opp kratt av hassel og bjerk. To store eiker. Innenfor NLF- området står det flere eiketrær. To av dem har slike dimensjoner (stammeomkrets over 200 cm) at de etter naturmangfoldlovens 52 hører til utvalgte naturtyper i Østfold. Den søndre har stammeomkrets på 298 cm (brysthøyde) og den nordre 228 cm. De to trærne ligger utenfor planens begrensing, men det søndre er tegnet inn på plankartet, utenfor planens begrensing. Blåveis I LNF- området under den tette blandingsskogen er det mye og fine forekomster av blåveis. En del av forekomstene er lokalisert i planlagt veiareal og noen planter også i tomtearealene. Blåveis er ikke rødlistet, men bør tas hensyn til da den har dårlig spredningsevne. Vi vil foreslå at plantene som befinner seg i vei- og tomtearealer forsøkes reddet ved å flytte dem til egnet miljø i nærområdet. Det er tatt inn bestemmelse om slik flytting. 6

7 Rygge hagelag kan gi råd da hagelaget har kompetanse i flytting av blåveis. Hagelaget flyttet ca blåveisplanter i forbindelse med utvidelse av Larkollveien i Daværende leder i hagelaget, Kjersti Nygaard kan gi råd når det gjelder flytting av blåveis. 6.6 Universell utforming: Det er i bestemmelsene stilt krav om universell utforming av bebyggelse. 6.7 Kulturminner: Det er ikke foretatt arkeologisk undersøkelse av planområdet, men det er registret arkeologiske funn innenfor avgrensingen vest for planområdet. Bestemmelse om arkeologiske funn er tatt med i bestemmelsene. 6.8 Støy Området ligger innefor gul sone støysone. Dette er flystøy. Ingen spesielle tiltak er foreslått. 6.9 Risiko- og sårbarehetsanalyse het Brann Skredfare Flom Endret klima Støy Ufarlig En viss fare Kritisk Farlig Katastrofalt Konsekvenser ROS-analysen viser at det ikke er noen risiko forbundet med planområdet. Området ligger innenfor gul sone for støy. 7

8 7. KONSEKVENSUTREDNING Tiltakene innenfor planområdet er vurdert til å være i overensstemmelse med vedtatt kommuneplan. Det er vurdert at det ikke kreves konsekvensutredning i henhold til Forskrift om konsekvensutredning (FOR nr. 855) 2 og INNSPILL TIL PLANARBEIDET Mottatte innspill og kommentarer til disse (innrykket): Fylkesmannen i Østfold. Brev datert Ber om at det gis en kort redegjørelse for planen historikk. Påpeker at planområde er omsluttet av foreslått Værne Kloster landskapsvernområde og at verneforskriften ikke gjelder for dette området. Foreslår at planens reviderte avgrensing legges inn i foreslått Værne Kloster landskapsvernområde. Minner om tidligere uttalelser og om at planen må ha bestemmelser om at bebyggelsen skal være lite fremtrenende, hvor estetisk utforming vektlegges og hvor farge og materialvalg harmoniserer med omkringliggende natur-og kulturlandskap. Følgende temaer vurderes av FM som viktige i planområdet: Barnog unge, medvirkning og levekår, estetisk utforming, universell utforming, grønnstruktur, naturmangfold, samfunnssikkerhet, klima og energi og kartfremstilling. Fylkesmannens punkter er forsøkt etterkommet. Østfold fylkeskommune / Regionalavd., plan og miljøseksjonen. Brev dat Reguleringsformål og grad av utnytting må være i overensstemmelse med kommuneplanen og det må utarbeides risiko- og sårbarhetsanalyse. Ber om at det legges vekt på støy, trafikkforhold, leke- og oppholdsarealer, estetikk, byggeskikk og universell utforming, risiko og sårbarhetsanalyse, estetikk, byggeskikk, hensynet til landskapsverdier, friluftsinteresser, grønnstruktur, universell utforming og grunnforhold. Påpeker at det er gjort arkeologiske i nærheten av området og at det i dette området (vest for planområdet) ikke er tillatt anleggsarbeider, lagring av fyllmasser eller materialer. Det må tas inn "kulturminneparagraf" i bestemmelsene. Ber om at planfremstillingen skal være i henhold til MD s veiledningsmateriale. Fylkeskommunens bemerkning er forsøkt etterkommet. 9. AVSLUTTENDE KOMMENTARER Ved gjennomgang av planbeskrivelses punkter har vi ikke funnet forhold som er til hinder for at foreliggende detaljreguleringsplan med bestemmelser og planbeskrivelse kan fremmes til behandling. Vedlegg: 1. Varsel om igangsatt planarbeid 2. Kopi av innspill/bemerkninger 8