Stjørdal kommune behandlet saken den hvor følgende vedtak ble fattet:

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Noerhte-Troondelagen fylhkenalma MOT TATT 5 OKT Stjørdal kommune Postboks STJØRDAL Vår dato Deres dato. Vår ref.: 2015/4860 Arkivkode:421.4 Deres ref.: Klage på Stjørdal kommunes vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for deling av eiendommen Mona 2, gnr bnr. 308, i Stjørdal - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag: Saken gjelder klage på Stjørdal kommunes vedtak om avslag på søknad om dispensasjon for deling av eiendom. Den planlagte tomta er ikke sikret lovlig adkomst, noe som anses som en «ulempe», og vilkårene for dispensasjon etter pbl er ikke oppfylt. Fylkesmannen stadfester kommunens om avslag, dog med en annen begrunnelse. Vi viser til Stjørdal kommunes oversendelse hit datert , hvor ovennevnte sak ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- ng hygningsloven (pbl.) 1-9 og delegering fra overordnet departement. Sakens bakgrunn: Ing. Ole Gulliksen søkte den om deling av eiendommen gnr. 102 bnr. 308 i Stjørdal kommune, Det ble samtidig søkt om grensejustering, areal til bolig, areal til justering adkomstveg og areal til adkomstveg. Videre ble det søkt om dispensasjon fra reguleringsplan. I brev av ble søknaden om dispensasjon begrunnet, og det ble samtidig presised at søknaden består av to elementer; A - søknad om dispensasjon for deling av boligtornt, og oppføring av to eneboliger i stedet for en tomannsbolig, og B - reguleringsendring av «Sentrumsplan Stjørdalshalsen» for ny adkomshrei. Stjørdal kommune behandlet saken den hvor følgende vedtak ble fattet: «Med hjemmel iplan- og bygningsloven 19-2 annet ledd avslås søknaden om dispensasjon for fradeling av parsell fra formål friareal F5 i reguleringsplanen Sentrumsplan Stjørdalshalsen - planid 1-107, og fra reguleringsplanen Reguleringsendring Sigurd jarls v 13/Erlsgaards gate 6 - planid mht. atkomstretning tr1tomta, da vilkårene for dispensasjon anses ikke å være opplylt. Vurdering av vilkårene framgår av avsnittet «vurderinger» ovenfor. Tomta mangler lovlig alkomst i hht, plan- og bygningsloven 27-4, og grunnlaget for a behandle fradelingssøknaden etter pbl bokstav rn er ikke til stede.» Fra kommunens begrunnelse for vedtaket gjengis- «Delingsforslaget av eiendommen og atkomstveg mot øst over friareal F5 fører til en vesentlig tilsidesettelse av gjeldende reguleringsplaner i forhold fil atkomstretning og planformål på det arealet som søkes benyttet til ny atkomstveg. Eiendommen er forutsatt Postadresse. Besøksadresse: Telefon- Saksbehandler Postboks 2600 Statens hus Strandveien 38 l Tnne Wold Johnsen 7734 Steinkter Org.nr: frnntuost@fylkesmannen no WWW. fylkesmannen.no/nt ' fmntao@fylkesmannen.no

2 Side 2 av 6 utnyttel som ett planområde med atkomst til Ertsgards gate i vest via privat veg F V, men delingsforslaget som innebærer at atkomstveg går over friareal F5 som omsøkt, vil føre til en vesentlig Illsidesellelse av reguleringsplanen Reguleringsendring Sigurd jarls v 13/Ertsgaards gate 6 planid I. Et delingsforslag av tornta med vegrett til Sigurd Jarls veg betegnes ikke som en vesentlig tilsideseltelse av reguleringsplanen, men det foreligger ikke noen søknad om dette. En vesentlig asidesettelse av formål i gjeldende reguleringsplan Sentrumsplan Sljørdalshalsen planid , innebærer også atkomstvegløsningen mot øst over def regulerte formalet F5 Friområde. Selv det a bruksendre sma arealer fra Inområde til boligformål/atkomstveg til boligtomt, betegnes som en vesentlig reguleringsendring, og kan ikke godkjennes via dispensasjonsbestemmelsen etter plan- og bygningsloven Endring på friarealer slik søknaden innebærer, betinger at det må utarbeides en reguleringsplan for endringene hvis del skal kunne gis en godkjennelse, men før planarbeid oppstartes, må det tas kontakt med kommunens reguleringskontor for å få orientering om det er noen hensikt a starte opp planarbeidet i forhold til graden av avvik fra gjeldende reguleringsplan. Ulempene ved å avvike fra de gjeldende reguleringsplaner mht. formål og atkomstretning slik det framgår av pkt. 1 i vurderingen ovenfor, er vesentlig større enn fordelene med dispensasjonene det er søkt om, og reduksjon av friområde F5 ved tomteutbyggingen, er den altoverskyggende ulempen som overgår alle anførte, positive momenter i dispensasjonssøknaden. Atkomstvegen som er foreslått, har for øvrig en utforming i bredde og avkjørselsløsning mot Ertsgårds gate som er for knapp til å fungere for bilmanøyrering i begge retninger Momentet om at eiendommen bygges ut med to eneboliger framfor eksempelvis en verlikaltdelt to-mannsbolig, anses ikke som et spesielt positivt moment, men er kun en annen utbygningsform med samme antall boliger innenfor samme utnyttingsgrad.» Kommunens vedtak ble av Ing. Ole Gullichsen påklaget i brev datert Klagen inneholder i all hovedsak anførsler som gjelder reguleringsendring og adkomst Komite plan i Stjørdal kommune behandlel klagen ikke ble tatt til følge. klagen i møte den , sak 124/15, hvor Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling Søknaden er tydelig på hva det søkes om dispensasjon for og hva det søkes om reguleringsendring for. Etter Fylkesmannens oppfaining av hva som framgår av dokumenlasjonen som er framlagt, sa er det ikke søkt om dispensasjon for adkomstveien, men det er søkt om en regulenngsendring som omfatter planlagt adkomst. Ettersom kommunen har fortolket søknaden om reguleringsendring for adkomstvei også som en søknad om dispensasjon og behandlet den som dette, samt at anførslene i klagen i all hovedsak gjelder adkomstveien, fani Fylkesmannen grunn til å ta kontakt med bade kommunen og søker for e få en avklaring Saksbehandler hos kommunen opplyste telefonsamtale den at de antok at søknaden gjaldt dispensasjon både for adkomstvei og deling av tomt I telefonsamtale den bekreftet søker Fylkesmannens oppfatning om at den delen av søknaden som gjelder ny adkomstvei, er en søknad om reguleringsendring ikke søknad om dispensasjon. Dispensasjonssøknaden omfatier kun tomtedelingen og type bolig. Søker opplyste at han etter at kommunen fattet vedtak i saken har hatt dialog med kommunens planavdeling vedrørende reguleringsendring, men at dette av kommunen er lagt i bero inntil foreliggende sak er behandlet av Fylkesmannen. I telefonsamtalen med Fylkesmannen uttrykte søker forståelse for at den

3 Side 3 av 6 planlagte delingen var betinget av adkomst, og at ny adkomst ma skje gjennom en reguleringsendring. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens myndighet som klageinstans framgar av forvaltningsloven (NI.) 34, og av andre ledd følger det al vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffet av rette myndighet, og om det er blitt til på lovlig måte. I tillegg kan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommer i strid med ulovfestede regler for saksbehandlingen. Med dette rnenes om vedtaket innebærer såkalt "myndighetsmisbruk", dvs, om vedtaket er motivert ut fra utenforliggende eller usaklige hensyn, om avgjørelsen bærer preg av vilkårlighet eller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fvl. 34 andre ledd siste punktum, er det imidlertid bestemt at statlig organ som er klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt på hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Fylkesmannens avgjørelse bygger på opplysningene som framgår av dokumentene vi har fått oversendt Vi har ikke foretatt en befaring på den omsøkte eiendommen, da vi mener at saken er tilstrekkelig opplyst uten dette. Fylkesmannen understreker at saken vi har til behandling gjelder klage på vedtak om avslag på søknad om dispensasjon - ikke reguleringsendring. Kommunens vedtak gjelder ogsa spørsmalet om dispensasjon, men kommunen «utvidet» søknaden om dispensasjon til ogsa å gjelde adkomstvei. I og med at vi nå har fått avklart med ansvarlig søker at dispensasjonssøknaden ikke omfatter adkomstveien, avgrenser Fylkesmannen vår behandling til å gjelde tomtedelingen og type bolig (tomannsbolig/enebolig). En reguleringsendring krever en annen type saksbehandling enn behandling av søknad om dispensasjon. Dessuten har Fylkesmannen av ansvarlig søker fått opplyst at prosessen med en endring av reguleringsplanen er påbegynt ved dialog med kommunens planavdeling Oppsummert gjelder altsa saken Fylkesmannen har til behandling avslag på søknad om dispensasjon fra reguleringsplan for deling av tomt, og dispensasjon for oppføring av eneboliger i stedet for tomannsbolig. Den ene tomta vil etter en eventuell deling som omsøkt ikke ha adkomstvei slik saken står nå (før en eventuell reguleringsendring for adkomstvei). Søknaden begrunnes i enklere eiendomsforhold og at to boenheter bibeholdes. Planstatus Den omsøkte tomta er omfattet av reguleringsplan «Reguleringsendring Sigurd jarls v 13/Ertsgaards gale 6». I kommuneplanens arealdel er ikke reguleringsplanen angitt med hensynssone som innebærer at det kun er reguleringsplanen som gjelder for området. Dette betyr at reguleringsplanen utfyller kommuneplanens arealdel, og ved eventuell motstrid går kommuneplanen foran reguleringsplanen. Tomta er i kommuneplanens arealdel avsatt til boligformal med fortettingskategori BF3. I følge pkt i bestemmelsene til kommuneplanen, tillates det oppført 4-10 boenheter pr. daa, utformet som 2-4-mannsboliger, kjedehus, rekkehus eller lavblokk i 2-3 etasjer. I regulenngsplanen er tomta også avsatt til boligbebyggelse - konsentrert, og i følge bestemmelsene til planen pkt skal det oppføres en enebolig eller tomannsbolig med maks to boenheter. Reguleringsplanen har regulert tomtegrense. Bestemmelsene i reguleringsplanen og kommuneplanens arealdel vedrørende boligtyper er ikke likelydende, og det vil her være bestemmelsene i kommuneplanens arealdel som er gjeldende.

4 Stde 4 av 6 Kommunen har kun lagt reguleringsplanen til grunn i saken, og i følge det som er sagt ovenfor, er dette feil. Imidlertid anser Fylkesmannen at dette er en feil som i dette tilfellet ikke har hatt betydning for resultatel i saken verken reguleringsplanen eller kommuneplanens arealdel åpner for to eneboliger som denne saken gjelder. I samsvar med pbl 11-6 og 12-4 fastsetter kommuneplanens arealdel og reguleringsplanen framtidig bruk for ornradet, og er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak De skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging, og tiltak etter pbl. 1-6 førsle ledd må ikke være i strid med angitt arealformål eller bestemmelser. En deling av eiendommen for oppføring av to eneboliger er etter dette betinget av at det i medhold av pbl gis dispensasjon fra gjeldende plan Dispensasjon Dispensasjonsbestemmelsen i pbl andre ledd inneholder to vilkar som begge må være oppfylt dersom det skal kunne gis dispensasjon. Det ma i hvert enkelt tilfelle foretas en konkret og individuell vurdering av om vilkarene for å kunne gi dispensasjon er oppfylt Dispensasjon kan i følge pbl bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formalsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt (vilkår 1) I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering (vilkar 2). Det er først og fremst sarnfunnsmessige hensyn av planfaglig og arealdisponeringsmessig karakter som er av betydning i denne vurderingen. Det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke, vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon. De ulike planene har vanligvis blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste organ, kommunestyret. Planene omhandler dessuten konkrete forhold. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Det er viktig at betydelige endringer i planene ikke skjer ved dispensasjon, men behandles etter reglene for kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet, samråd, og medvirkning i planprosessen. Dersom lovens vilkår er oppfylt, ma kommunen foreta en vurdering av om del skal gis dispensasjon. Det forulsettes at det ma foreligge saklig grunnlag for ikke å dispensere. Dette kan for eksempel være at kommunen vil se saken i større sammenheng. Et annet eksempel kan være at det har blitt gitt mange nok dispensasjoner i området, og at det eventuelt bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. Adkomst Som påpekt ovenfor, så er vår behandling av saken avgrenset mot søknaden om reguleringsendring av adkomst. Dette av den klare grunn at sak om reguleringsendring ennå ikke er behandlet av kommunen. Samtidig er det vanskelig å ta stilling til en fradeling som omsøkt uten å se den i sammenheng med sak om adkomst. Disse henger sammen pga. at en fradeling ikke kan godkjennes og gjennomføres ulen at man er sikret lovlig adkomst til tomta, jf. pbl 27-4 hvor det heter «Før opprettelse eller endring av eiendom til bebyggelse eller oppføring av bygning blir godkjent, skal byggetomla enten være sikret lovlig alkomst til veg som er apen for alminnelig ferdsel eller ved tinglyst dokument eller på annen måte være sikret vegforbindelse som

5 Stde 5 av 6 kommunen godtar som tilfredsstillende. Avkjørsel fra offentlig veg må være godkjent av vedkommende vegmyndighet, jf veglova g 40 til 43.» Videre faller begrunnelsen for reguleringsendring for å hjemle adkomst til den nye tomta bort dersom ikke vilkårene for dispensasjon for deling er oppfylt. Det mest hensiktsmessige i en sak som denne ville vært å se tomtedelingen og ny adkomst helhetlig gjennom en planprosess ikke en isolert vurdering av de to spørsmålene. Fylkesmannen oppfatter kommunens begrunnelse for vedtaket i det vesentligste å være vurderinger knyttet til ny adkomst, og da særlig ut fra at ny omsøkt adkomst blir liggende i et område som i plan er avsatt til friområde. Fylkesmannen kan ikke se at spørsmålet om dispensasjon fra bestemmelse om antall hus eller regulert tomtegrense er vurdert konkret. Vurdering Saken har kommet noe «skjevt» ut ettersom søknaden for kommunen framsto som uklar, og de derfor valgte å behandle alt som søknad om dispensasjon da de antok at det var det søker mente. Hovedtyngden kommunens argumentasjon og begrunnelse for vedtaket ble knyttet til den del av søknaden som er feilbehandlet (dispensasjonsbehandling som skulle vært behandling av reguleringsendring). Dispensasjonsvedtaket er derfor svært dårlig begrunnet for den delen som del faktisk er søkt om dispensasjon for (tomtedeling og antall eneboliger), og det er vanskelig å si hvilke vurderinger kommunen har gjort knyttet til denne delen. Sånn sett tilfredsstiller ikke vedtakets begrunnelse kravene forvaltningsloven oppstiller til en begrunnelse, jf. fvl. 25. Hvorvidt dette har hatt betydning for resultatet i saken, og for det som er av betydning for søker nemhg om det kan tillates deling eller ikke, finner imidlertid Fylkesmannen tvilsomt Som redegjort for ovenfor kan det ikke tillates deling av eiendom for oppføring av bolig slik som i dette tilfellet så lenge tomta ikke er sikret lovlig adkomst, jf. pbl Det framgår også av kommunens vedtak om avslag at dette også har vært et vesentlig moment for kommunen. Oppheving av kommunens vedtak pga. mangelfull begrunnelse for å behandle saken på ny, vil sånn sett ikke ha noen hensikt all den tid det ikke er gjort en reguleringsendring som åpner for ny adkomst til tomta, eller at det eventuelt også dispenseres for dette enten fra pbl eller for å anlegge adkomstvei over friområdet. Det er imidlertid ikke søkt om slik dispensasjon. Fylkesmannen har etter dette kommet til at kommunens vedtak som gjelder avslag på dispensasjon for deling av tomt og oppføring av to eneboliger blir å stadfeste, dog med en noe annen begrunnelse. Som ovenfor nevnt er det i hht. pbl 19-2 andre ledd to vilkår som må være oppfylt hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt (vilkår 1) og fordelene ved å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering (vilkår 2). Hvorvidt første vilkår er oppfylt eller ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, må ikke bli vesentlig tilsidesatt synes noe tvilsomt, men Fylkesmannen har ikke funnet det nødvendig å drøfte og konkludere på dette punktet. Det er tilstrekkelig å konkludere med at ett av bestemmelsens vilkår ikke er oppfylt for å kunne avslå en søknad om dispensasjon. Fylkesmannens stadfestelse av kommunens avslag på søknad om dispensasjon begrunnes i bestemmelsens andre vilkår. Som redegjort for ovenfor er det et lovkrav at ei byggetomt må være sikret lovlig adkomst, noe som ikke er tilfelle i denne saken. Manglende adkomst må anses som en ulempe i lovens betydning et lovkrav er ikke oppfylt, og de eventuelle fordelene som er påberopt for en dispensasjon i denne saken er ikke klart større enn ulempen som manglende adkomst for boligtomta utgjør. Andre vilkår i pbl andre ledd at fordelene ved en dispensasjon er

6 Sidc 6 av b klart større enn ulernpene etter en samlet vurdering, er således ikke oppfylt. Det er dermed ikke anledning til å dispensere etter pbl Pa grunnlag av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Stjørdal kommunes vedtak av stadfestes. Klagen tas ikke til følge_ Vedtaket er endelig og kan ikke paklages videre i forvaltningen, jf fyl. 28. Med hilsen Sissel E Slapgård (e.f.) Trine Wold Johnsen Assisterende kommunaldirektør Seniorrådgiver Konnmunalavdelingen Kommunalavdehngen Dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift Likelydende brev sendt til: Ing. Ole Gullichsen Rødbergveien SELBU Inger Synnøve Berg Ertsgårdsgt. 6A 7500 STJØRDAL Stjørdal kommune Postboks STJØRDAL