Fylkesmannen. i Nord TrondeIag. Kari og.lanhoff Stokkanhaugen TRONDHEIM. Fylkesmannenbeklagerlang Saksbehandlingstid.

Transkript

1 Fylkesmannen i Nord TrondeIag Saksbehandler:SigurdBøe Sletten Deres ref.: Var dato: Tlf. direkle: E-post: fmntsbs@fylkesmannen.no Vàr ref.: 2013/6319 Arkivnr: Kari og.lanhoff Stokkanhaugen TRONDHEIM Klage på Innherred samkommunes vedtak om avslag pá søknad om dispensasjon for deling av eiendommen Sagtun i Åsenfjorden, gnr 232 bnr 88, i Levanger - kommunens vedtak stadfestes Sammendrag Saken gjelder klage pà kommunens vedtak om avslag på søknad dispensasjon for deling av eiendom i Levanger kommune, og dermed også á beholde en hytte som etter kommunens vedtak av , sak 31/07, skal reduseres til 15 m2. Etter en konkret vurdering er Fylkesmannen kommet fram til at vilkårene for å gi dispensasjon ikke er oppfylt. Vi er således enig i kommunens vurdering. Videre er vi kommet til at det ikke foreligger usaklig forskjellsbehandling. Kommunens vedtak stadfestes. can Det vises til Innherred samkommunes oversending hit av hvor ovennevnte sak ble oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannens myndighet som klageinstans følger av plan- og bygningsloven (pbl.) 1-9 og delegering fra overordnet departement. Fylkesmannenbeklagerlang Saksbehandlingstid. Sakens bakgrunn: Jan Hoff søkte den om dispensasjon for fradeling av eiendommen gnr 232 bnr 88 i Asenfjorden i Levanger kommune. Eiendommen beskrives å ligge i et hyttefelt, hvorav deler av eiendommen ligger i 100-metersbeltet langs sjø. Hovedbegrunnelsen for fradelingen er à ta vare pà en beståendehyttepà eiendommen.det hevdesat en fortettingmed allerede eksisterende hytteeiendom ikke vil oppleves som belastende for området, og at fortetting er en akseptert politikk i fylket og kommunen. Videre hevdes at det innenfor planområdet, og i samme hyttefelt, er dispensert for bygging/påbygging på flere eiendommer. Ved á godkjenne fradeling, vil en ressurssløsing som riving av hytta innebærer, unngås. Det er etablert felles opplegg for vann og avløp pà Sagtun som gjør at en fortetting med en allerede eksisterende hytteikkevil belastemiljøetytterligere,og gjør at fortettingsynesfornuftig.en godkjenning av den omsøktedispensasjonenfor fradelingvil muliggjøreen overføringav eiendommentil neste generasjon i familien. I vedtak datert , sak 630/13, avslo Innherred samkommune søknaden. I begrunnelsen for vedtaket vises det til at tillatelsen fra 2007 til oppføring av ny hytte pá eiendommen. ble gitt på vilkår om at den eksisterende hyttas areal skulle reduseres til 15m* og benyttes som anneks/uthus til den nye hytta. Det er ikke tidligere gitt dispensasjoner for deling av hyttetomter innenfor gjeldende planområde, og pá bakgrunn av dette bør man i følge kommunen være restriktiv med a dispensere. En godkjenning av dispensasjon for fradeling som omsøkt kan medføre at det skapes et mønster for senere avgjørelser, hvilket i Postadresse: Besøksadresse: Telefon: e-posl:fmntpost@fyikesmannen.no Poslboks2600 Statenshus Telefax: Steinkjer Strandveien38 Orgnr.: Internett'

2 Side 2 av 5 praksis betyr at man går bort fra gjeldende reguleringsplan. Hensynet til reguleringsplanens bestemmelse om antall hytteenheter vil bli vesentlig tilsidesatt. Ved en deling vil tomta bli ca. 280 mz. Etter kommunens vurdering vil hyttetomta bli svært liten, og virke overbygd med en dårlig arealdisponering. Ut fra estetiske vurderinger ønsker kommunen heller ikke store bygg på relativt små hyttetomter. Kommunen konkluderer med at hensynet bak bestemmelsen det søkes dispensert fra blir vesentlig tilsidesatt. og ulempene ved en dispensasjon er klart større enn fordelene. Jan Hoff påklaget vedtaket ved brev av Her anføres i all hovedsak forskjellsbehandling, og det vises til eksempler hvor det er dispensert innenfor planområdet, samt eiendommer som er like små eller mindre enn det omsøkte. Innherredsamkommunebehandletklagenden Etteren ny gjennomgangav saken fant ikke kommunen grunnlag for å endre vedtaket av , sak 630/13. Kommunen viser til at den fradelte tomta vil framstå som overbygd og at arealet utenfor hytta vil bli sværtlite,jf. pbl og Anførselenom forskjellsbehandlingtilbakevisesmed at kommunen ikke kan finne tilsvarende saker hvor det er gitt dispensasjon. Saken ble deretter oversendt Fylkesmannen for endelig klagebehandling. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens myndighet som klageinstans fremgår av forvaltningsloven (fvl.) 34, og av andre ledd følger det at vi kan prøve alle sider av saken og herunder ta hensyn til nye omstendigheter. Med dette menes at vi kan prøve om vedtaket er innholdsmessig lovlig, om det er truffetav rette myndighet,og om det er blitttil på lovligmåte. l tilleggkan Fylkesmannen prøve førsteinstansens skjønnsutøvelse, om vedtaket bygger på riktig faktum og om det kommeri stridmed ulovfestedereglerfor saksbehandlingen.med dette menes om vedtaketinnebærersåkalt"myndighetsmisbruk", dvs. om vedtaketer motivertut fra utenforliggend eller usakligehensyn,om avgjørelsenbærer preg av vilkårligheteller om den innebærer usaklig forskjellsbehandling. I fvl. 34 andre ledd siste punktum, er det imidlertid bestemt at statlig organ som er Klageinstans for kommunale vedtak, skal legge vekt pà hensynet til det kommunale selvstyret ved prøvingen av det frie skjønnet. Planstatus Den aktuelle eiendommen er omfattet av reguleringsplanen Sagtun med bestemmelser, vedtatt av kommunestyret i Levanger den Området er avsatt til jord-,skog- og naturomràde, hvor det kan oppføres en hytte for hver tomt. En fradeling av eiendommen med den følgeat hyttafàr beståer i stridmed reguleringsplanen,og det krevesderfor dispensasjon. Dispensason l samsvar med pbl fastsetter reguleringsplanen framtidig bruk for området, og er bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak. Den skal legges til grunn ved planlegging, forvaltning og utbygging, og tiltak etter pbl. 1-6 første ledd må ikke være i strid med planensarealforrnåleller bestemmelser. Adgangen til å gi dispensasjon er avgrenset. Dispensasjon kan i følge pbl bare gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjonvære klartstørreenn ulempeneetter en samletvurdering.det må foreliggeen klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjonfra fortsattgjør seg gjeldendemed styrke,vildet normaltikkevære anledning til á gi dispensasjon.

3 Side 3 av 5 De ulike planene har vanligvis blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtattav kommunensøversteorgan, kommunestyret.det skal ikkevære en kurantsak å fravike gjeldende plan. Kommunen må ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at den undergraver planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag. Det er viktig at betydelige endringer av innholdet i planen ikke skjer ved dispensasjon, men behandles etter reglene for kommuneplanens arealdel og reguleringsplan. Bakgrunnen for dette er hensynet til offentlighet,samrådog medvirkningi planprosessen.disse hensynenehindrerlikevelikke at det for eksempel dispenseres fra eldre planer som ikke er fullt utbygget. Dette gjelder tilfeller der reguleringsbestemmelsener til hinderfor, eller direktemotvirkeren hensiktsmessig utvikling av de gjenstående eiendommene. Vurderingen av om lovens vilkår for dispensasjon er oppfylt, er ifølge forarbeidene et rettsanvendelsesskjønn som kan overprøves av domstolene. Dersom lovens vilkår er oppfylt, må kommunen foreta en vurdering av om det skal gis dispensasjon. Det forutsettes at det må foreliggesakliggrunnlagfor ikke å dispensere.dette kan for eksempelvære at kommunen vil se saken i større sammenheng. Et annet eksempel kan være at det har blitt gitt mange nok dispensasjoner i området, og at det eventuelt bør utarbeides ny plan før det gis tillatelse til flere tiltak. I den enkelte dispensasjonssak må det foretas en konkret og reell vurdering av de faktiske forholdi saken. Som det framgårovenformå Fylkesmanneni denne saken for det førstevurdereom hensynenebak arealbrukeni planenog dens bestemmelserblirvesentligtilsidesattved en dispensasjon. Dernest må det vurderes om dispensasjon vil medføre klart større fordeler enn ulemper. Vurdering I reguleringsplanener eiendommensomsøkes deltvistsom fritidseiendomnr 35. I følge reguleringsplanenbestårnr. 35 av kun en hytte.i henholdtil kommunensvedtakav ble tiltakshaver gitt tillatelse til å oppføre en ny hytte på eiendommen med det vilkår at den gamle hytta skulle reduseres til 15 m2 til bruk som uthus. Den nye hytta er oppført, men den gamle består, og med denne søknaden ønsker tiltakshaver à fradele et areal av eiendommen slik at begge hyttene kan bestå. Reguleringsplanen viser ved konkret innregulering hvor mange hytter som skal være innenfor området. Det framgår av kommunens vedtak at det aldri tidligere er gitt en dispensasjon for en fradeling som omsøkt. Dette innebærer at reguleringsplanen står sterkt som informasjons-og beslutningsgrunnlag. Tiltakshaverhar visttilat den gamle hyttavar i mye bedre standenn førstantatt,og at det derforvilvære ressurssløsendeom den måtterives.videre er det visttilat det alleredeer etablertet fellesoppleggfor vann og avløp på Sagtun.Dersomden gamle hyttafår stå, vil ikke dette bare belastemiljøetmindre,men det vilogså føre til at nye områderved sjøen ikke blirbåndlagt. Tiltakshaverkomtidligeretil den konklusjonat den gamle hyttamåtte saneres,og på bakgrunn av dette ble det gitt godkjennelse til å oppføre en ny. Forutsetningen om at den gamle hyttaskullereduserestil 15 m2 var en del av kommunensvedtakav og således kjent for tiltakshaver. Når det nå, etter at den nye hytta er bygd, kommer fram at den gamle eri bedre stand enn antatt, så er dette et moment Fylkesmannen ikke kan tillegge avgjørende vekt.

4 Side 4 av 5 Fylkesmannen er enig med tiltakshaver når det fremheves som positivt at det allerede foreligger et etablert opplegg for vann og avløp på Saglun. Fylkesmannen finner derimot ikke å kunne tillegge vekt at dersom hytta får stå, så vil dette innebære en fortetting i omrâdet kontra en båndlegging av nye området ved sjøen. Saken handler i realiteten om hytta skal få stå eller rives, og ikke om en eventuell båndleggelse av nye arealer langs sjøen. Tiltakshaver har videre vist til at dersom hytta får stå, vil det gjøre det lettere å ta imot familie. l tillegg bruker tiltakshaver hytta i næringsvirksomhet. Dette er regnet som personlige hensyn, og slike hensyn er ikke ansett for å være tungtveiende momenter i dispensasjonssaker. Det følger av Ot.prp. nr. 32 ( ) s. 242 at: «Det understrekes at slike hensyn normalt ikke har avgjørende vekt i dispensasjonssaker etter plan- og bygningsloven» Fylkesmannen finner derfor ikke grunnlag for å tillegge anførslene vesentlig vekt. Fylkesmannen er på denne bakgrunn kommet til at reguleringsplanen vil bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon, og at fordelene ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Usaklig forskellsbehandling Tiltakshaver har anført at kommunen tidligere har fradelt eiendommen 232/88. Det er også vist til at «Kommunen har også innregulert nye hytteenheter innenfor det opprinnelige planområdet fra 1983 med samme størrelse som den vi søker fradelt (232/50 pkt 20på reguleringskartet) og tillatt fortetting 232/30 og 232/44(pkt. 21A og 21B på reguleringskartet), riktignok den gang (2002) som endring av reguleringsplan» Videre er det vist til at «Kommunen så sent som i 2013har avveket reguleringsplanen ved å godkjenne det som pä plankartet er definert som et naust utbygget til hytte (232/40), på en vesentlig mindre tomt enn den vi søker om fradeling av. En rekke av eiendommene innenfor planområdet er like liten eller mindre enn den omsøkte fradelingen (232/50, 232/43, 232/48, 232/40).» Eiendommen som kommunen tidligere har tillatt fradelt, gnr/bnr 232/88, var en ubebygd eiendom som ble fradelt og etterpå sammenføyd med en allerede bebygd eiendom, Den saken skiller seg fra vår ved at fradelingen var i samsvar med planen, den tid eiendommen kun består av en hytte. Sakene er dermed ikke sammenlignbare. Hyttene, benevnt 21A og 21B, ble inntatt i reguleringsplanen ved en endring av reguleringsplanen i 2002.Det er klart at det er reguleringsendring som er den riktige veien à gå dersom man ønsker mulighet til å gjennomføre et tiltak som ikke er i samsvar med reguleringsplanen. Endring av reguleringsplan kan ikke sammenlignes med en dispensasjonssak, da vurderingstemaene og saksgangen er ulik. Saken som omhandlet bruksendring fra naust til hytte har etter Fylkesmannens mening noe likhetstrekk med vår sak. Det er klart at bruksendringen ble behandlet som en dispensasjon fra reguleringsplanens formål, og at dette da kan sammenlignes med den delen av vår sak som omhandler opprettelsen av den nye hytteenheten. Saken er likevel ikke tilstrekkelig lik vår sak da naustsaken ikke omhandlet fradeling. Det er fra kommunens side ikke ønskelig med dispensasjonssaker i slike saker, og dette må tillegges stor vekt den tid det innenfor planområdet heller aldri har blitt gitt slike dispensasjoner. De sakene tiltakshaver lister opp som omhandler andre eiendommer innenfor planområdet som har ca. samme størrelse som det omsøkte er ikke relevant for denne saken. Årsaken til dette er at disse sakene ikke omhandler spørsmålet i vår sak; nemlig om det kan dispenseres fra planen for fradeling av eiendom, og dermed opprette en ny hytteenhet.

5 Sidc 5 av 5 Dessuten har Sivilombudsmannen uttalt i SOMB 2006 s. 279 at det ved dispensasjonsvurdering må tas utgangspunkt ide hensyn den aktuelle forbudsbestemmelsen er ment å ivareta, og Iikebehandlingshensyn kan derfor ikke alene utgjøre grunnlag for en dispensasjon. Dette standpunktet er opprettholdt i senere saker av Sivilombudsmannen. Konklusjon c_>gvedtak Etter Fylkesmannens vurdering vil tiltaket vesentlig tilsidesette hensynet bak reguleringsplanen og videre er ikke fordelene ved omsøkte tiltak klart større enn ulempene etter en samlet vurdering, jf. pbl Vilkårene for dispensasjonen er således ikke oppfylt, og søknaden må avslås. Det foreligger ikke usaklig forskjellsbehandling. Fylkesmannen er dermed enig i kommunens vedtak. På bakgrunn av ovennevnte fatter Fylkesmannen følgende vedtak: Innherred samkommunes vedtak av , sak 630/13, stadfestes. Levanger kommunes vedtak av , sak 31/07, opprettholdes dermed. Klagen har ikke ført fram. Vedtaket er endelig, og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jf. fvl. 28. Med hilsen Sissel E. Slapgård (e.f.) Assisterende Kommunaldirektør Kommunalavdelingen Sigurd Bøe Sletten Rådgiver Kommunalavdelingen Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen underskrift. Kopi til: Innherred Samkommune, PBOM Postboks LEVANGER