Ytrebygda, gnr 38, bnr 5, Søvikneset, detaljregulering. Arealplan-ID gangs behandling

Transkript

1 Byrådssak 28/15 Ytrebygda, gnr 38, bnr 5, Søvikneset, detaljregulering. Arealplan-ID gangs behandling FIWE ESARK Hva saken gjelder: Planforslag for Søvikneset har tidligere vært fremmet til 2.gangs behandling i komite for miljø og byutvikling, sist i KMBY sitt møte i sak 251/12. Komiteen gjorde følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av2008, 12-12, vedtas følgende: a. Ytrebygda, gnr.38 bnr. 5, 6, 8, 9 m.fl. Søvikneset; Reguleringsplan. Plannummer , vist på plankart sist datert , med følgende endringer: - Formålsgrensen for feltene BF 1 ogbk1 trekkes lengre østover og følger kanten på skrenten etter cote +c m. Område GN8 utvides tilsvarende. - Formålsgrensen for feltene BF 5 BF 7 tilpasses terrenget ved å følge kotehøydene bedre. - Eiendommen gnr 38 bnr 124 reguleres i sin helhet til Naturområde GN6 med unntak av eksisterende nøst og kaianlegg (U/N/B 4). b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert av fagetaten med følgende endringer: - I 2.1 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse punkt om felt BF5, økes antall nye eneboliger fra 1 til 2. c. Forslag til reguleringsbestemmelser fra forslagstiller, datert / , vedlegg B IIB, avvises. 2. Plankart og bestemmelser revideres i samsvar med vedtatte endringer, før endelig vedtak kunngjøres. Da det forelå en uløst innsigelse fra fylkesmannen i Hordaland, anmodet byrådsavdelingen fylkesmannen om å avholde meklingsmøte før saken ble tatt opp til endelig behandling. Meklingsmøte ble avholdt , og resulterte i at fylkesmannen kunne trekke sin innsigelse på følgende vilkår: et delfelt mot nord (tidl. BF4) tas ut av planforslaget utstrekning av delfelt BF2 reduseres mot øst. Samtidig ble det åpnet for at planlagt boligomfang i felt som tas ut, kunne omfordeles til gjenstående felt. Ut fra dette resultatet ble forslagsstiller i brev datert forespurt om interesse for å bearbeide planforslaget, eller å fremme planforslaget til endelig politisk behandling med uløst innsigelse. Forslagsstiller var interessert i å bearbeide planforslaget etter det som fremkom i meklingsmøtet, og fagetaten mottok revidert planmateriell Revidert planforslag ble sendt på begrenset høring hos berørte parter i perioden Komplett revidert planforslag til 2.gangs behandling ble deretter mottatt Her skal nevnes at revidert planforslag også har fulgt opp punkt i innstilling fra KMBY, jf vedtaket i sak 251/12. Når det gjelder punkt 1.a) i innstilling om formålsgrensen for delfeltene BF1 og BK1 er dette punktet justert til å følge kote +9 m fremfor kote+11 m. Dette punktet gjelder hensyn til markert drag i landskapet. I revidert planforslag er det ellers utført endringer av feltnavn som følge av resultatet av meklingen. Foreliggende sak er utformet med vekt på de hovedpunkt som utgjør revidert planforslag som her fremmes til behandling. Saken har imidlertid hatt en omfattende prosess, og det vises derfor til en rekke 1

2 utfyllende vedlegg og KMBY-sak 251/12, for nærmere informasjon om punkt og tema, som har vært til avklaring og vurdering underveis i planarbeidet. Hovedformål i planforslaget Grunneier Jan Rune Haugland (gnr 38, bnr 5) fremmer privat planforslag for utbygging av boliger og tilrettelegging for allmenne friluftsformål på Søvikneset i Nordåsvannet, se figur 1. Planforslaget er utarbeidet av Og Arkitekter AS, se plankart i figur 2. Hovedformålet er å etablere nye (bygge-)områder for frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende anlegg og ny offentlig vegtilkomst til Søvikneset. I tillegg fastlegger planen naturområder i strandsonen som offentlig tilgjengelig grønnstruktur, den viser eksisterende naust og fritidshus, samt sikrer tilkomst til offentlig friluftsområde på Ormøya og ivaretar hensynet til kulturminner (fornminner). Planområdet er på 123 daa, og planforslaget gir mulighet for i alt 33 boliger, herav 22 nye boliger, se aktuelle delfelt på figur 3. Utnyttelsesgrad for ny boligbebyggelse varierer fra %BRA= 20% til % BRA=72%. Maksimale mønehøyder er mellom kotenivåene +19,5 m og + 28,00 m.. Planen åpner for at eksisterende bebyggelse på to delfelt kan rives for å realisere nybygg. Eksisterende bebyggelse kan ikke få nye boenheter på eiendommen. For to fritidshus endres reguleringsformål til bolighus og det gis et avgrenset rom for påbygging til boligstandard. Planlagt ny kommunal tilkomstveg fra Søvikdalen til Slettevika er vist som en-felts vei med ensidig fortau og en møteplass. Kjørefeltbredden er 3 m og fortauet er 2 m bredt.. Ny tilkomstveg gir også ny vegtilkomst fra Søvikdalen til eksisterende boligbebyggelse på Søvikheia. Dagens vegtilkomst til Søvikneset gjennom Søvikneset-vegen stenges i Søvika for gjennomkjørsel med bil. Eksisterende privat veg til østlig del av Søvikneset endres til offentlig gang- og sykkelveg for å sikre offentlig gangtilkomst til naturområdene, og med kjørbar tilkomst for eksisterende boligbebyggelse. Det er lagt til rette for parkering for besøkende til friluftsområdene på parkeringsplasser langs ny veg i Søvikdalen og for handikapkjøretøy ute på neset. Forslag til bestemmelser til planen legger til rette for at grønnstrukturområdene kan utvikles til leke- og friluftsaktiviteter, gjennom detaljplan i samarbeid med Grønn etat. Allmenn tilkomst til naturområdene på Søvikneset tilrettelegger også for tilkomst til Ormøya, som eies av kommunen og er avsatt til friluftsformål. Figur 1: Søvikneset og Ormøya Figur 2: Plankart 2

3 Planprosess Det har vært en omfattende planprosess med flere utleggelser av planforslag til høring. Hovedtema i planprosessen og i fagetatens vurderinger har vært omfanget av ny bebyggelse (boligareal, bygningstyper, byggehøyder, utnyttelsesgrad, sekundærleilighet) forhold til eksisterende bebyggelse (boliger, naust, hytte), avklare friluftsinteresser i strandsonen, hensyn til grøntstruktur og landskap, ny tilkomstveg og bruk av sjøareal Planforslaget var første gang til offentlig ettersyn i perioden med mulighet for 34 nye boliger med i alt 68 boligenheter. Det kom i alt inn 15 merknader fra offentlige høringsinstanser og 13 merknader fra grunneiere og private instanser. Merknader var knyttet til at det var delvis samsvar med areal til byggeformål i kommuneplanen, for høy utnyttelsesgrad, vanskelig å oppgradere privat veg til neset, rasproblematikk i Søvikdalen og bekymring for privatrettslige forhold knyttet til bruk av store naturområder til allmenne friluftsformål. Figur 3: Illustrasjonsplan for delfelt med ny bebyggelse Innsigelse fra Fylkesmannen ved miljøvernavdelingen, som ble fremmet i 2007, og var i hovedsak begrunnet med motstrid med strandsonevernet og kommuneplan (KPA) (2025) ved at det ble åpnet for nedbygging og privatisering av strandsonen, og for utbygging i LNF - området. Planforslaget ble bearbeidet på en rekke punkt for å kunne komme innsigelsen i møte: 1. Nøsteområde, nå benevnt N 2, er redusert i omfang og åpner ikke for ytterligere utbygging. 2. Nøstet i naturområdet GN 3 er tatt ut. 3. AFB1 er regulert til fritidsbebyggelse, mens det var boligformål i høringsutkastet. 4. Strandsonen rundt hele neset er nå regulert til naturområde. Figur 4: Plankart til offentlig ettersyn i Småbåthavnen er tatt ut 6. Tidligere boligfelt B 05 er tatt ut grunnet funn av automatisk fredete kulturminner. Ut fra dette kunne innsigelsen til en rekke punkt trekkes, men det gjensto ett forhold knyttet til omfang av planlagt ny boligbebyggelse i nordlig del av planområdet. Det har videre vært drøfting om endring av formål for eksisterende fritidsbebyggelse til boligformål. Med basis meklingsresultatet fra 2013 ble revidert planforslag sendt på begrenset høring i mars Det kom inn 7 merknader, herav 5 fra private parter i planområdet. Merknadene var knyttet til veg- og trafikkforhold, utnyttelsesgrad, byggehøyder og privatrettslige forhold vedrørende eksisterende rettigheter for eiendommer, herunder ble det pekt på forhold som gjelder veirett for gjennomføring av utbygging. 3

4 Forslag til plankart og bestemmelser er etter denne begrensede høring ytterligere tilpasset/justert, der hovedpunkt i endringer er: Presisering av maks mønehøyde for felt BK og BF1 og BF2 i plankart og bestemmelser. Endret mønehøyde for felt BK. Utnyttelsesgraden for feltene BF3, BF5-6 er tatt ut av planforslaget og blir uendret i forhold til dagens bebygde situasjon. Endret utnyttelse i bestemmelsene for felt BF7-9 for å åpne for ombygging fra hytte til bolig. Det vises til forslagsstillers tilleggsnotat for nærmere informasjon om foreliggende planforslag og endringer etter meklingsmøtet. Det vises videre til vedlagte fagnotat datert og planbeskrivelse datert for nærmere beskrivelse og vurdering av andre hovedpunkt. Materialet er gjennomgått av fagetaten og ansees som dekkende. Fagetatens vurderinger Regulering av eksisterende bebyggelse I planforslaget reguleres feltene BF3, BF5, BF6, BF7, BF8 og BF9 til frittliggende småhusbebyggelse. I dag er det hytter på feltene BF7-9, og ved en bruksendring til bolig vil det her være behov for en noe større utnyttelse for å kunne oppfylle dagens krav som stilles til en bolig. Grunnet hyttene sin plassering på Søvikneset og forhold til friluftsinteresser er det satt begrensninger på boligstørrelsene. Dette forslaget til bestemmelser er endret fra tidligere planforslag, ved at tidligere forslag ikke åpnet for en tilstrekkelig utnyttelse av tomtene til boligformål. I boligfeltene BF3 og BF5-6 er det registrert boliger og ikke hytter. Eiendommene innenfor disse formålsfeltene fremstår i dag som godt utnyttet, og det er derfor ikke åpnet for en høyere utnyttelse enn dagens situasjon. Disse områdene er ikke vist som Bebyggelse og anlegg i kommuneplanens arealdel (KPA). Fagetaten finner det dog rimelig at de skal opprettholde sin status som bolig. Områdene er ikke tenkt videreutviklet grunnet overordnet plans tanker om grønnstruktur og deres beliggenhet innenfor funksjonell strandsone. Endret utnyttelsesgrad og byggehøyder i forhold til planforslag datert i 2012 I samsvar med meklingsresultatet om omfordeling av boligomfang er utnyttelsen i delfelt BK økt fra % BRA=42 % uten parkering til %BRA=72 % inkludert parkering. Maksimal byggehøyde er økt fra kote +19,5 m til k+21,0 m. For felt BF1 og BF2 er utnyttelsen justert fra 35 % BRA uten parkering til 40 % BRA inkludert parkering. Maksimal mønehøyde for BF1 og BF2 er opprettholdt som i planforslaget fra Utnyttelsen i BF4 er økt fra %BRA=15 % uten parkering til 20 % inkludert parkering. Etter fagetatens vurdering er disse endringene innenfor forutsetningene i meklingsresultatet om at økt utnyttelse skulle være i hovedsak innenfor planforslagets byggehøyder, med vekt på at planlagt bebyggelse ikke blir vesentlig mer dominerende mot sjøsiden. Endring av formålsgrense for feltene BF1 og BK. I fagnotat datert anbefalte fagetaten en reduksjon av formålsgrensen for boligområde BF1 og BK1 (nytt feltnavn: BK) slik at grensen følger kanten på skrenten mot GN8 på kote +11,0 moh. Bakgrunnen for dette var at fagetaten ikke ønsker bebyggelse ut på skrenten grunnet fjernvirkning fra sjø. Denne anbefalingen ble tatt med i innstillingen til komiteen, jf punkt 1.a) Forslagsstiller har i revidert forslag pekt på at denne anbefalingen vil gi en mindre hensiktsmessig arrondering på tomten for boligbebyggelse, og anbefaler at formålsgrensen legges til kote + 9 m.. Som avbøtende tiltak foreslås det ut fra landskapshensyn at vegetasjon skal sikres gjennom et nytt krav i bestemmelser, jf pkt : «I GN 8 er det ikke tillatt å felle trær uten at de utgjør en åpenbar fare for boliger og/eller uteområder i BF1. Vanlig skjøtsel av løvskog kan tillates dersom den opprettholder funksjonen som grønn buffersone mot innsyn fra vest (Nordåsvannet og Markaneset).» 4

5 Fagetaten kan anbefale dette forslaget, og dette er tatt inn i revidert forslag til bestemmelser. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur. I forbindelse med begrenset høring i 2014 av revidert planforslag i henhold til meklingsresultatet og komiteens vedtak mottok fagetaten uttalelse fra Trafikketaten. Hovedpunktene i uttalelsen gjelder spørsmål om de offentlige/kommunale vegløsningene som er valgt i planforslaget er tilstrekkelig i henhold til krav i gjeldende Håndbok 017, som er grunnlaget for overtaking av privat veg til offentlig veg. Trafikketaten slutter seg til hovedgrepet i planforslaget med ny tilkomstveg gjennom Søvikskaret med ny avkjørsel fra Søvikdalen og tilrettelegging for parkering for friluftsformålet. Dette gir stengning av eksisterende problematiske vegtilkomst gjennom Søvikneset-vegen. Etter Trafikketatens vurdering bør også vegen Søvikdalen være en del av planforslaget for å kunne etablere et gjennomgående fortau av hensyn til gangtrafikk til friluftsformålene på Søvikneset. Videre påpeker Trafikketaten at første del av ny veg (KV2) i Søvikskaret bør være to-felts veg, av hensyn til kapasitet for eksisterende trafikk til boligbebyggelsen på Søvikheia. Når det gjelder den kjørbare gangog sykkelveg-løsningen (o_gs2) til Søvikneset peker Trafikketaten på at det er en begrensning på inntil 10 boligenheter for denne type trafikkombinasjon. Punktene i trafikketatens uttalelse er tidligere påpekt i uttalelse Fagetaten har kommentert vegløsningene i planforslaget i sitt fagnotat til 2.gangs behandling datert og i kommentarer til mottatte merknader til siste høring, se vedlegg. Hovedpunkt i kommentarer er at nyskapt trafikkmengde nå er redusert til 22 boenheter, som er vesentlig redusert fra opprinnelig forslag. Videre er det vektlagt at utbedring og ny bygging av veg ikke skal invitere til unødvendig økt biltrafikk til friluftsområdene. Biltrafikk langs utbedret G/S-veg til neset vil være avgrenset til 8 eksisterende og 2 nye boliger, og er da innenfor begrensningen på 10 boliger. Etter fagetatens vurdering vil en ev. oppgradering til bilveg kreve for store inngrep i et krevende terreng og fremstå som en løsning med dårlig tilpassing til landskapet. Etter fagetatens vurdering er det uheldig at trafikketatens uttalelse ikke er fulgt opp i planforslaget for å sikre gode trafikale løsninger i området. Fagetaten kan derimot ikke se at det er åpnet for større endringer av planforslaget gjennom endringene vedtatt i komiteen og i meklingsresultatet. I bestemmelsene er det satt rekkefølgekrav for hele planområdet for å sikre opparbeidelse av offentlig vegareal. Rekkefølgekravene er gitt ordlyden «sikret» for å åpne for muligheten for utbyggingsavtale. Da det er i feltene BK og BF1-2 planforslaget legger opp til utbygging omfattes de også av rekkefølgekravet i pkt Dette for å ivareta intensjonen med planen, som er å sikre allmennheten tilgang til de offentlige grøntområdene og Ormøya, jf. KMBY sak Et rekkefølgekrav som kun omfatter eksisterende boliger og de offentlige grønnstrukturene vurderer fagetaten som urimelig. Innsigelse Etter fagetatens vurdering er det i foreliggende planforslag etterkommet fylkesmannens gjenstående punkt med innsigelse ved at delfelt mot nord er tatt ut og utnyttelsen på delfelt BK er økt innenfor vilkår satt i meklingsmøtet. Dette gjelder følgende punkt: Totalhøyder på byggene i det vesentlige blir opprettholdt Utbyggingen ikke blir vesentlig mer dominerende mot sjøsiden/nordåsvannet Bebyggelsen holdes i avstand til formålsgrensen i det nordøstlige hjørnet i felt BF2, slik at inntrykket fra sjøen modereres, og det gis større rom for ferdsel mot sjøen. Mer samsvar med kommuneplanens arealdel og verdiene i de grøntfaglige interessene. Fylkesmannen vil kunne trekke sin innsigelse dersom planforslaget vedtas i henhold til meklingsresultatet. Anmodning om at innsigelsen kan trekkes vil skje i etterkant av Bystyrets vedtak. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet (bolig) og det planfaglige grepet i planforslaget. Forslaget til reguleringsplan vurderes å være tilfredsstillende og anbefales vedtatt. 5

6 Byrådets vurderinger Byrådet ser positivt på forslag til utbygging av boliger på Søvikneset og tilrettelegging for allment friluftsliv med tilhørende veg- og trafikkløsninger. Byrådet slutter seg til fagetatens vurderinger av planforslaget. Planforslaget gir rom for en avgrenset boligutbygging som fremstår som balansert i forhold til verdier og potensiale for tilrettelegging og utvikling av naturområder i strandsonen til allmennt friluftsliv. Etter byrådets vurdering er planforslaget for Søvikneset i hovedtrekk i samsvar med kommuneplanen og viktige hensyn til friluftsinteresser i strandsonen. Planforslaget gir et godt grunnlag for å kunne tilrettelegge for friluftsliv i området og for (på sikt) å sikre tilkomst til Ormøya. Byrådet vektlegger behovet for boligbygging, og ser positivt på at det er funnet løsninger for omfordeling av planlagt boligutbygging som ble berørt av fylkesmannen sin innsigelse. Byrådet anser at viste løsninger for noe økt utnyttelse på delfelt er innenfor vilkårene for at innsigelse kan trekkes og at planforslaget kan vedtas med egengodkjenning. Søvikneset er en del av grøntstrukturen i strandsonen rundt Nordåsvannet. Byrådet vil understreke at planforslaget tar vare på dette hovedhensynet og tilrettelegger for bedre allmenn tilkomst. Verdi og bruk av Søvikneset til friluftsformål ligger i eksisterende areal. Det foreligger ikke nærmere planer for tiltak om tilrettelegging, jf Kommundelplan Blågrønn infrastruktur som ble vedtatt i bystyret i mars 2014, sak 59/14. Et mindre areal av grøntstrukturen (o_grs2) er foreslått med offentlig eierform og er allerede i kommunal eie. Dette området vil ha betydning for ev tilrettelegging for tilkomst til Ormøya, se figur 5. Figur 5: Oversikt over grøntområder med friluftsinteresser, utdrag fra KDP Blågrønn infrastruktur Planforslaget har i utgangspunktet flere mulige konfliktpunkt med eksisterende bebyggelse og bruken av arealene i strandsonen i forhold til allmenn ferdsel og friluftsinteresser. Dette gjelder særlig eksisterende fritidshus og eiendommer på feltene BF 8 og 9. Etter byrådets vurdering er det gjennom en grundig prosess funnet akseptable løsninger for utbygging til boligformål med hensyn til friluftsinteresser i en verdifull del av strandsonen. Når det gjelder barn og unges interesser i planområdet er det etter byrådets vurdering ivaretatt på en god måte ved tilrettelegging av store områder til friluftsformål og gjennom krav om en trafikksikker tilkomst. Hensynet til naturmangfold er tatt vare på gjennom at store deler av arealet er regulert til Grønnstruktur. Det foreligger en rekke botaniske registeringer gjort av Universitetsmuseet på 1940-tallet. Grønn etat har i etterkant av planarbeidet sett nærmere på disse registreringene og oppsummerer at det i hovedsak dreier seg om relativt vanlige arter. Grønn etat har i tillegg befart planområdet i forhold til ev naturverninteresser i dag. Det er registert at det står en stor eik med omkrets 126 cm ved Søvikneset nr 126. Denne eiken faller inn under den utvalgte naturtypen «hul eik» som er særlig sikret etter 6

7 Naturmangfoldloven gjennom en aktsomhetsplikt. Miljøvernavdelinga hos Fylkesmannen har informert aktuelle grunneiere om aktsomhetsplikten gjennom arbeidet med verneplan for hule eiker. Eiken er lokalisert innenfor delfelt BF6 til eksisterende boligformål i planforslaget, men etter forslag til bestemmelser er det ikke rom for utbygging. Ut fra denne situasjonen anser byrådet at det foreligger tilstrekkelig vern av denne hule eiken. Det er ellers ikke kjent at det er registrert spesielle naturverninteresser på Søvikneset. Oppsummering Etter byrådets vurdering er planforslaget for utbygging av boliger og tilrettelegging for allmenne friluftsformål på Søvikneset grundig bearbeidet og balansert, etter en omfattende prosess. Byrådet anbefaler at planforslaget vedtas. Byrådet vurderer det slik at den bearbeiding som er gjort av planforslaget etter at meklingsmøte ble avholdt, ivaretar de føringer som fremkommer i referat fra meklingsmøtet. Ut fra dette fremmes saken for sluttbehandling/ egengodkjenning i bystyret. Som fagetaten beskriver vil fylkesmannen formelt trekke sin innsigelse etter å ha fått oversendt bystyrets vedtak. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven av , jf. samme lovs 12-11, vedtas følgende: 1. Ytrebygda, Gnr. 38, Bnr. 5, Søvikneset, Detaljregulering, Arealplan-ID , vist på plankart sist datert Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert Dato: 3. februar 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø Vedlegg: Fagnotat, datert , med følgende vedlegg: A. Plankart datert B. Reguleringsbestemmelser, datert C. Tilleggsnotat fra forslagsstiller, datert D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert E. Illustrasjonsplan datert F. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert G. Tilleggsnotat fra fagetaten datert H. Fagetatens fagnotat datert I. KMBY-sak datert J. Referat frå meklingsmøte med Fylkesmannen, datert K. Plankart datert L. Bestemmelser datert

8 For ytterligere informasjon om saken vises til dokumenter i KMBY-sak 251/12 8