Sivilarkitekt Leif Lund Bjørndalen 40 B 5009 BERGEN. Bergen

Transkript

1 Sivilarkitekt Leif Lund Bjørndalen 40 B 5009 BERGEN Mobiltlf Etat for byggesak og private planer, Byrådsavdeling for byutvikling, klima og miljø, Bergen Rådhus Postboks BERGEN Bergen Ytrebygda bydel. Fana, gnr 38, bnr 5 m.fl. Søvikneset. Forslag til reguleringsplan. Nasjonal arealplanid 1201_ gangsbehandling. Endret forslag til reguleringsplan etter meklingsmøte hos Fylkesmannen i Hordaland. Vi viser til Komite for miljø og byutvikling sitt vedtak til innstilling i møte og likelydende vedtak til innstilling i Byrådet med tilføyd merknad behandlet i møtet : «1.I medhold av plan- og bygningsloven av 2008, 12-12,vedtas følgende: a. Ytrebygda,gnr.38 bnr.5, 6, 8, 9 m.fl. Søvikneset; Reguleringsplan. Plannummer ,vist på plankart sist datert , med følgende endringer: - Formålsgrensen for feltene BF 1 og BK1 trekkes lengre østover og følger kanten på skrenten etter cote +c 11.00m. Område GN 8 utvides tilsvarende. - Formålsgrensen for feltene BF 5 BF 7 tilpasses terrenget ved å følge kotehøydene bedre. - Eiendommen gnr38 bnr124 reguleres i sin helhet til Naturområde GN6 med unntak av eksisterende nøst og kaianlegg(u/n/b 4). b. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert av fagetaten med følgende endringer: - I 2.1Boligbebyggelse- frittliggende småhusbebyggelse, punkt om felt BF5,økes antall nye eneboliger fra 1 til 2. c. Forslag til reguleringsbestemmelser fra forslagstiller, datert / , vedlegg B IIB, avvises. 2. Plankart og bestemmelser revideres i samsvar med vedtatte endringer, før endelig vedtak kunngjøres. Merknad Bystyret understreker viktigheten av et godt kollektivtilbud i området slik at det ikke utelukkende blir bilbasert. «På grunn av innsigelse fra Fylkesmannen i Hordaland til en del forhold i planforslaget, ble det holdt meklingsmøte den 13. februar,

2 Fylkesmannen har ikke innsigelse til de østre deler i reguleringsplanen slik den foreligger for boligområdene, BF 5, BF 6, BF 7, BF 8, BF 9 og BF 10 (i det nye planforslaget BF 4, BF 5, BF 6, BF 7, BF 8 og BF 9). Fylkesmannen har fortsatt innsigelse til deler av de resterende utbyggingsområdene, da de er i strid med strandsonevernet etter plan- og bygningsloven (pbl) 1-8 og de statlige planretningslinjene for strandsoneforvaltningen. Dette gjelder spesielt BF 2 samt nordøstlige del av BF 4 (begge betegnelser i behandlet plan). Disse er etter Fylkesmannens vurdering i strid med arealdelen i kommuneplanen samt det tilhørende temakartet grøntfaglige interesser. I brev fra , som oppsummerer resultatet av forhandlingene, opprettholder Fylkesmannen i Hordaland innsigelsen mot byggefeltet BF 2 (betegnelsen i planen som ble lagt frem i forhandlingene). For å kompensere at byggeområdet BF 2 tas ut av planforslaget, kan det aksepteres at de øvrige feltene innenfor denne delen av reguleringsplanen, BK 1, BF 1, BF 3 og BF 4, får en høyere utnyttingsgrad (vår utheving) samtidig som totalhøyder på byggene for det meste blir opprettholdt (vår utheving), og utbyggingen ikke blir vesentlige mer dominerende fra sjøsiden, Nordåsvannet. Fylkesmannen ber i tillegg om at bebyggelsen holdes i avstand fra formålsgrensen i det nordøstlige hjørnet i felt BF 4 (ny betegnelse BF 2), slik at inntrykket fra sjøen modereres, og det gir større rom for ferdsel mot sjøen. Det nye planforslaget Det foreliggende reguleringskartet, datert , er i hovedsak endret i tråd med det resultatet som ble fastsatt i meklingen: - Formålsområde BF 2 er tatt ut av planen (betegnelse i tidligere planforslag) - Det er lagt inn en byggegrense i nordøstre del av BF 2 (betegnelse tidligere BF 4) for å sikre at bygninger ikke kommer for nær opp mot grøntområdet o_grs 1. I tillegg er formålsgrensen mellom BF 4 - BF 5 - BF 6 og o_grs 1 delvis endret for å tilpasse den bedre til terrenget, en endring som er tatt inn i vedtaket til innstilling. Det betyr at friområdet o_grs 1 er blitt en god del større. I Byrådets vedtak til innstilling i møte , sak heter det i pkt. 1.a. første underpunkt: «- Formålsgrensen for feltene BF 1 og BK1 trekkes lengre østover og følger kanten på skrenten etter cote +c 11.00m. Område GN 8 utvides tilsvarende.» Etter befaringer og en totalvurdering av dette punktet, har vi valgt ikke å følge opp dette vedtaket i det nye planforslaget. Kote + 11,00 m, som utgangspunkt for formålsgrensen, var opprinnelig satt opp av planetaten for å sikre at skråningen øst for de grønne markene i vest, skulle opprettholdes grønn og danne en buffer av løvtrær («skog») mellom de opprinnelige byggeområdene BF 1 og BF 2 og områdene i vest. Vi har følgende resonnement som vi mener gir et godt grunnlag for å revurdere dette: 2

3 - For det første: Skrenten har varierende høyde, og det vil være mer naturlig å trekke overgangen mellom de flatere partiene og skrenten i nærheten av kote + 9,00 m. Selv om formålsgrensen trekkes nær denne koten og eventuelt noe lavere enkelte steder, vil det fortsatt være tilstrekkelig areal i GN 8 til å skape et grønt skogsbelte foran ny bebyggelse i BF 1 og BK (betegnelser i nytt planforslag). - For det andre: Det må legges opp til andre tiltak for å sikre at skråningen foran BF 1 blir opprettholdt som en «grønn vegg» i fremtiden. Hvor formålsgrensen legges, er uten betydning så lenge grunneier når som helst kan hugge ned, renske skråningen og holde den fri for større trær i fremtiden. Skal dette unngås, må det gjennom reguleringsbestemmelsene sikres at dette naturområdet blir opprettholdt som et område med løvskog, og at trær kun skal kunne fjernes dersom de blir en fare for de nærliggende boligeiendommene. - For det tredje: De største trærne ligger i sonen nærmest overgangen mellom marken i vest, hvor det er gode vekstforhold og fuktighet, og skråningen (GN 8 ). Det betyr at de trærne som vokser i den vestre del av skråningen, vil få tilstrekkelig høyde til danne en god, grønn buffer og hindre «innsyn» fra vest til boligene i BF 1 og BK. - For det fjerde: I resultatet av meklingen hos Fylkesmannen i Hordaland, er det i brevet fra , uttalt at (sitat): «- det kan aksepteres at de øvrige feltene innenfor denne delen av reguleringsplanen, BK 1, BF 1, BF 3 og BF 4, får en høyere utnyttingsgrad (vår utheving) samtidig som totalhøyder på byggene i det vesentlige blir opprettholdt, og utbyggingen ikke blir vesentlig mer dominerende fra sjøsiden, Nordåsvannet.» Tiltakshaver har, etter at meklingsresultatet var kjent, hatt kontakt med en utbygger som var interessert i å bygge boliger på feltene hans i planområdet. Etter utbyggers vurdering, ville det bli svært vanskelig å bygge ut områdene BF 1 og BK 2 (nå BF 1 og BK) på grunn av den begrensningen som formålsgrensen lagt i kote + 11,00 m representerer. Det vil dermed også bli svært vanskelig å kompensere noe av det byggearealet som er tatt ut, med en høyere grad av utnytting i de nevnte felt, slik det gis åpning for i meklingsresultatet. På bakgrunn av dette er formålsgrensen mellom BF 1 og GN 8 i hovedtrekk valgt lagt langs kote + 9,00 m. For å sikre at skråningen fortsatt skal beholdes som et grønt skogsområde, er det i tillegg tatt inn et eget punkt i det nye planforslagets reguleringsbestemmelser som gjør det klart at løvskogen i GN 8 skal beholdes og pleies. Trær kan kun fjernes dersom de representerer en fare for boligene i BF 1 og deres uteområder. Panoramabildene tatt inn nedenfor, viser situasjon i området i slutten av oktober Noe løv er falt av, og skogsområdene fremstår ikke så tett som de gjør på høysommeren. 3

4 Som bildene viser, er det tett skog på Søvikneset i dag (til venstre, bilde 1). Slik er det også i skråningen vest for BF 1 og BK som sees bak eneboligen i strandkanten (med torv på taket). Bilde 1: Panoramabilde tatt i strandkanten til eiendommen Markaneset 68. Søvikneset til venstre m/bønes og Ulriken i bakgrunnen. Bilde 2: Panoramabilde tatt fra adkomstveien, Søvikneset, m/ Søvikneset 90 til høyre. Bilde 3: Panoramabilde som viser skogen i skråningen og marken vest for plangrensen, foran. Bildet er tatt sørøst for eneboligen vist på bilde 1. 4

5 Vi mener at det nye planforslaget er fullt ut akseptabelt uten at formålsgrensen bindes mellom BF 1 og GN 8 til kote + 11,00 m. Formål i det nye plankartet Endringene nevnt foran, fører til at plankartet nå inneholder følgende formål med en del endrete betegnelser og areal: 1. Bebyggelse og anlegg: A: Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse (nye betegnelser p.g.a. færre byggeområder): - BF 1, areal: 2,66 daa. Grad av utnytting: 40 %-BRA - BF 2, areal: 5,40 daa. Grad av utnytting: 40 %-BRA - BF 3, areal: 3,46 daa. Se merknad nedenfor - BF 4, areal: 5,56 daa. Grad av utnytting: 20 %-BRA - BF 5, areal: 5,59 daa. Se merknad nedenfor - BF 6, areal: 2,87 daa. Se merknad nedenfor - BF 7, areal: 5,23 daa. Se merknad nedenfor - BF 8, areal: 0,96 daa. Se merknad nedenfor - BF 9, areal: 1,09 daa. Se merknad nedenfor Merk: I byggeområdene BF 3 og de fra og med BF 5 til og med BF 9 kan eksisterende bebyggelse utvides med opptil 20 %-BRA ved utbedring/rehabilitering. B: Boligbebyggelse konsentrert småhusbebyggelse (betegnelse som før): - BK 1, areal: 2,01 daa. Grad av utnytting: 60 %-BRA Grad av utnytting er justert noe opp for å kompensere for endringen i byggeområdene som nevnt i Fylkesmannen i Hordaland sin oppsummering av resultatene fra meklingen. Det gjelder de byggeområdene i pkt. A og B ovenfor som har oppgitt grad av utnytting. C: Fritidsbebyggelse- frittliggende (som før) AFB 1, areal: 0,09 daa. D: Andre typer bebebyggelse og anlegg (som før) 1. Energianlegg - o_aaba 1, areal: 0,05 daa. 2. Vann- og avløpsanlegg - o_aaba 2, areal: 0,07 daa. 3. Uthus/naust/badehus - U/N/B 1, areal: 0,17 daa. 5

6 - U/N/B 2, areal: 0,76 daa. - U/N/B 3, areal: 0,07 daa. - U/N/B 4, areal: 0,09 daa. 2. Lekeplass (endringer i areal) - f_lek 1, areal: 1,06 daa. - f_lek 2, areal: 0,86 daa. 2. Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur: Alle veiene har fått nye betegnelser fordi det er skilt mellom de som ikke har fortau og de som har. Veg er betegnelsen for de veiene hvor det ikke er skille mellom de forskjellige typer trafikanter, d.v.s. det er ikke fortau/gangvei knyttet til veien. Kjøreveg betegner de veiene som har fortau/gangveg/gangareal. A: Veg (nye betegnelser ) - f_veg 1, Søvikheia, lokal, felles vei opp til bebyggelsen - f_veg 2, Felles vei til eiendommen Steinsvikvegen 84 og felles parkeringsplass for området - f_veg 3, Felles vei fra f_kv 2 til BF 1, BF 2 og BF 3 - f_veg 4, Felles vei fra f_veg 3 til BF 1 - f_veg 5, Felles vei fra f_veg 3 til BF 2 og BF 3 - f_veg 6, Felles vei fra o_gs 2 til BF 4 - f_veg 7, Felles vei fra o_gs 2 til BF 5 - Veg 8, Vei fra o_gs 2 til BF 6 - f_veg 9, Felles vei fra o_gs 2 til BF 7 - Veg 10, Vei fra o_gs 2 til BF 7 - f_veg 11, Felles vei fra o_gs 2 til BF 8 og BF 9 - Veg 12, Tidligere adkomstvei for Søvikneset, stengt ved U/N/B 2. Åpen for alle eiendommer på Søvikneset B: Kjøreveg (nye betegnelser) - o_kv 1, Søvikdalen. Kommunal vei - o_kv 2, Ny, offentlig adkomstvei for Søvikneset gjennom «Søvikskaret» C: Fortau (som før) - o_ft 1, Fortau langs o_kv 2 - o_ft 2, Fortau delvis langs o_kv 2 og o_gs 2 D: Gang- og Sykkelveg/Gangareal (som før) - GS 1, Del av tidligere adkomstvei til Søvikneset. Stengt for motorisert trafikk - o_gs 2, Kjørbar gang-/sykkelvei fra o_kv 2 til o_pp 4 og til o_grs 1 og o_grs 2 - GA, Gangbro over sjø fra GN 3 til GN 4 (Fritidsbolig. 6

7 E: Parkeringsplasser (som før) - o_pp 1, Offentlig parkeringsplass langs o_kv 2 - o_pp 2, Offentlig parkeringsplass langs o_kv 2 - f_pp 3, Felles parkeringsplass ved f_veg 3 - o_pp 4, Offentlig parkeringsplass ved enden av o_gs 2 F: Annen veggrunn (som før) - - teknisk anlegg o_avt 1, Veifylling langs o_kv 2 o_avt 2, Veiskjæring langs o_kv grøntareal f_avg 1, Restareal rundt f_pp 3 f_avg 2, Areal for tilpasning av f_veg 3 mot BF 3 3. Grønnstruktur: A: Grønnstruktur (økt areal) - o_grs 1, Offentlig grønnstruktur i nordre del av planområdet ned til strandområdet v/nordåsvannet og mellom BF 2, BF 3 og BF 4, BF 5, BF 6. Formålsgrense endret mot BF 4, BF 5 og BF 6. - o_grs 2, Offentlig grøntområde mellom Ormøysundet og BF 7, o_gs 2, f_veg 11, BF 8 B: Naturområde - GN 1, Grønt område på sørøstsiden av o_ft 1 - GN 2, 3 grønne område nordvest for o_pp 1, o_kv 2, o_pp 2, o_avt 2, o_aaba 1 og f_veg 3. - GN 3, Grønt område mellom Slettevika og o_ft 2 og o_gs 2 - GN 4, To øyer i Slettevika (m/hytte) - GN 5, 6 mindre øyer i Slettevika og Ormøysundet. - GN 6, Grønt område mellom BF 7, o_fo 2 og Ormøysundet - GN 7, Grønt område mellom Nordåsvannet og f_veg 11 rundt BF 8 og BF 9 - GN 8, Grønt område mellom BF 1 og plangrensen i sørvest 4. Bruk og vern av sjø og vassdrag med tilhørende strandsone: A: Ferdsel - f_fe 1, Sjøområde for å sikre ferdsel med båt til/fra naust i U/N/B 1 - f_fe 2, Sjøområde i Slettevika for å sikre båttrafikk til/fra naustene i U/N/B 2 B: Naturområde - o_ns 1, De deler av Nordåsvannet som omgir Søvikneset innenfor plangrensene. 7

8 5. Hensynsoner: A: Båndlegging etter lov om kulturminner: - Båndleggingssone 730_1, Sone vest i grøntområde o_grs 1 hvor det er funnet fornminner fra steinalderen - Båndleggingssone 730_2, Største sone midt i grøntområde o_grs 1 hvor det er funnet fornminner fra steinalderen - Båndleggingssone 730_3, Liten sone i grøntområde o_gs 1 mot BRF 6 hvor det er funnet fornminner fra steinalderen Reguleringsbestemmelser Det nye utkastet til reguleringsbestemmelsene er bygget opp etter malen i «Startpakken» fra Etat for byggesak og private planer. Det betyr en del praktiske endringer. I BF 4 er økningen i %-BRA tatt inn etter Byrådets vedtak , til innstilling om økning fra 1 til 2 nye eneboliger der gårdsbebyggelsen ligger i dag, i tillegg til eksisterende bygg. Oversendelse Følgende materiell oversendes for ny politisk behandling i tråd med brev fra byråd Philip Rygg, datert : - Nytt forslag til reguleringskart, datert (vedlagt) - Nye SOSI-filer - Dette følgeskriv om de endringer som er gjennomført i materiellet. (Tillegg til tidligere planbeskrivelse). Tidligere er det oversendt: - Ny, endret illustrasjonsplan, datert (vedlagt) - Forslag til endrete reguleringsbestemmelser (som planetaten skulle endre etter møtet ). Dersom det er nødvendig med tilleggsopplysninger, vennligst ta kontakt med undertegnede, mobiltlf Med vennlig hilsen Leif Lund Sivilarkitekt (Sign.) Vedlegg: Se ovenfor. 8