RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak

Transkript

1 RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/ Arkiv: L12 Saksbeh: Camilla Trondsen Solli Dato: Offentlig ettersyn: Detaljreguleringsplan for Rønningsåsen Utv.saksnr Utvalg Møtedato 67/16 Miljø- og teknisk komité Rådmannens innstilling: Miljø- og teknisk komité vedtar å legge ut detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen til offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningsloven Planen skal ligge ute til høring i minimum 6 uker.

2 Vedlegg: 1 Plankart datert Bestemmelser datert Planbeskrivelse datert Innspill til oppstartsmelding 5 Illustrasjoner Kort resymé Detaljreguleringsplanen for Rønningsåsen utarbeides av Risør Utvikling og Vekst RUV. Det ble meldt oppstart av detaljreguleringsplanen Planforslaget fremmes nå til politisk behandling før utleggelse til offentlig ettersyn, jmf. Plan- og bygningsloven I denne saken skal det tas stilling til om planforslaget skal legges ut til offentlig ettersyn slik det foreligger, eller om det skal gjøres endringer. Det innstilles på å legge planforslaget ut til offentlig ettersyn slik det foreligger. Saksopplysninger Det ble varslet oppstart av reguleringsplanen for Rønningsåsen I forbindelse med oppstartsmeldingen kom det inn 10 formelle innspill. Senere ble det meldt oppstart på nytt for å utvide plangrensa mot fv.1 og inkludere oppvekstsenteret. Da kom det inn 5 supplerende innspill. Ved varsel om ny oppstart av planområdet ble denne ikke sendt til Fiskeridirektoratet eller Kystverket ettersom endringen ikke berørte området ved sjøen og båthavna. Samtlige innspill er vedlagt, men refereres kort nedenfor. En vurdering av innspillet følger hvert avsnitt. Fiskeridirektoratet: Fiskeridirektoratet kan ikke se at det finnes fiskeriinteresser eller viktige maritime naturtyper som trenger spesiell beskyttelse innafor planavgrensninga. Likevel er Sandnesfjorden registrert som gyteområde- og viktig fiskeplass etter torsk. Fiskeridirektoratet ser det derfor som nødvendig at det reguleres inn bestemmelser og tiltak som reduserer miljøpåvirkning ved utbygging av småbåthavn. Vurdering: Det fastsettes en bestemmelse om antall nye båtplasser, slik at ikke miljøbelastningen blir større enn nødvendig. I tillegg legger planen opp til at allerede eksisterende båtplasser kan samles i et mer hensiktsmessig fellesanlegg i fremtiden dersom dette er ønskelig. I tilknytting til båthavna er det ikke tiltenkt båtopplag eller plass for båtpuss som kan føre til ytterligere miljøbelastning. Det skal i utgangspunktet ikke legges opp til vannforsyning til bryggeanlegget, slik at miljøgifter festet til båtene ikke blir spylt direkte ut i vannet. Fylkesmannen i Aust og Vest - Agder: Fylkesmannen presiserer at det må settes tydelige og restriktive bestemmelser i forhold til ny og eksisterende bebyggelse i området. Utstrekning av byggeområder må begrenses, og byggegrenser må samsvare med utnyttelsesgrad. Strandsona må avsettes til grønt formål. Ellers må hensynet til allmenn ferdsel og landskap være en klar premiss for plassering av bebyggelsen. Miljøvernavdelingen ber kommunen vurdere å samle eksisterende båtplasser til en felles båthavn. Fylkesmannen forventer

3 illustrasjoner av bebyggelsen. Fylkesmannen er tilfreds med at det legges opp til gangadkomst til småbåthavna, men viser til forurensing og miljøbelastning ved småbåthavner, og minner om vannforskriften 12. Ellers bør turstier og lysløype sikres i planarbeidet. Det forventes bred medvirkning i forhold til oppvekstsenteret og deres utearealer, samt nærfriområder er viktige i planarbeidet. Kommunen har særlige plikter ovenfor barn og unge i planlegging. Ved ny oppstart har ikke fylkesmannen spesielle merknader, men ber kommunen vurdere behov for en støyutredning ettersom adkomstveien legges øst for skoleplassen. Vurdering: Det er fastsatt utnyttelsesgrad, bestemmelser og byggegrenser som setter begrensinger i forhold til bebyggelsen, der hensynet til landskapet er en klar premiss. Ellers er det lagt vekt på stier/turveier og snarveier for beboere, oppvekstsenter og allmennhetens ferdsel. Det er laget illustrasjoner som viser bebyggelsen i terrenget, også sett fra sjøsiden. Den delen av strandsona som ikke skal benyttes til sjøboder, gis grønt formål. Det er vurdert å samle eksisterende småbåthavner i et nytt fellesanlegg. Byggegrensa i plankartet åpner for dette, dersom grunneier ønsker dette på et senere tidspunkt. Planen er vurdert i forhold til vannforskriften 12, og en kan ikke se at denne kommer til anvendelse. For at 12 første ledd skal komme til anvendelse, må forringelsen eller det forhold at miljømålene i 4-6 ikke nås, skyldes nye inngrep eller ny aktivitet. Med nye inngrep menes virksomhet som medfører nye endringer i de fysiske egenskapene til en overflatevannforekomst eller endret nivå i en grunnvannsforekomst Dette vil si at virksomheten endrer vannforekomstens fysiske beskaffenhet og påvirker egenskaper som vannstand, vannmengde, variasjon i vannføring, strømningsforhold osv. En kan ikke se at en utvidelse av eksisterende småbåthavn av dette begrensede omfanget skal kunne kalles et nytt inngrep som endrer de fysiske egenskapene til en overflateforekomst, hverken direkte eller indirekte. For at 12 andre ledd skal komme til anvendelse må ny bærekraftig aktivitet medføre forringelse i miljøtilstanden i en vannforekomst fra svært god tilstand til god tilstand, ved direkte forurensende aktiviteter fra virksomheter. Utvidelse av eksisterende småbåthavn ansees ikke for å være en ny bærekraftig aktivitet som kan forringe miljøtilstanden i en vannforekomst. Det gis ikke direkte utslipp fra en virksomhet som ved for eksempel industri, eller avløpsanlegg. Utvidelse av småbåtanlegget ansees som såpass begrenset at det ikke alene vil kunne påvirke vannkvaliteten i Sandnesfjorden. I det aktuelle området ikke er vedtatt en vannforvaltningsplan. Det er ikke beregnet å etablere vannforsyning til båtplassene, slik at vurdering om spylekummer ikke er aktuelt. I planprosessen har det vært jevnlig dialog med rektor, møter, formelle innspill og møte med kommunens representant for barn og unge, som har sikret bred medvirkning fra oppvekstsenteret. Dessverre har det ikke vært mulig å finne en adkomstvei til boligfeltet uten å måtte krysse lysløypa, og dermed vil lysløypetraseen endres. Strekningen som går tapt ved skolen, erstattes av et lengre strekk ved allerede etablerte turområder sør for planområdet. Denne endrede lysløypetraseen vil gi en større opplevelsesverdi, og vil kunne brukes som en helårs lysløype/trimløype. Man vil kunne ta seg til lysløypa via GT3 eller øst på o_skv2. Ellers er stier, og nye stier innenfor planområdet, markert i plankartet. Det legges ikke på nåværende tidspunkt opp til en støyutredning for adkomstveien til boligfeltet, og dens påvirkning på skolens utearealer. Trafikken ansees som forholdsvis beskjeden for boligenheter ettersom man nå har planlagt to adkomstveier til boligfeltet. Det meste av trafikken vil også foregå utenom oppvekstsenterets åpningstider, som til og fra jobb. Dersom det skulle vise seg å bli et betydelig problem med trafikkstøy til boligfeltet, må støyskjerming vurderes i forbindelse med utbyggingen.

4 Aust-Agder fylkeskommune: Det forutsettes at det legges opp til sikker gangvei til skole, barnehage, idrettsplass, til turterreng og til sjøarealene. Dialog og medvirkning med skole og barnehage er viktig i planprosessen. Skoles nærturområder og uteområder må ivaretas. I forhold til friluftsliv er det viktig å regulere inn umerka stier og lysløype/skiløype bør reguleres inn. Kulturminnevernseksjonen varslet ved oppstart arkeologiske registreringer av området for å kunne avklare forholdet til fredede kulturminner. De anbefaler også at man ser på murene til den gamle skolen som et nyere kulturminne som kan ha verdi for lokalsamfunnet og skolen. Vurdering: I planforslaget er det lagt inn flere turveier som snarvei mellom skolen, friområder, lekeplass, boligfelt og til båtplassene, butikken og til skolens nærfriområder. Det er lagt stor vekt på trafikksikker skolevei ved utforming av ny avkjøring til oppvekstsenter og o_skv1. Det er svært positivt å ha en skiløype eller lysløype i umiddelbar nærhet til planområdet, men dessverre har det ikke vært mulig å bevare lysløypetraseen i planområdet. I medvirkningsprosessen har FAU tatt opp planen i sine møter og innspill er videreformidlet gjennom rektor ved brev og eget møte. Det som har vært viktig for oppvekstsenteret er i stor grad lagt vekt på ved utarbeidelse av planforslaget. Det har blitt gjennomført arkeologiske registreringer slik som ble varslet ved oppstarten. Alle automatiske fredede kulturminner er lagt inn i plankartet med hensynssone. Murene ved den gamle skolen, kan flyttes og dermed tas vare på, men planforslaget legger opp til at gamle «skoletomta» skal benyttes som boligtomt. Ved varsel om ny oppstart for endring av planavgrensning, hadde Aust-Agder fylkeskommune ingen ytterligere merknader. Kystverket: Kystverket Sørøst gjør oppmerksom på at kommunen som havnemyndighet må godkjenne et båtanlegg i henhold til havne- og farvannsloven, men har ellers ingen merknader. Vurdering: behandling etter havne- og farvannsloven blir gjeldende ved søknad om etablering av småbåtanlegget. RTA: Har ingen merknader til oppstarten, men ber om at veier og snuplasser dimensjoneres for renovasjonskjøretøy. Ellers bør det avsettes et egent areal for felles avfallsløsning innenfor området BKS. Vurdering: Alle veier, snuplasser og kryss er dimensjonert for lastebil. Det avsettes ikke eget areal for avfallshåndtering innenfor BKS i reguleringsplankartet. Men i bestemmelsene er det fastsatt en bestemmelse som sier at før det gis byggetillatelse skal det sendes inn utomhusplan som dokumenterer blant annet areal for avfallshåndtering. Vegvesenet: Vegvesenet viser til byggegrense langs fylkesvei som er 20 meter fra senterlinjen for fv. 12 og 30 meter fra senterlinjen for fylkesvei 1. Ved utvidet bruk av eksisterende kryss og avkjørsler, settes det krav til utforming i henhold til håndbøker. Det bør utarbeides plan og profiltegninger. Dersom

5 adkomstveien til boligfeltet skal etableres ved eksisterende avkjøring til Hope skole, forutsettes det at eksisterende avkjøring til eiendommen gnr. 6 bnr. 98 rettes opp og koples på den nye adkomstveien. Siktutbedring må innarbeides som rekkefølgekrav i planbestemmelsene, og bestemmelse om vegetasjon i frisiktsonene må fastsettes i bestemmelsene. I planen skal det redegjøres for trafikksikker skolevei. Vegvesenet har ingen merknader til den nye oppstartsmeldinga datert men mener deler av gnr. 6 bnr. 20,42 burde vært tatt med i den nye avgrensinga. Vurdering: Det er ikke planlagt bebyggelse nærmere fylkesvei 1 enn 30 meter. Dette ivaretas med byggegrenser. Det er ikke planlagt bebyggelse nærmere fylkesvei 12, enn 20 meter. Dette ivaretas også med byggegrenser. Avkjøringene mot fylkesvei 1, er prosjektert og utformet i henhold til vegvesenets håndbøker. Som følge av utvidet bruk av eksisterende avkjøringer har eiendommene gnr 6 bnr. 96, 111 og 98 fått nye og forbedrede avkjøringer. Siktutbedring er fastsatt som rekkefølgekrav. Begge avkjøringene tilfredsstiller vegvesenets krav til sikt i uregulerte T-kryss. Dette er nærmere beskrevet og illustrert i planbeskrivelsen. Bestemmelse om frisiktsonene er innarbeidet i bestemmelsene. Ved avkjøring fra Hope skole, er det lagt spesiell vekt på trafikksikker skolevei, og å utbedre trafikkforholdene fra dagens situasjon. Det er gjort noen mindre justeringer i planavgrensninga av hensyn til avkjøringene og frisiktsoner slik som vegvesenet foreslår. Thor Vebrand Hope (nabo, eier av gnr. 5 bnr. 13) Mener det i planarbeidet må tas hensyn til naboeiendommen gnr.5 bnr. 13, som også i kommuneplanen er avsatt til boligformål med tanke på adkomstvei, VA og strøm. En videre adkomstvei til gnr. 5 bnr. 13 må planlegges slik at man unngår landbruksjord. Plassering av boliger må gjøres på en slik måte at det ikke påvirker dyrka mark. Ved ny varsel om oppstart, suppleres innspillet med at fjellet ved avkjøringen til fylkesveien bør fjernes og at veien til boligfeltet kan krysse lysløypa med en undergang eller bru. Vurdering: I planprosessen er det hele tiden tatt hensyn til videre utbygging av eiendommen gnr. 5 bnr. 13. Vendehammeren mot øst er lagt inn for at veien kan gå sørover for å unngå dyrka mark. Det er gjort undersøkelser i forhold til vannkapasitet også for en videre utbygging og både VA og veier dimensjoneres med tanke på boligbebyggelse på eiendommen 5/13. Byggegrensene mot dyrka mark er diskutert med kommunens jordbrukssjef, og ligger på meter fra jordekant. Ved utbedring av avkjøringen til Rønningsåsen, må fjellet mot fv.1 fra parkeringsplassen til oppvekstsenteret nødvendigvis tas bort for å oppnå god sikt. Ellers har en vurdert ulike løsninger med lysløypa i prosessen, og det vurderes som mest hensiktsmessig at traseen blir lagt om, fremfor bor/kulvertløsning. Inger H. Gundersen (nabo, eier av gnr. 6 bnr. 129): Peker på at bryggeanlegget ved Hopestrand er det eneste stedet på strekningen mellom laget og Sandnes som det har vært greit for bygdas befolkning å komme ned til sjøen. Brygga benyttes som møteplass, og det er derfor viktig at båtnausta plasseres på en slik måte at brygga blir minst mulig berørt. Det bør gjøres noe med parkering og biltrafikk ved bryggene, men antar at strekningen er overkommelig for de fleste å gå. De gjør oppmerksom på at ingen har veirett over deres eiendom. Vurdering: bodene skal plasseres nordøst for dagens småbåthavn, og vil ikke oppta noe areal fra de eksisterende bryggene, eller fra møteplassene langs bryggene. Det vil ikke bli gjort utbedringer med tanke på trafikk og parkering ettersom man skal gå til bryggeanlegget, og ikke benytte bil. Spørsmål om veirett blir ikke relevant ettersom det kun skal ferdes til fots over eiendommen 6/129, og det i

6 henhold til friluftsloven 3 a, er mulighet for dette så fremt det ikke medfører utilbørlig ulempe for eier. Stien langs vannet over eiendommen gnr. 6 bnr. 129, benyttes i dag som naturlig sti/vei til det eksisterende bryggeanlegget, og en økning i antall båtplasser ansees ikke for å være vesentlig mer til ulempe for eier. Det kan også benyttes en alternativ rute til bryggeanlegget, via en eldre traktorvei/sti som går i utkanten av eiendommen gnr. 6 bnr. 31, til eiendommen gnr. 6 bnr. 18 der bryggeanlegget ligger. Oppvekstsenteret: Ønsker å beholde dagens snarvei ned til butikken. Dersom det blir innkjøring til Rønningsåsen ved skolen, må fjellet i svingen fjernes. Ellers må det opprettholdes en adkomst til et område som oppvekstsenteret brukes ved «mobilmasta». Oppvekstsenteret ønsker i tillegg å beholde sin akebakke vest for den gamle hoppbakken, eller få tilsvarende. Vurdering: Det vil fortsatt være en tilgjengelig snarvei fra skolen og til butikken, men den blir noe endret fra dagens trasé av hensyn til kulturminner og for ikke å gå igjennom private hager. Det er lagt opp til i planen at fjellet mot fv.1 må fjernes for å bedre trafikksituasjonen i området. Ellers er det lagt stor vekt på å rydde opp i de trafikale forholdende ved oppvekstsenteret i planforslaget. GT3 er en turvei regulert inn for å sikre oppvekstsenteret adkomst til sitt område ved mobilmasta. Når det gjelder eksisterende akebakke, vil denne bli en del av en boligtomt. Det forslåes i stedet at området GF2 fra heia i nord mot sør kan benyttes som akebakke om vinteren. Hope Idrettslag ( nabo, eier av gnr. 6 bnr. 121) Idrettslaget ønsker i utgangspunktet at lysløypa skal ligge der den er i dag, men vil kunne godta at traseen ved skolen flyttes. Kommunen må dermed ta kostnadene og arbeid med flytting. De poengterer at skoleplassen er en viktig «stadion» i arrangementsammenheng, og lysløypa må ha tilgang dit, med direkte nedrenn. Vurdering: etter videre møter med idrettslaget har man kommet frem til en løsning der lysløypa flyttes og kommunen/utbygger tar kostnadene med dette. Idrettslaget har også sett på en alternativ «stadion» og idrettsarena i forbindelse med bedehuset, slik at man unngår boligfeltet. Dersom skoleplassen skal benyttes som «stadion» er dette fortsatt fult mulig. Det går en egen tursti fra skoleplassen til lysløypa med ny trasé, men man må da krysse adkomstveien til boligfeltet og kan ikke renne på ski helt til skoleplassen. Kommunen har også sagt seg villig til å bistå idrettslaget med informasjon og søknader om diverse tilskudd til etablering av en lengre lysløypetrasé. Planforslaget Planforslaget består av planbeskrivelse, plankart og bestemmelser. Det er også utarbeidet illustrasjoner som viser den planlagte bebyggelsen. Illustrasjonene skal være veiledende i forhold til plassering av boligene og utnyttelse av tomtene. Planforslaget skal ligge ute på høring i minimum 6 uker, jmf. plan- og bygningsloven Det er ikke krav om konsekvensutredning av planen, ettersom planområdet i sin hovedsak er i samsvar med overordnet kommuneplan og konsekvensutredet på et høyere plannivå, jmf. KU-forskriften 2 og 3. Det er utarbeidet en ROS-analyse som ligger til slutt i planbeskrivelsen. Planbeskrivelse

7 Planbeskrivelsen sier noe om bakgrunnen for reguleringsplanen, forholdet til overordnet plan og utfyllende beskrivelse av planområdet, planforslaget og bestemmelsene. Det er i tillegg gjort en vurdering av virkningene av reguleringsplanen. Det er gjennomført en ROS-analyse for reguleringsplanen i henhold til plan- og bygningsloven 4-3. ROS-analysen er en del av planbeskrivelsen. Formålet med ROS-analysen er å avdekke potensielle farer og forebygge uønskede hendelser ved å innarbeide tiltak i reguleringsplanen. Plankart I plankartet reguleres det for 13 eneboligtomter og et større område for konsertert bebyggelse, der det kan etableres flermannsboliger. I planleggingen har intensjonen vært å legge til rette for både attraktive enebolig tomter og attraktive tomter for leiligheter/flermannsboliger. Variasjon har vært et nøkkelord, både i form av tomtestørrelse, beliggenhet og boligtype for å skape et boligfelt med som passer for ulike befolkningsgrupper. Ved tettstedet Hope/Sandnes, er det også et stort behov for leiligheter med livsløpsstandard. Eneboligtomtene har et areal på mellom 600 m2 og 1200 m2, der de fleste er på rundt 1000 m2. Det legges til rette for opp mot 30 boligenheter innenfor reguleringsplanen. Det er fastsatt byggegrenser i plankartet av spesielle hensyn til landskap, byggegrense vei, terreng mm. Antall boliger avhenger av hvordan området for konsentrert bebyggelse utnyttes, og antall tomannsboliger som oppføres på eneboligtomtene BKS1 og BFS2. Det er i planen lagt opp til en valgfrihet i utforming og utnyttelse av området for konsentrert bebyggelse, men før det gis tillatelse til bygging innenfor hvert område, skal det foreligge en godkjent utomhusplan som angir plassering, funksjon, utearealer, utforming mm. Det etableres to avkjøringer fra Fv. 1, som er eksisterende avkjøringer i dag, men utbedres i forhold til dagens situasjon. Den største samleveien til boligfeltet o_skv1 planlegges med fortau for trafikksikker skolevei. Planområdet består av store friområder mot sør, selve Rønningsåsen, og også større friområder mellom byggeområdene BKS og BFS3/BFS4. Det er gjort funn av kulturminner i området, som har gitt sterke føringer for utnyttelse av området. Det er avsatt areal til en større lekeplass på 1300m2 i forbindelse med allerede eksisterende lekearenaer som skoleplass og tennisbane. Ved småbåthavna avsettes et eget areal for sjøboder. Øvrige deler av strandområdet avsettes til grøntformål. Det store arealet for småbåthavn er fastsatt også med tanke på en senere samling av eksisterende båtplasser dersom dette er ønskelig. Oppvekstsenteret med tilhørende areal inngår i reguleringsplanen. Trafikksituasjonen hit vil bli betydelig forbedret og det er avsatt areal til flere parkeringsplasser. Byggegrenser ivaretar utearealene ved et eventuelt behov for utvidelse av skolen. Planbestemmelser Reguleringsbestemmelsene for boligbebyggelsen gir i utgangspunktet husbygger stor valgfrihet i forhold til størrelse og hustype. Innenfor BFS1 og BFS2 vil det være størst valgfrihet. Dette er også de største tomtene. Ved BFS3 og BFS4 er det satt mer restriktive bestemmelser med hensyn til landskapet og et krevende terreng. Her skal det også kun oppføres eneboliger av hensyn til terrenget og trafikkbelastning på veien. Innenfor BFS1 og BFS2 kan det tillates oppført tomannsboliger på større tomter. Bestemmelsene styrer utbyggingsrekkefølgen ved egne rekkefølgekrav og gir konkrete bestemmelser i forhold til utforming og plassering av boligene med garasjer. I tillegg angir de parkeringskrav pr. boligenhet, krav til universell utforming og ubebygde deler av tomta. Bestemmelsene legger opp til at illustrasjonsplanen skal være veiledende for plassering av boliger og utnyttelse av tomtene.

8 For alle tomter er det fastsatt en maks planeringskote og maks mønehøyde av hensyn til terrenginngrep og landskapet. Det er fastsatt utnyttelsesgrad på henholdsvis 30 % for eneboligtomter og 40 % i området for konsertert bebyggelse. Alle veier i området skal være offentlige. Dette gjelder ikke private avkjørsler vist i plankartet. Det er laget egne bestemmelser til friområdet GF2 og hensynsona for kulturminner, for å ivareta disse. Det legges opp til at man kan benytte eksisterende stier og gå til fots over områdene som er båndlagt etter kulturminneloven, men disse reguleres ikke i plankartet ettersom de ikke i noen grad skal kunne opparbeides. Turveiene i plankartet kan opparbeides med enkel standard. Illustrasjoner Tilhørende reguleringsplanen er det laget egne illustrasjoner som viser plassering av den nye bebyggelsen med avkjøring fra fv. 1. Plassering av bebyggelsen er satt med tanke på terrenget, sol, byggegrenser og landskapshensyn. Illustrasjonene viser bebyggelsens tillatte høyder og volum i 3D, og skal være veiledende ved utbygging av boligfeltet. Økonomi Rønningsåsen planlegges av Risør Utvikling og Vekst, som er et investeringsprosjekt. Plankostnader finansieres midlertidig av låneopptak frem til prosjektene gir inntjening i form av salg. Ved bystyrevedtak sak 156/15 ble det bevilget midler til eiendomskjøp, omkostninger og planleggingskostnadder for Rønningsåsen på til sammen kr. Utgifter i planleggingsfasen for Rønningsåsen har vært følgende: Eiendomskjøp: kr Omkostninger: kr Konsulenttjenester (Prosjektering, illustrasjoner og hogst): kr. Merverdiavgift: kr Til sammen: kr. Inntekter for tømmer: kr Det gjenstår følgende utgifter i prosjektet: Utgifter for de arkeologiske registreringene er kr. Videre annonsering og porto: kr. Ekstra veiprosjektering: kr. Ved ferdig planlegging vil det omtrent være et budsjettavvik på ca kr, som i hovedsak skyldes høye utgifter til arkeologiske registreringer, og at man allerede i planleggingsfasen tok kostnaden med å ta ut tømmeret innenfor planområdet.

9 Kommuneplan Regulering og utbygging av Rønningsåsen er i samsvar med kommunens hovedmålsetning, vi skal vokse og satsingsområdet attraktivitet. Vi skal være en kommune der flere flytter inn enn og da må kommunen til en hver tid kunne tilby et variert boligtilbud med attraktive og byggeklare tomter. Folkehelse og levekår Planlegging av boliger med nærhet til friområder, sjøen, skole, barnehager og lekeplasser er spesielt viktig for barnefamilier. Gode bomiljø er viktig for å fremme folkehelse og trivsel i befolkningen. Nærheten fra Rønningsåsen til turområder, servicefunksjoner og idrettsanlegg kan ha betydning for deltagelse i fysisk aktivitet og i samfunnet for øvrig. Det er viktig å planlegge for gode møteplasser og grøntområder innenfor planområdet. Klima og miljø Selv om Rønningsåsen ligger sentralt i forhold til tettstedet Hope/Sandnes og man i stor grad kan gå og sykle til daglige funksjoner, er man likevel i stor grad avhengig av personbiltrafikk for å komme til og fra tettstedet. Utbygging av småbåthavn vil også utgjøre økt utslipp fra fritidsbåter i sommersesongen. Ved oppstart av planarbeidet ble det vedtatt å vurdere miljøvennlig materialbruk, bruk av fornybar energi, energieffektive bygg og vannbåren varme. Dette er vurdert, og man har ikke funnet grunnlag for å sette krav utover bestemmelsene i byggeteknisk forskrift (TEK 10). Tek 10 har bestemmelser som omfatter energikrav, krav til miljø, helse, produkter og CE merking. Tidligere erfaringer med planer der det er satt egne bestemmelser om vannbåren varme, har vist seg å være lite effektivt da det sjeldent er store nok utbygginger til at det etableres et fjernvarmeanlegg. På den måten er man likevel er avhengig av strømtilførsel og flere husbyggere mener dette er en uforholdsmessig stor tilleggskostnad. Tek 10 stiller uansett krav om energifleksible løsninger ved oppføring av nye boliger, og gir husbygger en valgfrihet i valg av alternativ energikilde. Det er ikke registrert noen prioriterte arter eller naturtyper i området, men det ligger en prioritert naturtype ca. 30 meter fra de nærmeste tomtene ved Hopekjenn. Denne vurderes ikke å bli påvirket av utbyggingen, etter som den allerede er omkranset med teknisk infrastruktur. Det vil være vesentlig at en teknisk plan også omfatter området mot vest med Nipeveien og butikken ettersom naturlig vannvei går hit. Rekkefølgekravet om at kommunen skal godkjenne teknisk plan for vann og avløp samt overvann før det gis tillatelse til utbygging, vil være med å kvalitetssikre de tekniske løsningene i forhold til miljøbelastning. Småbåtanlegget vil gi noe økt utslipp fra småbåter på sommerstid. Plankartet legger opp til at eksisterende båtplasser, kan samles i et fellesanlegg. Næringsperspektiv Boligutbygging er en viktig del av en kommunes næringspolitikk, ettersom arbeidsplassutvikling kan følge av økt tilflytting. Vurderinger Krav og forventinger fra statlige- og regionale instanser, samt overordnede planer er innarbeidet i planforslaget. Store friområder innenfor planområdet er en kvalitet i seg selv. Tilgangen til nærfriområder og sjøen er viktig for bomiljøer. Det er i planleggingen lagt vekt på turveier, stier og snarveier til friområder som

10 kan benyttes av både av beboere og oppvekstsenteret. I tillegg er det avsatt store arealer til nærfriområder. Planforslaget legger opp til en variasjon av boligtyper som er viktig å nå ulike befolkningsgrupper i ulike livsfaser. Boligkonseptet er unikt og attraktivt ettersom man ved kjøp av bolig får direkte tilgang til sjøen med båtplass og sjøbod. Planlegging av Rønningsåsen er svært viktig for å styrke Hope/Sandnes som lokalsenter, og utbedring av trafikksikkerhet ved eksisterende avkjøringer til fylkesveien er viktig for lokalbefolkningen. Begge avkjøringene i planen oppleves i dag som lite funksjonelle, og spesielt avkjøringen til oppvekstsenteret opplever mange som trafikkfarlig. Det er naturligvis uheldig at man vil få et budsjettavvik på kr ved sluttføring av reguleringsplanen. Dette ansees likevel som en mindre overskridelse, og utgiftene til arkeologiske registeringer er ikke noe man kommer utenom. Rådmannen har tidlig vært klar over budsjettoverskridelsen, og mener det vil være hensiktsmessig å fullføre reguleringsplanprosessen til tross for dette mindre avviket. Rådmannens konklusjon Planforslaget legges ut til offentlig ettersyn