Karen Rosendahl Sageneset Fana

Transkript

1 Bergen Kommune Pb Bergen Karen Rosendahl Sageneset Fana Deres ref: Klage på avslag Det vises til avslag på søknad datert og vedtaket påklages herved. Det bes om at det gis rammetillatelse ved at at kommunen omgjør vedtaket, eventuelt at klagen oversendes til klageinstansen. 1. Søknaden gjelder Dagens hus på tomten er et lite hus som ble bygget for bestyreren ved aldershjemmet Annero. Hovedbygningen Annero og huset på bnr 237 stod da begge på bnr 4-8, men med separate tekniske anlegg og egne adkomstveier. Huset og tilførselsveien er inntegnet på alle offentlige kart siden 1950-tallet, og fremgår av flyfoto. Senere ble hovedhuset Annero bruksendret til bolig og fradelt som bnr 199. Huset på bnr 237 ble litt senere søkt fradelt med egen tomt gjennom en fradelingssak som ble sluttført i Forhistorie: I forhåndskonferansen med kommunen påpekte kommunen at huset på bnr 237 var registrert i matrikkelen som fritidsbolig. Dette stemte ikke da huset aldri har vært brukt til dette, og gjennom kontakt med Etat for plan og geodata ble dette korrigert. Status ble endret til bygg tilhørende aldershjem (sykehjem) inneholdende én boenhet. Dette samsvarer med at bygget alltid har utgjort en enebolig, som ble bygget for aldershjemmets bestyrer, noe som støttes av at kommunen anga bruken av tomten til bolig ved fradelingen av bnr 237, og at huset innehar en boenhet. Det vises til tegninger og kart vedlagt søknaden. Søknad om riving og oppføring av ny bolig ble mottatt av kommunen uker senere, , gjorde kommunen vedtak om at søknaden avvises på bakgrunn av at ansvarlig søker ikke var registrert i Foretaksregisteret. Dette skapte forundring hos søker da det på dette tidspunktet var flere andre saker til behandling der sakene ikke var avvist på dette grunnlaget. Vedtaket om avvisning ble påklaget Melding om mottatt klage ble mottatt fra juristen som hadde fått klagesaken og konkluderte kommunens jurist med at søknaden skulle tas til realitetsbehandling. Saken ble deretter tilbakeført til byggesaksbehandler. Vedtak ble fattet

2 2. Tiltaket faller inn under unntakene fra plankravet i pkt 1 B: Det anføres, i motsetning til det som fremkommer av vedtaket, at det omsøkte tiltaket faller inn under unntakene fra plankravet i KPA pkt 1 B og at tiltaket dermed ikke avhenger av dispensasjon. De to alternativene er 1) mindre utbyggingstiltak på bebygd tomt og 2) tomter under 1500 kvm. i «etablert boligstrøk(resttomter)» Alternativene er noe uklare og tvetydige, og ut fra hensynet til forutberegnelighet så tilsier dette en vid tolkning og at en godtar ulike tolkningsalternativer for at innbyggerne i kommunen skal kunne forutse hvilken saksbehandling som blir lagt til grunn for sine byggesøknader. Det anføres at tiltaket faller inn under begge alternativene. 1. Tiltaket er et mindre tiltak på bebygd boligtomt og underordner seg den omkringliggende bebyggelsen. Det vises til at tegningene som arkitekten har laget som viser at huset er tilpasset til terrenget og til den omkringliggende bebyggelsen. Huset er bygget i tradisjonell stil og passer således inn med nabohusene. Bebyggelsen på eiendommen bnr 199 er en stor villa med et stort tilhørende hageanlegg. Bebyggelsen på de andre omkringliggende eiendommene er normale bolighus, men de ligger på et høyere terrengnivå og omkringliggende bebyggelse dominerer slik sett området. Det er heller ingen naboer som er imot tiltaket eller har kommet med nabomerknader. Eiendommen har sin egen tilførselsvei inn på tomten som fremgår av alle kart tilbake til 1950-tallet. 2. Tomten er på 1707 m2. Dersom en trekker fra arealet som er disponert av nåværende hus med uteareal/veianlegg vil arealet være på under 1500 kvm. Denne forståelsen følger av Fylkesmannen sin avgjørelse, for Bergen Kommune sitt vedtak i sak og må legges til grunn også i denne saken. Alle de omkringliggende nabotomtene er bebygde med eneboliger som oppfyller dagens krav til størrelse. Det store nabohuset Annero fra 1885 har en relativt stor hage som består av et opparbeidet hageanlegg fra samme tidsperiode som huset, slik at dette ikke fratar bnr 237 sin karakter av å ligge i et «etablert boligstrøk». Annero sitt hageanlegg ligger også nedenfor en klippe på et mye lavere terrengnivå enn bnr 237. Fra Fylkesmannen sin sak : Planstatus Eiendommen er ikke regulert.

3 Kommuneplansens arealdel viser eiendommen som «Bebyggelse og anlegg». Kommunen har angitt bruken av tomten til bolig ved fradelingen i 2005 og bygget er registrert i matrikkelen med én boenhet, jf. mottatte opplysninger fra matrikkelen: 3.2 Nabovarsling Det fremheves at tiltakshaver har vært i dialog med alle de omkringliggende naboene og alle er positive til tiltaket. Ingen naboer har kommet med noen merknader. 3.3 Atkomst og avkjørsel Eiendommen er sikret lovlig atkomst, jf. plan og bygningsloven Det stilles spørsmålstegn ved hvorfor kommunen har vurdert det som fremgår av punktene 1-3 nedenfor under avkjørselsvurderingen etter plan og bygningsloven (sitater fra vedtaket punkter 1-3 i kursiv) : 1) «Statens vegvesen er negativ til utvidet bruk av eksisterende avkjørsel fra privat vei til offentlig gang/sykkelvei» Det vises til at Bergen Kommune er eier av veiparsellene 95/155, 95/151, 95/187 og 95/149 som utgjør hele strekningen fra Krokeidevegen og frem til privat vei på Sageneset. Ifølge vegskjønn av skal kjørende trafikk til og fra eiendommen «følge ny oppsamlingsvei» og «Vegen skal likeledes være offentlig gangveg»

4 Da oppsamlingsveien ikke på noe tidspunkt er overført til Statens Vegvesen vil veimyndigheten være Bergen Kommune. Det vises videre til Veiloven 52 om at rett som knytter seg til kommunal vei skal ligge hos vedkommende kommune: Kommunen er altså relevant veimyndighet for avkjørselen fra privat vei til tilførselsveien (til tross for at Statens Vegvesen «låner» bruk av veien som lenke i sitt fortau langs Krokeidevegen) Kommunens fagetat, Bymiljøetaten, sier i sin uttalelse at «tiltaket vurderes heller ikke å være konfliktfylt med tanke på trafikkfaglige forhold». Bymiljøetaten fraråder ikke at det gis dispensasjon. 2) «kjøring på offentlig gang/sykkelveg» Det er avkjørsel fra offentlig vei som skal være godkjent etter plan- og bygningsloven Bruk av en gang/sykkelvei til kjøring i sin alminnelighet er ikke en del av denne vurderingen. Det bemerkes at det som refereres til som gang- og sykkelvei primært er en kommunalt eid oppsamlingsvei for kjøring til eiendommene i området. Funksjonen som offentlig gang/sykkelvei er en subsidiær funksjon/tilleggsfunksjon som følge av manglende fortau langs Krokeidevegen på denne strekningen. Det vises til omtale av dette under pkt. 1 Statens Vegvesen ledet også i 2013 en trafikksikkerhetsutredning for Kirkevoll og Krokeide skolekrets, som anbefalte nytt fortau langs Krokeidevegen på den aktuelle strekningen. Dette er ikke et av de foreslåtte tiltakene langs Krokeidevegen som har blitt gitt prioritet i gjennomføringen, og det fremstår som et urimelig og uforholdsmessig krav å pålegge eier av en enkelt boligtomt på Sageneset å skulle utrede denne omfattende problemstillingen for Statens Vegvesen, som heller ikke har noen sammenheng med det omsøkte tiltaket. Tomten for det omsøkte tiltaket ligger også i god avstand fra Krokeidevegen. 3) «utvidet bruk av avkjørsel fra Fylkesvegen til gang/sykkelvegen» Avkjørselen fra Fylkesvei Krokeidevegen, til oppsamlingsvei/gang- og sykkelvei skal ikke vurderes etter plan- og bygningsloven 27-4, jf. Veiloven Avkjørsel fra offentlig til offentlig vei ikke er avkjørsel i Vegloven sin forstand. Det vises til Vegloven med kommentarer (Arnulf/Gauer):

5 Kommentarer til omtalen av «utvidet bruk» som fremkommer i vedtaket: Når det gjelder hvordan en skal vurdere om det dreier seg om endret (f.eks. utvidet) bruk så skal det tas utgangspunkt i den foreliggende avkjørselstillatelsen. Det vises til Veglova med kommentarer (Arnulf/Gauer) på s. 180: Utgangspunktet for vurderingen av om det foreligger endret bruk skal altså gjøres i forhold til «løyvet». Det bemerkes videre at kommunen aksepterte den foreliggende avkjørselstillatelse ved fradelingen av tomten til boligformål, og det kan ikke ses hvorfor kommunen skulle vurdere forholdene annerledes nå. Huset sin avkjørsel som fremgår av alle kart siden 1950 tallet og som også er dokumentert ved vegskjønnet fra 1976 er meget vidt formulert. Anførsel om usaklig forskjellsbehandling Det anføres under dette punkt at det foreligger usaklig forskjellsbehandling i forhold til byggesak på gnr 95 bnr 203 (sak ), der det ble gitt tillatelse til bygging av en ekstra boenhet så sent som i mars Andre uttalelser Uttalelse fra Statens Vegvesen datert med referanse 15/ : Vi tolker uttalelsen dit hen at Statens Vegvesen er generelt skeptiske til utbygging i området og derfor på generelt grunnlag fraråder dispensasjon fra plankrav. Statens Vegvesen ber imidlertid ikke om å få tilsendt det endelige vedtaket, noe som etter normal praksis fra statlige myndigheter tilsier at Statens Vegvesen ikke vil påta seg oppgaven med å stanse omsøkt tiltak. Dette er også i overensstemmelse med at tomten har avkjørsel fra privat vei til kommunalt eid veigrunn, og at det er Statens Vegvesen som er ansvarlig for å utbedre forholdene langs fylkesveganlegget, som ikke har noen sammenheng med det omsøkte tiltaket, ikke eieren av en enkelt bebygd tomt som ligger langt fra fylkesveien. Til Statens Vegvesen sin uttalelse stiller vi også spørsmålstegn ved om hvor det på gammelt vegnett i Bergen eller de tidligere kommunene rundt Bergen finnes noen steder der nye krav til veiutforming er innfridd? Dette kan jo bare bli tilfredsstilt på rene nyanlegg eller omfattende ombygginger. Det har for noen år siden vært en større utbedring langs Krokeidevegen i Statens Vegvesen sin regi. Hvorfor ble ikke da dårlige eller tvilsomme utkjørsler utbedret?

6 Etter Vegvesenets vurdering vil være vanskelig å utbedre avkjørselen isolert sett der den ligger i dag, på grunn av bebyggelsen og terrengforholdene. Det stilles spørsmålstegn ved hvorfor Vegvesenet ikke har gjort noe med dette i forbindelse med utbedringer langs Krokeidevegen. Det påpekes at Statens Vegvesen ikke opplyser at avkjørselstillatelse (til f.eks. utvidet bruk) ikke kan påregnes. Dette er fordi avkjørselstillatelse foreligger Uttalelse fra Fylkesmannen i Hordaland datert med referanse 2016/ Fylkesmannen ber kommunen vurdere tiltakets innvirkninger på lokale friluftsverdier og barn og unges interesser. Dette er gjort av kommunens fagetat Bymiljøetaten og tiltaket vurderes ikke til å være i konflikt med disse temaene, se pkt Uttalelse fra Bymijøetaten i intern korrespondanse datert Bymiljøetaten finner at eiendommen ikke innehar noen spesielle kvaliteter knyttet til grønt, natur, biologisk mangfold eller andre grøntfaglige tema, eller friluftsinteresser. Bymiljøtetaten vurderer heller ikke tiltaket til å være konfliktfylt med tanke på trafikkfaglige forhold. Bymiljøetaten konkluderer med at det ikke frarådes å gi dispensasjon. 3.5 Dispensasjon Som nevnt under pkt. 1 hedes det primært at tiltaket faller inn under unntakene fra Plankrav i KPA pkt. 1. B. Subsidiært følger nedenfor våre kommentarer til dispensasjonsvurderingen. Det anføres at hensynene bak plankravet ikke blir «vesentlig tilsidesatt», og at fordelene er klart større enn ulempene Hensynene bak plankravet blir ikke «vesentlig tilsidesatt». Tomten er bebygd med et eksisterende hus. Dagens bygg på tomten er i dårlig forfatning og det er ønskelig å bygge ny bolig heller enn å rehabilitere. Bygging av et nytt hus på tomten er forutsigbart da dette også er eksisterende bruk, samtidig som naboer og relevante myndigheter har fått medvirke i prosessen. Kommunens vedtak fremhever at overordnede forhold som grøntområder og infrastruktur vektlegges sterkt. Vi viser da til at tomten allerede er bebygd med hus og infrastruktur som egen tilførselsvei som fører inn til huset på tomten. Både hus og tilførselvei er vist på kart fra 1950-tallet og frem til i dag. Vi har dokumentert at det foreligger avkjørselstillatelse ved å fremlegge veiskjønn fra Vi viser også til uttalelsen fra kommunens fagetat innenfor disse områdene, Bymiljøtetaten, som i sin uttalelse konkluderer med at «Bymiljøetaten vil ut fra grøntfaglige og trafikkfaglige vurderinger ikke frarå at det gis dispensasjon for det omsøkte tiltaket». Vi kan dermed ikke se at hensynene bak plankravet blir «vesentlig tilsidesatt.» Etter Statens Vegvesens vurdering vil være vanskelig å utbedre avkjørselen (fra kommunal veigrunn til Krokeidevegen) isolert sett der den ligger i dag, på grunn av bebyggelsen og

7 terrengforholdene (!). Dette tilsier at selv om en skulle utarbeidet reguleringsplan i dette tilfellet så ville ikke en slik reguleringsplan kunne omfatte flytting av hele avkjørselen fra kommunal oppsamlingsvei/gangsti til Krokeidevegen, til et annet sted langs Krokeidevegen. Dette ville være et meget omfattende og kostbart prosjekt som det ikke ville være økonomi til å pålegge private regulanter selv om en skulle ønske å bygge et meget vesentlig antall boliger. Dette tilsier at en reguleringsplan i dette tilfellet ikke ville bidra til å forbedre infrastrukturforholdene eller trafikksikkerheten i forhold til dagens situasjon. I følge Statens Vegvesen sin egen vegdatabank er det kun registrert én trafikkulykke ved avkjørselen siden de startet med registreringer på slutten av 1970 tallet, altså kun én ulykke på ca 40 år. Utfallet var "lettere skade". Én ulykke er selvsagt en for mye, men ut fra Statens Vegvesen sine egne tall vil vi ikke karakterisere dette som en farlig avkjørsel. Vi kan dermed ikke se at hensynene bak plankravet skulle bli «vesentlig tilsidesatt» selv ved nøye vurdering av trafikkforhold og trafikksikkerhet. Vi mener at det omsøkte tiltaket ikke er av et slikt omfang at det nødvendiggjør en utbedring til fordel for fylkesveianlegget på dette tidspunktet. Å kreve at tiltakshaver tar kostnadene ved en reguleringsplan for å sikre en helhetlig planlegging for fylkesveien som ligger under Statens Vegvesen sitt ansvarsområde - anses som uforholdsmessig tyngende. I dette tilfellet kommer vilkåret om reguleringsplan fra det generelle plankravet i KPA pkt. 1. Vi viser derfor til at planbestemmelser - som den aktuelle bestemmelse i KPA - kun kan vedtas hvor dette er «nødvendig», jf. pbl Bakgrunnen for dette er bla. det alminnelige forholdsmessighetsprinsippet at det skal være balanse mellom hvor tyngende de vilkårene som stilles i vedtak (her til rammetillatelsen) vil være for den private, og nødvendigheten av dette vilkåret Fordelene er klart større enn ulempene Fordeler: - Forholdet til grøntfaglige verdier som friluftsliv og biologisk mangfold er blitt utredet og blitt ivaretatt som ledd i byggesaksbehandlingen. Det vises til uttalelse fra Bymiljøtetaten. - Vann- og avløpsetaten uttaler seg positivt til vann- og avløpstiknytning - Bymiljøetaten kan ikke se at det er trafikkfaglige forhold som taler mot tiltaket. - Et gammelt hus erstattes av en bolig tilpasset dagens behov og standard. - Et nytt arkitekttegnet hus vil bidra til en visuell og estetisk forbedring i forhold til gammel situasjon. - Eksisterende geologiske forhold vil bli vurdert, og eventuell eksisterende risiko avdekket og tiltak mot eventuell risiko vil dermed bli iverksatt. - Tiltakshaver kan i tillegg tilby seg til å redusere hekken langs bnr 199 ved avkjørselen fra den private veien på Sageneset til oppsamlingsveien/gangsti. Dette gjør at trafikksikkerheten vil bli forbedret som følge av tiltaket. - Det er gode oppvekstforhold for barn. - Kunnskap om lokalmiljø og lokalhistorie vil kommer lokalområdet til gode som følge av at tiltakshaver kan bli boende i området. Tiltakshavers familie har bodd på stedet siden 1840-tallet, i tilknytning til spinneriet og reperbanen som ble etablert nede ved Fanafjorden i Ulemper: - Statens vegvesen har uttalt seg generelt negativt til trafikkforholdene i området. Det bemerkes følgende til kommunens anførsler om ulemper:

8 - At en eiendom som er avsatt til bygg- og anlegg grenser til et LNF område kan ikke anføres som en ulempe. Arealet er jo nettopp avsatt til bygg- og anlegg for at dette skal være formålet. Grensen mot LNF-området utgjør bare også en mindre del av bnr 237 sin grenseflater mot andre eiendommer. - Dette er ikke snakk om en ny utbygging og huset har allerede godkjent atkomst og avkjørsel. Statens Vegvesen sin anførsel om ny utbygging/nyetablering knytter seg til Rammeplan for avkjørsler i Hordaland pkt. 12. Denne føringen gjelder imidlertid bare for «plassering av avkjørsel,» og det foreligger i Rammeplanen ikke lignende føring for bruk av eksisterende veier/ avkjørsler. - Adkomstvegen frem til privat vei er først og fremst en kommunalt eid oppsamlingsvei, og Bymiljøetaten har uttalt at trafikkforholdene ikke er konfliktfylte. - Det er ikke anført problematiske forhold ved den private vegen på Sageneset og Statens Vegvesen står fritt til å fremme forslag om reguleringsplan for Krokeidevegen og tilstøtende arealer for å utbedre veistandarden der. Det kan derfor ikke sees at veistandarden til Krokeidevegen skal være en ulempe i denne saken. Tomten ligger jo i god avstand fra Krokeidevegen og bidrar bare med en marginal del av trafikken til/fra Krokeidevegen. Vi deler ikke oppfatningen om at en dispensasjon vil kunne skape uheldig presedens. Det eksisterer ikke andre bebygde boligtomter med eksisterende avkjørselstillatelse i området som vil være aktuell for bygging av enebolig. Denne saken dreier seg ikke om såkalt «eplehage»- utbygging, men om en allerede utskilt boligtomt med vei og avløp lagt frem, foruten at det står et mindre hus der i dag. Området på Sageneset som er avsatt til bygg og anlegg i KPA som sokner til den aktuelle avkjørselen ved Krokeidevegen fremstår som etablert, hvor nært opp til samtlige boligtomter er bebygget. Om tiltaket skulle medføre en presedensvirkning i det hele, så ville denne i så fall være svært begrenset. Ved en gjennomgang av den offentlige byggesaksjournalen tilbake til 2001 kan vi heller ikke finne søknader om oppføring av eneboliger her. Etter vår kunnskap er det ikke bygget noen boliger her siden begynnelsen av 1990-tallet. Vi kan derfor ikke se at det skal eksistere et utbyggingspress i området, eller hvorfor vedtaket legger til grunn en slik bekymring Vår konklusjon Kommunens vedtak baserer seg sterkt på en uttalelse fra Statens Vegvesen. Til dette bemerkes det at Statens Vegvesen bare er indirekte berørt, og i svært liten grad. Det stilles også ytterligere krav for negativ vekting etter 19-2 (4) som ikke kan sees å være oppfylte i denne saken. Vår vurdering er at det å erstatte et lite gammelt hus med et estetisk finere hus som arkitekt har tilpasset til terrenget og omgivelsene vil være et meget positivt tiltak for nærområdet. Tiltaket vil nytte eksisterende infrastruktur helt frem til døren, og selv om Statens Vegvesen er generelt negativ til situasjonen nede ved Krokeidevegen, så ser kommunens fagetat, Bymiljøetaten, ikke trafikkfaglige hindringer for tiltaket. Byggesaken har ivaretatt forholdene til grøntfaglige verdier og vil hensynta eventuelle risikoforhold med tiltak som ellers ikke ville ha blitt gjennomført. Naboene er positive til tiltaket og ingen av dem har kommet med merknader. Vår vurdering er at dispensasjon ikke vesentlig vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen om plankrav. I tillegg er fordelene ved å gi dispensasjon klart større enn ulempene. Vennlig hilsen for Karen Rosendahl - tiltakshaver