Kjølsjøen hyttefelt. Vest Torpa Nordre Land kommune. Kjølsjøen sett fra kollen sør for feltet. Planbeskrivelse utarbeidet av Areal + AS

Transkript

1 Vest Torpa Nordre Land kommune Kjølsjøen sett fra kollen sør for feltet Planbeskrivelse utarbeidet av Areal + AS den v/ Aksel Askeland

2 1. Innledning Areal + AS har på oppdrag fra Jakob Hjelpestein Lunde utarbeidet forslag til reguleringsplan for Kjølsjøen hyttefelt. Oppstart av planarbeid ble kunngjort den , og alle berørte parter ble tilskrevet den Planen omfatter eksisterende hytteområde vedtatt i 1993 på gnr/bnr 53/4. I tillegg er det tatt med adkomstveg og masseuttak/-deponi nord for eksisterende hyttefelt. Planen inkluderer 9 allerede godkjente hyttetomter, hvorav 8 er fradelt og 4 er bebygd pr. dato. Hytte på gnr/bnr 53/66 (tomt nr. 2) hvor en ser Kjølsjøen i bakgrunnen Hensikten med planen er å regulere inn 10 nye fortettingstomter i feltet jfr. vedtak i planutvalget den , slik at det totalt blir 19 hytter i området. Det er fra før ikke lagt inn vann i hyttene som er godkjent i gjeldende plan og dette skal videreføres i den nye planen. 2. Planområdet Planområdet er 165 daa stort og er lokalisert ved Laenvegen øst for Kjølsjøen ca 8 km fra bygdesentrum Vest-Torpa, i Nordre Land kommune. Planens begrensning følger vedtatt grense i gjeldende plan langs Kjølsjøen med fløtedamanlegget og elva Kjølua. Den nye planen tar også med Laenvegen (bildet nedenfor) gjennom feltet og vegen opp til et mindre eksisterende masseuttak nord for feltet. Planområdet ligger mellom m.o.h. i delvis kupert terreng med slak sør/sørvestlig helling. Vegetasjonen består for det meste av furuskog med lav bonitet i sentrale deler av feltet, mens det går over i granskog med middels bonitet oppover mot Laenvegen og høyere. Noe innslag av bjørk i området. Bunnsjiktet består i hovedsak av mose, lav og lyng. Myrlendt i det sentrale området(bildet over) i feltet nedover mot vannet. En del berg i dagen sentrale/østre del av feltet. side 2

3 Kjølsjødammen fløteanlegg er et nyere tids kulturminne som er godt bevart og nylig restaurert. Damanlegget ble sist brukt og nedlagt i Anlegget er regulert til hensynssone bevaring kulturminne. Damanlegget med hytta Demningen hvor en i dag kan gå over /tursti side 3

4 Kjølsjøen hyttefelt med reg-grense på ortofoto Av tekniske anlegg i dag er eksisterende hytter, adkomstveger, 1 vannpost(v1) og damanlegget som er nedlagt. 3. Planforslaget Forslaget til reguleringsplan består av følgende planmateriale: Planbeskrivelse, reguleringsbestemmelser og reguleringsplankart. Det er som nevnt totalt 19 fritidsboliger/tomter innenfor plangrensa. Planforslaget legger til rette for 10 nye tomter for fritidsbebyggelse, med tilhørende veger, 1 ny vannpost og grønnstruktur / friluftsformål. Fra før av er det 9 tomer hvorav det er oppført hytter på 4 av disse. Vannpost V1 ved vegkryss mellom tomtene 53/67 og 53/76 vil være en felles vannpost for eksist. tomter nr. 8, 53/66, 67, 73, 76, 77, 78 og nye tomter nr. 12, 13, 14 og 15. side 4

5 En ny vannpost V2(utsnitt til venstre) er planlagt i krysset mellom tomt 11 og 16. Her er det plass til parkering i forbindelse med at en benytter vannposten. V2 vil være en felles vannpost for eksist. tomter 53/74, 75 og nye tomter nr. 10, 11, 16, 17, 18 og 19. På hver hyttetomt kan det oppføres bygningsmasse med totalt bebygd areal(bra) på 120 m 2. Det kan oppføres maks 3 bygg, og hovedhytta kan være maks 90 m 2 (BYA). Maks mønehøyde er 500 cm og grunnmur skal ikke være høyere enn 100cm. Alle høyder måles fra eksisterende terreng. Bebyggelsen skal mest mulig underordne seg omgivelsene og naturpreget i området. Vegger skal derfor være i trepanel eller tømmer, eventuelt i kombinasjon med naturstein. Skarpe eller lyse farger tillates ikke som hovedfarge på fasader. Parkering skal skje på tomta, og det kan brøytes veger i området. - De 4 hyttene som er oppført i området i dag(53/74 er ikke ferdigstilt): 53/73 53/74 53/66 53/67 Se reguleringsbestemmelsene for flere detaljer. side 5

6 Plankart-utsnitt med området hvor tomtene/utbygging er planlagt: Tomter med lys farge er nye(10 fortettingstomter) og tomter med mørk farge er eksisterende / godkjente tomter. - Nye tomter er markert med en ref-stikk i terrenget inne på tomta. side 6

7 Badeplass i vika på bildet til venstre nedenfor er sikret/regulert i planen. Kolle med bålplass/grilling på bildet til høyre. Det er svært gode frilufts- og aktivitetsmuligheter i området med turgåing, jakt, fiske, bading, sykkel og bærplukking for å nevne noen. Laenvegen knytter seg til et stort vegnett som egner seg svært godt til sykling. Eksisterende skiløype går ca 2-3 km fra Kjølsjøen hyttefelt. På plankartet er det derfor vist skiløypetilknytning fra området nord for Laenvegen ved tomt 10. Løypa skal gå langs eksisterende veg som går opp til masseuttaket/-deponiet, og som følgelig kun skal fungere som sommerveg. 4. Vudering av konsekvenser og andre hensyn 4.1 Byggegrunn, beliggenhet, utsikt og sol Området egner seg godt til utbygging av 10 nye hytter. Området har svært gode solforhold og utsiktsforholdene mot vannet er gode. Tomtene har stort sett utsikt sør- og vestover, noen også østover. Det er for øvrig fast og god byggegrunn der hvor tomtene er plassert i feltet, enten morenemasser eller fast fjell(skrint jordsmonn). Tomtene/bygg vil ligge med 100 meters avstand fra vassdrag med unntak av 1 tomt nr. 15 som er lokalisert 50 meter fra vassdrag. Da 1 av 19 tomter/hytter vil ligge nærmere enn 100 meter, så er dette i tråd med kommunens kommentar på forhåndskonferansen. Tomta vil ikke hindre fri ferdsel langs vassdrag, og tomta er plassert innenfor sikra tursti til fløteanlegget i tillegg til at den heller bort fra vannet. På tomt nr. 19 er byggegrensa justert noe for å få plassert bygg på en hensiktsmessig måte. 4.2 Kantvegetasjon Langs Kjølsjøen og elva Kjølua er det regulert hensynssone kantvegetasjon med 30 meters bredde. Kantvegetasjon ved vannet side 7

8 Det er forholdsvissen glissen furuskog og noen steder myrlendt helt ned til vannet med noe lauvskog enkelte steder. En må drive skjøtsel i sonen for å ivareta preget og tilstrekkelig vegetasjon for å opprettholde formålet. 4.3 Omgivelsene Hyttefeltet ligger som eneste felt i et stort sammenhengende utmarks- / skogsområde uten spes. inngrep foruten skogsveger. Landskapets form og skogen rundt gjør at hyttene ikke har noen spes. fjernvirkning. Fortettingsplanen ivaretar preget og utvidelsen av området er svært beskjeden. Oversiktskart Utsikt sørover fra området ovenfor hyttefeltet Utsikt østover fra tomt 53/78 Fra høyden oppe ved masseuttaket - ser østover mot bygda Vest-Torpa side 8

9 4.4 Avkjørselsforhold veger Det er kun private veger i området. Adkomst til feltet skjer fra 2 forskjellige steder på Laenvegen, og det er totalt 7 interne veger. Eksisterende veger til de eksisterende hytter/tomter er innregulert. Laenvegen, ser vestover - ved vannpost V2, avkjøringslomme fremme til venstre Veg 1 er eksisterende/opparbeidet veg til 11 tomter(8, 12, 13, 14 og /66, 67, 73, 76, 77, 78), og tar av fra Laenvegen på en oversiktlig strekning. Veg 1 sett fra krysset/laenvegen Veg 2 er eksisterende/opparbeidet og er adkomst til 2 tomter - 53/77, 78. Veg 2, enden ved 53/78 side 9

10 Veg 3 er eksisterende/opparbeidet og er adkomst til 3 tomter, 53/66, 76 og ny tomt nr. 13. Veg 4 er ny veg til ny tomt nr. 15. Veg 5 Dugurdshaugvegen - er eksisterende/opparbeidet veg som tar av fra Laenvegen i samme kryss som veg 1. Veg 5 går opp til masseuttaket/-deponiet, og er kun sommerveg(skal ikke brøytes) fra krysset med veg 6 pga. det er skiløype langs denne vegen. Veg 5 Dugurdshaugvegen - opp til masseuttaket avkjøring veg 6 ca. ved rød pil Veg 6 er ny veg til nye tomter nr. 10 og 11. Veg 7 er eksisterende/opparbeidet veg til 3 tomter(16, 53/74, 75) og tar av fra Laenvegen på en oversiktlig strekning. Veg 7 ca ved avkjøring til tomt 16 og 53/75 Eksisterende veger i hytteområdet er lagt svært godt i terrenget uten store inngrep. side 10

11 4.5 Turstier Det er regulert inn 3 tistier(tursti 1-3). Tursti 1-2 er eksisterende turstier til fløtedamanlegget og badeplassen og 1 ny Tursti 3 fra veg 7 til badeplassen. Turstiene er sikra med 10 meters brede korridorer. Tursti 3 kan opparbeides slik at hensyn til universell utforming tas. Tursti fra hyttefeltet bort til fløteanlegget 4.6 Masseuttaket/-deponiet Det er regulert inn et eldre lite masseuttak nord for feltet. Her er det tatt ut noe masser i årene som har gått, og det er allerede revegetert naturlig i deler av uttaket. Uttaket vil fungere svært godt som suplement-uttak av masser som er nødvendig for anlegg i det nye hytteområdet, samtidig som det kan være et deponi for evt. overskuddsmasser fra utbyggingen. Masseuttakets utstrekning er vist på plankartet og det er tatt med en vegetasjonsskjerm rundt. En kan på bildene over se massene som kan tas ut. Det beplantes etter ferdig uttak og deponerte masser er planert ut. side 11

12 Det kan tas ut masser ned til kote 706 (som i dag). 4.7 Vannforsyning og avløp Som nevnt er det ikke tillatt med innlagt vann/utslipp fra hyttene som er godkjent i gjeldende plan. Dette skal videreføres i den nye planen. Det er regulert inn 2 vannposter. Det kan for øvrig nevnes i den anledning at det er mye dårlig grunn som ikke er egnet for naturlig infiltrasjon, pga. mye av området har svært skrint jordsmonn med berg i dagen samt at det er mye myr. Jfr. kommunens ønske og krav så skal det planlegges for tradisjonelle hytter med felles vannposter i feltet. 4.8 Naboer Som nevnt er det stor avstand til nærmeste hyttefelt. Det er ca 300 meter til naboteig i øst og i vest og sør så grenser en inntil andre teiger. Damanlegget er også regulert inne på gnr/bnr 61/5 hvor hytta ligger. Det er 4 eksisterende hytter og ytterligere 4 fradelte tomter i feltet. Alle er varslet og nye tomter er merka i terrenget. Grunneier har også informert hytteeierne spesielt i forbindelse med planarbeidet. Vi har ikke mottatt noen merknader fra hytteeiere/naboer. 4.9 Strømforsyning Det er pr. dato ikke lagt fram elektrisitet til feltet, og det er heller ikke planer om dette pga. uforholdsmessig høye kostnader, pga. stor avstand fra nærmeste tilknytningspunkt i bygda og få tilknytninger. 5. ROS-analyse Det er gjennomført ROS-analyse som er vedlagt plandokumentene. Å bemerke her er spesielt i forhold til NVE sin uttalelse vedr. flom/erosjon. Kjølsjødammen/fløteanlegget ble nedlagt i 1968 og vannet er ikke regulert lenger. Det har aldri vært registrert noen flom her eller i elva Kjølua. Tomtene ligger i god avstand og i god høyde fra vassdrag. Det er også regulert inn hensynssone kantvegetasjon som skal forhindre evt. erosjon her. For øvrig er det mye fjell mot vassdrag og eller stabile masser/morene i ormådet. 6. Avsluttende kommentarer Vi har mottatt uttalelser i forbindelse med oppstart fra Fylkesmannen i Oppland, NVE og Oppland fylkeskommune. Forhold og moment de tar opp er kommentert og tatt opp i denne planbeskrivelsen. Se spes. nyere tids kulturminne, omgivelser, kantvegetasjon, 100 meters belte, masseuttak/deponi og ROS-analyse. Området egner seg svært godt for fortetting av ytterligere 10 tomter. Det er gode sol- og utsiktsforhold, adkomstmuligheter til eksisterende vegnett og feltet er godt tilpasset omgivelsene/landskapet. Vedlegg: Reguleringsplankart Reguleringsbestemmelser ROS-analyse Areal + AS, Aksel Askeland, side 12