Rapport 1 Alternative utbyggingsformer

Transkript

1 Rapport 1 Alternative utbyggingsformer Oppsummering av vurderte utbyggingsformer i sammenheng med utvikling av reguleringsforslag for Laksevåg verft

2 Innhold 1. Overordnet plan Vedtatt planprogram Aktuelle spørsmål og problemstillinger Historiske referanser Alternativ 1 - Dagens situasjon Alternativ 2 - Utbygging på nåværende arealgrunnlag Alternativ 3 - Verftet som videreutviklingsområde full utbygging Analyse av vurderte utbyggingsformer Anbefalt utbyggingsform - grunngiving Type konsekvenser av anbefalt utbyggingsform

3 1. Overordnet plan Kommuneplan Arealdel KPA Utsnitt av arealdelen til kommuneplanen for Bergen viser ytre Laksevågneset som industri, kontor og lager område. (I/K/L 13). Laksevåg verft inngår i område I/K/L 6 med de samme arealbruksformål. Laksevågneset skal videreføres som rent næringsområde for tyngre og arealkrevende næringsvirksomhet/verft. Deler av Laksevågneset kan transformeres til et mer sammensatt og intensivt utnyttet nærings- og byggeområde. Her kan økte byggehøyder vurderes i etterfølgende reguleringsarbeid. Transformasjon med utvikling av verft og annen næring kan legges inn i reguleringsplan(er). I ytre del av Laksevågneset er det angitt en mulig byggehøyde på 27 meters høyde. Området S9 omfatter Laksevåg senter med tilstøtende bebyggelse mellom Kringsjåveien og Johan Berentsens vei. I/K/L 6 omfatter Laksevåg verft. Området I/K/L 13, omfatter Ytre Laksevågneset/Sørevågen og Nordrevågen med Forsvaret og Ubåtbunkeren. Denne siste er en aktiv forsvarseiendom og et krigs-/ kulturminne. 3

4 I retningslinjer og bestemmelser til kommuneplanens arealdel er det for flere tema stilt krav til avklaring forut for videre utvikling av Laksevågneset. Kommuneplanens retningslinjer krever generelt - VA Rammeplan - Dokumentasjon av kulturminnegrunnlaget - Avklaring av forholdet til fremtidig system for fjernvarme Trafikkmessige avklaringer gjennom analyse og konkrete tiltak for tilpassing til overordnet vegnett for kollektivtrafikk, kjørende i bil, syklister og gående. 4

5 Kommunedelplan KDP Bergen indre havn Utsnitt av kommunedelplanen Bergen Indre Havn. Laksevågneset er delt inn i 8 delområder, hvorav Laksevåg Verft inngår i tre: IKL4, I/KL/landutvidelse i Sørevågen og I/L 1 Verftet med område i sjø I tillegg til de tre områder som er merket på kommunedelplanen vises farled utenfor verftsområdet. For verftet er det satt av plass (AB 3) til en flytedokk nr 2 som kan ligge parallelt med nåværende. Laksevågneset forøvrig - Ytre del av Laksevågneset er definert som område I/L 2, industri /lager med offentlige veger fram til sjø via forlengelse av Vågsgaten og Laksevågneset. Byggehøyde maks 27 med enkeltelementer som kan være høyere. - Næringsarealene som ligger mellom Vågsgaten og Johan Berentsens vei har områdebetegnelsen I/K/L 5. Byggehøyde her er satt 20 m. - Forsvarets anlegg og område på Laksevågneset ligger i enden av Vågsgaten og har betegnelsen O 2. Næringsområdet mellom Johan Berentsens vei og Nordrevågen har betegnelsen I/K/L 6. 5

6 2. Vedtatt planprogram Planprogrammet ble vedtatt med følgende vedtak: I vedtaket blir det presisert at alternative utbyggingsløsninger innenfor planområdet, med fokus på vurdering av konsekvenser for eksisterende næringsaktiviteter skal utredes som eget tema. 6

7 3. Aktuelle spørsmål og problemstillinger Spørsmål om valg av utbyggingsform ses her i sammenheng med mål om videreutvikling av Laksevåg verft som del av det sentrumsnære industriområdet, Laksevågneset. Foreslått arealbruk samsvarer med de funksjoner som er vist i vedtatt, overordnet planverk. Variabler her er omfang på utfylling i sjø og funksjonalitet i forhold til verftets og stedets muligheter for videreutvikling. Referansene for alternative utbyggingsformer er definert slik: Alternativ 1 - Dagens situasjon, Alternativ 2 - Utvikling innenfor dagens rammer, Alternativ 3 - Synliggjøre og nytte stedets reelle potensial for utvikling. Laksevåg verft skal videreutvikles for: - fortsatt skipreparasjon og vedlikehold - import av skipsskrog som ferdigstiles - parallelle produksjoner fra en til to flytedokker og en tørrdokk - tre nye produksjonshaller på ytre verft - produksjons- og teknologikompetanse. Området Laksevåg verft må tilpasses punktene over og har potensial for ytterligere utvikling. Dette kan kreve: - Bedre organisering av virksomhet i og langs Sørevågen - Ny vei langs indre del av Sørevågen Verftsveien - Økte dybder ved nye kaier, lengre kailinje i ytre verft - Nytt havnelager/ høylager som gir plass for verft og underleverandører - Nytt kontorbygg for verftsrelatert virksomhet - Felles parkeringsanlegg for verftet og Laksevågneset - Fjerne dagens bilparkering fra kaier og verftsplan - Kontorbygg over høylager for andre virksomheter i maritime og marine næringer. Premiss for nyregulering av verftet og videre utvikling i området er: - Omlegging og kapasitetsutvidelser i eksternt trafikksystem på land. - Hensyn til nyttetrafikk og parkering for andre bedrifter på Laksevågneset skal inngå i aktuelle løsninger på Laksevåg verft - Fjerne bilparkering fra ytre verftsområde, til fordel for intern nyttetransport. - Øke kaiarealet for verft og gi plass til nye produksjons- og monteringshaller, som ligger nær sjøen - Sikre større nærliggende lagerlokaler 7

8 4. Historiske referanser Laksevåg bygningskommune I reguleringskartene til Laksevåg bygningskommune fra 1925 og senere kart over industristrøkene fra 1939, kan man påvise trekk i utvikling av verftsområdet og Laksevågneset. I løpet av denne perioden blir verftskaien strammet opp. Mindre hoper tas inn som landarealet til verftet og kaier på Laksevågneset får økt lengde. Forslag til reguleringsplan for Laksvaags Bygningskommune Bebyggelsesplan, original i 1:

9 Kartutsnitt for regulert industristrøk på Laksevåg fra Industristrøket er delt i to, i en nordvestlig del med Nordrevågen, Laksevågneset, Søndrevågen og verftet. På den andre delen, sørøst for Kirkebukten, forsetter industristrøket mot det som i dag er Puddefjordsbroen. Puddefjordsbroen ble tatt i bruk i Laksevågfergen gikk frem til Ferjeleiet på Laksevågsiden lå inntil verftet og hadde egen brygge og hus, ferjehallen, like ved Gamle Laksevåg forbruksforening. Fergen gikk mellom Nøstet og Laksevåg. Etter at dette plankartet forelå, ble et tysk marineverft anlagt i Sørevågen. Ubåtbunkeren Bruno ble oppført som en enorm betongkonstruksjon i Nordrevågen. Området var utsatt for flere angrep fra vestallierte jagerfly. Den 4. oktober 1944 omkom 194 sivile personer under et bomberaid, blant annet 60 elever ved Holen skole. 268 boliger på Laksevåg ble totalskadd i løpet av krigen

10 5. Alternativ 1 - Dagens situasjon Nytt tilgjengelig næringsareal: 0 m 2 Bebygd areal: m 2 (Verftsplan) Tilkomst til verft og Laksevågneset: Tilkomst som i dag med blanding av tungtransport og privatbiler i Damsgårdsveien, Håsteinsgate og Vågsgaten/Laksevågneset. Parkering: Parkering på verftsplan og kantparkering i tilstøtende gatenett. Utviklingsmuligheter: Grunnlag for utvikling innenfor eksisterende bygg med provisoriske tilpassninger og utnytting av eksisterende bygningsmasse. Det vil innfor disse rammer være begrenset mulighet for videreutvikling av verftsdriften. Tilgang på landareal ved verftet er en begrensende faktor. Sørevågen: Havneområdet blir benyttet som i dag, der dybdeforhold setter begrensninger for havne- og verftsvirksomheten. 10

11 Basis- og referansealternativet er verftet slik det fremstår i dag, innenfor eksisterende kailinje. Denne løsning forutsetter at verftet kan drive videre med utgangspunkt i eksisterende bygninger og anlegg. Hvorvidt verftet faktisk kan drive videre uten endringer med den aktivitet, drift og produksjon som er bestilt til Laksevåg verft, er usikkert. De fleste bygg på området er etter hvert tatt i bruk på nytt. Verftet utvider produksjonen med parallelle ferdigstillinger av flere skip. Det blir knapt med plass for levering av skips og utrustningskomponenter og en intens blanding av alle typer interntrafikk, parkering, lager og produksjon på verftsplanet. Forslaget løser ikke de registrerte naboinnvendinger til situasjonen og de registrerte trafikkproblemer og trange forhold i Vågsgaten / Laksevågneset. Det kan oppstå intern arealknapphet med mangel på parkering, nybygg og egnet lager. 6. Alternativ 2 - Utbygging på nåværende arealgrunnlag Nytt tilgjengelig næringsareal: m 2 (Verftsplan) Bebygd areal: m 2 (Verftsplan) Tilkomst til verft og Laksevågneset: Tilkomst som i dag med blanding av tungtransport og privatbiler i Damsgårdsveien, Håsteinsgate og Vågsgaten/Laksevågneset. Parkering: Parkering på verftsplan og kantparkering i tilstøtende gatenett. Grunnlag for utvikling av verft og annen virksomhet innenfor eksisterende bygninger og tilpassning av nye utbyggingstiltak Utviklingsmuligheter: Muligheter for en utvidet bygningsmasse som kan dekke deler av dagens produksjon og lagerbehov. Det vil være muligheter for dagens leietaker til videreføring av virksomheter, men med begrensede utvidingsmuligheter og omlegging av drift. Forslaget vil ikke kunne gi ønsket arealdisponering på verftsplanet med transportsoner og tilgjengelighet for tungt utstyr til verftsindustrien. Sørevågen: Havneområdet blir benyttet til verftsvirksomhet, men med utsprenging/mudring for å bedre dybdeforholdene i havnen. 11

12 Langs Vågsgaten / Kringsjåveien kan tenkes ført opp et nytt sammenhengende bygg. Med eksisterende kailinje, vei og transportarealer tett på, vil dette bli et komplisert bygg. Tiltaket kan vanskelig bli fullt ut dekkende for verftet, for felles parkeringsløsninger og for å bygge lokaler for underleverandører i egnet kvalitet. Tiltaket løser ikke trafikkproblemene og naboforbehold som er omtalt i referansealternativet. 12

13 7. Alternativ 3 - Verftet som videreutviklingsområde full utbygging Nytt tilgjengelig næringsareal: m 2 (Verftsplan) Bebygd areal: m 2 (Verftsplan) Tilkomst til verft og Laksevågneset: Bruk av eksisterende veier, men med utviding og omlegging av kjøremønster tilpasset bruken. Parkering: Parkering på verftsplan og i omkringliggende gatenett flyttes til parkeringshus i bakkant av bebyggelse langs Kringsjåveien/Vågsgaten. Mulighet for å tilby parkering for tilstøtende næringsarealer på Laksevågneset. Utviklingsmuligheter: Fremtidsrettet og strukturert utbygging der det gis rom for utvikling og utviding av verftsdriften. Legges til rette for strukturerte kontorlokaler med nærhet til verftsdriften. Lager lokaliseres i tilknytning til havneområdet rundt Sørevågen. Sørevågen: Utfylling og avretting av kaier langs deler av Sørevågen frigjør 3200m 2 nytt kaiareal. Utfylling vil gi tilfredsstillende dybdeforhold i tilknytning til havnen. 13

14 Om anbefalt alternativ. For å kunne bygge nytt og tyngre langs Kringsjåveien / Vågsgaten må en løse parkeringsforholdene på Laksevågneset. En utvidelse av kaien i Sørevågen gir nytt landareal. Økt landareal supplerer det eksterne og interne vegsystemet. Det blir plass til felles parkeringsanlegg, høylager, nye verftsarealer og kontorlokaler. Ved å fjerne dagens parkering får verftet mer tilgjengelig areal ute. Verftet får kaier som har tilstrekkelig kaidybde og økt kailengde. Nye kaier i ytre del i Sørevågen, gir en effektiv landforsyning for produksjon på skip i to flytedokker. En dokk er ny. Modellbilder Situasjonen der plangrensen grenser mot eksisterende industribebyggelse på Laksevågneset Modellbildene viser åpninger og visuelle allmenninger mellom hver etappe. Planlagt bebyggelse med høyhus og industrihaller i forgrunnen. 14

15 Hver etappe har to kontorlameller med en glassgård mellom. I glassgården er det tenkt resepsjon, kafeteria, heiser og trapper. Glassgårdene skal formidle lys og utsyn og være en klimakontrollert sone. Parkering plasseres i bakkant mot fjellskjæringen. Lamellbebyggelse og nytt nedkjøringssystem til parkeringshus i forkant av Kringsjåveien. Høyhus og verftshallers plassering i forhold til eksisterende bebyggelse 15

16 Bebyggelsen mot Vågsgaten og Kringsjåveien 16 Lamellbebyggelse mot Vågsgaten og Kringsjåveien

17 Lamellbebyggelse i forgrunn, nedkjøring til parkeringsanlegg, verftshaller og høyhus på verftet, sett fra Kringsjåveien. 17

18 8. Analyse av vurderte utbyggingsformer Alternativ 1. - O alternativet / som i dag Alternativ 2. - Delvis utbygging på nåværende arealgrunnlag Alternativ 3. - Nytte stedets muligheter for utvikling, fullverdig utvikling Viktige egenskaper og kriterier for å lykkes (suksessfaktorer): 1. Løse og bedre trafikk- og parkeringssituasjonen på Laksevågneset 2. Arealstørrelser på land og sjø 3. Vilkår for effektiv verftsdrift 4. Mulighet for nye næringer som har tilknytning til lager, industri og virksomhet som trenger et miljø for integrert teknisk produksjon, design, nødvendig rådgivning og service 5. Tilpasninger i overordnet vegnett For å imøtekomme eiers ønske om å bygge ut området på Laksevåg verft vil anbefalt løsning være en fullstendig og fremtidsrettet utbygging alternativ 3. Det er denne utbyggingsformen som best svarer til de kriterier som er satt for en utbygging, sett fra overordnet planer fra Bergen kommune og fra verftseiere. Se utdyping av grunngivning i punkt

19 9. Anbefalt utbyggingsform - grunngiving Laksevåg verft ligger i byen. Det er en attraktiv beliggenhet til å få tak i kvalifisert og tilstrekkelig med arbeidskraft. Her kan bedriftseiere samle nødvendige fag- og spesialarbeidere og teknologiske rådgivere - som sammen med spesialarbeidere kan utruste og sluttføre byggingen av nye skip, oppgradere eldre båter og forestå leveranser til de maritime næringer. Etablering av felles parkeringsanlegg og omlegging av kjøremønsteret til verftsområdet, vil gi bedre vilkår for verftsproduksjonen og sikre transporten på verftsplanet. På Laksevågneset er det i 2009, ca 15 eiendommer som har sterkt varierende utnyttelse og karakter. Her er det mulig å organisere bruken av arealer, bygninger, trafikkforhold og grensesnittet til omgivelsene mer effektivt og miljøvennlig. Ved anbefalt utbyggingsform kan begrensende faktorer i dagens trafikksystem løses. Eier og verftsdriver ønsker å tilrettelegge anlegg og bygningsmasse for å tilfredsstille industriens fremtidige krav. Dette kan handle om mulighet for sterkere samlokalisering av funksjoner som produksjon, lager, transport, teknologisk kunnskap og administrasjon/ prosjektledelse. Tilpasset infrastruktur og samlokalisering av produksjon, transport og teknisk, markedsmessig og finansiell kompetanse kan bli viktige momenter i fremtidig internasjonale konkurranse på ferdigstilling av skip. I fremtiden foreslår Bergen kommune en mulig avlastningshavn for cruisetrafikken på ytre Laksevågneset. Slike beslutninger kan over tid gi signal til områdets brukere om en mer intensiv og mer ordnet karakter i området. Ved å fornye bebyggelsen og rive størstedelen av de eldre, mindre lager- og verkstedsbygningene, kan en gi verftet og samarbeidende bedrifter nødvendig plass. Økt areal for lagerformål nær sjø, på en utvidet kai i Sørevågen, er viktige tiltak i anbefalt utbyggingsform. I næringsmessig sammenheng ønsker eier å åpne området for etablering av flere bedrifter. En legger til grunn at anbefalt utbyggingsform vil sikre driften av verftet og øke antall arbeidsplasser. Marin Eiendomsutvikling AS ønsker å legge en tyngre utbyggingsform til grunn for ny reguleringsplan for Laksevåg verft. Etter reguleringsvedtak vil en ha grunnlag for å utvikle virksomhet innen marine næringer. Det er ønskelig å bygge ut dette område som en samling av aktuell fagkunnskap - sammen med leverandører til skips-, verfts-, olje-/gass-, fiskeri- og militær servicevirksomhet. 19

20 10. Type konsekvenser av anbefalt utbyggingsform Konsekvensene ved en anbefalt utbygging er sammensatt. - Planforslaget krever utbygging av et større kryss mellom Kringsjåveien og Damsgårdsveien og et felles parkeringshus for Laksevågneset på verftsområdet inntil fjellskjæringen langs Kringsjåveien og Vågsgaten. Kantparkering i Vågsgaten stoppes. Det innføres soneparkering i tilstøtende boligområder. Innvendinger som næringsdrivende på Laksevågneset har hatt til avviklingen av trafikk kan motvirkes ved deling av tungtrafikken til nord, og de ansattes parkering fra nytt vegkryss i sør. Dagens privatbilparkering i Vågsgaten legges til et nytt parkeringsanlegg. Håsteinsgate stenges for gjennomkjøring ved Damsgårdsveien. - Byform og landskapsbilde. To flytedokker, tre nye verftshaller og kontorbygg på verftet vil bli et markert landemerke som understreker industri og næring som del av Bergen sitt fremtidige havnebilde. - Nærmiljø og fjernvirkning vil bli endret, men kan tilpasses områdets utsiktkvaliteter. - Økt utnyttelse med flere bedrifter på dagens verftsområde og på Laksevågneset vil gi ønsket grunnlag for utvikling av Laksevågneset som et rent næringsområde. - Anbefalt utbyggingsform og plassering av parkeringsanlegg innbærer private samarbeidsløsninger og avtaler mellom private aktører på Laksevågneset og eiere til Laksevåg verft. 20