Utval Utvalssak Møtedato Hovedutval for teknikk, miljø og næring 62/ Reguleringsplan for Buhagen vest - 61/25 første gangs behandling

Transkript

1 Surnadal kommune Arkiv: Arkivsaksnr: 2015/ Saksbehandlar: Håvard Stensønes Saksframlegg Utval Utvalssak Møtedato Hovedutval for teknikk, miljø og næring 62/ Reguleringsplan for Buhagen vest - 61/25 første gangs behandling Vedlegg Planbeskrivelse Bestemmelser-PBL _fm_reg_(plankart) 4 ØYE KULTURMILJØ, BOLIGOMRÅDE BUHAGEN, vest 5 Uttale frå Erik L. Moen 6 Uttale frå Møre og Romsdal fylkeskommune 7 Øye - kulturmiljø Kart 8 Oppmoding om å vente med vidare planlegging av boligfeltutvikling 9 Uttale frå Jon Olav og Anita Holte 10 Uttale frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal 11 Uttale frå Statens vegvesen - Varsel om oppstart av reguleringsplan 12 Orientering ang. bustadområdet Buhagen vest 13 Plangrense vest i forhold til avtand til gardstun 14 Øye kulturmiljø - Bustadområde Buhagen vest

2 Saksopplysningar Tidlegare politisk behandling: Hovudutval for teknikk, miljø og næring : Vedtak: Saka utsettes til arealdelen i kommuneplanen blir vedtatt. Hovudutval for teknikk, miljø og næring : Vedtak: Saka om Buhagen Vest blir teke opp på nytt i neste møte i TMN. Forslag til detaljregulering for Buhagen vest mottatt frå Suconsult AS på vegne av grunneigar Ola Ranes. Det planforslaget som foreligger til behandling består av: - Plankart i målestokk 1 : Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse datert Hensikten med regulering Hensikten med reguleringsplana er å tilrettelegge for bustader. Bakgrunn for reguleringsplana Området kom inn i kommuneplana sin arealdel ved eit innspel frå grunneigar Ola Ranes. Ranes hadde hatt fleire interessentar som ønska å bygge hus i området ved Buhagen. Buhagen er veldig attraktivt, og kommunen har og hatt fleire henvendelsar om ledige tomter i området. Ranes sendte inn forslag om å ta dette inn i kommuneplana sin arealdel. Området vart prioritert i sak i kommunestyret i februar Kommuneplana er ikkje vedtatt, men det vart starta opp med reguleringsplanarbeid parallelt med rullering av kommuneplana. Området er planlagt i privat regi.

3 Eiendomsforhold Det planlagte bustadfeltet på gnr/bnr 61/25 er eigd av Ola Ranes. Bustadfeltet grensar mot regulert kommunal gang- og sykkelveg i nord, kommunal veg i aust og gamle Øye prestegard i vest. Gjeldande reguleringsplan Gjeldande reguleringsplan for området var vedtatt i I gjeldande plan er området vist til landbruksområde. Innkomne merknader til planoppstart Plana var varsla i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, med brev til berørte partar datert Oppstart var kunngjort i ei avis og på kommunens nettsider. Det kom inn totalt 7 innspel til planarbeidet. Desse følger saka som vedlegg. Hovedtrekka i merknadene er referert nedanfor. Uttalelse frå Fylkesmannen i Møre og Romsdal, datert I og med at bustadfeltet vil ligge nær tunet på garden rår dei til at den vestlege grensa til området blir trekt lenger aust slik at det blir ein buffersone mellom det nye bustadfeltet og tunet på garden. - Dyrka mark som blir omdisponert må få ei høg utnyttingsgrad for å forhindre vidare utbyggingspress på viktig landbruksareal. Det må avklarast om området kan vere utsett for vegtrafikkstøy. - Føreset at barn og unge sine interesser blir teke i vare på. - Må gjennomførast ei ROS-analyse for planområdet. Forslagsstillers kommentar:på grunn av at det er avsatt eit område for framtidig ny veg på austre kant av området får ein ikkje flytta grensa heilt inn til eksisterande veg. Rådmannens kommentar: Det er ønske om høg utnytting av området. Fylkesmannen ber om at området blir forskyva austover. Dersom det blir eit bufferområde i mellom bustadfeltet og garden vil det ikkje bli like høg utnytting av området, samtidig som det arronderingsmessig ikkje vil bli praktisk mogleg å drive jorda i beltet mellom garden og bustadområdet. Rådmannen foreslår å ta inn byggegrense mot garden. Uttalelse frå Møre og Romsdal Fylkeskommune, datert Området er undersøkt med omsyn til automatisk freda kulturminne, og det vart ikkje påvist nye kulturminne. - I regional delplan for kulturmiljø av regional og nasjonal verdi, som vart vedtatt i juni 2015 er Øye kulturmiljø listeført som nasjonalt verneverdig. Fylkeskommunen meiner at tiltaket vil gi ei vesentleg forringing av opplevinga og forståinga av Øye kulturmiljø, og at eit stort bustadfelt vil kunne bli svært skjemmande for prestegarden. Dei vil ikkje akseptere dersom dette tunet vert bygd saman med eit nytt bustadområde, då kunnskaps- og opplevingsverdien til gardstunet er nært knytt til det opne kulturlandskapet. Varsler innsigelse til plana. - Minner om at det må etableres eigna uteareal til leik. Forslagsstillers kommentar: Etter samråd med kommunen har dei ikkje kommentert denne uttalen da dei ikkje hadde høyrt om omfanget av Øye kulturmiljø tidlegare. Rådmannens kommentar: Det vart gjennomført arkeologiske registreringar sommaren Redistreringane kosta tiltakshaver ca kr. Det vart ikkje gjort funn. Det var stor overrasking da kommunen mottok kartet som viser omfanget av Øye kulturmiljø. Kommunen har ikkje sette dette kartet tidligare. Øye kulturmiljø står i regional delplan, men har ikkje tidlegare vore kartfesta. Rådmannen undrar seg på kvifor dette kartet ikkje har vore på banen på eit mykje tidlegare tidspunkt, i det minste under høyringa til den regionale delplana. Når kartet kjem no i samband med oppstart av ein reguleringsplan, er rådmannen av den klare oppfatning

4 av at det kjem for seint på banen. Tiltakshaver har bruka mykje pengar på arkeologiske undersøkingar i tillegg til bruk av konsulent til å lage reguleringsplan. Kart frå Møre og Romsdal fylkeskommune. Kulturmiljø. Uttalelse frå NVE, datert Området kjem ikkje i berøring med kjente fare- eller aktsemdsområde som skred eller flom. Planområdet er delvis lokalisert på morenegrunn og delvis på elveavsetningar. NVE anbefaler at det i samband med ROS-analysen til planforslaget blir sjekka om det finnes grunnundersøkingar eller anna dokumentasjon på grunnforholda i samband med bygging av boligane aust for planområdet. Forslagsstillers kommentar: Det finnes ingen grunnundersøkingar i samband med utbygging av eksisterande Buhagen boligfelt. Rådmannens kommentar: Innspelet er tilstrekkeleg kommentert av forslagsstillar. Uttale frå Statens vegvesen, datert Området er i tråd med statlege retningsliner for samordna bolig, areal- og transportplanlegging. Rår til at ein gjennom plana sikrar fri sikt i kryss og avkjørslar. Ber om at det blir gjort vurderingar i forhold til støyproblematikk. Forslagsstillers kommentar:boligfeltet ligger på ein høgde som delvis skjermar området frå fylkesvegen. Rådmmanens kommentar: Trafikkstøy frå fylkesvegen vil ikkje vere eit problem i dette området grunna at den ligg i såpass lang avstand frå planområdet. Uttale frå Surnadal senterparti og Surnadal Kristelege folkeparti, datert Viser til kommunestyrets vedtak i februar Det vart framlagt motforestillingar mot nedbygging av dyrkamark, slik at ordlyden i saka vart endra til også å omhandle Øyagardslia. Viser til at det vart vedteke at det ikkje er ønska at det skal øremerkast inveseteringsmidlar til Buhagen vest for Forslagsstillers kommentar: Saka vil bli behandla i kommunen. Rådmannens kommentar: I og med at dette er ei privat utbygging vil kommunen ikkje ha investeringar i sjølve planområdet. Gang-og sykkelvegen mellom skuleområdet og Buhagen er

5 imidlertid viktig å få realisert. Gang- og sykkelvegen er i gjeldande reguleringsplan for Øye skuleområde. Uttale frå Jon Olav og Anita Holte, datert Viser til at eiendomen 62/8 blir bruka til produksjon av gras og som beite for mjølkarkyr. Er bekymra for at det blir forsøpling frå gangvegen inn på deira eigedom som endar opp i dyreforet. Krev at ein eventuell gang- og sykkelveg blir skjerma frå deira eigedom med gjerde på grunn av forsøpling og at ekra ikkje skal bli nytta som snarveg. Forslagsstillers kommentar: Del av gangvegen som går til skuleområdet er lagt gjennom boligfeltet. Rådmannens kommentar:ein del av gangvegen blir lagt gjennom bustadfeltet. Om lag 130 meter av gangvegen vil gå mot grensa på 62/8. Forsøpling langs gang- og sykkelvegar kan enkelte stader vere eit problem i mot dyrka mark og beite. Dette gjeld spesielt metall og glas. Problem med forsøpling er generelt sett eit større problem ved sentrum nærare butikkar, men kan og forekome i dette området. Tiltak for å begrense uvettig kasting av søppel kan vere utsetting av søppelkonteinarar. Uttale frå Erik L Moen, datert Ber om at videre planlegging blir lagt i bero til prioritering av dei ulike bustadområda i kommunen har vore oppe til politisk behandling. Forslagsstillers kommentar:saka vil bli behandla i kommunen. Rådmannens kommentar:saka er fremma som ein privat plan. Det vil ikkje føre til investeringar innanfor planområdet. Gang- og sykkelvegen er i gjeldande reguleringsplan for Øye skuleområde. Sak om prioritering av bustadfelt var oppe til politisk behandling i februar 2015, og vil bli behandla på nytt i Vurdering Planforslaget 62/8 61/25 Gjeldande reguleringsplaner for området. Ny plan med svart stipla omriss.

6 Bustadtomtene Planforslaget viser 13 boligtomter med tilhørande infrastruktur. Tomtene er om lag 900 m 2 og er plassert langs adkomstvegane i området. Alle tomtene vil få gode sol- og utsiktsforhold. Avkjørslar til kvar enkelt tomt er ikkje vist i plana, men må fastsettast i samband med byggesaka. Felles avkjørslar bør vurderast da det kan redusere antall avkjørslar og får ei betre arealutnytting på kvar enkelt tomt. Enkelte av tomtene, T11, T12 og T13 bør bebyggast med hustypar som er berekna for skrånande terreng. Det er i forslaget til bestemmelsar satt krav om maksimal mønehøgd på 5,5 meter på BFS2 og 8,5 meter på dei andre tomtene.tomt T13 blir vurdert til å vere til dels bratt og ein kan stille spørsmål om den let seg bygge ut utan for store terrenginngrep. For at boligane i området skal plasserast i forhold til kvarandre bør det takast inn ei bestemmelse som sikrar dette. Infrastruktur Det er vist to adkomstvegar inn i området. Vegen lengst sør er i dag opparbeidd og blir nytta som gang- og sykkelveg. Vegen midt i planområdet er vist fram til tomt 8 der det er tilrettelagt for snuplass. Det er vist fortau i 2,5 meters bredde langs vegen. Vidare er det vist gang- og sykkelveg i retning Øye skuleområde. Sentralt i området er det planlagt eit grøntområde. Dette kan bli opparbeidd som ein møteplass/ leikeplass for bebuarar i området. Plassen er vist på den mest solrike og flate delen av bustadområdet, noko som er meget positivt. Adkomst til området går via den kommunale Buhagevegen. Det er ikkje bygd gang- og sykkelveg langs Buhagevegen, men den er vist i reguleringsplan. Omlegging av Buhagevegen vil bli gjort dersom det blir utvikling av nye bustadtomter i Øyagardslia. Barn og unge sine interesser Leikeplass for boligområdet er vist sentralt i planforslaget. Planen har også bestemmelsar som sikrar opparbeiding før det blir gjeve brukstillatelse for boligane. Landskapsmessige konsekvensar I og med at det har vore grasproduksjon i området er det ein del av kulturlandskapet ved tidlegare Øye prestegard. Dersom området vil bli utbygd vil det og bli ei naturlig utviding av Buhagen bustadområde. T13 er tildels bratt i nedre deler, og vil vere vanskeleg utbyggbar utan relativt store terrenginngrep. Den er plassert på ein markant landskapsform. Ein kan forvente at eit hus på nabotomta T8 vil kome vesentleg høgare i terrenget. Ein må dermed vurdere om det er rett å bygge ut på T13. Dette er presentert for tiltakshaver og han har valgt å trekkje tomt 13 ut av plana.

7 Konsekvensutredning Planforslaget er vurdert i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII om Konsekvensutredninger, med tilhørende forskrift. Tiltaket fell ikkje inn under forskrifta sine oppfangskriterier og skal derfor ikkje konsekvensutredes. Naturmangfoldsloven Kommunen skal i alle plansaker vurdere tiltaket i forhold til naturmangfoldlova (Nml) I forhold til Nml 8 (kunnskapsgrunnlaget): - Saka er vurdert i forhold til opplysningar som ligg i Naturbasen. Det er ingen registeringar innafor planområdet. - Artsdatabanken viser ingen registreringar av trua eller sårbare artar innafor planområdet. I forhold til Nml 9 (føre-var-prinsippet): Der det er tvil om kunnskapsgrunnlaget bør tiltak avslåast. Kommunen har vurdert kunnskapsgrunnlaget i denne saka til å vere godt nok i forhold til å fatte vedtak. I forhold til Nml 10: Nml 10 seier at påverknad av eit økosystem skal vurderast ut frå den samla påverknaden. Kommunens vurdering er at utbygginga ikkje vil føre til ei vesentleg negativ samla belastning på økosystemet i området. I forhold til Nml 11: Nml 11 legg kostnadane for å avgrense negativ påverknad tiltaket volder, til den som er ansvarleg for tiltaket. Kommune vurderer omsøkt tiltak slik at det ikkje vil bli sett krav om avbøtande tiltak, men at det er positivt at grunneigar søker å dyrke meir på andre teigar. I forhold til Nml 12: Det er vurdert fleire alternativ til plassering. Valgte alternativ gir god utnytting av området. Kulturminne/kulturmiljø Det var sommaren 2015 gjennomført arkeologiske registreringar i området. Det vart ikkje gjort funn. Uttalen frå fylkeskommunen i samband med annonsering av oppstart av planarbeidet var overraskande. Kommunen har ikkje tidlegare sett kart som viser utstrekninga av Øye kulturmiljø. Det var 3. mars gjennomført befaring saman med fylkeskonservator Bjørn Ringstad og grunneigar Ola Ranes. Det vart da sett på planforslaget og i kva stor grad landskapsmiljøet rundt den gamle prestegarden blir påverka som følge av ny utbygging. Kommunen opplever fylkeskommunen for å vere tvetydig i sin uttale i samband med reguleringa. Det verkar ikkje som om saksbehandlarar på automatisk freda kulturminne, og kulturminne frå nyare tid har samkjørt sine uttalar. Dersom plana skal bli stoppa som følge av utstrekninga på Øye kulturmiljø vil det for tiltakshaver vere bortkasta arbeid å ha bruka store ressursar på planlegging og arkeologiske undersøkingar i området. Rådmannen rår til at plana blir lagt ut til offentleg ettersyn slik den er fremma, og at det blir teke inn byggegrense som sikrar at det ikkje blir bygd for tett inn mot fjøset. Dyrka jord Heile området som i dag blir bruka til grasproduksjon vil bli bygd ned. I følge arkeologisk rapport og grunneigar er jorda i området vassjuk og gir lite produksjon. Omdisponering er likevel negativt for området. Grunneigar driv med noko nydyrking, men antall dekar dyrkajord vil det ikkje bli erstatta fullt ut. Fylkesmannen har ikkje innsigelse til denne omdisponeringa. Dette skuldast dei store samfunnsmessige fordelane det nye bustadfeltet fører med seg.

8 Klima og energi / transport Området er sentrumsnært, og ligg nær barnehage og skuleområdet. Det vil dermed føre til lite behov for biltransport i det daglege. Området har gode solforhold som vil vere positivt med tanke på energibehov i boligane. VA-plan Plan for vatn og avløp er ikkje levert inn til kommunen. Det er ei forutsetning at den blir levert inn i samband med offentleg ettersyn av reguleringsplana. Planbestemmelsar Følgande bestemmelsar er foreslått teke ut: "Boligene skal ha småbeholdere med hjul" Ikkje relevant planbestemmelse. Forslag til ny bestemmelse: Lengderetning på boligen bør plasserast etter retninga på dalen. Samla vurdering: Det er stort behov for fleire attraktive boligtomter i nedre Surnadal. Rådmannen vurderer Buhagen vest til å vere eit av dei mest attraktive boligområda i Nedre Surnadal, og er positiv til at området no blir regulert. Å utvikle eit sentrumsnært boligområde så nært barnehage- og skuleområdet er unikt. Omdisponering av dyrka jord er negativt, men blir oppveia av dei store samfunnsmessige fordelane i denne saka slik rådmannen vurderer det. Med bakgrunn i vurderingane anbefaler Rådmannen at planforslaget for Buhagen vest blir sendt på høyring og lagt ut til offentlig ettersyn. Endringar i plankart: Tomt 13 blir teke ut av plana. Følgande bestemmelsar er foreslått teke ut: "Boligene skal ha småbeholdere med hjul" Ikkje relevant planbestemmelse. Forslag til ny bestemmelse: Lengderetning på boligen bør plasserast etter retninga på dalen. Rådmannen si tilråding Hovudutval for teknikk, miljø og næring fremmer saken og legg den ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Endringar i plankart: Tomt 13 blir teke ut av plana. Følgande bestemmelsar er foreslått teke ut: "Boligene skal ha småbeholdere med hjul" Ikkje relevant planbestemmelse. Forslag til ny bestemmelse: Lengderetning på boligen bør plasserast etter retninga på dalen. Plana er vurdert etter NML 8-12.

9 Behandling i Hovedutval for teknikk, miljø og næring Habilitet: Erik L. Moen bar om å få vurdert habiliteten. Enstemmig habil. Votering: Rådmannen si tilråding vedteke med 5 mot 2 stemmer. Hovedutval for teknikk, miljø og næring sitt vedtak: Hovudutval for teknikk, miljø og næring fremmer saken og legg den ut til høyring og offentleg ettersyn etter plan- og bygningslovens 5-2 og Endringar i plankart: Tomt 13 blir teke ut av plana. Følgande bestemmelsar er foreslått teke ut: "Boligene skal ha småbeholdere med hjul" Ikkje relevant planbestemmelse. Forslag til ny bestemmelse: Lengderetning på boligen bør plasserast etter retninga på dalen. Plana er vurdert etter NML 8-12.