RAMMETILLATELSE TIL ENDRING PÅ VILKÅR FOR DELER AV OMSØKT TILTAK

Transkript

1 ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER SEKSJON FOR BYGGESAK Allehelgens gate 5 Postboks 7700, 5020 Bergen Telefon Telefaks postmottak.byggesak@bergen.kommune.no Bygg Prosjekt AS Postboks 53, Fantoft 5899 BERGEN Deres ref. Deres brev av Vår ref. Emnekode Dato /109 EBYGG HAUG RAMMETILLATELSE TIL ENDRING PÅ VILKÅR FOR DELER AV OMSØKT TILTAK AVSLAG PÅ SØKNAD OM TILLATELSE TIL ENDRING FOR DELER AV OMSØKT TILTAK Svar på søknad om tillatelse til endring for tiltak etter plan- og bygningslovens 93. Eiendom : Gnr 12 Bnr 360 Tiltakets adresse : Fantoftvegen 49 Tiltakets art : Nybygg bolig Tiltakshaver : ANNE METTE LYSSAND Saksgrunnlag: Til tidligere tillatelse datert er det den mottatt søknad om tillatelse til endring. Søknad om endring komplett Boligens samlede bruksareal oppgis til 351m 2 BRA. (Se vedlegg) Søknad om endring av tillatelse gjelder følgende forhold: Fasadeendringer i form av endringer av vinduer og dører. Etablere utvendig trappeatkomst til underetasjen med tilhørende forstøtningsmurer. Etablere terrasse mot vest. Endret plassering av atkomstvei til eiendommen. Utvidelse av underetasje. Etablere sokkelleilighet som egen boenhet i underetasje. Terrengutforming mot nord. Det søkes også om dispensasjon fra avstansbestemmelsene i plan- og bygningsloven 70 nr. 2 for oppføring av utvendig trappeatkomst til underetasjen med tilhørende forstøtningsmurer. Bygningsmyndighetene er kjent med at deler av omsøkte tiltak allerede er utført. Bygningsmyndighetene har foretatt befaring på stedet den

2 Det gjøres oppmerksom på at søknaden behandles etter Plan- og bygningsloven av 1985 (Plbl. 1985). VEDTAK: Dispensasjoner: Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 19-2 gis ikke dispensasjon fra plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70 nr. 2 for å plassere utvendig trappeatkomst til underetasjen med tilhørende forstøtningsmurer som omsøkt 0.9 meter fra nabogrense mot gnr 12 bnr 318. Tiltaket: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 93 og 95 godkjennes søknad om endret tillatelse mottatt bygningsmyndighetene for følgende deler av tiltaket: Fasadeendringer i form av endringer av vinduer og dører. Etablere terrasse mot vest. Endret plassering av atkomst til eiendommen. Utvidelse av underetasje. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70 nr. 2 avslås søknad om tillatelse til å plassere utvendig trappeatkomst til underetasjen med tilhørende forstøtningsmurer som omsøkt. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 74 nr. 2 avslås søknad om tillatelse til endret terrengutforming mot nord. Med hjemmel i plan- og bygningsloven (pbl 2008) 12-4 avslås søknad om tillatelse til å etablere sokkelleilighet som egen boenhet i underetasje som omsøkt. Det vises for øvrig til søknadens vedlagte dokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene , med tilleggsdokumentasjon mottatt Tiltaket skal utføres i samsvar med ovennevnte dokumentasjon og på følgende vilkår: Plassering i horisontalplanet: Med hjemmel i plan- og bygningsloven 70 nr 2 a godkjennes plasseringen av terrasse mot vest som omsøkt i nabogrense, jf samtykke fra eier av gnr 12 bnr 319 datert Atkomst/avkjørsel: Eiendommen anses å være sikret lovlig atkomst i samsvar med plan- og bygningsloven 66 nr 1. Veronicha og Gunnar Gran har tidligere varslet at de vil bestrebe seg på trekke tilbake veirett de har gitt til Anne Mette Lyssand. Det vises til brev fra adv. Bjarte Buanes datert I forbindelse med søknad om endring mottatt er atkomst omsøkt uten å berøre eiendommen til Gran. Bygningsmyndighetene godkjenner denne atkomstløsningen. (Se vedlagt kart) Med bakgrunn i merknader fra Gran datert oppfatter bygningsmyndighetene Gran dit hen at klage på dette forhold ikke lenger er relevant. Side 2 av 8

3 Krav om innsending av dokumentasjon senest ved søknad om igangsettingstillatelse for omsøkte endringer: Før det søkes om igangsettingstillatelse for Utvidelse av underetasje må det innsendes følgende dokumentasjon: Med bakgrunn i at boligens bruksareal økes, må det utarbeides situasjonsplan som dokumenterer tilstrekkelig antall parkeringsplasser i henhold til gjeldende parkeringsvedtekt. Parkeringsplassene må ikke plasseres slik at de er til hinder for tilfredsstillende trafikkavvikling (snumuligheter) på eiendommen. Vilkår fra tidligere gitt tillatelse: For øvrig gjelder vilkårene som gitt i Rammetillatelse datert og i Tillatelse til endring datert SAKSUTREDNING/BEGRUNNELSE FOR VEDTAKET: Planstatus: Eiendommen er regulert til bolig ved plan R stadfestet Eiendommen inngår også i reguleringsendring med endringsnummer I Kommuneplanen inngår eiendommen i areal vist som senterområde. Dispensasjoner Utvendig trappeatkomst til underetasjen med tilhørende forstøtningsmurer er omsøkt 0.9 meter fra grense mot gnr 12 bnr 318, og er således avhengig av at det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningsloven 70 nr 2. En tillatelse som omsøkt kan derfor bare gis dersom det med hjemmel i pbl 19-2 kan gis dispensasjon fra Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) For at dispensasjon kan gis, kreves det i henhold til pbl 19-2 at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Hovedhensynet bak Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 er hensynet til brannsikkerhet og hensyn til luft, lys, innsyn, utsikt. Bruk av omsøkt trappeatkomst til underetasjen vil i betydelig grad øke innsyn til Gran sin eiendom (gnr 12 bnr 318). Dette skyldes dels i trappens nærhet til eiendommen og dels trappens retning mot utearealet på Gran sin eiendom. På bakgrunn av dette mener bygningsmyndighetene at hensynet bak Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 blir vesentlig tilsidesatt. Fordelene ved tiltaket er at det etableres nødvendig adkomst til underetasjen. Bygningsmyndighetenes vurdering er at trappens plassering medfører unødig innsyn til Gran sin eiendom. Det vil være fullt mulig med en alternativ plassering av atkomst til underetasjen som vil medføre betydelig mindre ulemper for Gran som følge av innsyn. På bakgrunn av dette mener bygningsmyndighetene at det ikke foreligger en klar overvekt av fordeler som taler for dispensasjon. Konklusjon: Etter bygningsmyndighetens vurdering er det ikke klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. I tillegg blir hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra vesentlig tilsidesatt. Lovens krav er ikke oppfylt og dispensasjon etter pbl kan følgelig ikke Side 3 av 8

4 gis. Med hjemmel i pbl gis ikke dispensasjon fra Plan- og bygningsloven (Plbl. 1985) 70.2 for oppføring av trappeatkomst til underetasjen med tilhørende forstøtningsmurer som omsøkt 0.9 meter fra grense mot gnr 12 bnr 318. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert følgende merknader fra Veronicha og Gunnar Gran: Det hevdes at utnyttelsesgraden for eiendommen ikke skal overskride 0,25% (Ugrad=0,25). Bygningsmyndighetene slutter seg til ansvarlig søkers tolkning av hva som er gjeldende maksimale utnyttelsesgrad for eiendommen. Utdrag av ansvarlig søkers tilsvar vedr. utnyttelsesgrad: Gran hevder i sin klage at 3, 2 ledd, i bestemmelsene til gjeldende reguleringsplan begrenser utnyttelsesgraden til 0,25 (U-grad=0,25). Dette er for så vidt korrekt, men denne bestemmelsen gjelder for det området som er regulert til Byggeområde for forsknings- og undervisningsformål, og ikke for Byggeområde for boligformål som denne eiendommen har som reguleringsformål. For Byggeområde for boligformål er det ikke angitt bestemmelser for grad av utnytting i planen. Det fremgår av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel (KPA), at hvor tilsvarende tema ikke er behandlet, eller det er motstrid mellom gjeldende reguleringsplan og KPA, skal bestemmelsene til KPA gå foran detaljplan. I bestemmelsene til Kommuneplanens arealdel punkt 23 Byggeområder, er det angitt at utnyttelsesgraden ikke skal overstige TU=50% (%BRA=50%). Det hevdes at boligen kommer nærmere grensen mot Gran sin eiendom enn 4.0 meter. Bygningsmyndighetene legger til grunn ansvarlig søkers grundige utredning vedr. dette, der det fremgår at byggets plassering er innmålt og kontrollert av firma med dertil nødvendig kompetanse. Utdrag av ansvarlig søkers tilsvar vedr. plassering av bygning: Gran hevder at bygningen er kommet nærmere felles grense enn 4m. Vi kan ikke se at dette er tilfellet. Tiltaket er plassert, kontrollert og innmålt av foretak med nødvendig kompetanse og ansvarsrett i tiltaket. Bygg Prosjekt AS har mottatt innmålte koordinater, og kontrollert disse mot koordinater for grensepunkt. Dette er også vist på vedlegg E10, hovedplan. Her fremgår det at avstand fra veggliv på hovedplan tilgrense mot øst oppfyller lovens krav til min. 4 m. avstand. For ordens skyld, vil vi opplyse at veggliv i underetasje vil ha en minsteavstand til grense mot øst på 4,5m. Det hevdes at omsøkt trapp vil være til stor sjenanse med hensyn til bla. innsyn. Bygningsmyndighetene viser til eget punkt vedr. dispensasjon under saksutredning. Det påpekes at det ikke er fyllt opp i forkant av terrengmurer på nordsiden av boligen slik som forutsatt i tillatelse til endring datert Bygningsmyndighetene viser til eget punkt vedr. Utforming/tilpasning under saksutredning. Det hevdes at ny bruksenhet i underetasje er av en slik størrelse at bygningen fremstår som en tomannsbolig. Det hevdes også at etablering av sokkelleilighet er i strid med reguleringsbestemmelsene samt at det skaper behov for mer uteareal, mer parkering og at brukerintensiteten blir større med de følger det får med hensyn til innsyn og annen sjenanse. Side 4 av 8

5 Utdrag av ansvarlig søkers tilsvar vedr. reguleringsmessige forhold: Gjeldende plan for området har 2 bestemmelser for Byggeområde for bolig. Her fremgår det at bebyggelsen skal være åpen villamessig med våningshus i inntil 2 etasjer, og at bygningenes endelige plassering skal fastsettes av bygningsrådet. Det er ingenting i disse bestemmelsene som tilsier at planen ikke tillater etablering av sokkel-, eller sekundærleilighet. Det er riktig som Gran skriver at i Mindrereguleringsendring så omtales eiendommene som eneboligtomter. Reguleringsendringen gjelder søknad om deling av tomter som ikke er i samsvar med opprinnelig plan, og ikke en endring av bestemmelsene til gjeldende plan. I vedtaket godkjennes søknad om fradeling av boligtomter (vår utheving)slik som vist på delingskart i M=1:1000, datert etat for byggesak og private planer , merket saksnr Reguleringsendringen er gitt endringsnummer R Som det fremgår av vedtaket, er ikke byggeformålet begrenset til eneboligtomter, men som boligtomter med åpen villamessig bebyggelse med våningshus i inntil 2 etasjer. Angående de reguleringsmessige forhold, er etter bygningsmyndighetenes syn eiendommen regulert til enebolig ved reguleringsendring med endringsnummer datert Det vises her til Fagetatens kommentarer i forbindelse med vedtak av denne reguleringsendringen. Med bakgrunn i dette er etter bygningsmyndighetenes vurdering intensjonen bak reguleringsendringen at det skal oppføres enebolig på eiendommen. Utdrag av vedtak angående reguleringsendringen med endringsnummer : Fagetatens kommentarer Omsøkte eiendommer (bnr 318 og 319), som samlet har en tomtestørrelse på ca 5075 m 2, søkes omregulert fra 2 eneboligtomter til 4 eneboligtomter (Vår utheving). De omsøkte tomter vil få en størrelse på ca 1200 m 2. Det søkes også fradelt areal for privat avkjørsel/veitilkomst. De omsøkte tomter har veirett i eksisterende private vei, og planlagte boliger kan tilkoples privat vann og avløpsanlegg i området, jf brev fra advokat Harris datert 14. januar Merknaden fra eierne av bnr 675 har ikke avgjørende betydning for valg av grenselinjer for de omsøkte tomter, men innholdet i merknaden bør vektlegges ved utarbeidelse av byggemelding på den tomten som grenser opptil bnr 675. Fagetaten har ingen merknader til søknaden og anbefaler deling av tomtene som omsøkt. VEDTAK I henhold til fullmakt og med hjemmel i plan- og bygningslovens 93 h og 28-1 punkt 2 godkjennes søknad om fradeling av boligtomter slik som vist på delingskart i M=1:1000, datert etat for byggesak og private planer , merket saksnr Reguleringsendringen er gitt endringsnummer R Når det gjelder spørsmålet om boligen fremstår som tomannsbolig eller enebolig viser bygningsmyndighetene til tidligere klargjøringer fra Miljøverndepartementet der det fremgår at normal språklig forståelse tilsier at sekundærleilighet i enebolig ikke bør overskride 50% av hovedleiligheten, og ikke inneholde mer enn 2 rom. Det fremgår også at det vil være naturlig at sekundærleilighet har begrenset størrelse i areal. Videre fremgår at det må sikres tilstrekkelig utomhusareal og parkeringsareal. I forbindelse med innsendt tilleggsdokumentasjon mottatt bygningsmyndighetene den fremgår det at bruksareal for hoveddel av sokkelleilighet er 100m 2 BRA, og at Side 5 av 8

6 bruksareal for hovedleilighetens hovedplan er 183m 2 BRA (Se vedlegg). Sokkelleilighet inneholder 2 soverom. Etter bygningsmyndighetenes syn vil det være unaturlig å ta med areal for lager og areal for felles gang i underetasje i arealet for hovedleiligheten når størrelsen på sokkeleilighet og hovedleilighet sammenlignes. Bygningsmyndighetene mener at slik tiltaket er omsøkt fremstår boligen som tomannsbolig der de to boenhetene er forholdsvis likeverdige med hensyn til størrelse og utforming. Ved evt. videre saksbehandling som følge av revidert søknad må sokkeleilighetens omfang reduseres med hensyn til størrelse, og med hensyn til antall rom. Det må i denne forbindelse innsendes følgende dokumentasjon: Det må utarbeides situasjonsplan som dokumenterer at Kommuneplanens bestemmelser pkt. 11 vedr. Utendørs oppholdsareal for bolig er ivaretatt. Det må dokumenteres tilstrekkelig areal for to boenheter med tilstrekkelige kvaliteter. Det må foreligge godkjent atkomstløsning til underetasjen. Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 94 nr 3, og det er registrert følgende merknader fra Arne Morten Faannessen og Giske Clausen: Det påpekes at det ikke er fylt opp i forkant av terrengmurer på nordsiden av boligen slik som forutsatt i tillatelse til endring datert Det påpekes videre at betongkrone på topp av mur er med på å øke murens høyde. Bygningsmyndighetene viser til eget punkt vedr. Utforming/tilpasning under saksutredning. Det påpekes at mur foran terrasse skal være av naturstein, men at den er bygget i betong Bygningsmyndighetene viser til tilsvar fra ansvarlig søker vedr. dette. Utdrag av ansvarlig søkers tilsvar vedr. mur foran terrasse: Tiltaket er langt på vei ferdigstilt på nåværende tidpsunkt, og vi anser det blir feil å inngi merknader til forhold som er under utførelse og ikke er ferdigstilt. På fasadetegninger som fulgte nabovarsel er dessverre skravur for natursteinsmur under terrasse falt bort. Vi beklager dette. Tiltakshaver har planlagt å forblende oppført betongmur med naturstein, og opplyser at det er innhentet pristilbud for dette arbeidet. I tillegg uttrykker både Faannessen/Clausen og Gran at det er uheldig at det bygges i strid med gitte tillatelser. Det hevdes at naboer på denne måten kan miste sin reelle rett til at deres merknader tas til følge. Utforming/tilpasning: Etter plan- og bygningsloven 74 nr 2 skal bygningsmyndighetene se til at ethvert arbeid som omfattes av loven, blir planlagt og utført slik at det etter kommunens skjønn tilfredsstiller rimelige skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. Tiltak etter denne lov skal ha en god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Skjemmende farger er ikke tillatt og kan kreves endret. Bestemmelsen har en viktig funksjon når det gjelder å sikre at det ved nyoppføringer og om/på- bygginger blir skapt byggverk som passer inn i forhold til omgivelsene og eksisterende bygningsmasse, slik at strøkets og/eller byggets helhetskarakter ikke blir ødelagt. Side 6 av 8

7 I forbindelse med vedtak om tillatelse til endring datert har bygningsmyndighetene foretatt en grundig vurdering av forstøtningsmurens visuelle inntrykk både i forhold til seg selv og i forhold til omgivelsene. Det fremgår av saksutredning i vedtak datert at det skal foretas ytterligere oppfylling av området i forkant av mur. Dette var en viktig vurderingsfaktor for at omsøkte endring kunne godkjennes. Ved at det fylles opp i forkant av forstøtningsmur vil hele tiltakets fasadevirkning mot nord fremstå som betydelig mer dempet i forhold til omgivelsene. Viktigheten av dette forsterkes ytterligere ved at det er etablert en betongkrone på topp av mur som er med på å øke murens høydevirkning. Utdrag av saksutredning i tillatelse til endring datert : I merknadene hevdes det at forstøtningsmuren er blitt en meter høyere ved at høyden på den synlige delen av muren er over 3 meter. Søker viser i sitt tilsvar til merknader at det skal foretas ytterligere oppfylling av området i forkant av mur. Dette vil være i samsvar med gitt rammetillatelse. I denne sammenheng vises til rammetillatelse datert Tegningsgrunnlag som denne baserer seg på viser at det maksimalt skal være 2.0 meter av forstøtningsmuren som er synlig. For at terrengoppfylling skal være i tråd med dette kan maksimalt 2.0 meter av forstøtningsmur, inkl. betongkrone, være synlig. Lovhjemmel: Saken er behandlet og avgjort administrativt i medhold av delegert myndighet. Klageadgang: Denne avgjørelse er et enkeltvedtak etter forvaltningslovens bestemmelser som kan påklages av partene til overordnet forvaltningsorgan innen 3 uker, jf forvaltningsloven 28 ff. Melding om rett til å klage over forvaltningsvedtak er vedlagt som siste side i dette vedtaket. En slik klage kan føre til at avgjørelsen blir omgjort. Kommunen er ikke ansvarlig for tap som tiltakshaver måtte lide ved en slik omgjøring. Ved all videre kontakt i denne sak, vennligst referer til saksnummer ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER for byggesakssjefen Dette dokumentet er godkjent elektronisk av: Trond Haugen - saksbehandler Merete Hauge - gruppeleder Kopi: ANNE METTE LYSSAND, RIEBER-MOHNS VEG 9, 5231 PARADIS Veronicha og Gunnar Gran, Fantoftveien 47 B, 5072 BERGEN Giske Clausen og Arne Morten Faannessen, Åsbakken 9, 5072 BERGEN Vedlegg: 2 stk. Side 7 av 8

8 Melding om rett til å klage på forvaltningsvedtak: Klagerett: (forvaltingslovens 28) Hvem kan det klages til: (forvaltingslovens 28) Den som er part eller har rettslig klageinteresse, har rett til å klage over avgjørelsen/vedtaket. Klagen kan rettes til overordnet forvaltningsorgan som er Fylkesmannen i Hordaland. Klagen sendes til: Bergen kommune, Etat for byggesak og private planer, Postboks 7700, 5020 Bergen. Klagefrist: (forvaltingslovens 29, 30 og 31) Klagefristen er tre uker fra den dag underretningen om vedtaket kom frem til vedkommende part. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom klagen kommer inn etter fristens utløp vil den bli avvist. Klagen kan imidlertid tas under behandling når det foreligger særlige grunner, som tilsier at klagen blir prøvd. Det må derfor opplyses om årsaken til forsinkelsen. En klage som er avgjort av Fylkesmannen, kan ikke påklages videre. Rett til å kreve begrunnelse: (forvaltingslovens 24 og 25) Klagens innhold: (forvaltingslovens 32) Utsetting av gjennomføring av vedtaket: (forvaltingslovens 31 og 42) Rett til å se sakens dokumenter og kreve veiledning: (forvaltingslovens 11) Dersom en part mener at vedtaket ikke er begrunnet, kan det settes frem krav om det. Slik krav må fremsettes innen klagefristen utløp. Klagefristen blir i så fall avbrutt og ny frist begynner å løpe fra den dag begrunnelsen er kommet frem til klager. I klagen må det nevnes det vedtaket som det klages over og hva som ønskes endret. Den må begrunnes og for øvrig vise til de momenter som kan være relevante for bedømmelsen av saken. Klagen må undertegnes av klager eller hans fullmektig. Selv om partene har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. Det er imidlertid gitt adgang til å søke om å få utsatt iverksettingen av vedtaket, inntil klagefristen er ute eller klagen er avgjort. Fylkesmannen kan på selvstendig grunnlag ta stilling til begjæring om utsettende virkning. Med visse begrensninger har partene rett til å se dokumentene i saken. Det må ved et slikt ønske tas kontakt med Kundesenteret til Etat for byggesak og private planer i Allehelgens gate 5. Der vil en også kunne få nærmere veiledning om adgangen til å klage og den videre saksbehandlingen. Kostnader ved klagen: (forvaltingslovens 36) Det kan søkes om å få dekket utgifter til nødvendig advokathjelp. Her gjelder imidlertid visse inntekts- og formuesgrenser. Fylkesmannens kontor eller advokat kan gi nærmere veiledning. Det er også adgang til kreve dekning for vesentlige kostnader i forbindelse med klagesaken, f. eks advokatbistand. Dette forutsetter vanligvis at underinstansen har gjort en saksbehandlingsfeil som fører til endring av vedtaket. Klageinstansen vil kunne orientere om retten til å kreve slik dekning. Side 8 av 8