DETALJREGULERING OSBAKKEN BOLIGFELT - INNSTILLING OG PLANVEDTAK

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Wibeke Johansen Tlf: Arkiv: L81 Arkivsaksnr.: 12/ DETALJREGULERING OSBAKKEN BOLIGFELT - INNSTILLING OG PLANVEDTAK ::: Sett inn innstillingen under denne linja. NB NB NB KKE RØR DENNE LINJA Rådmannens forslag til vedtak: Med hjemmel i plan- og bygningslovens vedtas detaljregulering for Osbakken Ny plan er gitt planid og består av følgende dokumenter: Plankart med tegningsnr. D 109, datert Reguleringsbestemmelser, datert Planbeskrivelse datert Formålet med detaljreguleringen er å tilrettelegge for etablering av frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse med tilhørende infrastruktur i område avsatt til fremtidig boligfelt i kommuneplanens arealdel - delplan Mosjøen Sør (område BF1). Begrunnelse: Planforslaget legger til rette for etablering av nytt boligfelt sør på Olderskog (Tempelhaugen/Osbakken) i hht overordna planverk kommunedelplan Mosjøen Sør. ::: Sett inn innstillingen over denne linja. NB NB NB IKKE RØR DENNE LINJA... Sett inn sakutredningen under denne linja NB >NB IKKE RØR DENNE LINJA MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? JA: X LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? JA: X PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? JA: X DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? JA: X BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? JA: X (indirekte) Hvis ja klargjør kort: Utvidelse av bebyggelse på bekostning av mer landlige områder. Bedre vilkår for gående og syklende for et større område også utenfor planområdet. Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Delplan Mosjøen Sør Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Realisering av reguleringsplanen avhenger av en utbyggingsavtale mellom kommunen og utvikler. Her vil kostnadsfordelingen for etablering av kommunal pumpestasjon i feltet, kommunal lekeplass, fortausløsning i Skogsvegen med mer gå frem. En utbyggingsavtale må være klar til godkjennelse når plansaken skal opp til endelig vedtak.

2 Vedlegg Revidert planbeskrivelse datert , med bla. ROS og geoteknisk vurdering Revidert plankart med tegningsnummer D 109, datert Reviderte reguleringsbestemmelser datert Bakgrunn Planarbeidet ble satt i gang av Boligvekst AS i 2007, intensjonen var å fremme et privat reguleringsplanforslag. 1. juli 2009 trådte ny plan- og bygningsloven i kraft, denne innfører en gyldighetstid for private reguleringsplaner som betyr at dersom et bygge- og anleggstiltak hjemlet i en privat reguleringsplan ikke er igangsatt innen fem år, kan det i utgangspunktet ikke gis byggetillatelse uten at det først blir kjørt ny ordinær planprosess etter 12-9 til 12-11, og fattet nytt planvedtak. Planarbeidet for Osbakken legger opp til en utbygging av ca boenheter, og tiltakshaver var usikker på om markedet tilsa at alle tomtene blir solgt og bebygd i løpet av fem år. Området er i delplan Mosjøen Sør lagt ut som framtidig boligområde, og kommunen tilbød derfor tiltakshaver å videreføre planprosessen fremme en kommunal detaljplan for området - i tråd med tiltakshavers intensjoner og allerede utførte arbeid, mot vederlag. Dette løser tidsutfordringen for Boligvekst AS da en kommunal detaljregulering ikke vil rammes av frist for igangsetting som beskrevet ovenfor. Vefsn kommune fremmet våren 2011 kommunalt forslag til detaljregulering for Osbakken boligfelt. Medvirkning - Offentlig ettersyn Planforslaget lå på høring fra 28. mars 2011 til 13. mai Kommunen mottok fire merknader og en innsigelse under ettersynet. Bidragsyterne var: Jernbaneverket (innsigelse) Sameiet Aspåsvegen 97 NVE Nordland Fylkeskommune Karoline Bjerke Vurdering av innspillene fremgår av kap. 6: Offentlig ettersyn i revidert planbeskrivelse. Eldrerådet, rådet for funksjonshemmede, Statnett, Statens vegvesen, Arbeidstilsynet, Sametinget samt Avinor hadde ingen bemerkninger. Planendringer etter høring Jernbaneverkets innsigelse er tatt til følge, og rekkefølgebestemmelse ang etablering av et 1,8 meters høyt flettverksgjerde langs jernbanen før området kan tas i bruk til boligbebyggelse er kommet med i bestemmelsene. Kommunen må påse at utbyggingsavtalen også omhandler dette tiltaket. Tiltakshaver har fått utført geotekniske vurderinger jf NVEs merknad, se vedlegg til planbeskrivelsen. Rekkefølgebestemmelser ang geotekniske vurderinger ved enkelttiltak er derfor tatt ut. Kommunen gjennomførte en befaring i området med naboer, teknisk drift samt tilakshaver, med bakgrunn i innkomne merknader. Etter befaringen er plangrense i nord (mot terrassehuset i Aspåsvegen 97) endret jf nytt målebrev for eiendommene. Formål på felt B2 (tidligere felt B15) er og endret fra blokkbebyggelse til konsentrert småhusbebyggelse, og byggehøyder er endret fra meterangivelse til en gitt kotehøyde for å ivareta utsikt til bakenforliggende, eksisterende bebyggelse.

3 Interne tomtegrenser i planområdet er endret for å oppnå en mer hensiktsmessig inndeling. Vegtrasé for ny offentlig veg (o_v2) er rettet ut ved avkjørsel etter ønske fra teknisk drift. Tomt for nettstasjon er flyttet på vestsiden av veg o_v2 for å ikke berøre salgbart tomteareal. Reduksjon i antall boenheter gjør at antall nettstasjoner er redusert fra to til en. Dette i samråd med Helgelandskraft. Adkomstene til lekeområdene i feltet har fått formål turveg, heller enn gangveg. Turvegen nord om lekeplass f_l1 er utvidet til 8 meters bredde for enklere å kunne opparbeide en hensiktsmessig adkomst til f_l1. Lekeareal L2 i forslaget som var på høring er gjort om til to tomter med formål frittliggende småhusbebyggelse, samtidig er 1,4 daa av gamle B15, tatt til nytt lekeområde (o_l1). Dette er nå regulert til en offentlig lekeplass jf føringer i kommunens overordnet plan for lekeplasser og nærmiljøanlegg, vedtatt : ( ) Det er naturlig å trekke grensen mellom offentlige og felles (private, red.anm.) lekeplasser ved å si at inngangslekeplassene er felles, mens nær- og strøkslekeplassene er offentlige lekeplasser. Kommunen må da eie grunnen og ha ansvaret for disse lekeplassene ettersom disse i mange tilfeller også vil være et tilbud for barn fra tilgrensende boligområder (allmennheten) og ikke minst som garantist for at verdiene blir tatt vare på. Disse lekeplassene skal reguleres til offentlige lekeplasser. ( ) Videre innebærer dette at når private planlegger boligområder, må arealene for offentlige lekeplasser overdras vederlagsfritt til kommunen, jf den praksis som er etablert når det gjelder veger. ( ) Planutvalget stilte som vilkår ved 1.gangs behandling for Osbakken den 15. mars 2011 (sak 19/11) om at det måtte avsettes areal til barnehage i planområdet før saken kom opp til politisk behandling igjen. Imidlertid fattet Planutvalget følgende vedtak i møte (sak 97/12): Vefsn kommune frafaller vilkår fattet i sak 19/11 om at det skal avsettes areal til barnehage i reguleringsplan for Osbakken boligfelt. Begrunnelse: Barnehageetablering på Olderskog løses bedre gjennom utvidelse av Olderskog barnehage, samtidig som behovet for ny barnehage er større i nytt boligfelt i Andås. Forøvrig ansees øvrige vilkår satt ved 1.gangs behandlingen som oppfylt gjennom revidert planforslag. (Se kap. 7: Revidert planforslag i revidert planbeskrivelse). Det er tilkommet en bestemmelse i planforslaget ang allé inne på lekeområdet f_l1. ( 5.3.) Alléen skal bevares innenfor planområdet jf merknad innkommet under høring. Det kan nevnes at alléen som fortsetter inn på eiendom 103/1250 ikke har noe vern utenfor planområdet. Økonomi Som det fremgår av sakslista er det kjørt selvstendige planprosesser for hhv Skogsvegen og Osbakken, med rekkefølgebestemmelser i Osbakken-planen som sikrer de myke trafikkantene en bedre løsning i søndre del av skogsvegen. I hht vedtak i Planutvalget kreves det at anleggsarbeidet i skogsvegen må være påbegynt før det gis ferdigattester for boliger i planområdet. Barnas representant påpekte i et senere møte at en trafikksikker løsning må være på plass når Osbakken boligfelt tas i bruk. Kommunen er pr dags dato i en økonomisk situasjon som tilsier at det kan gå noe tid før kommunen påbegynner arbeidet med fortau i skogsvegen. For ikke å forsinke tiltakshaver ytterligere er rekkefølgebestemmelsen ang fortausløsning i skogsvegen endret etter offentlig ettersyn: Det tillates nå gjennom forslag til plan oppføring av 10 boenheter før fortau i skogsvegen må være etablert.

4 Tematisk vurdering av planforslaget Landskap og det bygde miljø Revidert planforslag har med seg bestemmelse som har til hensikt å tilpasse ny bebyggelse i felt B14, nå B3, til eksisterende SEFRAK-bygg vest om plangrensen. (Eiendom 103/1250). Barn og unges oppvekstvilkår Boligfeltet består hovedsakelig av tomter for frittliggende småhusbebyggelse med unntak av to områder hvor det kan bygges konsentrert småhusbebyggelse (rekkehus, kjedete eneboliger etc.). Nord i feltet reguleres det inn en offentlig nærlekeplass, tidligere kalt kvartalslekeplass, som er tiltenk alle ungene i feltet. Når denne har et offentlig formål vil det og være naturlig at unger fra områdene rundt benytter denne lekeplassen. Lekeplasser er ca 100 m2 mindre enn i forslaget som var på offentlig ettersyn. Siden formål blokkbebyggelse er gått ut, samtidig som areal her til konsentrert småhusbebyggelse er betraktelig redusert, aksepteres dette. Topografien for lekeområdet tilsier at det bør gjøres tiltak mot veg o_v2 for å ivareta sikkerheten for brukerne sommer som vinter. Kommunen minner for øvrig om at tilrettelagte uteområder som her skal være tilgjengelig for alle jf lokale arealpolitiske retningslinjer. Det er således bra at brukere i tillegg til T2 er sikret adkomst via vegen f_v3. Plassering av offentlig lekeplass i feltet er ikke optimal for beboerne sør i planområdet. Felles lekeplass f_l1 er derfor regulert inn sør i feltet. Denne er primært tenk å betjene beboere i felt B3 og de i B8. Disse får derfor drifts- og vedlikeholdsansvaret for denne. Det er ca 600 meter til nærmeste ballplass fra planområdet. Øvrige kvartalslekeplasser på Olderskog ligger fra ca 200 m 600 m unna. (Aspåstoppen, grushåla, uteområdene ved småskola/paviljongen på Olderskog). Krav om barnehage i planforslaget er frafalt jf Planutvalgets vedtak i sak 97/12. (Se forrige kapittel.) Tilgjengelighet/Universell utforming Det stilles krav til trinnfri adkomst inne på den enkelte tomt, og adkomst for alle til lekeplassene, samt god tilgjengelighet på offentlige uteområder, her lekeplass. Området har en delvis utfordrende topografi hva angår tilgjengelighet, og kommunen har derfor ikke vurdert å kreve livsløpsstandard for noen boenheter i planområdet. Kommunen vil i arbeidet med ny arealdel ta opp temaet på generelt grunnlag, og målet må være å gjennom dette overordnete arbeidet å ta stilling til innføring av krav om livsløpsstandard i boområder i kommunen. Klima/miljø Jernbaneverkets merknad ang håndtering av overflatevann er ivaretatt gjennom revidert planforslag. Infrastruktur/Kommunikasjon/Transport/Trafikksikkerhet Rekkefølgebestemmelsen ang. etablering av fortau i skogsvegen, se under kap. økonomi. Krav om riggplan med fokus på sikkerhet for de myke trafikkantene er kommet med i reviderte planbestemmelser. Konklusjon Administrasjonen anser vilkår satt ved 1.gangsbehandlingen, samt vilkår for egengodkjenning som oppfylt, og anbefaler at revidert planforslag for Osbakken vedtas. Administrasjonen minner om at planen ikke kan fremmes i Kommunestyret før utbyggingsavtalen tilhørende planarbeidet er klar for endelig vedtak.

5 Magne Pettersen rådmann John Peter Garnes... Sett inn saksutredningen over denne linja. IKKE RØR DENNE LINJA