PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN BOLIGFELT KORSBAKKEN

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN BOLIGFELT KORSBAKKEN GNR./BNR. 23/1, /17, /23, /45, /48, /55 og 522/1 LEVANGER KOMMUNE Oppdragsgiver: Kjølen & Nydal Bygg AS Dato: Revidert: Utarbeidet av:

2 BESKRIVELSE/AVGRENSNING Området ligger ca. 1,5 km. nordøst for Skogn sentrum i Levanger kommune, ca. 400 meter sør for sjøen. Planområdets størrelse er på ca. 12,5 daa (alle formål), og er avsatt til bolig og landbruk i gjeldende kommuneplan. Høydekotene i terrenget går fra ca m.o.h. FIGUR 1. OVERSIKTSBILDE FRA GOOGLE EARTH. OMRÅDETS KARAKTER Planområdet har nordlig helning og består for det meste av spredt eneboligbebyggelse og udyrket mark. Planområdet grenser til Fylkesveg 119 i sørøst og jernbanen og E6 i nord. I vest grenser området mot eksisterende gårdsbebyggelse og jordbruksareal. FIGUR 2. PLANOMRÅDET SETT FRA NORD (LEVANGER 3D-KART).

3 Eksisterende bebyggelse i nærområdet omfatter i stor grad eneboliger og gårdsbebyggelse i 1,5 2 etasjer med saltak. PLANGRUNNLAG/BAKGRUNN For området foreligger godkjent kommuneplan for Levanger, der størsteparten av området er avsatt til boligbebyggelse (gult, plan-id L ). Det resterende området er avsatt til LNFR-formål. Oppstartsmøte er avholdt FIGUR 3. UTSNITT KOMMUNEPLAN FOR LEVANGER, DRAPERT PÅ 3D-MODELL. AREAL AVSATT TIL BOLIGBEBYGGELSE I GULT. Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Levangeravisa , samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert Merknadsfrist var satt til Det ble levert et planforslag til Innherred samkommune våren Dette ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn en rekke merknader til planforslaget. Planen ble satt på vent for å få avklaringer i forhold til veiretter. Det ble inngått avtale med grunneiere på 23/1 og 23/55 som gir vegrett til de planlagte boenhetene senhøsten Planforslaget er på bakgrunn av dette og merknader justert før 2.gangs innsending.

4 PLANENS INTENSJON Formålet med planen er å legge til rette for: - bebyggelse av ulik karakter. - Uteoppholdsområder for beboerne av området - Felles lekeplasser for barn og unge med gode solforhold. Samlet planlegges det å tilrettelegge for opptil 15 nye enheter (evt. utleieenheter ikke medregnet). TABELL 1: AREALFORDELING Arealtabell Nr. 1 - Bebyggelse og anlegg Areal (daa) Boligbebyggelse (B1-B4) 7 Frittliggende småhusbebyggelse (BF) 0,5 Lekeplass (f_l) 0,8 Renovasjonsanlegg (f_r) 0,1 Sum areal denne kategori: 8, Nr. 2 - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Annen veggrunn 0,6 Felles kjøreveg (f_kv1 og f_kv2) 1,2 Offentlig kjøreveg (o_kv1) 0,3 Sum areal denne kategori: 2, Nr. 3 - Grønnstruktur Grønnstruktur 1,6 Turveg (f_turveg) 0,4 Sum areal denne kategori: 2 Totalt alle kategorier: 12,5 Bestemmelsene tar ellers høyde for at all overordnet og intern infrastruktur skal være ferdig etablert før nye boliger tas i bruk. Perspektivene de neste sidene er ment å illustrere hvordan bebyggelsen kan utføres på området. Kommuneplanen krever minimum 50m 2 felles eller offentlig uteareal pr. boligenhet. Det legges til rette for opptil 15 boliger. Dette gir et nødvendig uteoppholdsareal på 700 m 2. Det er satt av 1614 m 2 til grøntareal i forbindelse med de vernede kulturminneområdene. I tillegg er det satt av 884 m 2 til felles lekeplass. Uteoppholdskravet er derfor godt tatt vare på. ILLUSTRASJONER Under følger illustrasjoner av området. For alle illustrasjoner er boligutforming og -plassering veiledende og for illustrativt bruk, og endelig forslag vil avvike noe fra disse.

5 FIGUR 4. OMRÅDET SETT OVENFRA. FIGUR 5. OMRÅDET SETT FRA NORD.

6 FIGUR 6. OMRÅDET SETT FRA NORDØST. FIGUR 7. OMRÅDET SETT FRA NORDVEST.

7 FIGUR 8. OMRÅDET SETT FRA SØRVEST. FIGUR 9. OMRÅDET SETT FRA ØST.

8 EIERFORHOLD Planområdet er underlagt følgende gårds- og bruksnummer (hele eller deler av disse): - 23/1 Pål Inge Salberg - 23/17 Per Asbjørn Svarva - 23/23 Nøysomheten AS - 23/45 Nøysomheten AS - 23/48 Nøysomheten AS - 23/55 Catrine Salberg og Svenn Frøseth - 522/1 Fylkesvei 119 KARTGRUNNLAG Kartgrunnlaget er digitalt teknisk kartverk, EUREF 89 Sone 32. Ekvidistanse er 1 meter. FORMÅLSBESKRIVELSE Boligbebyggelse (B1-B4) Området B1-B4 kan bebygges med frittliggende eneboliger, eneboliger i kjede/rekke, tomannsbolig og firemannsbolig inntil 2 etasjer. Maks utnyttelse for dette området er %BYA = 35%. B1 har forholdsvis likt høydeintervall innenfor byggegrensa. Bebyggelsen kan utformes som boliger med plate på mark i samme høyde. Terrenget i B4 skrår fra ca. kote 55,6 59,6 slik at det kan være naturlig å bygge med sokkel. For B2 og B3 er det ikke planlagt endring i eksisterende bebyggelse og maks BYA settes til 35%. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal etableres 2 p-plasser pr. enhet. Frittliggende småhusbebyggelse (BF) Området BF er regulert til frittliggende småhusbebyggelse. Utnyttelse for dette området er maks %BYA = 35%. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal etableres 2 p-plasser pr. enhet. Renovasjonsanlegg (f_r) Området kan benyttes til håndtering av avfall, evt. andre fellestjenester etter behov. Lekeplass (f_l) Lekeplass f_l plasseres vest i planområdet. Denne blir liggende i tilknytning til grøntarealet ved den ene hensynssonen for kulturminner (jernaldergravplass, ID Nøysomheten 36783). Her kan det tilrettelegges for akebakke om vinteren jfr. krav om ivaretakelse av barnetråkk. Deler av denne lekeplassen kan tilrettelegges for universell utforming. Kjøreveg (o_kv1, f_kv1-f_kv2) o_kv1 er offentlig kjøreveg (FV119). f_kv1 f_kv2 er regulert til privat felles adkomstveg. Disse skal ikke ha større stigningsgrad enn 1:8 og bredden er satt til 4 meter pluss areal for annen veggrunn. Personbiler kan benytte private oppkjørsler til å snu hvis nødvendig. Avkjørselspiler i plankartet er kun veiledende, og ikke bindende.

9 Annen veggrunn tekniske anlegg Annen veggrunn kan benyttes til skjæring/fylling, evt. teknisk infrastruktur i grunnen. Områdene kan også beplantes med egnet lav vegetasjon langs fylkesvegen for å etablere visuelle grøntbuffere mot planlagt bebyggelse. Ved vegende kan annen veggrunn benyttes til snødeponi. Frisiktsone (H140) Ved avkjørslene mot o_kv1 skal det etableres frisiktsoner på 6 x 54 meter. Fartsgrensen i området er 50 km/t. Turveg (f_tv) Areal avsatt til turveg. Turveger opparbeides i minimum 3 meter bredde. Disse opprettes for å få en bedre forbindelse mellom lekeplass og øvrig areal i planområdet. Kulturminner (H730 og H570) Det finnes tre områder med kulturminner innen planområdet. Disse er båndlagt etter lov om kulturminner. Kulturminnene har fått en sikringssone på fem meter. ANNET Vann/avløp/overvann/ Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vannledninger vest for planområdet og avløpsnett ved B1. Dette forutsetter at det er tilstrekkelig kapasitet på ledningsnettet. FIGUR 10. FORESLÅTTE PÅKOBLINGSPUNKTER FOR VANN OG AVLØP. Det fins ikke eksisterende overvannsledninger i området. I stor grad må overvannsbehandling basere seg på naturlig infiltrasjon, evt. ved bruk av fordrøyningsbasseng. Det skal utarbeides tekniske planer

10 for vann/avløp/overvann sammen med første byggemelding som skal godkjennes av kommunen (tatt med i rekkefølgebestemmelser i planen). Geoteknikk/Områdestabilitet FIGUR 11. GRUNNTYPER- KILDE: NGU.

11 Grunnen i planområdet består av tynn og tykk marin avsetning. Det er ikke registrert kvikkleireforekomster i planområdet. 140 meter sørøst for planområdet ligger kvikkleireforekomsten «Eggen», som har risikoklasse 2 av 5. NVE ønsker at det gjøres en geoteknisk vurdering for området, jfr. merknad fra NVE Multiconsult har gjennomført en slik geoteknisk vurdering Prøveboring i området avdekker fjell eller andre stabile masser. Noen av disse massene er dog ansett som telefarlige. Det anbefales å fundamentere på fjell eller over minimum 1,0m utskiftet fyllmasse. FIGUR 12. KVIKKLEIREFOREKOMSTEN "EGGEN".

12 FIGUR 13. EROSJONSRISIKO. KILDE: NGU. NGU har registrert middels til stor erosjonsfare. Det ligger ingen elver eller renner på området. I området med størst erosjonsrisiko vil det måtte gjøres masseutskiftninger i tråd med anbefaling fra Multiconsult i forhold til telefare. Forslagsstiller mener derfor at erosjon ikke vil være et problem for området. Støy Det er ikke utført en spesifikk støyanalyse for området. E6 ligger nord for området med en ÅDT på 11900, og Fylkesveg 119 ligger sørøst for området med ÅDT på 800 (tall for 2012). COWI har utført en støyvurdering

13 FIGUR 14. STØYVURDERING UTEN TILTAK. STØYKILDE: VEG. FIGUR 15. STØYVURDERING UTEN TILTAK. STØYKILDE: JERNBANE.

14 FIGUR 16. STØYVURDERING MED TILTAK. STØYKILDE: VEG. FIGUR 17. STØYVURDERING MED TILTAK. STØYKILDE: JERNBANE.

15 Rapporten konkluderer med at en støyskjerm 4m over jernbanespor vil kunne skjerme de fleste fasadene fra støy. Ikke alle fasader kommer under grenseverdien for gul sone, men alle boliger vil ha tilgang til minst en stille side. Det anbefales å legge støyfølsomme rom til stille sider. Utsatte balkonger vil kunne skjermes med egnet konstruksjon. Fasader vil bli utført slik at innvendig støynivå er i henhold til T En slik støyskjerm vil også forbedre lydkvaliteten rundt eksisterende bebyggelse. Opparbeidelse av støyskjerm legges til rekkefølgebestemmelser. Energiforsyning Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. Det legges opp til tradisjonell strømforsyning i området, da investeringskostnadene/enhetskostnadene for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og størrelse. Det blir for øvrig opp til den enkelte husstand og vurdere hvorvidt en ønsker å legge til rette for vannbåren oppvarming (privat grunnvannsbrønn med boring på egen tomt). Det foreligger ikke fjernvarmekonsesjon i området.

16 OVERSIKT OVER INNKOMNE MERKNADER (1.gangs høring) Merknad fra: Datert Hovedpunkt NVE Tiltakshaver har fulgt opp NVEs uttalelse til planoppstart angående avklaring av geoteknikk/grunnforhold. Prøvegravinger er gjennomført av Multiconsult og viser at tiltaket er lokalisert på grunne avsetninger over berg. Det er ikke kvikkleire eller skredfarlige masser innenfor planområdet. De har ingen ytterligere kommentarer eller innvendinger. Kommentar: Geoteknisk undersøkelse er utført av Multiconsult. Kvikkleire er ikke ansett som en risiko for planområdet. Sametinget Kjenner ikke til at det er automatisk freda samiske kulturminner i området. Ingen kulturminnefaglige merknader til planforslaget. Minner om den generelle aktsomhetsplikten og at dette bør framgå av reguleringsbestemmelser. Kommentar: tatt inn i bestemmelsene. Svarva Vil ikke tillate bruk av eksisterende adkomst utover det antall boenheter de tidligere har gitt veirett til. Kommentar: Veien er flyttet slik at den ikke berører eiendommen gnr 23 bnr 17. Planområdet er sikret annen adkomst. Jernbaneverket Jernbaneverket minner om plassering og lengde på flettverksgjerdet må avklares i samråd med de. VVAløsninger som kan ha betydning for jernbanens stabilitet, samt kapasitet på grøfter og stikkrenner må avklares med Jernbaneverket. Kommentar: Området sikres med en støyskjerm som kan utformes slik at gjerde ikke er nødvendig. Dette er dekt opp i bestemmelsene. Overordnet VA-plan ligger som vedlegg til planbeskrivelsen. Eldres råd Ser ikke behov for nærmere uttalelse angående plansaken. Statens vegvesen Geometrisk utforming av nytt kryss mellom ny privat veg og eksisterende privat veg er ikke ideell. Frisiktsone må ivaretas og planlagt renovasjonsanlegg må ikke hindre sikt. De viser til en planbestemmelse som er overflødig. Planen må ivareta trafikksikkerheten for alle

17 trafikantgrupper. For å komme inn på gang- og sykkelveg må trafikanter krysse fylkesvegen. Det vil ikke være aktuelt å etablere gangfelt over fylkesvegen. Videre sier vegvesenet at boliger som ligger i gul og rød støysone må støyvurderes. Området ligger i gul støysone. Man må vise at man kan oppnå utendørs oppholdsareal som ikke har Lden over 55 db. Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruk Kommentar: Vegen og krysset som omtales er tatt ut av planen. Vi tolker det slik at forholdet til myke trafikanter er ivaretatt gjennom planen. Når det gjelder støy er dette ivaretatt gjennom bestemmelsene. Det er i planen foreslått et område til boligformål som er avsatt til LNFR. Disse tre tomtene og adkomstvegen til disse griper inn i et nytt landskapsrom som preges av sammenhengende dyrka jord og aktivt jordbruk. Dette bør avsettes i kommuneplanens arealdel og diskuteres i denne prosessen. De varsler innsigelse mot disse boligene. De vil også sterkt fraråde vegløsning for boligfeltet som benytter gårdsvegen i sør. Kommentar: Boligfeltet og adkomstvegen er tatt ut av planen. Miljøvern Registrer at området har utfordringer angående støy. De tilrår at bestemmelse angående støy presiseres og forutsetter at kommunen følger opp dette i byggesak. Kommentar: Bestemmelse angående støy er presisert. Sikkerhet Det er gjennomført ROS-analyse inklusive vurdering av grunnforhold. Disse avdekker ingen fareforhold for planområdet. De har ingen merknader. Nord-Trøndelag fylkeskommune Mener det er uheldig at planområdet har økt, og at dette området ikke er i tråd mer overordnet plan, siden varsel om oppstart. Dette gjelder boligfeltet som også Fylkesmannen omtaler. Fylkeskommunen frarår de tre nye tomtene. De påpeker også problematikk knyttet til registrerte kulturminner. Tiltak (bygg og støyskjerm) vil føre til at inn- og utsynet fra gravhaugene blir redusert, og dermed også pedagogisk- og opplevelsesverdi. De skriver videre at dersom turveg til lekeplass opprettholdes vil planen måtte oversendes til Riksantikvaren for dispensasjonsbehandling da denne fører til slitasje på kulturminnet.

18 Det ble gjennomført arkeologiske påvisningsundersøkelse i Det ble da gjort funn som medførte endringer på vernesoner for fredete kulturminner. Fylkeskommunen forutsetter at følgende punkter blir endret for å kunne akseptere planen: - maks byggehøyde for B1 må ikke overstige kote 60 moh. - de vestligste boenheten i B1 tas ut for å sikre kulturminnets opplevelsesverdi. - Østlige boenhet i B1 må flyttes tilstrekkelig langt mot vest. - I B5 må vestlige boenhet tas ut for å sikre rom til turveg til lekeplass. - I B4 må østligste boenhet tas ut for å ikke komme i konflikt med kulturminnet. Kommentar: Boligfeltet B4 er tatt ut av planen i sin helhet. Når det gjelder bygg og støyskjerm vil dette ta noe av inn- og utsyn til gravhaugene. Man kommer ikke utenom støyskjerm, men man vil så langt det lar seg gjøre ta hensyn til gravhaugene når det gjelder bygg. Mønehøyde for B1 er satt til kote 60 m.o.h. Resterende boenheter er satt til maks 9 meter fra eksisterende terreng. Byggegrense for B1 vil ikke bli endret da regulant mener at en evt. bebyggelse vest på området ikke fører til ytterligere forringelse av opplevelsesverdien. Kulturminne for er tatt inn i planen og byggegrense for B1 er justert i henhold til dette. Det er lagt inn en ekstra turveg for å betjene tilkomst til lekearealet. Dette vil kunne føre til noe mindre slitasje på kulturminnet. B4 har utgått i sin helhet. NTE Gjør oppmerksom på at det finnes flere jordkabelanlegg som må ivaretas innenfor planområdet. En del hensyn som må tas ved en evt. omlegging. Dersom planen legge opp til omlegging må det settes av areal til traseer og nettstasjoner. De påpeker at den som ønsker disse anleggene selv bærer kostnadene. De ønsker at tiltakets behov for strømforsyningsanlegg skal komme med i planen. Det er mulig at eksisterende strømforsyningsanlegg ikke er tilstrekkelig for å forsyne nytt bebyggelse og at det kan være aktuelt å etablere ny nettstasjon i området. De ber derfor om å bli

19 kontaktet når detaljplan for utbygging og utnytting av området foreligger. Kommentar: Utbygging ser ikke ut til å komme i konflikt med anlegg i området. Dersom det viser seg at det blir konflikt er tiltakshaver klar over at han må bære kostnadene ved omlegging. Planen legger til rette for inntil 14 nye boenheter. Disse vil ha behov for strøm. Innherred renovasjon Grei plassering av avfallssystem. Sørg for at det er tilstrekkelig snuplass for renovasjonsbil. Kommentar: det er lagt opp til at renovasjonsbil kan snu i kryss mellom f_kv1 og f_kv2. Berit G. Ringstad Ringstad påpeker at adkomstvegen fra FV 119 er hovedvei til hennes gård. Vegen blir brukt av forbiler og slaktebilder i tillegg til at den er tilkomstveg for landsbruksareal. Hun forutsetter at vegen opprettholdes til hennes bruk og at vedlikeholdskostnader blir fordelt mellom beboere i området. Kommentar: Denne vegen er tatt ut av planen og det er ikke lenger en aktuell problemstilling.

20 OVERSIKT OVER INNKOMNE MERKNADER (varsel om oppstart) Merknad fra: Datert Hovedpunkt Jernbaneverket Byggegrense: Tilrettelegging for framtidig utvidelse av jernbanelinja og sikkerhet langs linja skal vektlegges sterkere jfr. regional plan for Nord-Trøndelag av Konsekvensene for fremtidig utvikling, sikkerhet, drift og vedlikehold ved å bygge nærmere enn 30 meter fra spormidte må vurderes. Sikkerhet: Jernbaneverket krever gjerding eller annen form for sikring mot jernbanelinja. Risikoanalyse for villkrysning av linja bør utarbeides. Om nødvendig bør planområdet utvides for å ivareta naturlige gangforbindelser og sikre at personer ikke krysser jernbanen ulovlig. Kommentar: 30-meters byggegrense overholdes. Området sikres med 1,8m høyt flettverksgjerde mot jernbanelinja. NVE Skogn er et av mange områder i Nord-Trøndelag som er kartlagt etter Rissaraset i Det ble da funnet flere kvikkleiresoner, bl.a. sonen «Eggen» som ligger 160m øst for planområdet. Det bør derfor gjennomføres en geoteknisk vurdering i forbindelse med reguleringsplanarbeidet. Kommentar: Geoteknisk undersøkelse er utført av Multiconsult. Kvikkleire er ikke ansett som en risiko for planområdet. Sametinget Minner om generelt aktsomhetsansvar. Oppdages det gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og NTFK jfr. lov 9. juni Minner også om at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet. Reindriftsforvaltningen Nord- Trøndelag Ingen merknad Nord-Trøndelag Fylkeskommune Kulturminner: Minner om at de registrerte kulturminner må hensynstas i planen. Potensial for funn av hittil ikke registrerte kulturminner. Kommentar: Registrerte kulturminner er lagt inn som hensynssone i planen. Aktsomhetskravet vil gjelde under opparbeidelse av området.

21 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksinteresser: Aktuelt område er i hht. gjeldende plan som boligområde. Ingen merknader her Kommentar: Planområdet har blitt utvidet. 1,6 daa LNFR-formål ønskes omsøkt til bolig. Dette området har dårlige vilkår for jordbruk jfr. vedtak om omdisponering til skogbruk. Miljøkvaliteter: Verdier for biologisk mangfold, landskap og friluftsliv må ivaretas. Støy: Grenseverdier for støy må overholdes jfr. T-1442 utgitt av Miljøverndepartementet Kommentar: Støyberegning er gjennomført. Alle boliger får minimum en stille side. Noen tiltak må kanskje gjøres i fasade på enkelte boliger for å sikre tilfredsstillende lydnivå innendørs. Balkonger må utformes slik at de får tilfredsstillende lydnivå. Dette vil hensynstas ved byggemelding. Barn og unge Uterom med fokus på barn og unge må dokumenteres. Kommentar: Det legges opp til akebakke i lekeplass vest i planområdet. På hele lekeplass i øst og deler av lekeplass i vest skal prinsipper for UU følges. Sikkerhet: Statens Vegvesen Adkomst Det må gjennomføres en ROS-analyse jfr. PBL 4-3. Kommentar: Forenklet ROS-analyse er gjennomført. Det går ikke frem av plankart hvor adkomst er tenkt. Avkjørselen bør tas med i planområder. Avkjørsel lengst nord frarådes fra bruk da den er uoversiktlig. Kommentar: Planområde justert ned siden varsling. Ingen usikkerhet hvor adkomst er tenkt nå. Oversiktlig kryss som tas med i planområde. Trafikksikkerhet og mye trafikanter Gang- og sykkelveg planlagt langs fv. 119 fra Lysaker til Korsbakken. Støy: Planområdet grenser til E6 og jernbane. Krever derfor støyutredning jfr. T Evt. tiltak må med i plan og bestemmelser. Kommentar: Se tidligere kommentar..

22 Merknader fra Statens Vegvesen er i utgangspunktet 1 mnd. forsinket i forhold til gitt frist, men vil likevel bli etterfulgt i planarbeidet. Naboer/gjenboere, andre Sverre O. Voldseth Eier gnr/bnr 23/33. Kritisk til utbygging. Frykter tap av utsikt og verdiforringelse av eiendom Kommentar: Området er for det meste avsatt i kommunedelplan til boligformål. Ny utbygging vil ikke være annet enn forventet for området. Per og Edel Svarva Eier gnr/bnr 23/17, og vil ikke tillate bruk av eksisterende adkomst til det planlagte boligfeltet utover det antall boenheter som eksisterer i dag Kommentar: Planområde justert ned og atkomstveg flyttet over fra Svarvas til Salbergs tomt. Svarva får større tun.