PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN BOLIGFELT VOLLMARKA

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE REGULERINGSPLAN BOLIGFELT VOLLMARKA GNR./BNR. 29/1 OG 32/12 MELHUS KOMMUNE Oppdragsgiver: AS Melhus Tomteselskap Utarbeidet av:

2 BESKRIVELSE/AVGRENSNING. Området ligger på Gimse i Melhus kommune, ca. 2 km vest for Melhus sentrum. Planområdet er på totalt ca. 43 daa (alle formål). Høydekotene i terrenget går fra ca. 63 m.o.h 97 m.o.h. Bilde 1: Oversiktsbilde Google Earth. OMRÅDETS KARAKTER. Planområdet har nordlig helning og består for det meste av dyrket mark. Sør i området ligger et eksisterende sagbruk. Området grenser til riksveg 708 i nord, eksisterende boligbebyggelse i vest og skog i sør. Bilde 2: Eksisterende vegtrase gjennom området (sagbruket i bakkant).

3 PLANGRUNNLAG/BAKGRUNN. For området foreligger godkjent kommuneplan for Melhus, der området er avsatt til framtidig boligbebyggelse (B5+lysegrønt område lenger sør). Bilde 2: Utsnitt kommuneplan Melhus Området grenser til, og overlapper delvis, gjeldende reguleringsplan Gimse 2 i vest (godkjent -76, planid: ). I øst grenser den til reguleringsplan for ny E6 (reguleringsendring godkjent -2001, planid: ) og overlapper også delvis denne ved rundkjøringen. Oppstart av reguleringsarbeider er kunngjort i Trønderbladet og Adresseavisen , samt at naboer, gjenboere og andre berørte parter/etater er blitt varslet i eget brev datert Merknadsfrist var satt til PLANENS INTENSJON. Formålet med planen er å legge til rette for: 19 nye eneboligtomter 2 områder med konsentrert bebyggelse (til sammen 6 enheter) Område til offentlig/privat tjenesteyting (evt. barnehage, omsorgssenter, m.m.) Lekeplasser for beboerne av området Gang-/sykkelveg langs TR1 Bestemmelsene tar ellers høyde for at all overordnet og intern infrastruktur skal være ferdig etablert før nye boliger tas i bruk.

4 EIERFORHOLD Bilde 3: Konturmodell (nedre del av feltet sett fra vest) Planområdet er underlagt 4 ulike gårds- og bruksnummer (hele eller deler av disse): - 29/1: Ola Wold og Torill Magnusdatter Wold - 32/12: Melhus kommune /3 (fv. 708): Statens vegvesen /4 (fv. 708): Statens vegvesen KARTGRUNNLAG Kartgrunnlaget er digitalt teknisk kartverk, EUREF 89 Sone 32. Ekvidistanse er 1 meter. FORMÅLSBESKRIVELSE. Konsentrert småhusbebyggelse (B1, B2) Områdene B1 og B2 er regulert til konsentrert boligbebyggelse. Det tillates oppført inntil 4 enheter i B1 og 2 enheter i B2. Terrenget i B1 og B2 tilsier at boliger bør oppføres på flat tomt. Det er i bestemmelsene stilt krav om at det skal etableres 2 p-plasser per enhet i direkte tilknytning til boligen.

5 Frittliggende småhusbebyggelse (B3-B8) Områdene B3-B8 planlegges bebygd med frittliggende eneboliger i inntil 2 etg. Boliger i B3 og nordlig del av B4 er tenkt oppført på flat tomt, mens boliger i sørlig del av B4, B6, B7 og B8 bør vurderes oppført med sokkeletasje. Det er stilt krav i bestemmelsene om at det skal etableres 2 p-plasser pr. enhet på egen tomt for eneboligtomter. Det skal i tillegg opparbeides 1 ekstra p-plass pr. utleieenhet. Offentlig eller privat tjenesteyting (B9) På område B9 kan det oppføres barnehage, bygg tilknyttet offentlige omsorgstjenester, m.m. Utendørs oppholdsareal og evt. tilhørende leke- og oppholdsanlegg skal så langt som mulig ha universell utforming. Parkering for ansatte/gjester skal opparbeides på egen tomt. Antall parkeringsplasser tilknyttet virksomheten skal opparbeides iht. kommunens egen norm/vedtekt. Andre typer nærmere angitt bebyggelse eller anlegg Området kan benyttes til håndtering av avfall, evt. andre fellestjenester etter behov. Lekeplass (L1, L2) Lekeplass L1 plasseres i tilknytning til barnehagen på de flatere partier av området for bedre å ivareta prinsipp om UU. L2 er lokalisert i tilknytning til de øvre delfeltene (B5-B8). For L2 er det vanskeligere å legge til rette for universell utforming, men området kan på sin side bedre tilrettelegges for aktiviteter som aking, hopping, mm. vinterstid. På en slik måte kan disse 2 områdene utfylle hverandre. L2 må sikres mot adkomstveg TR2 i øst (tatt med punkt om dette i bestemmelsene). Kjøreveg (TR1-TR3) TR1 er offentlig kjøreveg i planen (FV 708). Øvrige adkomstveger (TR2 og TR3) er regulert til privat felles veger. TR2 skal ikke ha større stigningsgrad enn 1:20. Dette innebærer en mindre terrengarrondering langs traseen til eksisterende veg opp til sagbruket. Ellers legges det opp til blandet trafikk på internvegene TR2 og TR3. Det er ikke nødvendig med snuhammere på TR3 vegene da det er kort avstand til snumulighet mot TR2. Personbiler kan ellers benytte private oppkjørsler til å snu. Gang-/sykkelveg Gang/-sykkelveg etableres frem til eksisterende gangveg ved rundkjøringen øst i planområdet. Dette skal kobles inn på eksisterende gangvegforbindelse på nordsiden av fylkesvegen videre østover mot Melhus sentrum.

6 Annen veggrunn teknisk anlegg Annen veggrunn kan benyttes til skjæring/fylling, evt. teknisk infrastruktur i grunnen. Områdene kan også beplantes med egnet lav vegetasjon langs fylkesvegen for å etablere visuelle grøntbuffere mot planlagt bebyggelse. Frisiktsone Ved de to avkjørslene mot TR1 skal det etableres frisiktsoner på 6 x 70 meter. Det skal også etableres frisiktsoner mot gang- og sykkelvegen på 4 x 20 m. Fartsgrensen i området er 60 km/t. ANNET. Vann/avløp/el-forsyning VA : Planlagt bebyggelse skal tilknyttes eksisterende offentlig vannog avløpsnett på nordsiden av Fylkesvegen. El-fors.: Alle typer ny strømforsyning skal legges i bakken. Eksisterende strømledninger som kommer i konflikt med planlagt bebyggelse skal også legges i bakken. Geoteknikk/Områdestabilitet I forbindelse med reguleringsarbeidet, har Rambøll utført geoteknisk grunnundersøkelse og vurdering av områdestabiliteten. Rapporten «Generell geoteknisk vurdering av utbygging» (datert ) oppsummerer resultatet av grunnundersøkelsene i området. Denne viser at områdestabiliteten vil være tilfredsstillende, forutsatt avlastning av skråningstopp på høyeste skråningene i sørenden av dalen. Det bør heller ikke utføres permanente utgravninger eller senkning av terrenget i skråningsfoten av dalen. Som et kompenserende tiltak og for å øke stabiliteten i området kan dalbunnen fylles opp med grove steinmasser (1-2m). På den måten kan tomtene også flates ut mot adkomstvegen. Rapporten «Geoteknisk vurdering av planering og drenering» (datert ) tar for seg hvilke områder som må planeres/dreneres før planområdet kan bygges ut. Disse er angitt som faresoner (ras- og skredfare) på plankartet. Støy Støyrapport utført av Asplan Viak ( ) konkluderer med at det er tilstrekkelig å skjerme utearealet ved barnehagen og felles lekeareal L1 med et 2m høy støyskjerm langs områdenes utstrekning for å ivareta støykravene. Energiforsyning Det legges opp til tradisjonell strømforsyning i området, da investeringskostnadene/enhetskostnadene for et fellesanlegg basert på vannbåren oppvarming blir svært høye for et boligfelt av en slik karakter og

7 størrelse. Det blir for øvrig opp til den enkelte husstand og vurdere hvorvidt en ønsker å legge til rette for vannbåren oppvarming (privat grunnvannsbrønn med boring på egen tomt). OVERSIKT OVER INKOMNE MERKNADER Merknad fra: Datert Hovedpunkt Sør-Trøndelag Fylkeskommune Planen bør sikre en forsvarlig utnyttelse og tetthet av området. Den bør ta hensyn til barn og unges behov for utearealer og trafikksikkerhet. - Ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. - Minner om den generelle aktsomhetsplikten etter 8 i kulturminneloven. Kommentar: Det legges opp til små eneboligtomter i nedre/ nordlige del området, ca m2 pr. tomt. Det tilsvarer en utnyttelse på ca. 30% BYA dersom det tas høyde for oppføring av garasjer. Dette er i tråd med Melhus kommunes ønske om en relativ høy utnytting av tidligere landbruksareal. For tomtene lengst sør er det tilstrekkelig med en utnyttingsgrad på inntil 25% da tomtene er forholdsvis store. Samtidig er det kun arealet nærmest adkomstveg TR2 som anses byggbart. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag Miljøvern: Påpeker at det er viktig å fokusere på høy utnyttingsgrad i byggeområdene og på utnytting av kapasiteten i eksisterende utbyggingsområde før nye areal tas i bruk. Viser også til rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging, og anbefaler at disse følges i den videre planleggingen. Kommentar: Utbyggingen tar høyde for at eksisterende teknisk infrastruktur tas i bruk. Se ellers punkt over ang. utnytting. Vedrørende støy vises det til T-1442 Retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging. Dersom trafikkstøyen vurderes å overstige grensene i T-1442, må det gjennomføres støyberegninger og nødvendige støyreduserende tiltak må tas inn i plankart og i reguleringsbestemmelsene. Eventuelle støyberegninger og støysonekart skal følge med planen når denne sendes til offentlig ettersyn. Det vises også til krav til støy i anleggsfasen i T Kommentar: Støyanalyse datert er utarbeidet av Asplan Viak. Denne konkludere med at det ikke er nødvendig med skjerming av private uteoppholdsareal. Eventuelle uteområder i B9 og felles lekeareal L1 må skjermes mot Hølondvegen med en 2m høy skjerm. Krav til innendørs og utendørs støynivå tas også med i bestemmelsene.

8 - Landbruk og bygdeutvikling: Er kritisk til bygging av eneboliger på verdifull dyrka mark, og mener at den foreslåtte tettheten bør økes. Viktig at det innarbeides reguleringsbestemmelser som sikrer høy tetthet i området, herunder krav til antall boliger per dekar. Kommentar: Området er avsatt til boliger i kommuneplanen. Utnyttingsgrad for eneboligtomtene ventes å ligge på inntil 30% BYA hvilket er å anse for høyt for denne type bebyggelse. I B5-B8 er tomtene såpass store at 25% er tilstrekkelig. - Universell utforming: Ber om at prinsippet om universell utforming er tilstrekkelig ivaretatt i planforslag som sendes på høring, gjerne gjennom bestemmelsene. Ber kommunen vurdere å sende planforslaget til kommunens råd for mennesker med nedsatt funksjonsevne. Kommentar: Adkomstveg TR2 går på tvers av høydekotene men skal likevel ha en stigningsgrad på rundt 1:20. TR3 veger går langshøydekotene. Lekeareal anlegges på de flatere partiene i områdene der krav til UU lett kan ivaretas. Dette sikres også i bestemmelsene. Statens vegvesen Har ingen merknader til arealbruken. - Viktig å planlegge en trafikksikker skoleveg. Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) Kommentar: Trafikksikker skoleveg ivaretas ved innregulering av separat gangveg mot rundkjøring. Denne knyttes til eksisterende gangveg på nordsiden av rundkjøringen. - Kan ikke se at planforslaget kommer i konflikt eller berøring verken med kjente fareområder eller vann og vassdrag. Det rådes likevel til at det foretas en geoteknisk vurdering med tanke på at det er hav og fjordavsetninger i området, og en kan derfor ikke utelukke at det finnes kvikkleirelommer her. Spesielt gjelder dette i søkket i den sørlige delen av området (B7-B9). Kommentar: Geoteknisk vurdering er utført av Rambøll Vurdering er basert på tidligere utførte målinger i forbindelse med reguleringsplan for Gimse II (73) og reguleringsplan for Gimse og Voll (87). Denne konkluderer med at det ikke må utføres permanent utgraving av skråningsfoten i dalen sør i området (B6, B7). Tiltakshaver tar likevel høyde for at det foretas avbøtende tiltak i sørlige deler av feltet. En ser for seg at sørligste(øvre) delen av dalsøkket fylles opp med grove steinmasser for å planere ut tomtene i nedkant langs vegen. Dette vil også øke stabiliteten mot dalskråningen på begge sider av vegen.

9 Naboer/gjenboere, andre xx.xx.xx Ingen merknader Kommentar: Ingen