Kjellesvik Prosjektering AS

Transkript

1 DETALJREGULERINGSPLAN FOR GNR. 23, BNR. 6 ØVRE MYSSA PLANBESKRIVELSE Kjellesvik Prosjektering AS Moi,

2 1 FORORD På vegne av grunneierne Ellen Mette og Leif-Kaare Wahlberg fremmes detaljreguleringsplan for gnr. 23, bnr. 6, Øvre Myssa, i Sokndal kommune. Reguleringsplanen omfatter hele eiendommen som opprinnelig var en landbrukseiendom. På slutten av 1990-tallet ble det gitt bruksendring for bygningene på gården, til næringsområde i forbindelse med etablering av Niben Friluftspark. I 2005 ble eiendommen tatt i bruk som fritidseiendom, uten at bygningenes bruksstatus ble endret. Nåværende eiere er fast bosatt på eiendommen og ønsker å regulere eiendommen tilbake til landbruksformål. I kommuneplanens arealdel er eiendommen avsatt til friluftslivformål, og båndlagt etter lov om friluftsliv. Allmennhetens rettigheter i friluftsområdet vil bli tatt hensyn til i det forestående planarbeidet. Moi, Kurt Kjellesvik Siv.ing. 2

3 2 INNLEDNING Grunneierne Ellen Mette og Leif-Kaare Wahlberg er fast bosatt på eiendommen 23/6 hvor de delvis driver gårdsdrift og delvis er engasjert i offentlig omsorgsarbeid for ungdom. Ekteparets visjon for eiendommen er å utvikle denne videre og ta deler i bruk som villmarksleir/lavoleir for skoleklasser og andre grupper. Det planlegges også å videreutvikle omsorgsarbeidet for ungdom ved å legge til rette for grønn omsorg på gården. Det gamle gårdshuset ønskes benyttet som en del av den planlagte driften på gården. Aktuell bruk kan for eksempel være utleie og gårdsturisme, men også bolig i forbindelse med grønn omsorg. Driftsbygningen ble i år 2000 bygget om til restaurant, som en del av Niben Friluftspark. Etter at friluftsparken ble avviklet, ble bygningen i 2005 ombygget til friluftsbolig. I dag brukes bygningen som bolig for nåværende eiere. Gjennom en større del av eiendommen er det tilrettelagt kombinert landbruksveg/turveg som er åpen for allmenn ferdsel. Det er også opparbeidet parkeringsplass hvor allmennheten har rett til å parkere. Disse elementene vil bli videreført i reguleringsplanen, og også allmennhetens adkomst til de båndlagte friluftsområdene på gnr. 23, bnr. 2. På et område ved Mydlandsvannet ønskes det tilrettelagt en villmarksleir med lavoer i kombinasjon med mindre hytter. Planen er å kunne ta imot skoleklasser og lignende, f.eks. leirskoleopplegg. I tilknytning til villmarksleiren ønskes det tilrettelagt et kombinert utstyr- /sanitærbygg/naust som skal betjene leirområdet. Det vil også bli et flytebryggeanlegg for utlegging av kano/kajakk/småbåter. I tillegg til den kombinerte landbruksvegen/turvegen vil det bli foreslått litt utvidelse av landbruksvegnettet for å kunne hente ut skog fra eiendommen. Det planlegges også kjøreveg fra parkeringsplass/tun og ned til villmarksleiren ved Mydlandsvannet 3 PLANPROSESS 3.1 Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt på Sokndal rådhus den Referat fra oppstartsmøte følger vedlagt. 3.2 Varsling om oppstart regulering Planarbeidet er varslet iht. plan- og bygningslovens 12-8, med brev til grunneiere og offentlige myndigheter. På grunn av en feiltakelse ble allmennheten først varslet med annonse i Dalane Tidende den Allmennhetne har følgelig ikke fått anledning til å uttale seg på nåværende tidspunkt. Dersom det skulle komme noen innspill som følge av avisannonsen, vil disse bli kommentert og ettersendt. 3

4 Det vedlegges kopi av varselskriv til grunneiere og offentlige myndigheter og aktører, samt tekstfil for annonse i Dalane Tidende. Følgende myndigheter/parter er varslet: Miljøverndirektoratet, Postboks 5672 Sluppen, 7485 TRONDHEIM Statens vegvesen, Region vest, Askedalen 4, 6863 LEIKANGER Fylkesmannen i Rogaland, Postboks 59, 4001 STAVANGER Rogaland fylkeskommune, Etat for regionalutvikling, Postboks 130, 4000 STAVANGER Sokndal kommune, Plankontoret, Gamleveien 20, 4380 HAUGE I DALANE Leif-Kaare Wahlberg, Øvre Myssa, 4380 HAUGE I DALANE Willy Sæther, Slåtteveien 10, 4380 HAUGE I DALANE 3.3 Innspill til oppstartsvarsel Innen tidsfristens utløp, , kom det 5 innspill til oppstartvarsel. Kopi av samtlige innspill følger vedlagt planbeskrivelsen. Nedenfor er det medtatt et kort utdrag av innspillene, med etterfølgende kommentar. Miljøverndirektoratet ( ) Miljøverndirektoratet viser til inngått avtale da eiendommen 23/6 ble fradelt det statlig sikrede Myssa friluftslivsområde (23/2), der det framgår at allmennhetens friluftsinteresser skal ivaretas på eiendommen. Miljøverndirektoratet forutsetter at allmennhetens friluftsinteresser ivaretas i planarbeidet. Kommentar: Tas til etterretning Statens vegvesen ( ) Ingen merknader til oppstartsvarsel, men tar forbehold om merknader ved offentlig høring. Kommentar: Tas til etterretning Fylkesmannen i Rogaland, ( ) Fylkesmannen er positiv til å regulere området slik at landbruk får prioritet, og støtter opp om forutsetningen om at allmennhetens tilgjengelighet. Kommentar: Tas til etterretning Rogaland Fylkeskommune, kulturavdelingen ( ) Kulturavdelingen har ingen merknader til at planen blir realisert Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen ( ) Regionalplanavdelingen vurderer tilbakeføring til landbruk som positivt, gitt at friluftslivsinteressene i området ivaretas og at det sikres gode løsninger for tilgang og ferdsel gjennom planområdet Kommentar: Tas til etterretning 4

5 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET 4.1 Reguleringsformål Følgende reguleringsformål inngår i planforslaget: Område for boligbebyggelse, området B Område for fritids og turistformål, området FOT Område for småbåtanlegg i sjø og vassdrag med tilhørende strandsone, området SBS Område for felles kjøreveg, området KV1 Områder for privat kjøreveg, områdene KV2 og KV3 Område for allmenn parkering, området P Område for turveg/landbruksvei, området TV Områder for landbruk, områdene L1 L5 Friluftsområde i sjø og vassdrag, området VFV 4.2 Avgrensninger Planområdet er vist på plankartet med plangrense, og omfatter hele eiendommen 23/ Bruk av området Størsteparten av planområdet er avsatt til landbruksområde og skal benyttes til den hver tids aktuelle form for landbruksdrift. Det nevnes spesielt at det kan bli aktuelt med en drift som kombinerer landbruk med offentlig omsorg for ungdom, - grønn omsorg. Det kan også bli aktuelt med bruk av områdene til natur og friluftsliv sammen med området for fritids og turistformål, nede ved Mydlandsvannet. Den etablerte turvegen som er regulert i kombinasjon med landbruksveg skal være åpen for allmenn ferdsel, og også gi adkomst til det statlig båndlagte friluftsområdet på eiendommen 23/2. Vegen skal også kunne benyttes som traktorveg knyttet til gårdens drift. Parkeringsplassen ved gårdstunet, området P, er privat eid, men skal kunne benyttes av allmennheten til parkering i tilknytning til turveg og det tilliggende friluftsområdet på 23/2. Adkomstvegen fram til parkeringsplassen er felles veg det første stykket (KV1), og privat veg det siste (KV2). Vegen er åpen for allmennheten. Adkomstvegen fra gårdstunet og ned til området FOT skal opparbeides som 3 m bred kjøreveg, men stengt med bom ved gårdstunet. Denne vegen er åpen for allmenn gangferdsel, men ikke for allmenn trafikkert ferdsel. Området for bolig skal benyttes til våningshus for eierne og til annen aktuell bruk i tilknytning til gårdsdriften. Innen området er det i dag to bygninger, det gamle gårdshuset og løen som først ble ombygget til restaurant, så til fritidsbolig og nå til bolig for grunneierne. Området nede ved Mydlandsvannet er avsatt til fritids og turistformål. Her planlegges det lagt til rette et aktivitetsområde som kan benyttes av f.eks. skoleklasser, leirskole, 5

6 speidervirksomhet, teambuilding og/eller annen friluftsrettet virksomhet. Området tenkes opparbeidet som en lavoleir i kombinasjon med mindre hytter som er knyttet til gårdens drift. Det planlegges også et felles servicebygg med sanitæranlegg og utstyrslager i kombinasjon med naust. Aktiviteter knyttet mot friluftsliv på vann er svært aktuelt. Av denne grunn er det også foreslått et tilliggende område for småbåtanlegg i sjø og vassdrag, med tilhørende strandsone. Innenfor dette området ønskes det lagt til rette brygge for utsetting av kano/kajakk, samt småbåter knyttet til gårdsdriften. 5 VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET 5.1 Generelt Bortsett fra aktivitetsområdet for fritids- og turistformål, genererer planforslaget vesentlige tiltak i området. Det er forslått en ny kjøreveg fra parkeringsplassen og ned til aktivitetsområdet. Denne skal være åpen for allmenn ferdsel, men stengt med bom for biltrafikk. Det er også foreslått to nye tur-/landbruksveier for å gjøre området lettere tilgjengelig for friluftsliv, samt for å kunne ta ut skog i gårdsdriften. Området for fritids og turistformål vil nødvendigvis få en viss grad av tilrettelegging. Det vil i utførelsen av servicebygg og småhytter bli lagt vekt på god naturtilpasning og byggevolum som underordner seg natur og landskap. Det er lagt inn en byggegrense mot Mydlandsvannet på 20 m for leir og småhytter. Kommuneplanen har en generell byggegrense mot vann og vassdrag på 50 m, men ut fra den aktuelle bebyggelsens karakter, størrelse og bruksområde, har en funnet å kunne bygge nærmere vannet. En anser faren for privatisering av strandsonen som liten. Servicebygget kombineres med naust, og tillates derfor plassert i vannkant. 5.2 Forhold til vann og vassdrag I og med at det ønskes lagt til rette for et aktivitetsområde ved Mydlandsvannet, vil dette medføre økt bruk av vannet. Da vannaktivitetene forutsettes ikke være motoriserte, anser en de negative virkningene i forhold til vann og vassdrag som svært begrensede. 5.3 Rasfare Et avgrenset område innenfor landbruksområdet L5 er i kommuneplanen angitt som rasfarlig. Det planlegges ingen nye tiltak i eller i nærheten av dette området, og en anser derfor ikke dette som noen relevant problemstilling 5.4 Avløpsforhold Det etableres et felles avløpssystem for småhytter og sanitærbygg, med mekanisk/kjemisk rensing av avløpet før utslipp på dypt vann i Mydlandsvannet. Renset vann forutsettes å oppfylle gjeldene krav til utslipp i aktuell resipient. 6

7 5.5 Vannforsyning Det etableres felles vannforsyningsanlegg, basert på grunnborring, for aktivitetsområdet. Anlegget forutsettes å forsyne mindre enn 20 enheter. 5.6 Universell utforming/tilgjengelighet for alle De sentrale uteområdene samt aktivitetsområdet nede ved vannet vil være tilgjengelig for alle. Turvegene ligger i kupert terreng og vil generelt ikke være tilgjengelige, bortsett fra de flatere delene ned mot vannet som vil kunne tilrettelegges for universell utforming. 5.7 Barn og unges interesser De planlagte aktivitetene på gården, både i tilknytning til aktivitetsområdet ved vannet og i tilknytning til grønn omsorg vil i første rekke rette seg mot barn og unge. Generelt friluftsliv er også en aktivitet som retter seg like mye mot barn og ungdom som mot den voksne generasjon. 5.8 Risiko- og sårbarhetsvurdering Hovedformålet med reguleringsplanen er å rette aktiviteten på gården tilbake mot landbruksdrift, som var den opprinnelige bruk av området. Det skal derfor ikke gjennomføres de store tiltakene som vil kreve en grundig risiko- og sårbarhetsanalyse. Vi vil i stedet gjøre en enkel risiko- og sårbarhetsvurdering knyttet til områdene for fritids- og turistformål, samt til området for småbåtanlegg i vannet. I dette området vil det bli en utbygging og tilrettelegging som må ta hensyn til eventuelle risikoforhold. Natur Planområdet har en lite berørt natur preget av kupert landskap med variert vegetasjon, hovedsakelig lauvtrær av ulik slag. Aktivitetsområdet for fritids- og turistformål ligger i sørskrånende terreng ned mot Mydlandsvannet, med en brattere stigning i bakkant mot nord. Området er ikke rasutsatt. Ved etablering av aktivitetsområdet vil det være en viss risiko for negative konsekvenser i forhold til naturverdiene. Det vil derfor være viktig å gi bestemmelser som begrenser omfanget av tilretteleggingen, både i antall enheter, volum og utførelse. Friluftsliv Da planområdet i sin tid ble fradelt det statlig sikrede Myssa friluftsomåde, ble det gitt bestemmelser om allmennhetens rett og tilgang til området. Disse bestemmelsene videreføres i det foreliggende planforslaget og det vil følgelig ikke få noen negativ konsekvens for friluftslivet. 7

8 Flom Mydlandsvannet er et uregulert vann der vannstanden varierer naturlig i forhold til nedbørsmengde. Det finnes ingen offisielle vannivåregistreringer, men lokalkjente oppgir at maksimalt opptredende flomnivåer i manns minne ligger på 1,5 1,7 m over naturlig vannivå. Med tanke på utviklingen med mer ekstremvær og høyere flomtopper, bør det legges inn en ytterligere sikkerhetsmargin på 1,5 m for ikke å risikere oversvømmelser. Dette kravet bør inn i bestemmelsene til planen. Forurensning Tilrettelegging med småhytter og felles sanitærbygg medførerer risiko for forurensning, - både i form av sanitæravløp og annet avfall. Mydlandsvannet ansees å være en god resipient, som vil kunne ta imot det rensede avløpsvannet uten at det medfører noen vesentlig konsekvens i forhold til forurensning og hygiene. For å sikre en god og sikker drift av avløpsrenseanlegget bør det stilles krav til drifts- og vedlikeholdsavtale med faglig kvalifisert personell. Dette bør tas inn i reguleringsbestemmelsene. Trafikk Som en konsekvens av planlagt økt aktivitet på gården, vil trafikkmengden øke tilsvarende. Trafikkmengden forventes likevel ikke å komme opp på samme nivå som da Niben Friluftspark var i drift, og som har vært dimensjonerende for vegsystemet inn til området. De ovenstående vurderinger som er gjort i forhold til risiko og konsekvens for natur, friluftsliv, flom, forurensning og trafikk er alle tatt inn i reguleringsbestemmelsene til planutkastet. Så lenge disse blir ivaretatt under effektuering av planen, vil risikoen for eventuelle negative konsekvenser være lav for området. Moi,

9 6 VEDLEGG Referat fra oppstartsmøte: vedlegg 1 Annonsetekst oppstartsvarsel: vedlegg 2 Oppstartvarselbrev til myndigheter og berørte parter vedlegg 3 Innspill fra Miljøverndirektoratet vedlegg 4 Innspill fra Statens vegvesen: vedlegg 5 Innspill fra Fylkesmannen i Rogaland: vedlegg 6 Innspill fra Rogaland fylkeskommune, kulturavdelingen: vedlegg 7 Innspill fra Rogaland fylkeskommune, regionalplanavdelingen vedlegg 8 Reguleringsbestemmelser: vedlegg 9 9