REGULERINGSENDRING, DELER AV SANDERPLASSEN PlanID:

Transkript

1 Berge & co as REGULERINGSENDRING, DELER AV SANDERPLASSEN PlanID: Planomtale og føresegner DAGSETT

2 Innhald: 1. Samandrag side 3 2. Bakgrunn... side 3 3. Planprosess. side 3 4. Planstatus og rammer for arbeidet side Gjeldane kommuneplan. side Vurdering etter KU-forskrifta. side 5 5. Planområdet dagens situasjon. side Eksisterande bustad og historikk. side Veg- og trafikktilhøve, inkl. kollektivtransport og parkering. side 8 6. Skildring av planframlegget.. side 9 7. Verknader av planframlegget... side Innkomne merknader til melding om oppstått side Avsluttande kommentar. side Føresegner.. side 14 Vedlegg: Vedlegg 1: ROS-analyse 2

3 REGULERINGSENDRING, DELER AV SANDERPLASSEN PlanID: Samandrag Formålet med reguleringsplanen er utviding av den eksisterande bygningsmassen til Berge & co as. Tilbygg vert på to store etasjar og om lag 2000 m2 BYA. 2. Bakgrunn Arki arkitektar as i Førde og Landskapsarkitekt MNLA Gyril Fimreite i Sogndal har vore engasjert av Berge & co as for utarbeiding av ei reguleringsendring for deler av Sanderplassen i Førde kommune. Berge & Co er i dag forhandlar for 3 bilmerke, Audi, VW og Skoda samlokalisert i eit lokale. Lokala er ikkje i samsvar med importør og fabrikkar sine krav. Formålet med reguleringsplanen er utviding av den eksisterande bygningsmassen til Bergehuset for og kome desse krava i møte. 3. Planprosess Varsel om oppstart av detaljregulering for deler av Sanderplassen vart gjort 01. mars Frist for merknader vart satt til og sendt til grunneigarar, naboar, offentlege myndigheiter og ev andre interessentar. Planarbeidet er i tillegg til dette skrivet varsla med kunngjering i avisa Firda og på Førde kommune si nettside. Det har kome inn 5 merknader. Svar til desse merknadene er lagt til kapittel 7. 3

4 4. Planstatus og rammer for arbeidet Fig 1 Eigedommen til Berge & co as er ein del av Sanderplassen som er satt av til forretning, kontor og industri i gjeldande kommuneplan. 4.1 Gjeldane kommuneplan Eigedommen til Berge & co as er ein del av Sanderplassen som er satt av til forretning, kontor og industri i gjeldande kommuneplan (figur 1). Gjeldande reguleringsplan vart vedteken I førehandskonferansen vart det nemnt at planavgrensing skulle gjelde heile arealet mellom tilkomstvegane til Sanderplassen. Naboane til Bergehuset as var ikkje interessert i å delta i ein reguleringsplan prosess, og ein har derfor kome fram til at avgrensing for reguleringsplanen skal følgje midtlinje veg/gangveg rundt eigedomen. Heile det regulerte området er på omlag 12 dekar. 4

5 4.1 Vurdering etter KU-forskrifta: Punkt 1: Bruksarealet til bygget vert over 5000m2, då eksisterande bygg har eit BRA på 9164 m2. Punkt 14: Eksplosivar skal ikkje oppbevarast i bygget. Bygget har gass til oppvarming i verkstad og lakkanlegg, gasstanken ligg på utsida. 3. Planer og tiltak som skal vurderas etter forskrifta 4: Punkt b: Reguleringsplaner som inneholder tiltak nevnt i vedlegg II i konsekvensutgreiingsforskrifta. 4. Kriterier for vurdering av vesentlige verknader for miljø og samfunn (Jf. fylkesatlas) a) er lokalisert i eller kommer i konflikt med områder med særlig verdifulle landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø som er vernet eller fredet, midlertidig vernet eller fredet eller foreslått vernet eller fredet, eller hvor det finnes eller er stor sannsynlighet for å finne automatisk fredete kulturminner som inngår i et kulturmiljø med stor tidsdybde. Svar: Nei b) er lokalisert i eller kommer i konflikt med viktige inngrepsfrie naturområder eller utgjør en trussel mot truede naturtyper, truede arter eller deres leveområder, mot prioriterte arter eller deres funksjonsområder, mot utvalgte naturtyper, eller mot andre områder som er særlig viktige for naturens mangfold. Svar: Nei c) er lokalisert i større naturområder som er særlig viktige for utøvelse av friluftsliv, herunder markaområder, eller i viktige vassdragsnære områder som ikke er avsatt til utbyggingsformål eller i overordnede grønnstrukturer og viktige friområder i byer og tettsteder, og hvor planen eller tiltaket kommer i konflikt med friluftslivsinteresser. Svar: Nei d) kommer i konflikt med gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan- og bygningsloven av 14. juni 1985 nr. 77 eller statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27. juni 2008 nr. 71. Svar: Nei e) kan komme i konflikt med utøvelsen av samiske utmarksnæringer, eller er lokalisert i reindriftens særverdiområder eller minimumsbeiter og kan komme i konflikt med reindriftsinteresser, eller på annen måte kan komme i konflikt med reindriftens areal behov. Svar: Nei f) innebærer større omdisponering av landbruks-, natur- og friluftslivsområder eller områder som er regulert til landbruk og som er av stor betydning for landbruksvirksomhet. Svar: Nei 5

6 5. Planområdet dagens situasjon Figur 2 Bergehuset as slik bygget framstår i dag. Tilkomst frå Europaveg 39 i framkant av bilete. Fotofrå Eksisterande busetnad og historikk Sanderplassen utgjer det eldste næringsområdet på Kronborg. På Sanderplassen finn ein bl.a. Berge & co (figur 2), Førde trafikkstasjon, Olefine dampbakeri as, Skeidar møbelhus og Fagskulen i Førde. Sanderplassen er lokalisert sør for E39 som er hovudinnfartsåra til Førde sentrum. Nord for E 39 finn ein eit nyare næringsareal, bl.a. Plantasjen, Biltema og Coop ekstra. Blomereina gravplass ligg også her, samt jordbruksareal (Figur 3). 6

7 BLOMEREINA GRAVPLASS BILTEMA PLANTASJEN HAFSTADVEGEN YIT AS COOP EKSTRA FØRDE TRAFIKKSTASJON BERGE & CO OLEFINE BAKERI SKEIDAR FAGSKULEN I FØRDE Figur 3 Berge & co. ligg sentralt plassert på det gamle næringsarealet, Sanderplassen. 7

8 5.3 Veg- og trafikktilhøve, inkl. kollektivtransport og parkering Sanderplassen ligg sør for Europaveg 39. Langs Europavegen går ein gang- og sykkelveg. Ein busshaldeplass ligg like nord for planområdet. Berge & co har i dag parkering hovudsakelig lokalisert nordvest for eigedommen (Figur 4). I trafikkplan for Førde blir krysset frå E39 mellom Trafikkstasjonen og Berge nemnt som eit problematisk kryss. Heile næringsområde på Sanderplassen har tilkomst frå to kryss, dette og krysset ved Skeidar møbelhus. Desse er bunden saman med interne vegar i området. Området i forkant av Berge & co., Olefine bakeri og Skeidar møbelhus er det i dag regulert til p-plass med gjennomkøyring. Utkjøringa frå p-plassen til Berge & co. er ikkje bygd slik som det er vist i gjeldande reguleringsplan, men ligg med ein større avstand frå E 39. Dette gjev ein betre situasjon en det reguleringsplanen viser. GANGVEG P-PLASS Figur 4 Sanderplassen ligg lokalisert ved E39, ei av innfartsårene til Førde sentrum. 8

9 6. Skildring av planframlegget Eksisterande bygning vil framstå slik som i dag. Nybygg kjem på to store etasjar. Materialbruk i tilbygget vil bli betongelement som bæresystem og fasadeelement. Glasfasadar i alu-system (Figur 5). I nybygget kjem det ca. 40 nye p-plassar. I tillegg er det tenkt å utnytte fleire p-plassar i noverande bygg. Her kjem det ca. 23 nye p-plassar. På nybygget er det planlagt ei kjørerampe, i tillegg til køyrerampe til eksisterande bygg. Utvendig blir det til saman 104 p-plassar inkl. gamle p-plassar. Då er vi innanfor kommunens sine parkeringskrav. Jf. rekneark figur 6. Det vert lagt opp til ei gangsone / fortau langsetter nybygg, med eit nytt opparbeida inngangsparti. Det er og planlagt gangsone /fortau langs eksisterande bygg, men på strekninga mellom dampbakeriet i aust, er det for trongt til gangfelt. Figur 5 Skisse av nybygg med glasfasade mot riksvegen. 9

10 Parkeringskrav: Salslokale Kontor Verkstad Lager Skule P-plassar plan plan plan P-krav 0,03 0,02 0,01 0,005 0,02 43,11 18,86 27,46 6,085 47,26 142,775 Krav noverande bygg med fråtrekk av p-plassar i og på bygget 97,775 tilbygg plan tilbygg plan P-krav 0,03 0,02 0,01 0,005 0,02 22 P-krav tilbygg ,36 1, ,65 Krav tilbygg med fråtrekk av p-plassar i og på bygget 0,65 P-plassar som dekkast inn ute på tomta 98,425 Samla p-plassar som er teikna inn ute er 104 p-plassar. Figur 6 Reknearket viser at samla p-plasser som er teikna inn ute dekker kommunens parekringskrav. 10

11 Verknader av planframlegget Førde kommune si skjekkliste for sikkerhet og sårbarhet (ROS-analyse) er gjennomgått i samband med utarbeiding av planen (Jf. vedlegg 1). Tema som treng nærare utgreiing er omtalt her. Geolog Helge Henriksen frå Cowi as har sett på tema: Snø- og steinskred, ustabil grunn, flaum, overvatn og radon. Jf. eige hefte vedlagt. Området består i dag bare av utbygde og asfalterte flatar og vert derfor ikkje omfatta av Naturmangfaldslova. 11

12 7. Innkomne merknader til melding om oppstått Det er kome inn 5 merknader til planarbeidet. Sogn og Fjordane Fylkeskommune har i dag ikkje kunnskap om automatisk freda kulturminne i tiltaksområdet, men ser likevel ikkje bort ifrå at det kan ligge automatiske freda kulturminne. Tiltakshavar har plikt til å vise varsemd og melde frå til Sogn og Fjordane fylkeskommune ved Kulturavdelinga dersom ein under arbeidet skulle støyte på automatisk freda kulturminne, jf. 8, 2. ledd i Lov om kulturminne. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane Miljøvernfaglege merknader: Planomtalen skal gjere greie for verknadene planen får for ulike interesser og omsyn (jf. pbl 4-2). Desse vurderingane er lista opp i vedlegg 2 i oppstartvarslet. Det er konkludert med at planarbeidet ikkje utløyser krav om konsekvensutgreiing. Landbruksfaglege merknader: Tiltaket vil innebere både fortetting og høgare utnytting av eit eksisterande forretningsområde, noko vi er positive til. Vi har elles ikkje avgjerande merknader til planarbeidet. Merknader knytt til samfunnstryggleik og beredskap: Det er krav om risiko- og sårbarheitsanalyse (ROS analyse). For at kravet om ROS-analyse skal vere oppfylt, må det gjerast eit systematisk arbeid som gir oversikt over risiko og sårbarheit. Eventuelle funn og tilrådingar frå analysen vert følgde opp og innarbeidde i planen. NVE NVE har ingen særskilde merknader til planarbeidet Statens vegvesen Statens vegvesen ber om at trafikale konsekvensar av planlagde tiltak vert vurdert og gjort greie for i komande planforslag. Dagens trafikksituasjon vil ikkje bli endra, bortsett frå ny køyrerampe i sørvest for nybygg. 12

13 Sunnfjord energi Dersom ovannemnde utbygging av området skal realiserast, vil det truleg medføre at samla effektbehov for heile bygget vert av ein slik storleik at eksisterande transformator vert for liten for og oppretthalde sikker straumforsyning. Eksisterande nettstasjon i Bergebygget vart oppført i 1981, og plassert ut mot ein yttervegg med god tilkomst og ventilasjon. Etter den tid har det vore utført ein del bygningsmessige endringar som har forverra tilkomsten til nettstasjonen spesielt på kvelds- og nattetid. FEF 2006 og REN (energiselskapa sin bransjestandard) set krav til at nettselskapet må ha uhindra tilgang til nettstasjonen til alle tider på døgnet, og stasjonen skal i utgangspunktet ha dør til det fri (ventilasjon og trykkavlastning). 9 Avsluttande kommentar Alle innkomne merknader er tatt omsyn til i planarbeidet. Plassering av ny nettstasjon og storleik på denne blir vurdert i samband med byggemelding. Dette blir gjort i samråd med Sunnfjord energi. Dagens trafikksituasjon vil ikkje bli endra i vesentlig grad, bortsett frå ny køyrerampe i sørvest for nybygg. Mykje av trafikken som til no har gått til p-plass i vest vil gå ned til rampa i sørvest, og det vil hjelpe litt på det belasta krysset ut frå p-plassen. Jf. vurdering av trafikksituasjonen i kapittel 5.3. Vidare er det er planlagt fortau rundt nybygg, for å sikre gåande frå gang-, sykkel og busshaldeplass ein tryggare tilkomst til bl.a. fagskulen. 13

14 10 Føresegner 1 Planavgrensing Føresegnene gjeld for det området som er merka av med reguleringsgrense på reguleringskart dagsett Planområdet for reguleringsendring er delt inn i følgjande føremål: 1 Byggeområde og anlegg - Kombinert forretning/kontor 2 Samferdsel og teknisk infrastruktur - Kjøreveg - Gang- og sykkelveg - Fortau Rp Sikringssone - Frisiktssone 3 Rekkefølgekrav 3.1 Rekkefølgjekrav for vass- og avløpsleidningsnett. Før igangsettingsløyve vert gjeve for bygg skal naudsynt løysing for avløp og tilstrekkeleg vasstrykk i leidningsnettet vere etablert. 4 Felles føresegner 4.1 Unntak frå planen: Det faste utval for plansaker kan tillate mindre vesentlege unntak frå planen dersom det ligg føre særlege grunnar. 5 Kombinert forretning / kontor 5.1 Utnyttingsgrad Maksimal utnyttingsgrad er fastsett som 65 % BYA. Bygg kan oppførast i 4 etasjar frå eks terrengnivå. 14

15 5.2 Byggegrense Byggegrense som vist på reguleringsplan 5.3Universell utforming Byggeområde, trafikkområde og uterom skal utformast slik at personar med nedsett funksjonsevne kjem seg lett fram. Utforming skal dokumenterast ved byggjemelding. 5.4 Estetisk kvalitet Bygg, anlegg og uteområde skal tilfredsstille rimelege omsyn til estetisk godt uttrykk både i seg sjølv og i forhold til omgjevnadane. Skjemmande fargar skal ikkje tillatast. Byggverk og uterom skal ha arkitektonisk kvalitet. I dette ligg det at det skal vere kvalitet både teknisk, funksjonelt og visuelt. Med byggverk vert det i tillegg til bygg og meint tekniske anlegg som t.d. parkeringsplassar og inngangsparti. Materialbruk i tilbygget vil bli betongelement som bæresystem og fasadeelement, glasfasadar i alu-system. 5.8 Parkeringsdekning Antal p-plassar til kontor, forretning og tenesteyting skal følgje kommunen sine vedtekter for parkering til forretning og kontor. Alle parkeringsplassar skal vere opparbeidde innan det tilsvarande byggjearealet vert teke i bruk Radon Det skal installerast radonsperre i bygget. 6 Samferdsel og teknisk infrastruktur 6.1 Ramper og porter Innkjøring til ramper og porter på nybygg skal sikrast ved nedsenking av fortau. 6.4 Fortau Fortau langs forretningsbygg skal ha ei breidde på min 1,5 m 8 Rp Sikringssone 8.1 Frisiktsone Innanfor frisiktsone kan det ikkje oppførast anlegg eller beplantast med tre/busker som overstig ei høgde på 0,5 m over vegbane. Unntak er trafikkskilt og liknande med diameter mindre enn 30 cm. 15

16 Vedlegg 1: Sjekkliste ROS Plannamn og -id.: Detaljregulering for delar av Sanderplassen Utført av: Arki as v/torodd Os, Landskapsarkitekt mnla Gyril Fimreite og Cowi v/helge Henriksen Dato: Underskrift: 1. I omtalen av sannsyn skal følgjande inndelingar nyttast: a) For flaum-/flaumskredfare skal gjentaksintervalla i 7-2 i byggteknisk forskrift leggjast til grunn (største nominelle årlege sannsyn 1/20, 1/200 eller 1/1000) b) For skredfare skal gjentaksintervalla i 7-3 i byggteknisk forskrift leggjast til grunn (største nominelle årlege sannsyn 1/100, 1/1000 eller 1/5000) c) For annan type risiko skal det i omtalen nyttast omgrepa Lite sannsynleg, Mindre sannsynleg, Ganske sannsynleg, Svært sannsynleg 2. I omtalen av konsekvensar skal følgjande inndeling nyttast: Ufarleg, Ein viss fare, Farleg, Kritisk og Katastrofalt 3. Klimaendringar med auka temperatur, auka totalnedbør, hyppigare ekstremvêr m.v., kan påverke framtidige risiko knytt til hendingane nemnt i tabellen nedanfor. Denne moglege endringa i risiko skal omtalast i dei deler av tabellen der dette er naturleg 4. Det må gå fram kva ekspertise/kompetanseorgan som er brukt i analysearbeidet 5. Alle aktuelle referansar må gå fram (kart, fagrapportar, notat m.v.) 6. Tilrådde tiltak for å følgje opp funn må gå fram t.d. bruk av arealføremål (pbl. 12-5), omsynssoner (pbl og 12-6), føresegner til planen (pbl. 12-7) 16

17 Uønskt hending Aktuelt? Sannsyn Konsekvens Samla risiko Kommentar/tiltak Natur- og miljøforhold Er området utsett for, eller kan planen/tiltaket medføre risiko eller auka påkjenningar for: Snø- eller steinskred/-sprang? Ja < 1/5000 Ufarlig 1 Området ligg akkurat innanfor utløpsområdet for snøskred i Mellom planområdet og fjellsida ligger det to eksisterande bygg som vil fungere som barrierar mot eventuelle snøskred i retning tiltaket. Området ligg utanfor utløpsområdet for steinsprang på www. skrednett.no. Flodbølgjer som følgje av skred? Nei Ikkje Ufarlig 1 Vi kjenner ikkje til ustabile fjellparti i Førdefjorden som kan rase ut og utløyse en tsunami. Kvikkleire eller anna ustabilitet? Ja Mindre sannsynleg Ein viss fare 4 Det er ikkje kvikkleire i dagen. Men området ligg under marin grense, og kvartærgeologisk kart og boringar i nærleiken viser at en ikkje kan sjå bort ifrå at det er leire under sand- og grusavsetningane. Terrenget er likevel for flatt til at leirskred er et problem. Med tanke på ev. utgraving av kjellaretasje må ein få undersøkt jordartstypen nedover i djupet og dei geotekniske eigenskapane, slik at en unngår lokale utrasingar under gravearbeida. Flaum/flaumskred? Nei < 1/200 Ufarleg 1 Området ligg langt frå Jølstra og det er ingen andre elver/bekker som drenerer mot området. Flomskred er ikkje eit problem, og området ligger utanfor faresonen for 200- årsflaum på tilgjengelige flaumsonekart. Hyppigare ekstremver kan auke flaumrisikoen noko. Overvatn? Ja Lite sannsynleg Ein viss fare 2 Området er flatt og det kan samlast opp overflatevatn om dreneringssystema har dårleg kapasitet. Ved utviding av bygg er det naudsynt å sikre tilstrekkeleg fall til sluk frå nybygg, vegar og parkeringsplassar. 17

18 Radon? Ja Mindre sannsynleg Skog-/lyngbrann? Nei Ikkje Ufarleg 1 Stormflo? Nei Ikkje Ufarleg 1 Vind? Nei Ikkje Ufarleg 1 Sårbar flora? Nei Ikkje Ufarleg 1 Verneområde? Nei Ikkje Ufarleg 1 Vassdragsområde? Nei Ikkje Ufarleg 1 Kulturminne/-miljø? Nei Ikkje Ufarleg 1 Ufarleg 2 Grunnfjellet består av granitt som kan innehalde uran og dermed også radon. Dei permeable lausmassane øvst består også i hovudsak av granittiske bergarter. Men kort avstand til grunnvatn gjer radonproblemet minimalt. Ein bør undersøkje målingar frå bygg i nærleiken, ev. plassere ut dosimeter i eksisterande byggkjellar for å kontrollere nivået. TEK10 må følgjast m.o.t. førebyggande tiltak på nybygg. Verksemdsrisiko Er det i området: Anlegg/verksemder som kan utgjere ein risiko? Lager med farlege stoff (væsker, gassar, eksplosiv mv)? Medfører planen/tiltaket: Anlegg/verksemder som kan utgjere ein risiko? Lagring av farlege stoff (væsker, gassar, eksplosiv mv)? Auka risiko eller andre påkjenningar for sårbare bygg, infrastruktur, aktivitetar? Nei Ikkje Ufarleg 1 Nei Ikkje Ufarleg 1 Nei Ikkje Ufarleg 1 Ja Mindre sannsynleg Nei Ufarleg 1 Ein viss fare 1 Eksplosivar skal ikkje oppbevarast i bygget. Bygget har gass til oppvarming i verkstad og lakkanlegg. Gasstanken ligg på utsida av bygget. Siste byggesteg på eks. bygg avslutta. Ferdigattest TEK10 må følgjast m.o.t. førebyggande tiltak på nybygg. 18

19 Forureining Er det i området: Fare for akutt forureining? Nei Ikkje Ufarleg 1 Permanent forureining? Nei Ikkje Ufarleg 1 Støy og støv (industri, trafikk m.v.)? Nei Ikkje Ufarleg 1 Forureina grunn? Nei Ikkje Ufarleg 1 Høgspentlinjer? Nei Ikkje Ufarleg 1 Anlegg for avfallsbehandling? Nei Ikkje Ufarleg 1 Medfører planen/tiltaket: Fare for akutt forureining? Nei Ikkje Ufarleg 1 Fare for permanent forureining? Nei Ikkje Ufarleg 1 Støy og støv? Nei Ikkje Ufarleg 1 Høgspentlinjer? Nei Ikkje Ufarleg 1 Anlegg for avfallsbehandling? Nei Ikkje Ufarleg 1 Beredskap Er det i området: God tilkomst for utrykkingskøyretøy? Ja Ikkje Ufarleg 1 Tilstrekkeleg sløkkevasskapasitet? Ja Ikkje Ufarleg 1 Medfører planen/tiltaket: Behov for nye/auka beredskapstiltak (brann, helse m.v.)? Nei Ikkje Ufarleg 1 19

20 Infrastruktur Er området utsett for, eller kan planen/tiltaket medføre auka risiko for: Trafikkulykker? Ja Mindre sannsynleg Manglande kapasitet i kraftforsyninga? Nei Ikkje Ufarleg 1 Manglande kapasitet i tele-/ dataforsyninga? Nei Ikkje Ufarleg 1 Manglande kapasitet i VA-system? Nei Ikkje Ufarleg 1 Andre forhold Fare for sabotasje/terror? Nei Ikkje Ufarleg Fare for annan kriminalitet? Ja Mindre sannsynleg Vatn med fare for usikker is? Nei Ikkje Ufarleg 1 Terrengformasjonar som utgjer spesiell fare (stup, skrentar m.v.)? Nei Ikkje Ufarleg 1 Gruver, opne sjakter, steintippar m.v.? Nei Ikkje Ufarleg 1 Ein viss fare 2 Dagens trafikksituasjon vil ikkje bli endra, bortsett frå ny køyrerampe i sørvest for nybygg. Elevar til fagskulen må krysse området. Det er planlagt fortau rundt nybygg. Ein viss fare 2 Utforming av det bygde miljø har ein stor innverknad på kriminalitet. Område der folk oppheld seg og ferdast bør ha god belysning. Element/gjenstandar som vert tilført området må vere av ein bestandig og haldbar kvalitet. 20