ENDRING - REGULERINGSPLAN FOR BOLIGFELT ULBERG VEST - VEDTAK. Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Utvalg for plan og teknisk 021/

Transkript

1 RINGEBU KOMMUNE Vår referanse 08/ L12 Vår saksbehandler: Wenche Hagestuen Dale, tlf ENDRING - REGULERINGSPLAN FOR BOLIGFELT ULBERG VEST - VEDTAK Utvalg Utv.saksnr. Møtedato Utvalg for plan og teknisk 021/ Dokumenter vedlagt saken 1 RP Ulberg Vest plankart datert ver2.pdf 2 Ulberg Vest - endrede bestemmelser.doc 3 Planbeskrivelse.doc 4 Endring av regulerungsplan for Ulberg Vest - 1. gangs offentlig ettersyn. Vedrørende forholdet til kulturminner 5 Endring av reguleringsplanfor Ulberg Vest i Ringebu kommune. 1. gangs offentlig ettersyn. Uttalelse fra Oppland fylkeskommune 6 Ringebu kommune- reguleringsplan for Ulberg Vest- høring 7 Innspill til endring av reguleringsplan for Ulberg vest boligområde i Ringebu kommune- 1. gangs offentlig ettersyn 8 Merknader til reguleringsplan Ulberg Forslag til vedtak Utvalg for plan- og tekniske saker i Ringebu kommune vedtar følgende (jf. kommunens delegasjonsreglement KOM 049/09): 1. Utvalg for plan- og tekniske saker vedtar endring reguleringsplan for Ulberg vest med planbestemmelser, datert , og plankart datert , jf. plan- og bygningsloven Utvalg for plan- og tekniske saker opphever reguleringsplan for Ulberg vest, vedtatt , med mindre vesentlig endring, vedtatt , jf plan- og bygningsloven Møtebehandling fra Utvalg for plan og teknisk Audun Amundsen fremmet forslag om endre maksimal gesimshøyde til 5,5 meter i pkt. 4.4 og å stryke setning 2 og 3 i avsnitt 2 i samme pkt.4.4; fra På bolighus. til dempet utforming. Rådmannens forslag til vedtak inkludert Amundsens endringer ble enstemmig vedtatt med 6 stemmer. UPT-021/11 Vedtak Utvalg for plan- og tekniske saker i Ringebu kommune vedtar følgende (jf. kommunens delegasjonsreglement KOM 049/09), inkludert de foreslåtte endringer av planbestemmelsenes pkt.4.4 fra Audun Amundsen:

2 1.Utvalg for plan- og tekniske saker vedtar endring reguleringsplan for Ulberg vest med planbestemmelser, datert , og plankart datert , jf. plan- og bygningsloven Utvalg for plan- og tekniske saker opphever reguleringsplan for Ulberg vest, vedtatt , med mindre vesentlig endring, vedtatt , jf plan- og bygningsloven Ringebu, 1. februar 2011 Jon Alver Rådmann

3 Bakgrunn Reguleringsplan for Ulberg Vest ble vedtatt Det ble også vedtatt en mindre vesentlig endring Ringebu kommune har vært i forhandlinger med grunneierne innenfor reguleringsplanen, men har ikke kjøpekontrakt for hele det regulerte arealet. Dette fører til endrede forutsetninger for planen, spesielt mht infrastruktur. Administrasjonen har også funnet det hensiktsmessig å foreslå endringer i reguleringsbestemmelsene mht bl.a utnyttingsgrad og ny plan- og bygningslov. Forslag til endring av reguleringsplan for Ulberg vest har i perioden vært ute til 1. gangs offentlig ettersyn. Vurdering Det er kommet inn 5 merknader i høringen, herunder ingen fra naboer. Oppland fylkeskommune Merknader fra kulturvern og regionalenheten utgjør 2 dokumenter. Kulturvern: Kulturvern har foreslått at det i bestemmelsene kommer frem hvilke kulturminner som ligger i hvilke hensynssoner og at tiltak som har til hensikt å sikre formålet med hensynssona kan tillates. Kulturvern har fremmet innsigelse til planen, fordi den kommer i konflikt med kulturminner (plassering av ballefelt innenfor sone med angitte særlige hensyn). Innsigelsen frafaller når plankartet er endret i tråd med kulturvern sitt innspill. Bestemmelsene endres i tråd med kulturvern sitt forslag slik at det kommer frem hvilke kulturminner som ligger i hvilke hensynssoner og at tiltak som har til hensikt å sikre formålet med hensynssona kan tillates. Det har vært en del korrespondanse mellom kulturvern og administrasjonen/areal+ i forhold til kommunen sitt ønske om ballfelt innenfor sone med angitte særlige hensyn (båndlagt etter kulturminneloven). Det er bl.a argumentert med at ballfeltet er plassert meter unna kanten av kulturminnet. Argumentene har ikke ført frem, og grunnet innsigelse blir derfor ballfeltet tatt ut av planen. Regionalenheten: Regionalenheten har først og fremst merknader til bestemmelsene, og i forhold til universell utforming mener de at disse bør være enda mer konkrete ved å angi hvor mange boliger som skal ha livsløpsstandard. Regionalenheten anbefaler sterkt at det for bestemmelsene store fyllinger og skråninger skal unngås tilføyes en maks. høyde som fyllinger og skjæringer kan ha, f. eks 1,5m. Regionalenheten mener videre det er uheldig å ta ut bestemmelsen Der eksisterende terreng gjør det naturlig, skal bebyggelsen utføres med underetasje, f. eks i terreng med fall mellom 1:8 og 1:5. I skrånende terreng brattere enn 1:5 er dette et absolutt krav, alternativt at det velges andre løsninger som er tilpasset bratt terreng (smal bygning, inntil 6m, og/eller trappet løsning) som ligger inne i gjeldende reguleringsbestemmelser for Ulberg vest. Det oppfordres til å beholde denne bestemmelsen, for å bedre kunne styre tilpasning mellom hus og terreng, slik at det bygges sokkeletasje der terrenget er bratt nok. Tilsvarende påpeker regionalenheten at planforslaget har en styring av byggehøyder som kan friste utbyggere til å lage sokkeletasjer der det egentlig ikke er bratt nok, for å få et høyere hus.

4 4.4 i planforslaget sine bestemmelser åpner for dette fordi gesimshøyden skal måles fra etasjeskillet mot sokkelen. Regionalenheten påpeker at det bør kunne stilles et krav om at større furutrær skal merkes på reguleringsplanen og situasjonsplan ved byggesak og ikke skal felles. Regionalenheten stiller spørsmålstegn ved at bestemmelsen om hovedmøneretning er tatt, og påpeker at dette vil kunne føre til hus med alle mulige takformer og retninger, noe som lett kan medføre kaotisk preg. I bestemmelsene oppfordres til at alle boenheter utformes med tanke på å fungere som livsløpsstandardboliger. Med dette som bakgrunn, og i et byggefelt med 41 tomter, vil det være svært sannsynlig at en del boliger blir utformet som livsløpsstandardboliger. Dette vil spesielt gjelde for de tomtene hvor inngangsplanet naturlig blir hovedplanet. Regionalenheten anbefaler sterkt at det for bestemmelsene store fyllinger og skråninger skal unngås tilføyes en maks. høyde som fyllinger og skjæringer kan ha. Regionalenheten har foreslått f. eks 1,5m. Bestemmelsene er nå endret til: Dersom fyllinger og skjæringer kommer til å overskride 1,5m fra opprinnelig terreng, oppfordres det til andre løsninger. I forslag til nye reguleringsbestemmelser står det nå Der eksisterende terreng gjør det naturlig, bør bebyggelsen utføres med sokkeletasje. Denne bestemmelsen tilføyes med I skrånende terreng brattere enn 1:5 er dette et krav, med mindre det velges andre løsninger som er tilpasset bratt terreng (smal bygning, inntil 6m, og/eller trappet løsning). For å unngå sokkeletasje der terrenget ikke gjør det naturlig, tilføyes bestemmelsene i 3.4 med Tilsvarende skal det ikke være sokkeletasje der terrenget ikke gjør det naturlig. Regionalenheten påpeker at det bør kunne stilles et krav om at større furutrær ikke skal felles. Rådmannen ser at dette er et poeng rent estetisk, men ser også faren ved at store trær blir stående igjen alene og mer utsatt for vindfall m.m. Store trær kan falle ned på hus, veger, personer osv. og utgjøre en fare i seg selv. I slike tilfeller vil det også bli spørsmål om ansvarsforhold m.m. Enhet for teknisk drift har derfor lagt opp til at alle trær over 7-8 m blir felt samtidig med rydding til veier, tomter, friareal m.m i forbindelse med opparbeiding av boligfeltet, dette i første omgang av byggetrinn i bestemmelsene blir derfor endret slik at følgende setninger blir tatt ut: Det bør unngås snauhogst og sikres at fjerning av trær ikke skjer i et større omfang enn det som er nødvendig for å sikre tilstrekkelig opparbeidet uteareal, lystilgang, m.m. Trær og busker som skal tas vare på, må merkes og sikres mot skader på betryggende måte. Rådmannen ser ulempen ved å ikke ha bestemmelser/retningslinjer i forhold til hovedmøneretning, og tar derfor inn følgende setning: Bebyggelsens hovedmøneretning bør legges parallelt med høydekotene. Statens vegvesen, region øst: Statens vegvesen skriver at området har tilkomst via lokalt vegnett med 3 eksisterende tilknytninger til fv 388, hvorav den ene er en del av planen og betjener 3 nye boligtomter i tillegg til eksisterende boliger. Dette er en utvidet bruk av atkomsten i forhold til dagens situasjon. Siktilinjer er vist på planen, men vi ber om at disse vises tydeligere og målsettes. Selve avkjørselen burde vært innlemmet i planområdet med geometri i henhold til standarder grunnet utvidet bruk. Rådmannen ser at det ville vært en fordel om avkjørselen var innlemmet i planområdet, men finner det ikke aktuelt å utvide planområdet i forhold til dette nå. Siktlinjene kan likevel vises i plankartet, og de kommer nå tydeligere frem. Siktlinjene er også nærmere beskrevet i planbeskrivelsen.

5 Fylkesmannen i Oppland: Fylkesmannen er ikke enig i kommunen sin vurdering om at man ikke kan beregne framtidig støybelastning fra E6 med basis i faktiske målinger, før den nye trasèen er fastlagt og bygget. Fylkesmannen mener at planen må forholde seg til støy fra eksisterende E6-trasè, som sannsynligvis vil ligge i nåværende trasè i enda mange år. Ut fra terrengformasjonene i området regner Fylkesmannen med at støypåvirkning fra dagens E6 ikke vil være noe stort problem. Den fremste tomterekka vil imidlertid kunne bli noe støyutsatt. Fylkesmannen skriver videre at Ringebu kommune uansett må vurdere mulig støyeffekt fra nåværende E6 i lys av bestemmelsene i Retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen (T-1442). Det vil da være aktuelt å gjennomføre en enkel støybergning fra dagens E6. Det er i første omgang lagt opp til klargjøring av tomter bare der det blir selvfall. For den nederste tomterekka vil dette sannsynligvis gjelde bare for 2 tomter (tomt nr. 2 og 4). Ut fra terrengformasjonene og avstand til E6 er nok også denne tomta mindre støyutsatt enn de andre tomtene i tomterekka nærmest E6. Rådmannen finner det derfor ikke nødvendig å gjennomføre en enkel støyberegning fra dagens E6 på nåværende tidspunkt. Simen Kolstad, grunneier: Har fått redusert antall tomter fra 10 til 8, og tidligere tomteareal nord på sin teig er gjort om til friareal. Kolstad mener at planen må reguleres om slik at dette arealet blir boligtomt igjen, og foreslår vei mellom tomtene 31 og 32 eller mellom 32 og 33. Kolstad foreslår også videreføring av vei mellom tomt nr 14 og 15, og da slik at store deler av friarealet her blir gjort om til boligtomter. Kolstad skriver også at pumpestasjonen må flyttes lenger ned og inn på han sin teig, slik at det blir selvfall for de 6 nye tomtene han ønsker på sin teig. Kolstad ønsker, som tidligere fremsatt i forhandlinger med kommunen, at planområdet for Kolstad sin teig utvides nedover slik at det omfatter hele arealet. Kolstad ser på dette som den mest fornuftige løsningen, da det lille restarealet blir liggende som friområde og uten adkomst. Kolstad skriver videre at det er regulert så vidt langt ned i bratta at standplass for tømmerdrift ikke er praktisk å få til. I planen er det ikke regulert inn atkomst til resterende uregulert areal for Kolstad sin eiendom. Kolstad mener også at tomt nr 17 er for liten, 0,9 dekar. Kolstad mener at arealet kan økes mot friareal i sone båndlagt etter kulturminneloven og tomt 15. Det er forståelig at grunneier ikke ønsker å få redusert antall tomter. Det er likevel slik at kommunen, ut i fra endrede forutsetninger, har måttet endre planen. Kommunen må da se hele planen i sammenheng både ut i fra infrastruktur, boligtomter og friområder. Det er også svært viktig å sette av godt med arealer til friområder og lek. Å legge inn 6 nye boligtomter i areal avsatt for friområde og lek, slik Kolstad ønsker, er følgelig ikke aktuelt. Når det gjelder utvidelse av planområdet, så er dette uaktuelt. Planområdet er fortsatt det samme som i vedtatt reguleringsplan for Ulberg vest, datert Rådmannen kan heller ikke se at tilgjengeligheten til Kolstad sitt areal blir særlig annerledes/vanskeligere enn hva som er tilfelle pr. i dag. Rådmannen ser imidlertid at ved plassering av pumpestasjon i gjeldende plan, som er på Kolstad sin teig, så er det skissert vei ned til denne. Men pga endrede forutsetninger, er pumpestasjonen flyttet til areal som kommunen finner mer hensiktsmessig og realistisk mht avtale om kjøp. I første omgang er det uansett lagt opp til klargjøring bare av tomter med selvfall. Utvidelse av tomt 17 inn i sone båndlagt for kulturminner, vil være i strid med kulturminneloven, og er dermed uaktuelt.

6 Rådmannen tilrår at endring reguleringsplan for Ulberg vest blir vedtatt slik det er lagt frem i saksfremstillingen og i vedlagte planbestemmelser, plankart og planbeskrivelse.