DETALJREGULERING AV DEL AV VIKAN NORD, GN 92 BNR 1 M.FL.

Transkript

1 Trondheim, KT/1429 DETALJREGULERING AV DEL AV VIKAN NORD, GN 92 BNR 1 M.FL. PLANBESKRIVELSE Bakgrunn Planforslaget er datert av Eggen Arkitekter AS som forslagstiller, på vegne av tiltakshaver Vikantoppen AS Hensikten med planen er å regulere til boligbygging med tilhørende infrastruktur og grønnstruktur. Det planlegges en utbygging som er delt i forhold til atkomst fra øvre og nedre nivå. På øvre nivå planlegges leilighetsbygg hovedsakelig som 4-manns og 6- mannsboliger. På nedre nivå planlegges leilighetsbygg i inntil tre etasjer som kan fungere som seniorboliger, og mulighet for omsorgsboliger i inntil to etasjer. Tidligere vedtak i saken Det ble holdt oppstartsmøte med Hitra kommune Igangsettingstillatelse ble gitt Kunngjøring og varsling om igangsatt regulering Det ble kunngjort igangsetting i avisa Hitra-Frøya og med brev til naboer og berørte parter Det ble via e-post til berørte parter varslet mindre utvidelse av planområdet Risiko- og sårbarhetsanalyse I utgangspunktet er det ikke avdekket spesielle forhold. Planforslaget ble på samrådsmøtet vurdert til å være prinsippavklart gjennom overordnet plan, reguleringsplan for Vikan nord. Det kan i alle planer med trafikk være risiko for trafikkulykker. Dette håndteres når det gjelder trafikk med lav fart og sikt i avkjørsel. Fartsreduserende tiltak som fartshumper kan vurderes ved nye avkjørsler fra Vikatoppveien. Markert fortau langs Vikatoppveien avsluttes ved innkjøring til eksisterende rekkehus. De siste 230 m veg vurderes som A1, atkomstveg i boligområder, fartsgrense 30 km/t med blandet trafikk. I tillegg kommer risiko for ulykker på byggeplass. På byggeplass etableres egne HMS-rutiner som skal ivareta sikkerhet. Avvik fra overordnet plan I Kommuneplan Hitra vedtatt er gjeldende reguleringsplan tatt inn. Gjeldende reguleringsplan er Vikan nord 1617_r0029 vedtatt Formål her er område for

2 Side 2 av 8 boliger med tilhørende anlegg og friluftsområde. Det er avvik fra overordnet plan ved at det i gjeldende plan kun er arealet langs Vikatoppveien som er regulert til bolig, og at resterende areal er regulert til Friluftsformål. Det er i ny plan vurdert som svært viktig å gi et så sentrumsnært areal en relativt høy utnyttelse. Ny plan viser derfor mer areal til bolig. Grønne områder er regulert til grønnstruktur i stedet for friluftsformål. Planen vil også omfatte en liten del av reguleringsplan for Fillan sentrum, ( planid 1617_r0028 vedtatt ) for å sikre atkomst til nedre del av området. Plan for Fillan sentrum viser arealet som offentlig formål. BESKRIVELSE AV PLANOMRÅDET, EKSISTERENDE FORHOLD Beliggenhet Planområdet ligger rett nordøst for Fillan sentrum og oppfattes visuelt å tilhøre Fillan sentrum. Planområdet er på 24,7 daa og avgrenses av Vikatoppveien med eksisterende leilighetsbygg mot øst, Aurveien mot vest, eiendomsgrense mot nord og mot sør eksisterende rekkehus på øvre del og offentlig areal (Hitrahallen, sykehjem, skole) på nedre del. Arealet er ikke bebygd, og består av bergknauser, delvis med lyng, furu- og lauvtrevegetasjon. Det planlegges en utbygging på minimum 56 boenheter fordelt på sju delområder. Laveste gulv på grunn legges på ca kote 27, så det er ikke fare for havstigning. Grunnforhold Det er ikke rasfare i området da det er fjell/ berg opp i dagen. Det er ikke kjent at det er forurensning i grunnen da området ikke har vært bebygd tidligere. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen planområdet, og det er fra Fylkeskommunens side vurdert å være relativt liten risiko for at planen vil komme i konflikt med slike. Det er ingen bekker gjennom planområdet. Vedlagt VA-plan med beskrivelse redegjør for påkobling til vann- og avløp. Det ligger eksisterende ledninger i Vikatoppveien, mens det må etableres nye infrastruktur i ny atkomstveg på nedre del. Området har ikke landbruksverdi. Naturverdier Området på nedre del ( mot sørvest) av planområdet er i dag bevokst med tett stedegen vegetasjon, hovedsakelig lauvtre. På øvre del er det berg i dagen med lyng og mose.

3 Side 3 av 8 Rekreasjonsverdi Området er svært sentrumsnært, men rekreasjonsverdien virker å være liten. Nedre del av området er i dag gjenvokst og lite tilgjengelig. Det er også bratt og lite tilgjengelig mellom øvre og nedre del. Øvre del har fine berg med lyng og mose. Friluftsområdene bak/ øst for Vikan nord er mer attraktive med utsikt og atkomst til sjø. Stedets karakter Øvre del hører naturlig til boligområdet Vikan nord, og vil være en utvidelse av dette. Nedre del knytter seg tett til sentrum med atkomst fra Skolegata ved Hitrahallen. Det er ca 18 m høydeforskjell mellom eksisterende øvre og nedre atkomstvei. Planområdet er sørvestvendt og har svært gode sol- og utsiktsforhold. Trafikkforhold Øvre del av området vil få atkomst fra Vikatoppveien. Atkomstveien er anlagt med en bredde på ca 5,5 m med tilhørende ensidig fortau( markering i vegbane) på 2,0 m fra kryss med Vikaholmveien. Fortau stanser etter motbakke og sving ved innkjøring til eksisterende rekkehus. Vegen videre har en bredde på ca 5,0 m. Det er ca 230 m fra der fortau stopper til enden av blindveien. Boenheter som har atkomst fra denne vegstrekningen kan bli ca Vegstrekningen er vurdert som atkomstveg A1 med 30 km fartsgrense. Konklusjonen er at veganlegget har god kapasitet. ÅDT vurderes til å være liten, og det er ikke buss eller annen tungtransport, slik at det ikke er utarbeidet støyvurdering. Det er kontinuerlig ensidig fortau fra rekkehusene ned til Vikaholmveien. Derfra er det fortau og gang- og sykkelveg gjennom sentrum frem til opphøyet gangfelt over Hjortveien for kryssing til barne- og ungdomsskolen. Nedre del av området har atkomst via enden av Skolegata. Avkjøring blir en fjerde arm fra rundkjøring ved Hitrahallen. Det er fortau langs Skolegata som videre er en del av gatene i sentrum. Som del av arbeidet med reguleringsplan for Storhaugen har Vianova utarbeidet en trafikkanalyse for Fillan datert ( vedlegg 7.0). Trafikkanalysen er grundig, og går gjennom eksisterende kjøremønster og forhold for myke trafikanter, mulige nye kjøremønster, forslag til nye fotgjengerfelt m.m. Den vedlegges også denne planen til orientering. Annen infrastruktur Det opplyses fra Hitra kommune at barnehagekapasiteten i Fillan er utvidet fra tre til fem avdelinger med mulighet for videre utbygging med en sjette avdeling. Behovet pr. i dag er fire avdelinger. For barne- og ungdomsskolen er det grei kapasitet med mulighet for 25-30% vekst i elevtallet. Både barnehage- og skolekapasitet muliggjør derfor videre boligutbygging.

4 Side 4 av 8 Det ligger ledninger, også strøm, i Vikatoppveien. Kummer med slokkevann kan bygges på eksisterende vannledning. Det vises til vann- og avløpsplan for planområdet som vedlegg til komplett planforslag. For nedre del etableres ny infrastruktur med ny ledningstrasè i ny atkomstveg. Annen risiko og sårbarhet. ROS-analyse har ikke avdekket andre sårbare forhold en standard krav til sikt ved avkjørsler for å ivareta trafikksikkerhet, mulig vurdering av fartsdempende tiltak og ivaretakelse av sikkerhet på og omkring byggeplass. Prosjektet vil generere byggestøy under bygging, det vil også være anleggstrafikk på Vikatoppveien under byggeperioden. Samråds- og medvirkningsprosess Naboer og berørte parter er varslet i forbindelse med kunngjøring av oppstart. Samrådsmøte ble holdt Berørte parter ble varslet pr. e-post om en mindre utvidelse av reguleringsgrense. Utvidelse av reguleringsgrense skyldes at atkomst til nedre del av feltet ble endret fra Aurveien til rundkjøring i Skolegata. Innkomne innspill etter igangsatt arbeid med reguleringsplan. 1. Sør-Trøndelag Fylkeskommune. Gjeldende plan fra viser bl. a en lekeplass samt turveg/ stinett med utgangspunkt nordøst i planområdet. Fylkeskommunen forutsetter at planarbeidet ivaretar lekeplassen og allmenhetens friluftsinteresser. Det er ikke registrert automatisk fredede kulturminner innen området. Det minnes om at prinsippene om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og kravene til det enkelte byggetiltak. Kommentar: Det er i dag ikke opparbeidet stinett eller lekeplass i området. Nedre (vestre) del av planforslaget er gjenvokst. Planforslaget vider ny felles lekeplass for større barn i nordøst i tillegg til nærlekeplass mellom boligene på øvre del. Krav til opparbeidelse av disse er hjemlet som rekkefølgekrav i bestemmelser. I forhold til allmenhetens friluftsinteresser sikres det mulighet for gjennomgang innen planområdet langs eiendomsgrense mot nord. Det reguleres også sammenhengende grøntareal. I praksis er det så bratt at det kreves tilrettelegging for at det skal være gangbart gjennom området. 2. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag. Fylkesmannen skriver at planforslaget etter intensjonene i stor grad være i tråd med overordnet plan. Området ligger i tett tilknytning til sentrumsfunksjoner på Fillan. Det minnes om at det avsettes tilstrekkelig og hensiktsmessig areal for lekeområder for barn og unge, og at tilrettelegging tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Det skal legges til rette for trygg ferdsel til naturlige aktivitetsområder som skole og barnehage og fritidsaktiviteter. Det skal være effektiv arealbruk i sentrale utbyggingsområder slik at presset på omkringliggende landbruks- og naturområder reduseres i et langsiktig perspektiv.

5 Side 5 av 8 For å sikre en effektiv arealbruk, er det viktig at det settes minimumskrav til utnyttelsen. Dette må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Deler av planområdet er i gjeldende reguleringsplan avsatt til friluftsområder, Fylkesmannen forutsetter at dette opprettholdes ved videre planlegging. Det anbefales at det planlegges med tanke på å minske terrenginngrepene mest mulig. Mest mulig av eksisterende vegetasjon bør bevares og bestemmelser i planen bør sikre dette. Det forutsettes at det foretas en risiko- og sårbarhetsanalyse som legges ved saken og synliggjøres i forslaget til reguleringsplan. Avdekket risiko skal møtes med tiltak som hjemles i planbestemmelsene eller gjøres juridisk gjeldende på andre måter. Det må ved ROS-analyse avklares behov for videre tiltak/ utredninger av om det er folkehelsemessige ulemper som støy, forurenset grunn, trafikksikkerhet og elektromagnetiske felt. Det er viktig med god tilgang til friområder/ rekreasjonsmuligheter og at utbyggingen ikke i vesentlig grad reduserer tilgangen fra allerede eksisterende bebyggelse. Kommentar: Det er i planforslaget avsatt areal for lekeplass for større barn nordøst i området og nærlekeplass for mindre barn mellom boliger på øvre del. Dette er sikret med rekkefølgekrav i planbestemmelsene. Grønne areal er foreslått regulert til grønnstruktur. Vikatoppveien er anlagt med ensidig fortau rundt svingen og opp til rekkehus der området flater ut, og har god bredde. Det er oversiktlige og gode trafikkforhold ned til Fillan sentrum. Fartsdempende tiltak kan vurderes om nødvendig. Fra nedre del av området er det atkomstvei ned til Skolegata. Det er på en så sentrumsnær tomt prioritert god utnyttelse av området. Det er satt et minimumskrav på 56 boenheter i planen, noe som muliggjør en variert utbygging med leilighetsbygg (åpner for noe rekkehus) på øvre del som kan tilpasses etterspørsel. På nedre del tillates leilighetsbygg som også kan være omsorgsboliger og seniorboliger på regulerte delfelt til boliger på grunn av den gode tilknytningen til sentrum og sykehjem. Det er ikke satt krav til bevaring av eksisterende vegetasjon i planen siden mye av vegetasjonen er hurtigvoksende stedegen vegetasjon av lauvtre. BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planområdet er på 24,7 daa. Av dette utgjør: -Bebyggelse og anlegg - boligbebyggelse 13,57 daa (ca 54,9%) Samferdselsanlegg og tekn. infrastruktur - veg 1,72 daa (ca 7,0%) -parkering 1,37 daa (ca 5,5%) -annen veggrunn/ tekniske anlegg 0,48 daa (ca 1,9% -Grønnstruktur grønnstruktur 7,58 daa ( ca 30,7%) En minimums utbygging på 56 boenheter vil gi en utnyttelse på ca 2,3 boenheter / daa for planen samlet. For areal regulert til bolig vil det gi en utnyttelse på ca 4,1 boenheter/ daa. Bebyggelsens plassering og utforming:

6 Side 6 av 8 Det er i bestemmelser satt maksimale gesimshøyder for hvert delfelt. B1-B4 skal utføres med skrå tak. For B5-B7 er dette valgfritt. Ved skrå tak kan møne maksimalt være 2,5 m høyere enn gesims. På øvre del er intensjonen i planen å plassere bebyggelsen rundt dagens kolle i landskapet. Det vil bli en del terrenginngrep, men bebyggelsen vil følge landskapslinjene rundt kollen, og man får skjermet fellesareal mellom boligene. Det skal opparbeides nærlekeplass i midten som får atkomst fra begge avkjørsler og via snarvei gjennom B1. Behovet for infrastruktur er redusert ved at B1 og B2 har atkomst fra Vikatoppveien. B3 og B4 har hver sin avkjørsel direkte inn til 10 boenheter innen hvert felt. B1 ligger langs Vikatoppveien med bakkeparkering i front ut mot gate. Dette vil styrke veien som boliggate, og bidrar til å definere gaterommet. Utbyggingen vil knytte den nye utbyggingen sammen med den eksisterende. B02 ligger også med henvendelse mot Vikatoppveien, men ligger lenger ut i landskapet slik at tomta har svært gode utsiktsforhold. Carporter planlegges på egen tomt. B03-B04 ligger fremst langs ytterkant av terrenget, og planlegges med to bygg med tilhørende carporter innen hvert delfelt. Tomtene har svært gode sol- og utsiktsforhold. På nedre del må det etableres ny atkomst. Løsning med avkjøring fra rundkjøring i Skolegata gir god tomteutnyttelse, og en enkel vegføring som er basert på maks. 8% stigning. Boliger på nedre del ligger så mye lavere at bebyggelsen her ikke vil influere på bebyggelsen i øvre del. Nedre del har også svært gode solforhold. Innen B5 og B6 er det vist sør-vestvendte leilighetsbygg i tre etasjer med parkering inn mot skråning i bakkant. Parkering for B5 og B6 skal dekkes innen f_p3 og f_p4. For B6 tillates parkeringskjeller i tillegg til tre etasjer. Leilighetsbyggene vil være godt tilknyttet Fillan sentrum, og kan være aktuelle som fremtidige seniorboliger. B7 ligger rett etter avkjøring, og her tillates omsorgsboliger. Det er god nærhet til sykehjem og relativt små høydeforskjeller. Parkering skal dekkes på egen tomt. Trafikk Planområdets øvre del har atkomst fra Vikatoppveien. Denne er relativt nyanlagt, og har god kapasitet med en bredde på ca 5,5 m samt ensidig fortau opp bakken og rundt svingen frem til eksisterende rekkehus på 2,0 m. Planområdets nedre del vil ha atkomst fra ny atkomstvei fra Skolegata. Begge avkjørsler fra Vikatoppvegen på øvre del skal ivareta krav til vendehammer for lastebil. Det er også regulert inn vendehammer for lastebil på ny atkomst for nedre del. Boligfeltene B3 og B4 skal ivareta vendehammer for personbil internt i feltet. Dette som tiltak for å redusere rygging i boligområdene. Parkering Det er i planforslaget lagt opp til en parkeringsdekning på 1,2 parkeringsplasser pr. boenhet. Dette er på øvre del fordelt med en parkeringsplass pr. boenhet på egen tomt og regulert felles bakkeparkering for gjesteparkering. På nedre del skal B7 dekke parkering på egen

7 Side 7 av 8 tomt, mens B5 og B6 skal dekke parkering innen f_p3 og f_p4. Dersom B5 og B6 bygges ut i tre etasjer, vil det ikke være tilstrekkelig kapasitet for parkering innen f_p3 og f_p4. Det tillates derfor en underdekning på parkering for B5 tilsvarende boenheter i en etasje. Dette kan være aktuelt ved etablering av seniorboliger. Dersom det er behov for mer parkering kan dette løses ved parkeringskjeller under B6. Bebyggelsens tilknytning til infrastruktur For øvre del tilknyttes ny bebyggelse eksisterende ledninger som ligger i Vikatoppveien. Det skal etableres to nye vannkummer med brannvannsuttak en ved hver ny avkjørsel. For nedre del etableres ny vannledning i nyetablert veg, og påkobles eksisterende vannledning fra Auren / Vikatoppveien. Ny vannkum med brannvannsuttak etableres. Gjennomføring Det er satt rekkefølgekrav knyttet til opparbeidelse av lekeplass og nærlekeplass. VIRKNINGER AV PLANFORSLAGET Reguleringsplanen er prinsippavklart i forhold til overordnet plan, og det er ikke avdekket spesiell sårbarhet eller risiko knyttet til tiltaket. Det er ikke risiko for støy, ras, flom eller forurensning i grunnen. Området er ikke i spesiell bruk i dag av barn og unge. Områdets øvre del ligger direkte tilknyttet friluftsområde mot nordøst, slik at det er gode oppvekstvilkår for barn- og unge mht uteareal. Områdets nedre del ligger svært sentrumsnært, og her legges det opp til leilighetstyper som tillater omsorgsboliger og seniorboliger. Planen har grønne forbindelser mellom øvre og nedre del, men pga bratt terreng vil det kreve tilrettelegging. Eneste offentlige anlegg i planen er siste del av Vikatoppvegen mot nord som ligger innen planområdet. Planområdet er vurdert å være attraktivt for boligbygging ved at det er sentrumsnært, har enkel atkomst, god utsikt og gode solforhold. Det planlegges leilighetsbygg med en variert sammensetning av leilighetsstørrelser.

8 Side 8 av 8 Liste over alle vedlegg 1.0 Oversendelsesbrev 2.0 Plankart 3.0 Planbestemmelser 4.0 Planbeskrivelse 5.0 Oversiktskart 6.0 VA-plan 6.1 VA-plan 6.2 VA-plan beskrivelse 7.0 Utredninger 7.1 ROS-analyse 7.2 Trafikkanalyse 7.3 Avklaring støy fra Fylkesvei 8.0 Illustrasjoner 8.1 Fotodokumentasjon Fotodokumentasjon Illustrasjonsplan 8.4 Terrengsnitt Perspektiv fra 3D-modell Perspektiv fra 3D-modell Solstudier 9.0 Kopi av varslingsannonse- og varslingsbrev 10.0 Kopi av alle innkomne innspill / møtereferat