Saksnr. Utval Møtedato 120/16 Kommunestyret Detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt - Vedtak

Transkript

1 Eid kommune Arkiv: FA - L13, HIST - 12/1693 JournalpostID: 16/20014 Saksbehandlar: Cecilie Marie Åshamar Vedtaksdato: Saksframlegg Saksnr. Utval Møtedato 120/16 Kommunestyret Detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt - Vedtak Bakgrunn for saka: Detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt skal sikre tilgang på tomter i Stårheim krins. Planarbeidet vart starta opp etter vedtak i formannskapet i møtet 30. august 2012, F-sak 116/12. Bakgrunnen for at Eid kommune såg det naudsynt å regulere nye bustadtomter i dette området var at det var svært få ledige bustadtomter i Stårheim krins. Eid kommune har nytta Nordplan AS som konsulent til å utarbeide sjølve planen. Planforslaget har lege ute til offentleg ettersyn i perioden 14. januar 2016 til 25. februar 2016, jf. teknisk- og samfunnsutvalet sitt vedtak i møtet 13. januar 2016, i TSU-sak 006/16. Sjå samandrag av uttaler og vurdering av uttalene i saksutgreiinga under. Krav om og behov for ytterlegare utgreiingar knytt til erosjonsfare og stabilitet i den austlege delen av planområdet har ført til at det har teke lenger tid enn først skissert å få planen lagt fram for vedtak. Rådmannen sitt framlegg til vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12, vert detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt vedteken slik den ligg føre med endringar jf. samla vurdering i saksutgreiinga over. 2. Flytting av trafo skal vurderast nærare når området skal prosjekterast TEKNISK-OG SAMFUNNSUTVAL TSU-074/16 VEDTAK, SOM INNSTILLING TIL KOMMUNESTYRET: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12, vert detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt vedteken slik den ligg føre med endringar jf. Samla vurdering i saksutgreiinga over. 2. Flytting av trafo skal vurderast nærare når området skal prosjekterast.

2 Kommunestyret : Handsaming: KS- 120/16 Vedtak: 1. I medhald av plan- og bygningslova 12-12, vert detaljreguleringsplan for utviding av Torvik bustadfelt vedteken slik den ligg føre med endringar jf. samla vurdering i saksutgreiinga over. 2. Flytting av trafo skal vurderast nærare når området skal prosjekterast. Saksopplysningar: Detaljreguleringsplanen skal regulere bruk, vern og utforming av areal og fysiske omgjevnader, jf. plan- og bygningslova 12-1 første ledd. Planomtale med føresegner og plankart ligg vedlagt denne saka. Forslag til detaljreguleringsplan ved offentlege ettersyn Avgrensinga av planområdet er i tråd med kommuneplanen sin arealdel, der område B10 er sett av til framtidig bustadområde. Detaljreguleringsplanen er med dette i samsvar med vedteken overordna arealbruk for Eid kommune. Varsla planområde går fram av plankartet under. Planområdet ligg både vest og aust for den kommunale vegen som går gjennom området.

3 Forslag til detaljreguleringsplan som har lagt ute til offentleg ettersyn går fram av plankartet under. Det er regulert 22 bustadtomter til utbygging av einebustad/tomannsbustad og ei større tomt til konsentrert bustadutbygging (rekkehus og liknande.). Innkomne uttaler ved offentleg ettersyn I samband med offentleg ettersyn kom det inn fem uttaler til planforslaget. Uttalene ligg i sin heilskap ved saksutgreiinga og under er det gitt eit kort samandrag av merknadane til planforslaget og ein kommentar med vurdering av planforslaget opp i mot uttalene. 1. NVE, : NVE konstaterer at utarbeidde rapportar viser at det ikkje er skredfare i området. NVE peikar vidare på at erosjonsfaren knytt til elva ikkje er tilstrekkeleg klargjort i planen.

4 Kommentar: NVE sin merknad vert teken til følgje. NVE sin merknad om manglande vurdering av erosjonsfare som følgje av elva inngår i dei nye utgreiingane frå Norconsult AS. Denne vert nærare gjennomgått i saksutgreiinga under. 2. Statens vegvesen, : Statens vegevesen konstaterer at bustadfeltet skal ha tilkomst frå Rv. 15 og fv Kryssutforminga mot Rv. 15 skal vurderast opp mot gjeldande regelverk for kryssutforming i handbok N100. Vegvesenet føreset at avkøyrsla frå fv. 661 i plankartet får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N100, og at det vert lagt inn rekkjefølgjekrav i føresegnene om at avkøyrsla skal vere ferdig utbetra før bustadar i planområdet kan takast i bruk. Ber om at avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert nærare skildra i planomtalen og målsett i plankartet. Minner om at byggegrensa ikkje kan setjast til mindre enn 15 meter frå senterlinja i fylkesvegen, jf. veglova 29. Kommentar: Planomtalen vert oppdatert med nærare vurdering av kryssutforminga mot Rv. 15, opp mot gjeldande regelverk for kryssutforming i handbok N100. Vidare vert plankartet oppdatert slik at avkøyrsla frå fv. 661 får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N100, dette vert gjort greie for i planomtalen. Føresegnene vert oppdatert med rekkjefølgjekrav om at avkøyrsla frå fv. 661 skal vere ferdig utbetra før bustadar i planområdet kan takast i bruk. Avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert nærare skildra i planomtalen og målsett i plankartet. Når det gjeld byggegrense etter veglova 29 er dei ikkje gyldige dersom andre byggegrenser føl av reguleringsplan etter plan- og bygningslova, jf. veglova 29. I ein detaljreguleringsplan kan kommunen difor setje andre byggegrense enn det som føl av veglova. 3. Fylkesmannen i Sogn og Fjordane, : Fylkesmannen har ingen avgjerande merknadar utifrå landbruk, natur- og miljøomsyn. Rår likevel til å stille krav i føresegnene om at leikeplassen (BLK1) skal vere ferdigstilt før bustadane i området vert tekne i bruk. Grunna manglande kapasitet har dei ikkje fått høve til å vurdere planen utifrå omsyn til beredskap og samfunnstryggleik. Kommentar: I føresegn 4.1 ligger det inne rekkjefølgjekrav om at leikeplass skal vere opparbeidd før det vert gjeve igangsetjingsløyve for oppføring av bustadar. Merknaden er såleis allereie følgd opp. 4. Naboar v/reidar Vonheim, : Naboane ber om at høgspenten i området vert lagt i kabel heilt vest til barnehagen og at trafoen vert flytta til gnr. 84 bnr. 34 slik at sikta frå avkøyrslene vert betre. Vidare ber dei om at avkøyrsla mot aust vert flytta mot sør, at avkøyrsla mot vest vert flytta mot nord, og at snuplassen for den vestlege vegen vert flytta til gnr. 84 bnr. 34. Dei peikar på gangvegløysinga som er lagt inn i planen er lite tenleg. Dei fremjar eit anna forslag til løysing som dei meiner vil vere ei løysing som vil bli brukt. Dette forslaget inneber at det må opparbeidast gangveg frå avkøyrsla vest for kommunalveg, langs kommunalveg til gnr. 85 bnr. 9, nord for gnr. 85 bnr. 9 og 3 til gnr. 84 bnr. 16. Frå gnr. 84 bnr. 16 bør gangvegen gå vidare mot vegen til Stårheim barnehage og vidare til Stårheim, og mot Rv15 vest for gnr. 85 bnr. 3. Justering av avkøyrsle og gangveg vil ikkje gå ut over det samla tomtearealet i område FB1. Det vil vere ein fordel at tomtene vert mest mogeleg rektangulære og at dei ligg i lengderetning av feltet. Det er i dag mykje overvatn i område ved gnr. 84 bnr. 34 og i austleg del av område BK1. Overvatnet kjem frå fylkesvegen. Deltek gjerne på synfaring eller møte for nærare avklaring.

5 Kommentar: Forhold som ligg utanfor planområdet kan ikkje regulerast i denne detaljreguleringsplanen, og vert difor ikkje kommentert nærare. Praktiske løysingar for høgspent og overvatn vil bli nærare vurdert når området skal prosjekterast. Det ligg inne rekkjefølgjekrav om at nødvendig infrastruktur skal vere opparbeidd før det vert gjeve igangsetjingsløyve for oppføring av bustadar og at omlegging av høgspentlinje til bakke skal skje samtidig med opparbeiding av nødvendig infrastruktur, jf. føresegn 4.1. Når det gjeld trafoen, så ligg denne plassert nær planlagt avkøyrsle for den austlege delen av feltet. Rådmannen ser at plasseringa av trafoen kan vere uheldig, og tilrår difor at plasseringa av trafoen vert vurdert særskilt i samband med prosjekteringa. I vedtaket vert det difor teke med eit eige punkt om at ein skal vurdere flytting av trafo når området skal prosjekterast. Dersom endeleg løysing vert flytting av området vil kommunen gjennomføre nødvendig reguleringsendring. Når det gjeld merknadane til vegutforming og plassering av avkøyrsler, så er rådmannen samd i at det ikkje er ynskjeleg at avkøyrslene til den kommunale vegen aukar trafikkfara i området. I plankartet ser vegløysinga slik ut: I saksutgreiinga under vil ein sjå at det må leggast inn ei omsynssone for skred i det austlege feltet. Omsynssona vil ligge på dei nedste tomtene, noko som vil medføre at vegen i det austlege feltet bør skyvast mot nord. Dette for å sikre tenleg utnytting av dei nedste tomtene. Når den interne køyrevegen i aust vert flytta, må også avkøyrsla endrast og mest truleg mot nord. Det vil difor ikkje vere heldig å legge den vestlege vegen, o_sv1, lenger mot nord, slik naboane ynskjer. Mest truleg vil avkøyrsla til den austlege delen av feltet, o_sv1bli lagt litt lenger mot sør. Endeleg løysing for kryss og veg er såleis ikkje avgjort og må vurderast vidare. Rådmannen er i alle høve samd i at ein må finne ei trafikksikker og føremålstenleg trafikkløysing. Når det gjeld løysing for gangveg, så er denne nærare vurdert i saksutgreiinga under vurdering. Når det gjeld merknadane knytt til tomteutforminga, så er bustadtomtene utforma i tråd med det som er tenleg med utgangspunkt i planavgrensinga og plassering av nødvendig infrastruktur. 5. Stårheim bygdelag v/asle Rasmus Seljeseth, :

6 Bygdelaget stiller spørsmål ved korleis ein har tenkt å løyse avløp frå det nye feltet. Vidare ynskjer dei at fare for masseutgliding i området aust for den kommunale vegen vert grundig undersøkt før planen vert godkjent. Vidare ber dei om fortgang i sikring av kulturminne slik at det ikkje forsinkar arbeidet med bustadfeltet. Bygdelaget støttar uttalen frå naboane ved Vonheim. Og ber om at det vert gjort endringar i tråd med deira innspel. Høgspentlinja bør leggast i kabel og samtidig bør det leggast til rette for trekkerør for fiberbreiband. Bygdelaget meiner at trafikktryggleik er viktig. Dei trafikale forholda bør difor vurderast nærare i planen. Gangvegen bør flyttast slik den er teikna inn no vil vere lite tenleg som framtidig skuleveg for borna i feltet. Det er behov for gatelys og fortau eller liknande langs fylkesvegen som vert skuleveg for borna i dette feltet. Bygdelaget ynskjer at det vert søkt om trafikktryggingsmidlar for å få sikra denne strekka betre. Også langs kommunal veg mot Riksvegen er det viktig å legge til rette for mjuke trafikantar. Dette er også viktig for tilkomst til ny gangveg langs Riksvegen og trygg tilkomst til Stårheim stadion. Området som er lagt inn i kartet stemmer med bygdelaget sitt ynskje om turveg frå austre del av feltet over Remmedalselva til Hafsåssida. Kommentar: Forhold som ligg utanfor planområdet kan ikkje regulerast i denne detaljreguleringsplanen, og vert difor ikkje kommentert nærare. Detaljerte løysingar for handtering av avløp vil bli løyst ved prosjektering av bustadfeltet, og avløpsløysinga vil stette dagens krav til VA-anlegg. Når det gjeld merknadane knytt til fare for masseutgliding, så er desse nærare utgreidd i notatet frå Norconsult og kommunen skal følgje opp desse, sjå nærare vurdering under. Når detaljreguleringsplanen er godkjent vil kommunen søke kulturminnemyndigheitene om frigjeving av dei freda lokalitetane. Sjå også vurdering av innspelet frå bygdelaget over, og av gangvegen i saksutgreiinga under vurdering. 6. Frøydis Torvik Wichne, : Wichne ynskjer at kommunen heller vel å regulere området som ligg ovanfor fylkesvegen. Vidare syner ho til at ho som drivar av garden ikkje har blitt kontakta/involvert i starten av planarbeidet. Til slutt syner Wichne til at krav om kompensasjon for tap av drift i 3 års perioden med undersøkingar i området og i framtida, ikkje har ført fram. Kommentar: Wichne har vore tydleg på at ho ville føretrekt at det var området ovanfor fylkesvegen som vart regulert til bustad. Kommunen har likevel gått vidare med området som no ligg føre til godkjenning. Kommunen har i utgangspunktet halde kontakt med grunneigar av området. Wichne har i detaljreguleringsplanprosessen ytra ønske om å få tilsendt informasjon, og har etter det vore informert på lik linje med andre interessentar i plansaka. 7. Lene Bovim og Are Kneppen Veraas, : Bovim og Veraas meiner at mønehøgde på 10 meter er for høgt. Ber difor om at byggehøgda i området sør for deira eigedom gnr. 86 bnr. 6, vert redusert av omsyn til utsikt og skjerming av eigedomen. Stiller spørsmål ved at kommunen planlegger å bygge tilkomstveg og bustadar i eit område som er bandlagt etter lov om kulturminne. Kommentar: I område BF2 og BF3 er maksimal byggehøgde sett til 9 meter. Når det gjeld utbygging i område som er bandlagt etter lov om kulturminne, er det opp til kulturminnemyndigheitene å avgjere om ein kan tillate inngrep. Fylkeskommunen ved kulturavdelinga har ikkje lagt ned motsegn til planen. I detaljreguleringsplanen er det sett av omsynssone rundt lokalitetane som vart registrert som automatisk freda i samband med den arkeologiske registreringa. For desse områda er det i detaljreguleringsplanen følgt opp med føresegn som sikrar ei arkeologisk utgraving før eventuelle tiltak vert sett i verk, i samsvar med vanleg forvaltningspraksis i

7 denne typen saker. I normal saksgang vil kulturminnemyndigheitene frigje området, oppheve fredinga, når dei arkeologiske utgravingane er fullført. Området vil då kunne nyttast til utbygging. Vurdering: Det ligg ikkje føre motsegn frå offentlege myndigheiter til reguleringsplanforslaget. Vurderinga av arealbruken i eit område er då som utgangspunkt lagt til kommunen sitt frie skjønn. Nærare vurdering av stabilitet og erosjonsfare Eid kommune har bede Norconsult AS om å vurdere flaum og erosjonsfaren i tilknyting til Torvikelva og gjere ei stabilitetsvurdering i sør-austleg del av planområdet. Norconsult AS har etter dette utarbeidd to notat: 1. Dokumentnr. Z1 - Flom og erosjonsfare i Torvikelva, Notat: RIG02 - Torvika Bustadfelt Stabilitetsvurdering, Det vert konkludert med at det ikkje er erosjonsfare knytt til elva. Om stabiliteten vert følgjande tilrådd av Norconsult: «En kan ikke utelukke at overflatevann kan grave seg ned i løsmassene og dermed skape ustabile skråninger. Overflatevann bør derfor håndteres ved at det etableres et overvannsanlegg. Det anbefales at det i utgangspunktet holdes en byggegrense på 10 m frem mot skråningen. Dersom en ønsker å utnytte tomten ytterligere, er dette gjennomførbart så fremt en skjærer seg ned mot fjell. En kan f. eks etablere hus med kjellere eller terrasseboliger der en fundamenterer på undersprengt fylling på fjell, eller en kan etablere murer fundamentert på fjell/ utsprengt fjellhylle. Behov for undersprenging må i så fall vurderes etter fjerning av løsmasser. Det anbefales at murer prosjekteres i henhold til gjeldende regelverk. Fundamentering bør ikke gjøres delvis på løsmasser og delvis på fjell, da dette øker risiko for skjevsetninger. En generell anbefaling er å fjerne det humusholdige sandlaget før bygging.» Føresegn 4.1. sikrar at nødvendig infrastruktur som overvassanlegg vert etablert før det vert gjeve igangsetjingsløyve for oppføring av nye bustadar. Notatet med stabilitetsvurdering tilrår at ein ikkje bygger bustadhus fram mot kanten av skråninga. Det er vidare gjort greie for føresetnadar for å kunne etablere bustadhus nærare kanten. I detaljreguleringsplanen vert tilrådinga om 10 metersbyggegrense fram mot skråninga innarbeidd i planen. Planomtalen vert oppdatert med opplysningar frå ovannemnde notat. Plankartet vert oppdatert med ny omsynssone som indikerer faresone, jf. pbl bokstav a. Føresegnene vert oppdatert med ny føresegn knytt til denne omsynssona. Det kjem ikkje klart fram i kva grad det er trygt å utføre terrenginngrep og om det kan opnast for mindre tiltak i dette beltet på 10 meter. Etter telefonsamtale med geoteknikar Belland hjå Norconsult 18. august 2016, vert det presisert at det når det gjeld terrenginngrep, skal det ikkje utførast tiltak som fører til at skråninga vert brattare enn den er i dag eller at belastninga på skråninga vert auka, t.d. ved flytting av masse. Slike tiltak vil kunne endre stabiliteten i området. På bakgrunn av dette tilrår rådmannen at føresegna inneheld følgjande:

8 I omsynsona skal det ikkje etablerast bustadhus. Det kan heller ikkje utførast terrenginngrep som fører til at skråninga vert brattare enn den er i dag eller at belastninga på skråninga vert auka. Innføring av ti metersbyggegrense inneber avgrensing av plassering og utforming av bustadane i område BF2, BF4 og BF5. For å legge til rette for ei meir tenleg utnytting av desse tomtene, tilrår rådmannen at vegen i den austleg delen av planområdet vert flytta om lag to meter mot nord. Endeleg plassering av veg og avkøyrsle må avgjerast i samband med vegprosjekteringa. Vidare vil rådmannen tilrå at tomteinndelinga for bustadtomtene i område BF3, ovanfor vegen, vert vurdert på nytt og oppdatert i plankartet. Nærare vurdering av gangveg Når det gjeld framkomst for mjuke trafikantar innanfor planområdet, så er det lagt opp til at ferdsel skal skje på dei interne vegane i feltet. For å sikre at gåande skal få ein tenleg tilkomst til eksisterande gangsystem i vest, så er det lagt inn ei kopling med gangveg mellom enden av den interne køyrevegen mot vest og eksisterande gangveg vest for planområdet. I kartet under er koplinga mellom planlagt gangvegen og eksisterande gangveg lagt inn i det grøne området. Under er eit utsnitt av forslaget som låg ute til offentleg ettersyn: I detaljreguleringsplanen vert tilrådinga om 10 metersbyggegrense fram mot skråninga innarbeidd i planen. Planomtalen vert oppdatert med opplysningar frå ovannemnde notat. Plankartet vert oppdatert med ny omsynssone som indikerer faresone, jf. pbl bokstav a. Føresegnene vert oppdatert med ny føresegn knytt til denne omsynssona. Både naboane og bygdelaget ynskjer at gangvegven som ligger inne vert erstatta av ny gangveg mellom denne gangvegen vert erstatta med gangveg i sørleg del av område BF1, jf. illustrert raud linje i kartet under. Rådmannen ser at det sjølvsagt er ei løysing å legge gangvegen sør for dei nye tomtene. Det er ikkje alltid slik at det berre fins ein måte å lage eit plankart på, men løysinga for gangvegen er valt på bakgrunn av fleire omsyn. Kommunen som vegmynde ynskjer ein konsentrert infrastruktur, fordi dette vil lette vedlikehaldsarbeidet og snøbrøytinga. Vidare vil ein gangveg krevje areal frå bustadtomtene. Om kommunestyret som planmynde er usamd i løysinga som er valt, kan det gjerast endringar. Rådmannen ser likevel at utforming av gangvegen kan vere lite tenleg til bruk og tilrår difor at tomta som ligg vest i område BF1 vert redusert til fordel for gangvegen, slik at den kan få ein meir naturleg utforming. I kartutsnittet under er det lagt inn ein illustrasjon med ei raud

9 linje som syner kvar tomta må «kuttast» i nordvestleg hjørne for å få ei betre løysing for gangvegen. Rådmannen tilrår difor at plankartet vert endra. Den vestlegaste tomta i område BF1 vert redusert i nordvestlege hjørne. Gangvegen vert lagt langs den nye tomtegrensa slik at ein unngår 90 grader bue. Planomtalen vert oppdatert med informasjon om dette. Planomtalen har elles ein del manglar og noko av informasjonen er ikkje korrekt. Rådmannen vil difor tilrå at planomtalen vert korrigert slik at den omtalar faktiske forhold i plankartet og føresegnene. Nærare drøfting av føresegner for bustadområda Rådmannen tilrår at føresegnene for bustadar, 5.1, vert spesifisert for å unngå misstyding rundt kva type hus som kan byggast og rundt kva type terrenginngrep som er tillate. Dagens føresegn 5.1 Bustadar frittliggjande småhusbusetnad, BF1-5: «Innanfor byggjeområde BF1-5 kan det etablerast frittliggande småhus med inntil 2 bueiningar per bygg med tilhøyrande garasje. Graden av utnytting skal ikkje overstige %-BYA= 40. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3 m og mønehøgde ikkje over 5 m. Det skal avsetjast naudsynt areal til parkering på tomta, jf. krav i kommuneplanen sin arealdel.» Frittliggjande bustadar er nærare definert i planomtalen. Utgangspunktet for definisjonane av ulike bustadtypar er å finne i rettleiar H-2300 Grad av utnytting. Bustadar som kan tolkast til å vere frittliggjande bustadar i rettleiaren er; einebustad, einebustad med utleigedel/sekundærleilegheit og tomannsbustad. For å unngå tvil vert dette presisert i føresegna og omtalt i planomtalen. Det vil kunne bli ulik utforming og bygningsmasse på dei ulike tomtene. For å oppnå eintydig bygningsstruktur bør hovudfasaden vere parallell med byggegrense mot veg. I føresegnene er det ikkje gjeve føringar for skjeringar, fyllingar og opparbeiding av støttemurar på bustadtomtene. Det vert difor teke med ei føresegn for fyllingar og skjeringar

10 som føreset at det er nokolunde massebalanse i tverrsnittet. Avslutning av fyllingar og skjeringar inn mot terreng bør sikre at sideområda får ei estetisk god utforming slik at overgangen mot eksisterande terreng vert så god som mogeleg. Det vert vidare teke med ei føresegn som avgrensar høgde på støttemurane. Dersom det er nødvendig bør det likevel kunne etablerast høgare støttemurar, behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. For å unngå at støttemurane vert dominerande er det ynskjeleg at det vert planta på/i støttemurane, noko som vil mjuke opp murane. Støttemurar kan i utgangspunktet etablerast 4 meter frå nabogrense. Erfaring syner at det vert søkt om dispensasjon for å etablere slik støttemur i nabogrense. For å sikre at grunneigar har tilgang til støttemuren av omsyn til vedlikehald er det tenleg at støttemuren vert etablert med ein viss avstand til nabogrense. Det er difor ynskjeleg at støttemurar ikkje vert etablert nærare enn 0,5 meter frå nabogrense. Føresegnene vert oppdatert på dette punktet. Nytt forslag til ordlyd i føresegn 5.1 Bustadar frittliggjande småhusbusetnad, BF1-5: «Innanfor byggjeområde BF1-5 kan det førast opp frittliggjande bustader med inntil to bueiningar med tilhøyrande garasjar og uthus. Frittliggjande bustadar omfattar einebustad, einebustad med utleiedel/sekundærlelegheit og tomannsbustad. Graden av utnytting skal ikkje overstige %-BYA= 40. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3 m og mønehøgde ikkje over 5 m. Gesimshøgde og mønehøgde skal vere rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. Det skal avsetjast naudsynt areal til parkering på tomta, jf. krav i kommuneplanen sin arealdel. Terrengforandringar i form av fyllingar og skjeringar skal jordslåast og tilstellast. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal målsettast i situasjonsplan og ved snitt. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal ikkje vere dominerande i terrenget. Høgde på fylling og djupne på skjering skal normalt ikkje avvike meir enn 1,5 meter frå eksisterande terreng. Støttemur skal utførast i naturstein. Maksimal høgde på støttemur skal normalt ikkje overstige 1,5 meter. Støttemur kan etablerast inntil 0,5 meter frå nabogrense. Støttemur er unntatt frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge høgde på terreng og frisikt jf. føresegn 3.5 og 8.1 er ivareteke. Dersom det er nødvendig kan det etablerast høgare fylling/støttemurar, og djupare skjering. Behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband med søknad. Skjeringar og fyllingar skal avsluttast inn mot terreng slik at det vert ein naturleg overgang til eksisterande terreng.» Samla vurdering Med utgangspunkt i planforslaget som låg ute til offentlege ettersyn, finn rådmannen å kunne tilrå at detaljreguleringsplanen for utviding av Torvik bustadfelt, vert vedteken slik den ligg føre med følgjande endringar: Planomtalen:

11 1. Planomtalen vert oppdatert med nærare vurdering av kryssutforminga mot Rv. 15, opp mot gjeldande regelverk for kryssutforming i handbok N Det vert gjort greie for oppdateringa i plankartet som handlar om at avkøyrsla frå fv. 661 får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N Avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert nærare skildra i planomtalen. 4. Planomtalen vert korrigert slik at den omtalar faktiske forhold i plankartet og føresegnene. 5. Planomtalen vert oppdatert med nye opplysningar frå notata frå Norconsult. 6. Planomtalen vert oppdatert med nærare informasjon om val av løysing for gangveg. Plankartet: 1. Plankartet vert oppdatert slik at avkøyrsla frå fv. 661 får ei utforming som samsvarar med vegnormalane i handbok N Avkøyrselløysing frå og byggegrense mot fv. 661 vert målsett i plankartet. 3. Plankartet vert oppdatert med 10 metersbyggegrense mot sør, aust for den kommunale vegen. 4. Avkøyrsla frå o_sv1lagt litt lenger mot sør 5. Plankartet vert oppdatert med ny omsynssone som indikerer faresone, jf. pbl bokstav a. 6. I plankartet vert vegen i austleg del av planområdet, o_sv2 flytta om lag to meter mot nord, avhengig av vegprosjektering 7. Tomteinndelinga for bustadtomtene i område BF3 vert vurdert på nytt og oppdatert i plankartet. 8. Plankartet vert endra slik at den vestelegaste tomta i område BF1 vert redusert i nordvestlege hjørne og at gangvegen vert justert tilsvarande. Føresegnene: 1. Føresegnene vert oppdatert med rekkjefølgjekrav om at avkøyrsla frå fv. 661 skal vere ferdig utbetra før bustadar i planområdet kan takast i bruk. 2. Føresegnene vert oppdatert med krav til at leikeplassen (BLK1) skal vere ferdigstilt før bustadane i området vert tekne i bruk. 3. Føresegnene vert oppdatert med 10 metersbyggegrense 4. Føresegnene vert oppdatert med ny føresegn knytt til omsynssone i søraustleg del: I omsynsona skal det ikkje etablerast bustadhus. Det kan heller ikkje utførast terrenginngrep som fører til at skråninga vert brattare enn den er i dag eller at belastninga på skråninga vert auka. 5. Føresegn 5.1 Bustadar frittliggjande småhusbusetnad, BF1-5 vert endra til: «Innanfor byggjeområde BF1-5 kan det førast opp frittliggjande bustader med inntil to bueiningar med tilhøyrande garasjar og uthus. Frittliggjande bustadar omfattar einebustad, einebustad med utleigedel/sekundærleilegheit og tomannsbustad. Graden av utnytting skal ikkje overstige %-BYA= 40. Bustadane skal ha maksimal mønehøgd på 9 meter og gesimshøgd på 7 meter. For bygg med pulttak er maksimal gesimshøgd 9 meter. Hovudfasaden skal vere parallell med byggegrense mot veg. Bygningsstrukturen skal vere eintydig. Garasjar skal ikkje ha større gesimshøgde enn 3 m og mønehøgde ikkje over 5 m.

12 Gesimshøgde og mønehøgde skal vere rekna frå gjennomsnittleg terrengnivå. Det skal avsetjast naudsynt areal til parkering på tomta, jf. krav i kommuneplanen sin arealdel. Terrengforandringar i form av fyllingar og skjeringar skal jordslåast og tilstellast. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal målsettast i situasjonsplan og ved snitt. Støttemurar, fyllingar og skjeringar skal ikkje vere dominerande i terrenget. Høgde på fylling og djupne på skjering skal normalt ikkje avvike meir enn 1,5 meter frå eksisterande terreng. Støttemur skal utførast i naturstein. Maksimal høgde på støttemur skal normalt ikkje overstige 1,5 meter. Støttemur kan etablerast inntil 0,5 meter frå nabogrense. Støttemur er unntatt frå byggegrense mot veg i plankartet så lenge høgde på terreng og frisikt jf. føresegn 3.5 og 8.1 er ivareteke. Dersom det er nødvendig kan det etablerast høgare fylling/støttemurar, og djupare skjering. Behovet, verknadane og avbøtande tiltak må då dokumentarast i samband Økonomiske konsekvensar Vedtak av detaljreguleringsplanen vil ikkje medføre økonomiske konsekvensar for kommunen. I etterkant av sjølve vedtaket av detaljreguleringsplanen må grunnen kjøpast ut før utbygging kan skje. Det er løyvd midlar til denne prosessen.