DETALJREGULERING. RAMBERGHJØRNET

Transkript

1 NOTODDEN KOMMUNE Side 1 av 40 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Saksnr. Utvalg Møtedato 54/15 Teknisk utvalg delegert behandling 94/15 Teknisk utvalg delegert behandling 58/15 Teknisk utvalg /16 Teknisk utvalg /16 Teknisk utvalg /16 Kommunestyret Saksbehandler: Harald Sandvik Arkivkode: PLAN 195, 163 Arkivsaksnr: 14/664 DETALJREGULERING. RAMBERGHJØRNET Kommunestyrets vedtak: 1. Planen vedtas slik den var lagt ut til offentlig ettersyn (dok. 41 og 42), men med følgende endringer: Bestemmelsene for boligformålet får følgende tillegg: a) Nybygg må etableres med fasader med tilstrekkelige lydisolerende egenskaper slik at innendørs støynivå (med lukket vindu) tilfredsstiller kravene i NS 8175:2012, tabell 4, klasse C. b) Det må etableres skjermet uteplass i tråd med kommuneplanens krav som tilfredsstiller kravene til støynivå på uteplasser (Lden 55dB). c) Alle boenheter skal være gjennomgående og ha en stille side. d) Min. 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal min. 1 soverom ligge mot stille side. e) Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon f) Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes. 2. Rådmannen får fullmakt til å endre plankart og bestemmelser i tråd med vedtaket.

2 Innstillinger / behandlinger: Side 2 av 40 Delegert vedtak 54/ : Detaljregulering for Ramberghjørnet faller inn under kriteriene for utarbeidelse av konsekvensutredning Delegert vedtak sak 94/ gangsbehandling av planprogram: Innsendt forslag til planprogram for detaljregulering Ramberghjørnet legges ut til offentlig høring slik det er framstilt i planprogramforslag fra Søndergaard Rickfelt AS datert (dok. 18.a) Rådmannens innstilling til teknisk utvalg gangsbehandling av planprogram : Planprogram for detaljregulering Ramberghjørnet fastsettes jfr dok. 18a Teknisk utvalg i møte sak 58/15 2.gangsbehandling av planprogram: Behandling: Habilitet: Teknisk utvalg erklærte Roger Heimdal (H) inhabil i saken etter Fvl 6.a. Han forlot bordet. Det var nå 8 representanter tilstede. Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak: Planprogram for detaljregulering Ramberghjørnet fastsettes jfr dok. 18a

3 Side 3 av 40 Rådmannens innstilling til i teknisk utvalg gangsbehandling av reguleringsplan: Detaljregulering Ramberghjørnet legges ut til offentlig høring i tråd med framstillingen i dok. 35b og 35c, men med de endringer som framkommer i pkt. 12 i saksframstillingen. Rådmannen får fullmakt til å gjøre redaksjonelle endringer og mindre justeringer av planen før den legges ut til høring Teknisk utvalg i møte sak 3/16 1.gangsbehandling reguleringsplan: Behandling: Votering: Rådmannens innstilling ble enstemmig vedtatt. Teknisk utvalgs vedtak: Detaljregulering Ramberghjørnet legges ut til offentlig høring i tråd med framstillingen i dok. 35b og 35c, men med de endringer som framkommer i pkt. 12 i saksframstillingen. Rådmannen får fullmakt til å gjøre redaksjonelle endringer og mindre justeringer av planen før den legges ut til høring

4 Side 4 av 40 Rådmannens innstilling til teknisk utvalgs gangsbehandling av reguleringsplan: 1. Planen vedtas slik den var lagt ut til offentlig ettersyn (dok. 41 og 42), men med følgende endringer: Alt. 1 Bestemmelsene for boligformålet får følgende tillegg: 1. Nybygg må etableres med fasader med tilstrekkelige lydisolerende egenskaper slik at innendørs støynivå (med lukket vindu) tilfredsstiller kravene i NS 8175:2012, tabell 4, klasse C. 2. Det må etableres skjermet uteplass i tråd med kommuneplanens krav som tilfredsstiller kravene til støynivå på uteplasser (Lden 55dB). 3. Alle boenheter skal være gjennomgående og ha en stille side. 4. Min. 50% av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal min. 1 soverom ligge mot stille side. 5. Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon 6. Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes. Alt. 2 Planen vedtas slik den var lagt ut til offentlig ettersyn, men planen endres slik at det ikke blir tillatt med flere enn de eksisterende boligene innenfor planområdet. 2. Rådmannen får fullmakt til å endre plankart og bestemmelser i tråd med vedtaket. Rådmannen anbefaler pkt.1 - Alt Teknisk utvalg i møte sak 23/16 2.gangsbehandling av reguleringsplan: Behandling: Votering: Rådmannens innstilling pkt. 1 alt. 1 samt pkt. 2 ble enstemmig vedtatt.

5 Side 5 av 40 Teknisk utvalgs innstilling til kommunestyret: 1. Planen vedtas slik den var lagt ut til offentlig ettersyn (dok. 41 og 42), men med følgende endringer: Bestemmelsene for boligformålet får følgende tillegg: 1. Nybygg må etableres med fasader med tilstrekkelige lydisolerende egenskaper slik at innendørs støynivå (med lukket vindu) tilfredsstiller kravene i NS 8175:2012, tabell 4, klasse C. 2. Det må etableres skjermet uteplass i tråd med kommuneplanens krav som tilfredsstiller kravene til støynivå på uteplasser (Lden 55dB). 3. Alle boenheter skal være gjennomgående og ha en stille side. 4. Min. 50 % av antall rom til støyfølsomt bruksformål i hver boenhet skal ha vindu mot stille side. Herunder skal min. 1 soverom ligge mot stille side. 5. Alle boenheter hvor ett eller flere rom til støyfølsomt bruksformål kun har vinduer mot støyutsatt side må ha balansert mekanisk ventilasjon 6. Vinduer i soverom på støyutsatt side og som samtidig er soleksponert, bør ha utvendig solavskjerming. Behov for kjøling må også vurderes. 2. Rådmannen får fullmakt til å endre plankart og bestemmelser i tråd med vedtaket Kommunestyret i møte sak 47/16: Behandling: Votering: Teknisk utvalgs innstilling ble enstemmig vedtatt.

6 Saksframstilling: Side 6 av 40 Delegert sak nr. TU 54/15. MELDING OM DELEGERT VEDTAK - SPØRSMÅL OM PLANEN FALLER INN UNDER KRITERIENE FOR UTARBEIDELSE AV KONSEKVENSUTREDNIN DETALJREGULERING. RAMBERGHJØRNET Dokumenter i saken: 1. Brev fra Søndergaard Rickfelt AS, datert Saksopplysninger: 1. innledning Forskrift om konsekvensutredning styrer hvilke planer som skal ha planprogram før planen utarbeides. Forskriftens 2 nevner hvilke planer som alltid skal behandles etter forskriften. Rådmannens vurdering er at forslaget her ikke faller inne under denne paragrafen. Forskriftens 3 nevner hvilke planer som skal vurderes nærmere. Her heter det blant annet at detaljreguleringer på inntil 15 dekar som innebærer endringer av kommuneplan eller områderegulering skal vurderes nærmere etter vedlegg III. Rådmannen vurderer gjeldende plansituasjon i området slik at den påtenkte planen vil innebære endringer av kommuneplanen. Den påtenkte planen skal dermed vurderes etter vedlegg III. Det ligger til utbygger å gjøre denne vurderingen, men kommunen skal fastlegge hvorvidt planen skal behandles etter forskriften eller ikke. I denne sammenhengen vises det til brev av fra Søndergaard Rickfelt AS (SR) hvor det er gjort en vurdering av planens påtenkte innhold opp mot forskrift om konsekvensutredninger for planer etter plan- og bygningsloven. Etter en gjennomgang av kriteriene har SR kommet til følgende konklusjon: Forslagstiller vurderer det slik at plansaken kan falle inn under krav til KU mht. sentrumsgrense og innvirkning på sentrumsutvikling. Næringsarealene vil imidlertid ikke overgå 5000m2 som er grensen i forskriften. Vi foreslår at det gjennomføres en konsekvensutredning /handelsanalyse som ser på konsekvens for sentrum. Vi vil likevel foreslå at dette tas som et utredningskrav i reguleringsplanen uten krav til planprogram og KU. Det skal ellers gjennomføres vurderinger knyttet til naturverdier, barn og unge, trafikk, Aktuelle Ros-forhold og andre ordinære tema i reguleringssaken.

7 2. Rådmannens vurdering: Side 7 av 40 Rådmannen sier seg enig med SR sine vurderinger hva angår punktene a) til o). Vi vil likevel bemerke at forskriftens pkt. j) vesentlig utslipp nav klimagasser ikke er omtalt, og at de etterfølgende punktene (hos SR kalt j) p) har fått en forskjøvet nummerering. Rådmannen vurderer tiltaket slik at planen ikke vil generere vesentlig utslipp av klimagasser. Hva angår forskriftens pkt q) har rådmannen visse merknader: 2.1 Forskrift om konsekvensutredning Punkt q) i forskriftens vedlegg III har følgende ordlyd: Det skal vurderes om planer kan få vesentlige virkninger etter tredje ledd dersom det er sannsynlig at planen vil komme i konflikt med. ; q) statlige planretningslinjer, statlige planbestemmelser eller regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27.juni 2008 nr.71 (plan-og bygningsloven) eller gjeldende rikspolitiske bestemmelser eller rikspolitiske retningslinjer gitt i medhold plan-og bygningsloven av 14. juni Regional plan for samordna areal-og transport for Telemark (ATP Telemark). ATP Telemark er en regional plan som har bestemmelser etter plan- og bygningsloven. Planen har blant annet følgende planbestemmelse: Utenfor sentrum av fylkes-, region, kommune og lokalsentra er det kun tillatt med utviding eller etablering av handelsvirksomheter med et samlet bruksareal på inntil 800 kvm. Rådmannen forstår sentrum av.. region(sentra) og kommune(sentra) i denne sammenhengen som å være området som ligger innenfor sentrumsavgrensingen for handel i gjeldende kommunedelplan for sentrum. Ramberghjørnet ligger ikke innenfor denne avgrensningen. Ramberghjørnet er heller ikke nevnt som lokalsenter verken i ATP-Telemark eller i kommuneplanens arealdel for Notodden. Rådmannen regner derfor ikke Ramberghjørnet som et lokalsenter i denne sammenhengen, og arealgrensen for forretninger her er således 800kvm iflg. ATP- Telemark. 3. Konklusjon: En plan som åpner opp for inntil ca 1000kvm forretning i dette området vil, slik rådmannen forstår det, komme i konflikt med regionale planbestemmelser gitt i medhold av lov 27.juni 2008 nr.71 (plan-og bygningsloven) (jfr. pkt. 2.1 ovenfor). Planen skal slik sett behandles etter forskriften og planprogram må utarbeides. SR trekker i sin konklusjon fram ei grense for næringsbygg i forskriften på 5000kvm. Det er avklart med SR at det her er ment grensen på 15000kvm for næringsbygg som er nevnt under tiltak som alltid skal konsekvensutredes (vedlegg I, pkt.1). Rådmannen ser dette som en lite relevant grense i denne sammenhengen siden planen omfattes av et annet oppfangingskriterium slik som nevnt ovenfor.

8 Delegert 1- gangsbehandling av planprogram sak nr. TU 94/15. Side 8 av 40 MELDING OM DELEGERT VEDTAK. HØRING - PLANPROGRAM. DETALJREGULERING - RAMBERGHJØRNET Dokumenter i saken: 1. Mail - korrespondanse med Søndegaard Rickfelt (SR), sist datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail med planskisse fra SR, sist datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Utdrag fra Areal-og transportplan for Telemark Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail med oppstartsmøtereferat, datert Fakturagrunnlag oppstartsmøte, datert Mail fra SR, datert notat fra møte med SR. 11. Mail korrespondanse mellom SR og fylkeskommunen, sist datert Mail til SR med notat fra møte, datert Brev fra SR ang. konsekvensutredning, datert Melding om delegert vedtak ang. konsekvensutredning TU-sak 54/15, datert Mail til SR, datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail til SR med notat fra møte, datert Mail fra SR datert med vedlagt planprogram. a) Forslag til planprogram utarbeidet av SR, datert Saksopplysninger: 1. Sammendrag: Det er et ønske fra eier av forretningsområde på Ramberghjørnet om å utvide eksisterende dagligvareforretning. I den forbindelse er det krav om detaljregulering for tiltaket. Videre er det bestemt at det skal utarbeides planprogram for det kommende reguleringsplanarbeidet. På bakgrunn av forslag fra Søndergaard Rickfelt AS (SR) godkjenner rådmannen at deres forslag til planprogram legges ut til offentlig høring. 2. Bakgrunn for saken: SR ba på vegne av Lia Invest AS om et oppstartsmøte for regulering av en ny og større forretning på Ramberghjørnet i området mellom Storgata og E-134 (dok. 4). Foruten mer plass til forretningsbygg, er det et ønske fra utbygger om å flytte offentlig parkering ut av området. Det er pågående forhandlinger med kommunen om et makeskifte som innebærer å flytte de offentlige plassene på plassen nord for dagligvareforretningen til området nord for tidligere videregående skole.

9 Side 9 av Saksopplysninger: Det er avholdt oppstartsmøte (dok. 8) hvor det bl.a ble konkludert med at det skulle utredes om planen ville falle inn under forskrift om konsekvensutredning. SR gjorde deretter en vurdering av dette (dok 13), og rådmannen gjorde deretter et delegert vedtak (dok. 14) som på bakgrunn av motstrid med areal- og transportplan for Telemark fastsatte at det skulle utarbeides planprogram for denne reguleringsplanen. På denne bakgrunn har så SR utarbeidet et første forslag til planprogram (dok. 16) 4. Vurdering: I møte med SR (dok. 17) ble rådmannens kommentarer og merknader til forslaget gjennomgått. SR utarbeidet deretter et revidert forslag i tråd med disse merknadene (dok 18), og rådmannen vil ut fra dette godkjenne at det reviderte forslaget (dok 18b) lagt ut til offentlig ettersyn.

10 Saksframnstilling til teksisk utvalg : Side 10 av GANGSBEHANDLING/FASTSETTING PLANPROGRAM - Utlagt i saken: Som ved delegert 1. gangsbehandling av planprogrammet Melding om delegert vedtak høring planprogram, a) Epost med melding om delegert vedtak om offentlig ettersyn av planprogram, NK datert Epost avslutning av dispensasjonssak, NK datert Merknader til planprogrammet: 21. Innspill fra Telemark fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Telemark, datert Innspill fra Statens vegvesen, datert Vedlegg: Dok. 18a og Sammendrag (ved 2. gangsbehandling/fastsetting av planprogram i TU ): Detaljregulering Ramberghjørnet er av en slik karakter at den faller inn under KU-forskriften, og det skal dermed utarbeides planprogram før utarbeidelsen av planforslaget. Planprogram for Ramberghjørnet har vært på høring fra 18. mai-26. juni Planprogrammet ble sendt på høring samtidig som det ble varslet oppstart av planarbeid. Etter høring av planprogrammet og en gjennomgang av de innkomne merknadene tilrår rådmannen av planprogrammet fastsettes. 6. Bakgrunn for saken Det er gjort rede for bakgrunnen for saken i planprogrammet (dok. 18a) og i saksfremlegget til delegert 1. gangsbehandling (dok. 19). Etter at planprogrammet har vært på høring er det kommet inn i alt 3 høringsuttalelser. Høringsuttalelsene beskrives og kommenteres fortløpende nedenfor. 7. Planprogrammet innkomne uttalelser ved høringen: Planprogrammet ble delegert 1.gangsbehandlet og ble sendt på høring i perioden Planprogrammet ble sendt på høring samtidig som det ble varslet oppstart av planen. Høringsuttalelsene tar opp flere forhold som er relevante for selve saken, men som ikke er direkte innspill til det som er saken i denne omgangen. Den herværende saken går kun på om det skal gjøres endringer i planprogrammet (dok. 18a). Uttalelser om andre forhold vil følge saken videre. De som har uttalt seg i denne runden vil uansett få anledning til å uttale seg igjen når et planforslag foreligger til høring. Innkomne uttalelser refereres nedenfor med rådmannens kommentarer:

11 Side 11 av 40 Telemark fylkeskommune, datert Fylkeskommunen kjenner ikke til automatisk fredete kulturminner som kommer i konflikt med reguleringsplanforslaget/tiltaket. De vurderer de også som mindre sannsynlig at ikke kjente, automatisk fredede kulturminner er bevart i planområdet. De vil likevel gjøre oppmerksom på meldeplikten etter kulturminneloven 8 andre ledd og anbefaler at meldeplikten innarbeides i fellesbestemmelsene i reguleringsplanen. Planområdet ligger ved en av innkjøringene til Notodden sentrum. Det knytter seg vesentlige kulturminneinteresser til Notodden sentrum, og selv om Ramberghjørnet ikke ligger i kjernen av området med de sterkeste kulturminneinteressene, så bør ny bygning planlegges med utgangspunkt i Notodden spesielle egenskaper. Det bør derfor gjennom reguleringsplanen stilles krav til materialbruk, form og estetisk utforming slik at man får en bygning som føyer seg fint inn i omgivelsene og tar hensyn til de kvalitetene som er på Notodden. Når det gjelder høyde anbefaler de at ny bygning ikke overstiger høyde på omkringliggende bebyggelse. Fylkeskommunen slutter seg til kommunens vurdering at det er tilstrekkelig at det utarbeides en forenklet handelsanalyse. For øvrig vil de utredningstema som nevnes i kap. 4 i referatet fra oppstartsmøtet være et godt utgangspunkt for den videre planprosess. Rådmannens kommentar: Fylkeskommunen gir ikke her direkte innspill til selve planprogrammet, uttalelsen tas til orientering. Fylkesmannen i Telemark, datert Fylkesmannen påpeker at området som reguleringsplanen omfatter ligger utenfor definert senterstruktur for Notodden, gitt i gjeldende kommunedelplan for Notodden sentrum. Ifølge ATP-Telemark er det kun tillatt med utvidelse eller etablering av handelsvirksomheter med et samlet bruksareal på inntil 800 m2 utenfor definerte sentra. Det er satt krav om planprogram med konsekvensutredning for utvidelse av forretningsvirksomheten. Konsekvensutredningen vil omhandle handelsanalyse for en større dagligvarehandel. ATP-Telemark setter i utgangspunktet krav om handelsanalyse ved hjelp av metoden ATP handelsmetode. I planprogrammet går det fram at handelsanalysen skal gjøres etter en forenklet metode. Ettersom dette omfatter analyse av konsekvensene av en enkelt dagligvarehandel som går noe ut over maksimalgrensene gitt i ATP-Telemark, og ikke en vurdering av senterstruktur i kommunen, mener Fylkesmannen det er greit i dette tilfellet å bruke en forenklet metode for handelsanalysen. Fylkesmannen forventer at det tas hensyn til barn og unges interesser i reguleringsplanen. Trafikksikkerhet bør også være et tema i forhold til barn og unges trygge ferdsel på området. Som det går frem av referatet fra oppstartsmøtet bør sikkerhet omkring fortau, eventuell busslomme, avkjørsel, parkering og fotgjengere omtales i planen, også i sammenheng med tilgrensende områder. Effektiv og sikker trafikkavvikling og god framkommelighet for næringstransport må også vektlegges i planleggingen.

12 Side 12 av 40 Fylkesmannen minner om at prinsippet om universell utforming skal ligge til grunn for planlegging og kravene til det enkelte byggetiltak. De vil også gjøre oppmerksom på at kommunen er forurensingsmyndighet i saker som gjelder håndtering av forurenset grunn i forbindelse med plansaker. Dersom det skal graves i området i forbindelse med utbyggingen er forurenset grunn et sentralt tema, særlig med tanke på at området ligger så nært en bensinstasjon. Fylkesmannen vil også minne om at en ROS-analyse skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet er egnet til utbyggingsformål samt eventuelle endringer i slike forhold som følge av planlagt utbygging. Planarealet ligger under marin grense, lokalstabilitet, områdestabilitet og eventuelle sikringsbehov skal derfor være dokumentert av geotekniker. Fylkesmannen oppfordrer til at det vurderes påkobling til fjernvarmeanlegget for Notodden. Rådmannens kommentarer: Fylkesmannen forslår ingen endringer av planprogrammet. Uttalelsen tas til orientering. Statens vegvesen, datert Statens vegvesen påpeker at atkomst til området bør planlegges i tråd med vegvesenets håndbøker og atkomsten fra Storgata bør lokaliseres på ett oversiktlig sted ett stykke unna krysset og kurven ved dagens bensinstasjon. Vegvesenet minner for øvrig om kravene til byggegrenser mot riks- og fylkesveger. Rådmannens kommentarer: Statens vegvesen gir ikke her direkte innspil til selve planprogrammet, uttalelsen tas til orientering. 8. Samlet vurdering - anbefaling: Etter den gjennomgangen som er gjort av innkomne uttalelser anbefaler rådmannen at Teknisk utvalg fastsetter planprogrammet slik det foreligger i dok. 18a.

13 Side 13 av 40 Saksframnstilling til 1.gangsbehandling av reguleringsplan i teknisk utvalg Vedlegg: Dok. 27, dok.31e, dok.31g, dok.31h, dok.35b, 35c, 37 og 38. Utlagt i saken: 1. Mail - korrespondanse med Søndegaard Rickfelt (SR), sist datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail med planskisse fra SR, sist datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Utdrag fra Areal-og transportplan for Telemark Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail med oppstartsmøtereferat, datert Fakturagrunnlag oppstartsmøte, datert Mail fra SR, datert notat fra møte med SR. 11. Mail korrespondanse mellom SR og fylkeskommunen, sist datert Mail til SR med notat fra møte, datert Brev fra SR ang. konsekvensutredning, datert Melding om delegert vedtak ang. konsekvensutredning TU-sak 54/15, datert Mail til SR, datert Mail korrespondanse med SR, sist datert Mail til SR med notat fra møte, datert Mail fra SR datert med vedlagt planprogram. a) Forslag til planprogram utarbeidet av SR, datert Melding om delegert vedtak høring planprogram, a) Epost med melding om delegert vedtak om offentlig ettersyn av planprogram, NK datert Epost avslutning av dispensasjonssak, NK datert Innspill fra Telemark fylkeskommune, datert Fylkesmannen i Telemark, datert Innspill fra Statens vegvesen, datert Brev til div. instanser. Varsel om oppstart av planarbeid, datert Forslag til ny planavgrensning SR, datert Saksframlegg, delegert 1. gangs behandling av planprogram, datert Samlet saksframstilling fastsetting av planprogram TU Brev til div. instanser. Varsel om vedtak fastsetting av planprogram, datert Fakturering, gebyr, planprogram, datert Mail, korrespondanse med SR, sist datert Brev fra SR med forslag til detajregulering, datert a) Planbeskrivelse, datert b) Plankart, datert c) Reguleringsbestemmelser, datert d) Mail fra SR med vedlegg til forslaget, datert e) Forenklet handelsanalyse, datert f) Varsel om oppstart av planarbeidet m. adresseliste, datert g) Geoteknisk rapport Grunnteknikk AS, datert h) Risiko- og sårbarhetsanalyse, datert

14 32. Mail til SR ang. møtedato, datert Mail til SR, notat fra møte , datert Mail til SR med forslag til vegarealer, datert Mail fra SR med justert planforslag, datert a) Planbeskrivelse, datert b) Plankart, datert c) Reguleringsbestemmelser, datert Kommunedelplan sentrum. a) Utfyllende bestemmelser og retningslinjer. b) Kart Parkeringsvedtekt Notodden kommune. 38. Vedtekt om tilknytningsplikt fjernvarme. Side 14 av OM SAKSFRAMSTILLINGEN OG SAMMENDRAG: 9.1 Saksframstillingen Rådmannen har i denne saken valgt å legge inn forslagsstillers planbeskrivelse (dok. 35a) direkte i saksframlegget. Denne planbeskrivelsen framkommer i pkt. 10 og 11 nedenfor. Rådmannens kommentarer til planbeskrivelsen er skrevet inn fortløpende i kursiv og merket Rådmannens kommentar: I tillegg er internreferanser i dokumentet justert og henvisninger til vedlegg lagt inn i teksten. Dette er merket (Rådm:.). Pkt. 12, 13 og 14 nedenfor er skrevet av rådmannen som saksframlegg på vanlig måte. 9.2 Sammendrag Søndergaard Rickfelt har på vegne av Norgesgruppen fremmet et forslag til detaljregulering for Ramberghjørnet. Forslaget omfatter bensinstasjonen, nåværende Bunnpris og arealer sørover helt ned mot tidligere Tinnes videregående skole. Detaljplanen åpner for en ny dagligvarehandel på Ramberghjørnet med en utvidelse av eksisterende butikk på inntil 950m². Planen har bakgrunn i et vedtatt planprogram, og det er utarbeidet konsekvensutredning i tråd med dette som belyser konsekvenser ved å etablere denne butikken. Etter en samlet vurdering finner rådmannen å kunne anbefale planen lagt ut til offentlig høring med visse mindre justeringer. 10. BAKGRUNN FOR SAKEN: 10.1 Hensikt med planen, formalia, vedtak eller utbyggingsavtale. Hensikten med detaljreguleringen er å legge til rette for ny dagligvarebutikk på over 800m2 innenfor området med tilhørende parkering. I tillegg reguleres eksisterende virksomhet og boliger. Det foreslås å flytte offentlig parkering fra parkeringsplass ved bensinstasjon til området tilknyttet Gamle Tinnes videregående skole. Detaljplanen er en privat plan fremmet av Norgesgruppen AS. Eivind Lia, grunneier og driver av Bunnpris er kontaktperson. Søndergaard Rickfelt AS utarbeider planen på vegne av Norgesgruppen. Det ligger ingen vedtak til grunn for plansaken.

15 Det er ikke varslet oppstart av utbyggingsavtale. Side 15 av 40 Rådmannens kommentar: Rådmannen ser at det kan bli aktuelt med utbyggingsavtale i forbindelse med opparbeidelse av fortau / gs-veg forbi planområdet Planprosessen Varsel om oppstart medvirkningsprosess Planen er varslet i en avis og på nettsiden til Notodden kommune. Saken er sendt til naboer og offentlige interessenter Oppstartsmøte Det er avholdt oppstartsmøte. Kort sammendrag mht. særskilte utredningsbehov: ROS-analyse Barn og unges interesser og funksjonshemmedes og eldres interesser må omtales i planbeskrivelsen Forholdet til ATP- Telemark og kjøpesenterstoppen må omtales. Sikkerhet omkring fortau busslomme- avkjørsel- parkering og fotgjengere må omtales. bylandskap og tilpassning til byskala i området Konsekvensutredning Det er utarbeidet planprogram der hovedsaken var å utrede konsekvenser av å etablere en større butikk enn 800m2 utenfor sentrumsgrensen. Planprogrammet ble vedtatt i TU-møte i kommunen (rådm: dok.27) Det utarbeides en forenklet handelsanalyse for etablering av en dagligvare, se eget vedlegg (rådm: dok 31e). Øvrige utredningstema i planprogrammet er ordinære tema for planbeskrivelsen. Det skal altså utarbeides en forenklet handelsanalyse, basert på ATP handelsmetode der bl.a. reisemotstand og senterets attraksjonskraft i regionen analyseres i et 5års perspektiv skal analyseres. For enkelte problemstillinger, som for eksempel å bestemme lokalisering av dagligvarebutikker med lokalt kundegrunnlag, kan andre og enklere metoder være riktigere å bruke. Vi foreslår at det gjennomføres en forenklet versjon med følgende tema: Situasjonsbeskrivelse. Markedsområde: Et markedsområde er det geografiske nedslagsfeltet til en handelsvirksomhet, og defineres av bosetningsmønster, virksomhetens størrelse i form av omsetning, og innslag av konkurrerende virksomheter i nærheten. Handelstilbudets vareutvalg er også avgjørende, da kundenes reisevillighet varierer mellom varegrupper. Gitt en kjent utbygging (i form av m2 handelsareal) og varetypesammensetning kan man beregne handelstilbudets forventede årlige omsetning, og tilhørende kundegrunnlag for å nå denne omsetningen (antall kunder/personer). Kundegrunnlaget legges til grunn for å beregne handelstilbudets geografiske markedsområde, og vurdere konkurranseforhold i forhold til andre tilbud i nærheten.

16 Side 16 av 40 Dekningsgrad og i hvilken grad bygging av en Sparbutikk på 950m2 vil endre situasjonen for eksisterende kommunesenter. Dette må vurderes i forholdet til Bunnpris som allerede er etablert i området. I hvor stor grad vil en større butikk føre til konsekvenser med redusert netto omsetning i kommunesenteret. Dette vil kun gjelde dagligvare og andre husholdningsvarer. Definering av lokalt kundegrunnlag med avstander basert på sykkel- og gangavstand vil være viktig som forutsetning. Kommunen, fylkesmann og fylkeskommune aksepterer at handelsanalysen gjøres etter forenklet metode. Viser til eget vedlegg handelsanalyse (rådm: dok. 31e) I dag drives det en Bunnprisbutikk i området. Planen legger til rette for en større dagligvarehandel. Det konkluderes med at denne utvidelsen ikke vil det ha særlig konsekvens for eksisterende handel innenfor sentrumsgrensa. Det er et stort omland for gående og syklende som bruker Bunnpris allerede i dag. Planen kan imidlertid få konsekvens for dagligvarehandel i nærområdet på Toppen om butikkens størrelse og sortiment gjør at folk velger å handle i en ny Sparbutikk. Det vil ikke ha negativ konsekvens for Notodden sentrum. Rådmannens kommentar: Under pkt nedenfor nevnes det også at planen kan få konsekvenser for Matkroken (tidligere Per Gynt). Se for øvrig rådmannens kommentarer til samme punkt. 11. SAKSOPPLYSNINGER - VURDERINGER: 11.1 Planstatus Kommuneplanens arealdel : Planområdet ligger innenfor kommunedelplan Notodden sentrum (rådm: dok. 36). Denne planen er under rullering. Foreslått formål er i tråd med gjeldende reguleringsplan forretning, og bensinstasjon + kombinert formål forretning/bolig og offentlig og privat parkering, samt offentlig formål omkring Tinnes skole. Reguleringsplanen vil medføre flytting av offentlig parkering og justering av forretningsformålene.

17 Side 17 av Gjeldende reguleringsplan Området er regulert og omfattes av reguleringsplan nr Hovedtrekk i nåværende plan: Området er regulert til forretninger, bensinstasjon, privat og offentlig parkering. Eiendommene mot Storgata er uregulert i denne planen, men området ligger regulert til bolig/forretning/kontor i kommundelplanen. Det er regulert byggeområde Bensinstasjon ut mot Storgata og mot krysset Lisleheradvegen og E Beskrivelse av planområdet eksisterende forhold Beliggenhet Området ligger i Nordre del av Notodden sentrum ved avkjøring mot Lisleheradvegen. Ramberghjørnet har historisk sett vært endepunktet i Notodden bysentrum mot nord.

18 Side 18 av Eiendomsforhold Området består av flere eiendommer hvor Lia Invest står som eier av flere parseller. Gnr/Bnr 243/10, 37, 41, 50, 257,335 Det blir foreslått å samle eiendommene til en felles eiendom i planen. Det forenkler utvikling av tomta. Notodden kommune eier et areal som er regulert til offentlig parkering nord for Bunnpris. GBnr 243/17. Arealet er opparbeidet og brukes av Bunnpris-kunder. Denne tomta foreslås slått sammen med øvrige eiendommer Eksisterende arealbruk og tilstøtende arealbruk Formål: Området består av bensinstasjon med tilhørende vaskehaller og parkering. Forretningsbebyggelse langs Storgata, med Bunnpris som største virksomhet med tilhørende parkering og boliger i 2 etasje. Det er eldreboliger etablert på andre siden av Storgata. I tillegg ligger en restaurant på nordsiden av Storgata. Rett sør for planområdet ligger Tinnes videregående skole som har endret formål til kontorvirksomheter og voksenopplæring for kommunen. Her er det behov for mer parkering til dette bygget. Området bærer preg av vegløsningene som er etablert her ved tilknytning mot E 134. Bensinstasjonen med tilhørende vaskehaller utgjør en dominerende del av bygningsmassen i området. Bunnpris er den virksomheten som genererer mest trafikk inn mot området. Det er etablert bussholdeplasser langs Storgata Bylandskap Forretningsgårdene med Bunnspris utgjør en lineær bebyggelse langs Storgata. Denne bebyggelsen utgjør en viktig rest av den gamle bybebyggelsen i denne delen av byen. Eksisterende lineære bystruktur langs Storgata er viktig å opprettholde. Her starter sentrumsgata i Notodden. Takformer: Bensinstasjonen og restaurant nord for Storgata har flate tak. Øvrig bebyggelse har skråtaksløsninger med varierende helning, saltak og pulttak. Fjernvirkning: Området ligger eksponert mot E 134 ved innkjøring mot Notodden. Fasaden mot E 134 og parkeringsplassen må gis et tiltalende uttrykk som tilfører området verdi. Det er viktig å være bevisst på skala høyder og materialbruk. Høyder bør tilpasses øvrig bebyggelse.

19 Side 19 av 40 Nærvirkning: Området har en sammensatt arkitektur med forretningsgårder på en del av området og bensinstasjon på en annen del av området. Planområdet utgjør starten på bystrukturen i Notodden mot nord ved innkjøringen i Storgata. Prosjektet må ta hensyn til nettopp dette. Bygningsmassen må gis et tiltalende utseende som tilfører byen kvalitet og formen skal gli naturlig inn som en avslutning av bystrukturen her ved Ramberghjørnet Kulturminner og kulturmiljø Sitat fra DIVE-analysen: Øvre delen av dagens Storgate er Notoddens gamle sentrum og representerer gjennom eksisterende bebyggelse møtepunktet mellom det tidligere jordbrukslandskapet og en begynnende bystruktur. Denne delen av sentrum etableres før Hydro kommer til Notodden og rommer bygningselementer og strukturer som er sentrale historiefortellere knyttet til den tidlige bydannelsen i Notodden før dagens bysentrum ble etablert i Rester av gårdsbebyggelse finnes bla i Skolegata 4 og langs Storgata. Gjenværende bebyggelsen langs øvre del av Storgata viser hvor byveksten i Notodden startet og definerer gateløpet nedover mot dagens bysentrum. Rådmannens kommentar: Den her omtalte DIVE- analysen er en kulturhistorisk analyse av sentrumsområdene i Notodden som er utarbeidet i forbindelse med utarbeidelsen av ny kommunedelplan for sentrum. DIVE- analysen i sin helhet ligger på kommunenes nettsider under Planer - Planer under arbeid.

20 Side 20 av 40 Bystruktur Den lineære bystrukturen langs Storgata er viktig å opprettholde i området. Her starter sentrumsgata i Notodden. Det er ikke lineær bebyggelse langs gata videre slik at avslutning på den tette bystrukturen vil avsluttes med dette nybygget. Det er ikke aktuelt å regulere byggelinjer langs gata videre opp mot svingen. Automatisk freda Det er ikke kjente automatisk freda kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. Fylkeskommunen gjør likevel oppmerksom på meldeplikten som innarbeides i bestemmelsene. Andre ikke automatisk freda kulturminner Området grenser til bevaringsverdig bebyggelse omkring Casino, se illustrasjon under. Casino er i tillegg del av verdensarven. Ny bebyggelse vil ha liten innflytelse på dette området siden den lineære bystrukturen langs Storgata tenkes bevart. Nabobebyggelsen langs Storgata nr 83 og 85 er sefrakregistrert som bygninger bygget før Kommunen krever at de eldste byggene i området vurderes med tanke på bygningsvern. Bebyggelsen langs Storgata er i tillegg definert som mulig bevaringsverdig bebyggelse i DIVE-analysen for Notodden. Her inngår også «Bunnpris-bygget» og et uthus på baksiden av bygningsmassen. Fra sefrakregisteret fra DIVE-analysen Byggene 83 og 85 har verdi som del av opprinnelig bybebyggelse i Notodden. Byggene er ikke regulert verneverdige, men bystrukturen er viktig å verne om. Det er imidlertid ikke ønskelig for forslagstiller på pålegge disse naboeiendommene Hensynssoner. Det foreslås å utelate disse eiendommene fra plansaken siden de ikke inngår som en del av det aktuelle byggeprosjektet. Med hensyn til «Bunnpris-bygget» er det det bystrukturen med bebyggelse i 2. etasjer langs Storgata som krever vern ikke selve byggets uttrykk. Det foreslås derfor ikke vernet. Når det gjelder uthuset foreslåes det ikke vern av dette bygget heller siden det ikke representerer et typisk bakgårdstruktur i Notodden.

21 Side 21 av 40 Rådmannens kommentar: Rådmannen er enig i vurderingene, men ser at planbestemmelsene ikke sikrer at eventuelt nybygg til erstatning for Bunnprisbygget blir bygget i 2 etasjer mot Storgata. Rådmannen foreslår derfor at det innføres krav om en laveste gesimshøyde mot Storgata for dette bygget som tilsvarer høydene i dag Trafikkforhold Kjøreadkomst- adkomst til området går via Storgata inn mot bensinstasjon og butikk. Innkjøringen er stor og utflytende. Det foreslås derfor å stramme inn dette krysset for å sikre fotgjenger gjennom krysset. Trafikksikkerhet for myke trafikanter. Det er etablert sammenhengende gang - og sykkelveg og fortau forbi området. Det aktuelle krysset må ryddes i for å binde sammen fotgjengerarealet på en god måte. Rådmannens kommentar: Etter rådmannens syn er det i dag ikke noe sammenhengende gs-veg / fortau forbi området (Se foto under pkt ovenfor). Se for øvrig rådmannens kommentar til pkt nedenfor. Kollektivtilbud: Det er regulert og etablert busslomme langs Storgata. Denne opprettholdes i planen. Rådmannens kommentar: Busslomma på østsida av Storgata beholdes på samme sted som i dag, men plasseringen og utformingen mer i detalj justeres noe for å få avviklet fotgjengerfeltet ved Bunnpris og for å få en klar markering av avkjørselen til området. Parkering: Det ligger en offentlig p-plass i området som Lia Invest har opparbeidet og bruker til butikken. Det er gjort en avtale med Notodden kommune om å flytte de kommunale plassene fra dette området ned til gamle Tinnes videregående skole der kommunen har behov for ytterligere plasser for virksomheten i dette bygget. Det vil bety at de offentlig regulerte parkeringsplassene fjernes til fordel for p-plasser til butikken. Disse p-plassene blir allerede oppfattet som p-plass til Bunnpris. Det vil derfor ikke virke som et reelt tap av offentlig parkering. Et krav om offentlig parkering må evt. løses med frikjøp.

22 Side 22 av 40 Rådmannens kommentar: En konsekvens av planforslaget er at det blir færre regulerte offentlige parkeringsplasser i området. Det blir nå kun noen få parkeringsplasser igjen på motsatt side av Storgata og plassene langs Storgata. Nærmeste regulerte større offentlige parkeringsplasser blir etter dette i Skolegata. Rådmannen er enig i at parkeringen ved Bunnpris i dag fungerer bra som en type offentlig parkering i området. Det kan likevel oppstå situasjoner i framtida, hvis forretningen blir populær og det er mye fremmedparkering på området, hvor forretningen ser seg tvunget til å innføre visse typer restriksjoner på parkeringen og da særlig angående evt. langtidsparkering. Rådmannen vurderer det likevel slik at de gjenværende offentlige plassene vil være tilstrekkelig i normalsituasjoner. Ved evt. større arrangementer (f. eks på Sangerheimen ) bør det være akseptabelt med offentlig parkering lengre ned i Storgata, i Skolegata og i Kirkeparken. Frikjøp er en ordning som følger parkeringsnormen, og er et tilbud til utbyggere om å kunne betale inn en fast sum til kommunen (nå pr. plass) for de private plassene som de ifølge normen ikke sørger for på egen eiendom. Rådmannen ser ikke at dette er noen løsning for å få flere offentlige parkeringsplasser uten at disse er regulert inn i arealplaner Barn og unges vilkår i området. Med hensyn til trafikksikkerhet så er det fortau og gang- og sykkelveg som sikrer fotgjenger i området, men et utflytende kryss skal strammes opp. Eksisterende og evt. ny boliger innenfor B/F/K -området har ikke nærlekeplass tilknyttet. Dette er kun utleieleiligheter. Det er ikke egnede arealer til å etablere lekeplass. Nærmeste offentlige lekeplass er på Stadionområdet Tinfos. Området skal tilrettelegges med universelt tilgjengelige løsninger. Rådmannens kommentar: Utleieleiligheter har samme krav til lekeområder som andre leiligheter. Som beskrevet i pkt nedenfor er det regulert en lekeplass ved Myllargutensgate. Se for øvrig rådmannens kommentarer til dette punktet Grunnforhold GrunnTeknikk AS er engasjert av Norgesgruppen Vestfold Telemark AS for å utføre grunnundersøkelser på tomten, samt å gjøre en innledende områdestabilitetsvurdering i forbindelse med planarbeidet. Foreliggende rapport inneholder resultatene fra den geotekniske grunnundersøkelsen, en beskrivelse av grunnforholdene i det aktuelle planområdet og en innledende områdestabilitetsvurdering. Totalsonderingene stoppet mot antatt berg på dybder varierende fra 5,3-11,2 m. Totalsonderingene viser varierende og gjennomgående dels stor bormotstand ned til ca. 3-6 m dybde under terrengnivået i løsmasser av antatt sand, grus og stein. Dypere ned er sonderingsmotstand markertmindre i løsmasser av antatt silt/leire over antatt berg. Lagvis er det registret lag med høyere sonderingsmotstand, antatt å være rene silt- eller sandsjikt. Det vurderes at det ikke er risiko for skred i planområdet, at områdestabilteten er akseptabel og dermed at TEK10 7 er ivaretatt. Lokalstabilitet må ivaretas i detaljprosjekteringen.

23 Side 23 av Teknisk infrastruktur Ledningsanlegg for vann, avløp, spillvann og overvann Vann - anlegget skal være dimensjonert slik at det gir tilstrekkelig mengde og tilfredsstillende trykk til å dekke vannbehovet, inklusive slokkevann. Det kommunale nettet har tilstrekkelig kapasitet for å sikre forbruk-, sprinklerog brannvann inne på planområdet. Overvann Prosjektet vil ikke medføre større arealer med harde flater enn det som er tilfellet i dag. Eksisterende situasjon : Flomvann renner ned mot E 134 samt at det er etablert kummer som tar overvann inne på området. Krav til kapasitet Spillvann: Kapasitet på eksisterende ledningsnett. Totale mengder med spillvann henger sammen med vannforbruket. Det er ikke et krevende prosjekt mht. vannforbruk. Men det er krav til sprinkling av et nytt forretningsbygg, noe som krever kapasitet på 50l/s. Forretningsprosjektet knyttes på kommunalt spillvann-, avløp-, og overvannsnett. Kartet viser ledningsnett som er fornyet fram mot Storgata 87 spillvann(200mm), overvann(250mm) og avløp i separat ledningsnett. Videre ligger ledningsnett i fellesledning på 300 og 225mm ledning. 200mm vannledning skal gi god nok kapasitet og trykk til dette prosjektet. Med tanke på sprinkling vil det også være god nok kapasitet. Bensinstasjonen er knyttet til ledningsnett mot øst. Dette er også et forholdsvis nytt anlegg med separate ledninger Strømforsyning, energi TEK10: Bygning over 500 m² oppvarmet BRA skal prosjekteres og utføres slik at minimum 60 % av netto varmebehov kan dekkes med annen energiforsyning enn direktevirkende elektrisitet eller fossile brensler hos sluttbruker. Butikken er på min 950m2 og går inn under denne bestemmelsen. Butikken er imidlertid selvforsynt med energi siden kjølebehovet gir overskuddsvarme til resten av bygget. Det bør tas opp i byggesaken om det er reelt behov for å legge til rette og knytte seg på fjernvarmenett eller det i dette tilfelles kan gis en dispensasjon.

24 Side 24 av Støy Det reguleres kombinert formål bolig og forretning i området mot Storgata. For nye boliger innenfor dette området kreves støydemping mot Storgata i tråd med krav i teknisk forskrift. Samt at det kreves støysikker uteplass for evt. nye boliger. Dette innlemmes i bestemmelsene til planen. Når det gjelder støy fra E 134 så vil nybygget skjerme ytterligere for boliger langs Storgata. Området ligger ikke innenfor støysone. Med støyskjerm langs E 134 er det ikke definert et støyproblem fra E 134 inne ved Storgata. Det er trafikken i Storgata som må løses Innspill til saken Avsender: Statens vegvesen (rådm: dok.23). Merknad - kortversjon Adkomst bør planlegges i tråd med Håndbøkene N100 veg og gateutforming og V121 Geometrisk utforming av veg-gatekryss. Atkomst fra Storgata bør lokaliseres på et oversiktlig g sted et stykke unna krysset og kurven ved dagens bensinstasjon. SVV minner om krav til byggegrenser mot riks- og fylkesveger. Foreløpig planvurdering Dagens kryss vil være et utgangspunkt for adkomst. En oppstramming av krysset mht. forgjenger er aktuelt. Flytting av innkjøringen er ikke aktuelt. Byggegrenser legges inn i planen. Det er lagt inn mulighet for å åpne for varemottak utenfor byggegrense, se eget punkt under bebyggelsens plassering.

25 Side 25 av Avsender: Fylkesmannen i Telemark (rådm: dok.22). Merknad - kortversjon Ettersom dette omfatter en analyse av konsekvenser for en enkelt dagligvare som går noe utover maksimalgrense gitt i ATP og ikke er en vurdering av senterstruktur i kommunen, mener vi det er greit i dette tilfellet å bruke en forenklet metode for handelsanalysen. FM forventer at det tas hensyn til barn og unges interesser, med særskilt vekt på trafikksikkerhet. Viser til formålsparagrafen i PBL med hensyn til universell utforming som premiss i planleggingen. Tilgjengelighet for alle brukergrupper. Forurenset grunn FM gjør oppmerksom på at kommunen er forurensningsmyndighet. Dersom det skal graves i grunn er forurenset grunn et sentralt tema, særlig med tanke på at området ligger så nært bensinstasjon. ROS FM gjør oppmerksom på at analysen skal vise alle risiko- og sårbarhetsforhold som har betydning for om arealet egner seg til utbyggingsformålet samt eventuelle endringer i slike forhold som følger av planlagt utbygging. Arealet ligger under marin grense. Både lokalstabilitet, områdestabilitet og eventuelle sikringsbehov skal være dokumentert av geotekniker. Klimatilpasning Nasjonale forventninger i regional og kommunal planlegging FM oppfordrer til at det vurderes påkobling til fjernvarmeanlegget for Notodden. Foreløpig planvurdering FM tema i innspillet behandles i plansaken under de aktuelle temaområder. Handelsanalyse. trafikksikkerhet forurensning i grunn ROS Klimatilpassning Barn og unges vilkår Avsender: Telemark fylkeskommune (rådm: dok.21) Merknad - kortversjon Telemark Fylkeskommune kjenner ikke til automatisk freda kulturminner som kommer i konflikt med tiltaket. De gjør oppmerksom på meldeplikten og ønsker at den blir innarbeidet i bestemmelsene til planen. Planområdet ligger ved en av innkjøringene til Notodden sentrum. Det knytter seg vesentlige kulturminneinteresser til Notodden sentrum. Det bør stilles krav til materialbruk, form og estetisk utforming slik at man får en bygning som føyer seg fint inn i omgivelsene og tar hensyn til de kvaliteter som er på Notodden. Når det gjelder høyde så anbefaler vi at ny bygning ikke overstiger høyde på omkringliggende bebyggelse. Tilstrekkelig med en forenklet handelsanalyse

26 Side 26 av 40 Foreløpig planvurdering Meldeplikten innarbeides i plansaken. Det gjennomføres en vurdering av konsekvenser for estiske forhold Beskrivelse av planforslaget med vurdering av konsekvenser Avgrensning av planområdet Endelig planområdet er avgrenset mot Storgata i vest. Her er gata opparbeidet med fortau og parkering langs gata. Plangrensa går i fortauskant, men tar med hele vegbanen og fortau på andre siden av gata for å synligjøre hele krysset i plansaken. Mot øst går plangrensa i eiendomsgrense mot E 134. Vi velger å begrense planområdet innenfor eiendommene til Lia Invest AS og Notodden kommune. Bakgrunnen er at reguleringsendringen ikke får innvirkning på nabobebyggelse og det er ikke ønske fra forslagstiller å legge føringer for evt. vern på nabobebyggelse. Planområdet er 6,3Daa. Planområdet er total 8Daa. I planforslaget foreslås å slå sammen eiendommer. Planforslaget viser eiendomsgrenser som foreslås opphevet. Rådmannens merknad: Det er noe uklart hvilke arealer det her siktes til. Rådmannen har derfor målt på endelig planforslag og er kommet til følgende: Totalareal for hele planområdet er 7,6 daa. Byggeområdene (alt utenom vegformålene) innenfor planen utgjør 5,3 daa Planlagt arealbruk Plan- og bygningsloven 12-5: Bebyggelse og anlegg Kombinert formål bolig/forretning/kontor Kombinert bensinstasjon/forretning/kontor Samferdselsanlegg Kjøreveg Fortau - Gang og sykkelveg Parkering Annet veganlegg grøntstruktur Annet veganlegg teknisk anlegg.

27 Side 27 av Beskrivelse av formålene Kombinert formål bolig/forretning/kontor. Innenfor dette formålet ligger eksisterende Bunnprisbutikk med boliger i etasjene over. Det er tre leiligheter for utleie i dette bygget i dag. Eksisterende formål videreføres i planen. Kombinert formål forretning/kontor/bensinstasjon. Dette er i hovedsak en videreføring av eksisterende formål. Det er valgt å definere dette som felles formål. For å unngå en uheldig avgrensning mellom disse to formålene. Trafikkformålene er i tråd med gjeldende plan, men er strammet opp noe omkring avkjøringen. Ny parkeringsplass mot sør er regulert som offentlig eller privat tjenesteyting som en del av virksomheten ved gamle Tinnes videregående ATP konsekvenser av planen I dag drives det en Bunnprisbutikk i området. Planen legger til rette for en større dagligvarehandel på over 800m2. Konsekvens av en slik etablering er beskrevet i egen KUanalyse (rådm: dok.31e). Det er allerede en butikk her i dag med stor omsetting. Det konkluderes med at denne utvidelsen ikke vil det ha særlig konsekvens for eksisterende handel innenfor sentrumsgrensa. Det er et stort omland for gående og syklende som bruker Bunnpris allerede i dag. Planen kan imidlertid få konsekvens for dagligvarehandel i nærområdet på Toppen og Matkroken om butikkens størrelse og sortiment gjør at folk velger å handle på Ramberghjørnet. Dette har ikke stor konsekvens for Notodden sentrum. Rådmannens kommentar: Dette er et sentralt punkt i planen, og det ble i den forbindelse utarbeidet en handelsanalyse (dok. 31e). Rådmannen antar at konklusjonen slik den har framkommet er riktig hva angår eksisterende forretninger. Det viktige her er etter rådmannens syn hvordan konsekvensene er overfor forretninger som ligger innenfor det området som er definert som sentrumsområde for detaljvarehandel i gjeldende kommuneplan (dok. 36). Rådmannen vil likevel bemerke at det er rimelig å anta at den utvidelsen som her gjøres av forretningen på Ramberghjørnet til en viss grad vil vanskeliggjøre den påtenkte etableringen av et større handelshus (med evt. dagligvareforretning) i Domus-bygget. Dette prosjektet ligger innenfor kommuneplanens sentrumsgrense for detaljvarehandel, men prosjektet synes pr. dato såpass usikkert at rådmannen så langt velger å legge liten vekt på dette. Siste planmessige kontakt med utbygger her var et foreløpig planforslag den med tilbakesvar fra kommunen med kommentarer den RPR Samordnet areal og transportplanlegging Planen vil være i tråd med de målsetninger som ligger i denne retningslinjen. Dagligvarehandel i gang og sykkelavstand til sitt omland Konsekvens for byform og bylandskap Prosjektet som skal oppføres får konsekvens for byform og bylandskap, men planen sikrer eksisterende bystruktur langs Storgata. Det foreslås i planen å legge inn bestemmelser som sikrer tilpassing til eksisterende skala og bebyggelsesstruktur i et framtidig byggeprosjekt. Ved at høyder tilpasses øvrig bebyggelse og fasade mot E 134 brytes opp og gis en skala tilpasset omkringliggende bebyggelse.